Oznamovacia Povinnosť Prenajímateľa voči Daňovému Úradu: Kompletný Sprievodca

Prenajímanie nehnuteľností na Slovensku predstavuje pre mnohých atraktívny spôsob, ako si privyrobiť alebo zabezpečiť stabilný príjem. S touto činnosťou sú však spojené aj určité povinnosti, medzi ktoré patrí aj oznamovacia povinnosť voči daňovému úradu. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tejto problematike, aby sa prenajímatelia mohli orientovať v platnej legislatíve a vyhli sa prípadným sankciám.

Úvod do problematiky prenájmu nehnuteľností

Prenajímanie nehnuteľností každého druhu sa môže za určitých podmienok stať výhodným biznisom, najmä ak ide o ľudí, ktorí prenajímajú už nadobudnutú nehnuteľnosť a nie sú zaťažení splácaním hypotéky alebo iných dlhov. V poslednej dobe sa objavil trend rýchleho nákupu nehnuteľnosti a jej následného prenajímania, a to najmä v prípade bytov. V súčasnosti neexistuje žiadny spôsob, ktorým by sa dal predpokladať alebo aspoň odhadnúť počet prenajatých bytov. Podobne to je aj s priznávaním príjmom z tejto činnosti a s platením daní.

Povinnosť registrácie na daňovom úrade

Slovenská legislatíva ukladá prenajímateľom povinnosť registrácie na daňovom úrade. Táto povinnosť sa týka fyzických osôb, ktoré prenajímajú bytové alebo nebytové priestory, garáže, chaty a chalupy. Cieľom tejto povinnosti je sprehľadniť situáciu na trhu s prenájmami a zlepšiť daňovú disciplínu.

Novelou zákona č. 511/1992 Z.z. o správe daní a poplatkov, ktorá nadobudla účinnosť 1. septembra 2007, sa zaviedla povinnosť registrácie pre všetky fyzické osoby, ktoré začali prenajímať nehnuteľnosť po tomto dátume.

Kedy vzniká povinnosť registrácie?

Povinnosť registrácie vzniká fyzickým osobám, ktoré začali prenajímať byt, nebytový priestor alebo nehnuteľnosť okrem pozemku po 1. septembri 2007 a nie sú registrované na daňovom úrade. Registráciu je potrebné vykonať do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom sa začala nehnuteľnosť prenajímať. Ak začnete nehnuteľnosť prenajímať od 15. novembra, zaregistrovať sa musíte do konca decembra.

Prečítajte si tiež: Podmienky a postupy: Oznamovanie dôchodku zo zahraničia

Rovnaká povinnosť platí aj pre podnikateľov, ktorí začnú prenajímať nehnuteľnosť po začiatku septembra. Osoby, ktoré do konca augusta nemali povinnosť registrácie, teda nie sú na daňovom úrade zahlásení ako živnostníci, a aj napriek tomu prenajímali nehnuteľnosť do 1. septembra 2007 a naďalej ju aj prenajímajú, majú povinnosť zaregistrovať sa na miestnom daňovom úrade najneskôr do konca roka, teda 31. decembra 2007.

Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na tých prenajímateľov, ktorí prenajímajú iba časť nehnuteľnosti. Táto časť nehnuteľnosti však musí spĺňať definíciu bytu alebo nebytového priestoru podľa príslušných zákonov, teda musí tvoriť samostatnú bytovú jednotku. Oznamovacia povinnosť vzniká aj v prípade, že nehnuteľnosť prenajíma osoba, ktorá ju má sama v nájme, teda nie je právoplatným vlastníkom nehnuteľnosti. Pre daňový úrad totižto nie je rozhodujúce, či je prenajímateľ vlastníkom nehnuteľnosti alebo nie. Registrovať sa zároveň musí aj vlastník bytu alebo nehnuteľnosti, ktorý prenajal nehnuteľnosť podnájomcovi prenajímajúcemu nehnuteľnosť tretej osobe. Ak je prenajímateľom bytu manželský pár, povinnosť zaregistrovať sa má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu. Teda v prípade, že sú prenajímateľmi obaja, povinnosť registrácie sa vzťahuje na oboch. Oznamovacej povinnosti na príslušnom DÚ sa nevyhnú ani zahraniční investori, pretože sa táto povinnosť vzťahuje aj na cudzincov, teda na osoby, ktoré nie sú síce občanmi Slovenskej republiky ale prenajímajú na jej území nehnuteľnosti.

Výnimky z oznamovacej povinnosti

Oznamovacej povinnosti sa vyhnú tie fyzické a právnické osoby, ktoré už boli pred 1. septembrom zaregistrované. Ide o živnostníkov, ktorí prenajímali a naďalej aj budú prenajímať nehnuteľnosť. Povinnosť registrácie neplatí ani pre tie osoby, ktoré prenajímajú iba časť bytu, napríklad jednu izbu. Musí byť však splnená podmienka, že izba alebo časť je bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, a teda netvorí samostatnú bytovú jednotku. Fyzická osoba, ktorá prenajíma pozemky, sa podľa zákona o správe daní platného od 1. októbra 2007 nemusí na daňovom úrade registrovať.

Za prenájom sa nepovažuje ani poskytovanie ubytovania. Ak je ubytovanie poskytované podľa zákona o živnostenskom podnikaní, teda je živnosťou, tak osoby, ktoré vykonávajú túto činnosť sú povinné registrovať sa podľa § 31 ods. 1. Naopak ak osoba svoju chatu prenajíma, teda má s nájomníkom uzatvorený nájomný vzťah, vzťahuje sa na ňu oznamovacia a registračná povinnosť podľa § 31 ods. 2. V prípade, že fyzická osoba vlastní viacero nehnuteľností, ktoré prenajíma, nemusí každé prenajatie oznamovať na DÚ zvlášť, v prípade, že uzavretie nového nájomného vzťahu nemá na vykonanú registráciu žiadny dopad.

Ako sa zaregistrovať na daňovom úrade?

Registrácia na daňovom úrade sa riadi podľa miestnej príslušnosti. Tá je totožná s trvalým pobytom prenajímateľa bez ohľadu na to, kde sa prenajatá nehnuteľnosť nachádza. Registrácia prebieha prostredníctvom tlačív, ktoré sú k dispozícii na každom daňovom úrade alebo na internetovej stránke daňového riaditeľstva SR. Prihlasovanie na DÚ prebieha dvomi spôsobmi, prihlášku môže prenajímateľ zaslať poštou alebo ju môže osobne doručiť na miestnom daňovom úrade.

Prečítajte si tiež: Ako nahlásiť zmenu ÚPSVaR

Pri registrácii na daňovom úrade je nevyhnutný k overeniu údajov aj originál zmluvy o nájme alebo originál zápisnice o nájme, ktorú DÚ po overení údajov majiteľovi vráti. V prípade, že majiteľ nehnuteľnosti tieto doklady pri registrácii nepredloží, spíše DÚ s prenajímateľom bytu zápisnicu o ústnom pojednávaní. Každý občan tak pri registrácii dostane daňové identifikačné číslo (DIČ) s osvedčením. Samozrejmosťou je informovanie úradu o prípadných zmenách osobných údajov. V prípade, že osoba ukončí prenajímanie nehnuteľnosti, musí túto skutočnosť ohlásiť DÚ.

Daňový úrad chce napĺňanie registračnej povinnosti kontrolovať aj prostredníctvom inzerátov o prenájme nehnuteľností v periodikách a oznámení, ktoré vydávajú realitné kancelárie. Nesplnenie tejto povinnosti bude sankcionované od dvoch do sto tisíc korún. Každý prípad bude posudzovaný najmä v závislosti od dĺžky trvania prenajímania a nenahlásenej povinnosti.

Praktické príklady

• Príklad 1: Marcela prenajala v máji svoj byt a nie je registrovaná u správcu dane. Marcela je povinná registrovať sa u správcu dane.
• Príklad 2: Lukáš je registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania živnostenského oprávnenia. Lukáš začal od 1. apríla prenajímať nehnuteľnosť na základe uzatvorenej nájomnej zmluvy. Lukáš nemá povinnosť registrácie, pretože je už registrovaný na daňovom úrade.

Zmeny v registračnej povinnosti od 1. januára

Podľa zákona o správe daní nie je výslovne upravený vznik registračnej povinnosti z dôvodu prenájmu časti bytu alebo nebytového priestoru alebo časti nehnuteľnosti, preto podľa znenia zákona o správe daní účinného do 31. 12. 2009 fyzickej osobe, ktorá prenajme časť bytu alebo nebytového priestoru, alebo časť nehnuteľnosti, nevzniká povinnosť registrácie ani oznamovacia povinnosť u miestne príslušného správcu dane. V dôsledku tejto skutočnosti dochádzalo k nerovnému posudzovaniu daňových subjektov vo väzbe na vznik registračnej povinnosti a v niektorých prípadoch aj k zámernému obchádzaniu plnenia tejto povinnosti. Preto novelou zákona o správe daní účinnou od 1. januára 2010 bude registračnej povinnosti podliehať aj prenájom časti bytu alebo častinebytového priestoru, alebo časti nehnuteľnosti okrem pozemku. Vzhľadom na novozavedenú povinnosť budú v zákone o správe daní upravené aj lehoty, do ktorých bude daňový subjekt povinný splniť registračnú povinnosť alebo oznamovaciu povinnosť, a to v závislosti od toho, či už registrovaný je alebo nie je u miestne príslušného správcu dane. V zmysle novely zákona o správe daní bude potrebné túto povinnosť splniť v lehote do 28. februára.

Bytová politika a prenájom

V prípade splnenia určitých kritérií môže byť prenájom bytových priestorov celkom výhodná investícia, ktorá so sebou prináša minimum rizík. Predpokladá sa, že až 10 až 15% súčasných slovenských bytov sa prenajíma. Základom bezproblémového vzťahu majiteľa resp. prenajímateľa a nájomcu je správna nájomná zmluva, ktorá by mala obsahovať najmä predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného, spôsob platenia nájomného a čas, na ktorý sa zmluva uzaviera, v prípade ak nejde o zmluvu na dobu neurčitú. Dôležité je myslieť aj na doúčtovanie elektriny, plynu, vody, telefónu či iných položiek a nezabúdať na ich prípadné zvyšovanie cien. Zmluva by mala obsahovať skutočnosť v akom prípade, sa môže resp. bude zvyšovať výška nájomného. Problémom dokáže predchádzať aj bod, v ktorom by malo byť zakotvená zodpovednosť za škodu. V prípade, že podnájomca spôsobí svojím užívaním škodu, by malo byť jasné akým spôsobom bude v prípade preukázania vymáhaná resp. uhradená. Problémom môže predísť aj vzájomná dohoda o ďalšom prenajímaní bytu alebo nehnuteľnosti. Pre viacero prenajímateľov, je podstatný najmä fakt, že podnájomca sa musí zaviazať, že byt nedá do užívania tretej osobe, ním poverenej. V opačnom prípade, má prenajímateľ právo okamžite zrušiť nájomnú zmluvu.

Nájom a podnájom bytu alebo nebytového priestoru upravuje Občiansky zákonník, ktorý presne definuje, že ak zmluva neobsahuje bod o zákaze ďalšieho prenájmu, podnájomca môže nehnuteľnosť prenajať ďalej. V prípade, že dá podnájomca nehnuteľnosť do podnájmu v rozpore so zmluvou, prenajímateľ má právo od zmluvy odstúpiť. Nájomca nebytového priestoru môže vypovedať nájomnú zmluvu, ktorá je uzatvorená na dobu určitú aj pred uplynutím nájmu a to najmä z dôvodu, ak stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor prenajal, ak sa nebytový priestor stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie alebo v prípade, že prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru nie je oprávnený nútene, alebo nepriamym donútením vysťahovať osoby zdržiavajúce sa v byte alebo v nebytovom priestore. Nájomca totiž nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada.

Prečítajte si tiež: Prehľad oznamovacej povinnosti zamestnávateľa

Práva a povinnosti prenajímateľa a podnájomcu

Vzťah prenajímateľov a podnájomcov prináša na každej strane určité práva ale aj povinnosti. Jasné definovanie pravidiel, môže predísť mnohým problémom, ktoré sa pri užívaní bytu alebo nehnuteľnosti môžu vyskytnúť. Majiteľ resp. prenajímateľ nehnuteľnosti má právo kedykoľvek žiadať o prístup do svojej nehnuteľnosti a to najmä za účelom kontroly, či si nájomca plní svoje povinnosti a užíva nehnuteľnosť riadnym spôsobom. Ak ste sa dohodli, že podnájomca bude vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu bytu na vlastný účet, mal by tak aj robiť. V tom prípade má plné právo opravy vykonať a vyúčtovať si náklady na preplatenie.

Prenajímaný byt musí byť v primeranom stave, teda musí byť spôsobilý na obývanie. Nesmie mať žiadne závady, ktoré by mohli brániť riadnemu užívaniu. Ak si však prenajímateľ nesplní v tomto smere svoju povinnosť, urobiť tak môže nájomca. Každý podnájomca by mal čo najskôr a bez zbytočného odkladu informovať svojho prenajímateľa o nutných opravách v byte. Ak tak neurobí musí zodpovedať za škody, ktoré kvôli tomu vznikli. Bežným postupom pri prenajímaní je aj skutočnosť, že drobné úpravy v byte, ktoré súvisia s jeho užívaním ale tiež náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca. Samozrejmosťou je, že nájomca môže okrem samotného bytu užívať aj spoločné priestory a zariadenia domu, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním bytu.

Druhou stranou mince sú povinnosti a práva podnájomcu, ktoré nie sú ani zďaleka také samozrejmé ako práva samotného vlastníka nehnuteľnosti. Každý podnájomník by si mal uvedomiť, že s akýmikoľvek zmenami, prestavbami a rekonštrukciami sa v cudzom byte musí rozlúčiť. Výnimkou by bola skutočnosť, že by na to mal súhlas od samotného majiteľa, teda prenajímateľa, čo však nie je častou praxou. Ak by sa k tomu dokonca prenajímateľ aj zaviazal, podnájomca by mal právo žiadať od neho náhradu nákladov. Ak by sa aj napriek nesúhlasu majiteľa resp. prenajímateľa rozhodol nájomník realizovať v byte nejakú prestavbu alebo výrazné zmeny, musel by priestory po skončení nájomnej doby vrátiť do pôvodného stavu a to na vlastné náklady.

Ceny za prenájom nehnuteľností sa v súčasnosti šplhajú aj na niekoľko desiatok tisícok korún. Pre spokojnosť oboch strán je dôležité dodržiavať určité pravidlá aj pri platení nájomného. V prvom rade ide o včasné platenie v presne stanovenej výške podľa vopred dohodnutého termínu, ktorý by mal byť ukotvený aj v zmluve. Za oneskorené platby si môže prenajímateľ vyžadovať poplatky za omeškanie. Výnimkou sú situácie, kde vzniknuté vady na nehnuteľnosti spôsobili, že ju podnájomca nemôže po dlhší čas užívať riadnym spôsobom. Väčšina majiteľov nehnuteľností má najväčší záujem o dlhodobý prenájom. Bytové priestory sú zvyčajne prenajímané na obdobie jedného roka, v prípade záujmu sa zmluva predlžuje aj na ďalšie obdobie.

Daň z príjmov z prenájmu

Keďže je príjem z prenajímania nehnuteľnosti zdaniteľným príjmom, musia prenajímatelia tento zisk uviesť v daňovom priznaní. Prenajímať môžu buď ako fyzické osoby - nepodnikatelia alebo ako živnostníci.

Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahol sumu stanovenú zákonom. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva.

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu.

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Oslobodenie od dane

Daňovník si môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume stanovenej zákonom. Túto sumu si môže uplatniť len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti alebo z prenájmu nehnuteľností.

Sankcie za nesplnenie povinností

Zákon o správe daní upravuje sankcie za nesplnenie registračnej a oznamovacej povinnosti v ustanovení § 35 ods. 7. Ak si daňový subjekt nesplní registračnú povinnosť v lehote, správca dane je povinný uložiť pokutu za tento správny delikt vo výške najmenej a najviac stanovenej zákonom. Za nesplnenie oznamovacej povinnosti v lehote je na posúdení správcu dane, či uloží pokutu alebo nie. Ak sa rozhodne uložiť túto pokutu, musí byť vo výške stanovenej zákonom. Pri ukladaní pokút za nesplnenie registračnej a oznamovacej povinnosti je správca dane povinný prihliadať na závažnosť, trvanie a následky protiprávneho stavu.

Pokuta za nesplnenie si registračnej povinnosti v ustanovenej lehote je stanovená zákonom.

tags: #oznamovacia #povinnost #prenajom #danovy #urad