Prenájom bytu: Práva a povinnosti prenajímateľov a nájomcov

Prenájom bytu je bežnou praxou, ktorá prináša výhody aj povinnosti pre obe strany - prenajímateľa aj nájomcu. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o aspektoch súvisiacich s prenájmom bytu, so zameraním na práva a povinnosti manželov ako prenajímateľov a nájomcov, podmienky výpovede a ďalšie dôležité informácie.

Príjmy z prenájmu bytu a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)

Vlastnícke právo k príjmom z prenájmu bytu je kľúčovou otázkou, ktorá závisí od toho, či je byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov alebo vo výlučnom vlastníctve jedného z nich.

Podľa § 143 Občianskeho zákonníka, do BSM patrí všetko, čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci reštitúcie majetku.

V praxi to znamená, že ak bol byt nadobudnutý počas manželstva z prostriedkov patriacich do BSM, príjmy z jeho prenájmu sú súčasťou BSM. Rovnako to platí aj v prípade, ak bol byt nadobudnutý jedným z manželov pred uzavretím manželstva, príjmy z jeho prenájmu sú stále súčasťou BSM.

Existujú však aj možnosti, ako príjmy z prenájmu bytu vyňať z BSM. Manželia sa môžu dohodnúť na zúžení rozsahu BSM podľa § 143a ods. 1 Občianskeho zákonníka, a to formou notárskej zápisnice. Na základe takejto dohody sa môžu z BSM vylúčiť veci, ktoré by za iných okolností doň patrili. Napríklad, ak je byt vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov a prenajímateľom je len jeden z manželov, môžu sa dohodnúť na vyňatí príjmov z prenájmu bytu z BSM.

Prečítajte si tiež: Úprava bytu a štátna pomoc

Ďalšou možnosťou je uzavretie dohody podľa § 143a ods. 2, na základe ktorej BSM vznikne až zánikom manželstva. Počas trvania manželstva má každý z manželov samostatný majetok, s ktorým hospodári. Do BSM sa po zániku manželstva zahrnie to, čo by doňho bolo zahrnuté v deň zániku manželstva. Aj tieto dohody musia byť uzavreté formou notárskej zápisnice.

Súhlas druhého z manželov s prenájmom bytu

Podľa § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka, bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov. Ak súhlas nie je daný, právny úkon je relatívne neplatný.

Poskytnutie bytu do nájmu nie je bežnou vecou a zákon vyžaduje súhlas oboch manželov. Ak jeden z manželov s nájmom bytu nesúhlasí a dôjde k uzavretiu nájomnej zmluvy, táto sa považuje za relatívne neplatnú. To znamená, že neplatnosti nájomnej zmluvy sa musí niektorá zo zmluvných strán dovolať (najneskôr v lehote 3 rokov), inak sa považuje za platnú.

Ak jeden z manželov nesúhlasí s prenájmom bytu, druhý z manželov môže podať návrh na súd. Právo podať návrh na súd patrí jednému z manželov aj po zániku manželstva až do vyporiadania BSM.

Občiansky zákonník nevymedzuje, akou formou má byť súhlas daný (písomne, ústne alebo mlčky). Súhlas je právny úkon (prejav vôle), ktorý v zmysle § 35 Občianskeho zákonníka možno urobiť konaním alebo opomenutím. Preukázať súhlas daný písomne je vždy jednoduchšie, ako súhlas daný iným spôsobom (napr. ústne).

Prečítajte si tiež: Peňažný príspevok pre ZŤP

Ak nájomnú zmluvu podpíše iba jeden z manželov, pričom druhý manžel o tejto zmluve vie a súhlasí s ňou, zmluva bude platná aj bez podpisu tohto druhého manžela.

Krátkodobý nájom bytu

Od 1. mája 2014 je účinný zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, ktorý sa vzťahuje na nájomné zmluvy pri nájme bytu, ak nájomný vzťah netrvá dlhšie ako dva roky.

Zákon o krátkodobom nájme bytu je špeciálny právny predpis vo vzťahu k Občianskemu zákonníku. To znamená, že práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu sa primárne spravujú zákonom o krátkodobom nájme bytu a nájomnou zmluvou. Právna úprava Občianskeho zákonníka sa použije podporne (subsidiárne) v tých záležitostiach, ktoré nie sú upravené v zákone o krátkodobom nájme bytu alebo nájomnej zmluve, alebo v prípadoch, ak dôjde k porušeniu povinností, ktoré sú zákonom o krátkodobom nájme bytu vyžadované a v rozsahu upravenom týmto zákonom (vypovedanie nájomnej zmluvy prenajímateľom a uplatnenie neplatnosti skončenia nájmu na súde).

Prenájom bytu manželom ako nájomcom

Ak prenajímate byt manželom, vytvárate tým spoločný nájomný vzťah. Tento vzťah vzniká v momente, keď obaja partneri žijú spolu na jednom mieste a spĺňajú podmienky trvalého spolužitia. Jednou z výhod je, že nájomné môžete požadovať od oboch manželov.

Ukončenie nájmu s manželským párom je už trochu komplikovanejšie. Ak chcete ukončiť nájomnú zmluvu, musíte splniť podmienky voči obom manželom. Dôležité je zabezpečiť, aby na zmluve o ukončení nájmu boli podpísané podpisy oboch partnerov.

Prečítajte si tiež: Dôchodca a prenájom

Ak plánujete akékoľvek zásadné zmeny týkajúce sa doby nájmu alebo výšky nájomného, mali by ste opäť informovať oboch manželov. Zmena musí byť diskutovaná a potvrdená podpisom oboch strán.

V prípade nezhôd medzi manželmi, ktoré môžu prerásť do psychického alebo fyzického násilia, súdy môžu zasiahnuť a rozhodnúť o obmedzení jedného z partnerov pri užívaní prenajatého bytu. Rovnako pri rozvode môže súd určiť konkrétneho užívateľa bytu a zrušiť spoločný nájom.

Ak jeden z manželov podpíše nájomnú zmluvu, druhý môže byť automaticky považovaný za ďalšieho nájomcu. Ak sa rozhodnete ukončiť nájomný vzťah, musíte zabezpečiť, aby boli splnené podmienky voči obom manželom. Odporúča sa doručenie výpovede osobne a požiadať oboch o potvrdenie prevzatia dokumentu svojim podpisom.

Náležitosti nájomnej zmluvy

Náležitosti nájomnej zmluvy sú upravené v § 686 Občianskeho zákonníka. Nájomná zmluva musí obsahovať:

• označenie predmetu nájmu
• rozsah užívania
• výšku nájomného
• výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu
• opis príslušenstva a opis stavu bytu

Je vhodné uviesť aj to, za akých podmienok môže byť nájomné a úhrady spojené s užívaním nehnuteľnosti jednostranne zvýšené. Napríklad v prípade zvýšenia zálohových platieb na energie, alebo v prípade dlhodobých nájmov naviazanosť na ročnú mieru inflácie. Taktiež je vhodné si upraviť sankcie v prípade omeškania platieb, napríklad popri zákonných úrokoch z omeškania aj zmluvnú pokutu.

Na škodu nie je podrobnejší opis stavu nehnuteľnosti pri začatí nájmu, počiatočný stav energií, čo účastníci ocenia pri ukončení nájmu.

Bodom nájomnej zmluvy má byť doba, na akú sa nehnuteľnosť prenajíma, keďže jedným zo základných znakov nájmu je jeho dočasnosť. Pri nájme na dobu neurčitú je vo všeobecnosti stanovené ukončenie výpoveďou v trojmesačnej výpovednej lehote.

Ak v nájomnej zmluve na byt nie je doba nájmu dohodnutá, predpokladá sa, že sa uzavrela na dobu neurčitú. Ak do 30 dní po ukončení nájmu nehnuteľnosti nepodá prenajímateľ návrh na jej vypratanie na súd, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, maximálne však na jeden rok.

Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu

Bodmi v nájomnej zmluve môžu, ale nemusia byť presne zadefinované práva a povinnosti nájomcu aj prenajímateľa. Aj keď sú dosť podrobne upravené v Občianskom zákonníku, je praktickejšie, ak je písomne zachytené, kto čo môže, musí a nesmie priamo v zmluve. Napríklad, či a za akých okolností je prenajímateľ oprávnený vstúpiť do nehnuteľnosti, kto vykonáva potrebné opravy, možnosť podnájmu, dohoda o kaucii (peňažnej zábezpeke).

Vhodná je aj úprava okolností pri predčasnom ukončení nájmu, kedy je však potrebné pamätať na viazanosť zákonom. Pri nájme bytu je napríklad zákonom stanovený ako výpovedný dôvod pre prenajímateľa hrubé porušovanie povinností nájomcom, a to či už neplatenie nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu, danie bytu do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, hrubé poškodzovanie bytu, alebo skutočnosť, že prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, deti, vnukov, zaťa, nevestu, rodičov alebo súrodencov. Po vzájomnej dohode sa však môže zmluva predčasne ukončiť aj z iných dôvodov, resp. bez uvedenia dôvodu. Výpovedná lehota pri byte nemôže byť kratšia ako tri mesiace, začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Krátkodobý nájom má pre prenajímateľa priaznivejšiu úpravu ukončenia nájmu bytu. Nájomca nie je povinný sa z bytu vysťahovať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada, ktorá závisí od dôvodu ukončenia nájmu.

Doba trvania nájmu a výpovedná lehota

Ak je nájomná zmluva uzavretá na dobu určitú, nájom zaniká uplynutím tejto doby, pokiaľ sa nedohodnete inak alebo nenastanú zákonné dôvody na skoršie ukončenie.

Podľa § 711 a nasl. Občianskeho zákonníka môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu len z dôvodov uvedených v zákone (napr. ak nájomca hrubo porušuje povinnosti, neplatí nájomné, alebo ak byt potrebuje prenajímateľ pre seba či blízku osobu), a aj vtedy musí byť výpoveď písomná a doručená nájomcovi. Výpovedná lehota je spravidla tri mesiace, ak zákon alebo zmluva neustanovuje inak.

Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná.

Ak máte zmluvu podľa Občianskeho zákonníka, tak dĺžka výpovednej doby pri nájme bytu je jedným z kogentných ustanovení občianskeho zákonníka, čo znamená, že sa zmluvné strany nemôžu dohodnúť odchylným spôsobom a je trojmesačná, pričom začína plynúť od prvého dňa nasledujúcom po mesiaci v ktorom bola výpoveď doručená.

Spoločný nájom bytu manželmi

Spoločný nájom bytu manželmi vzniká aj bez podpisu zmluvy. Nájomnú zmluvu totiž s prenajímateľom nemusia vždy podpísať obaja manželia - napriek tomu sa však môže za nájomcu považovať aj ten z nich, ktorý na zmluvu svoj podpis nepripojil.

Spoločný nájom bytu manželmi vzniká, ak sú (súbežne) splnené nasledujúce podmienky:

1. Manželia spolu musia trvale žiť. Trvalé spolužitie manželov v podstate znamená, že manželia spolu žijú v jednej domácnosti. Podľa názoru Najvyššieho súdu SR sa ale paradoxne nevyžaduje, aby sa spoločná domácnosť nachádzala práve v prenajatom byte.
2. Nájom bytu vznikne počas manželstva alebo nájomca počas nájmu uzatvorí manželstvo.

Spoločný nájom bytu manželmi vzniká aj ak:

• sa za trvania manželstva aspoň jeden z manželov stane nájomcom bytu (v tomto prípade vzniká spoločný nájom bytu v deň, v ktorom má nájom vzniknúť podľa uzatvorenej nájomnej zmluvy);
• nájomca bytu počas trvania nájmu vstúpi do manželstva (v tomto prípade vzniká spoločný nájom uzatvorením manželstva).

Ukončovanie či zmeny spoločného nájmu bytu

Ukončenie nájmu bytu s nájomcom, ktorý má manžela či manželku, je pre prenajímateľa o čosi zložitejšie. Všetky podmienky pre platné ukončenie totiž musí splniť voči obom partnerom.

Pokiaľ teda ukončuje nájom bytu dohodou, nepostačí, ak ju podpíše len ten z manželov, ktorý pôvodne podpísal nájomnú zmluvu; na dohode musia figurovať podpisy oboch manželov.

Ak sa ukončuje nájom bytu výpoveďou, môže byť situácia ešte komplikovanejšia. Výpoveď totiž musí smerovať voči obom manželom a zároveň musí byť obom tiež doručená. Ideálne je doručiť výpoveď osobne s tým, že obaja manželia potvrdia jej prevzatie k určitému dňu svojimi vlastnoručnými podpismi. Pokiaľ tento postup nie je možný, mala by sa výpoveď doručiť formou doporučenej písomnej zásielky každému z manželov zvlášť. Ak výpoveď z nájmu bytu nebola doručená obom manželom osobitne, nemožno výpovedi prenajímateľa priznať právnu relevanciu a to, že jeden z manželov druhého s obsahom výpovede oboznámil, na veci nič nemení.

Prenajímateľ by si mal dať zároveň záležať aj pri zmenách nájomnej zmluvy. Platí, že bežné veci môže vybaviť aj jeden zo spoločných nájomcov, v podstatných je ale potrebný súhlas oboch manželov. Dodatok, ktorý mení dobu nájmu či výšku nájomného by teda prenajímateľ mal nechať podpísať obidvom partnerom.

V prípade, že by manželia ako spoloční nájomcovia mali nezhody, ktoré by poviedli až k fyzickému či psychickému násiliu alebo k ich hrozbám, môže súd na návrh jedného z nich obmedziť užívacie právo druhého k nájomnému bytu alebo ho z jeho užívania úplne vylúčiť. Súd rozhoduje aj v prípade rozvedených manželov, ktorí sa nedohodnú, kto z nich zostane nájomcom bytu. V rozsudku vysloví, že sa právo spoločného nájmu bytu ruší a súčasne rozhodne, kto bude byt užívať ako výlučný nájomca. Pri rozhodovaní berie súd do úvahy hlavne záujmy maloletých detí; zavážiť však môže aj stanovisko prenajímateľa.

Dane a odvody

Každý, kto prenajíma nehnuteľnosť okrem pozemku, je povinný zaregistrovať sa na daňovom úrade, a to najneskôr do konca kalendárneho mesiaca, ktorý uplynul po mesiaci, v ktorom sa nehnuteľnosť prenajala. Ak ide o nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý uzatvoril nájomnú zmluvu a je v nej uvedený ako prenajímateľ. Ak sú v zmluve ako prenajímatelia označení obaja manželia, povinnosť registrácie vzniká obom. Daňový úrad prihlásenú osobu v priebehu ďalších tridsiatich dní od podania žiadosti zaregistruje a daňovníkovi pridelí daňové identifikačné číslo.

Zánik nájmu bytu a bytová náhrada

OZ uvádza taxatívny výpočet dôvodov, na základe ktorých môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu. Medzi tieto dôvody patrí napríklad, ak prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa, nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov, nájomca alebo člen jeho domácnosti hrubo poškodzuje prenajatý byt, príslušenstvo alebo spoločné priestory, nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu, najmä tým, že neplatí dohodnuté nájomné, je to potrebné z dôvodu verejného záujmu, nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie.

Zánik nájmu bytu v zmysle ustanovenia § 710 ods. Právo spoločného nájmu bytu manželmi nemôže trvať ani zaniknúť len vo vzťahu k jednému z jeho nositeľov.

Ak sa nájomný pomer skončil preto, že nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, nemá nárok na bytovú náhradu. Pri zániku nájmu dohodnutého na určitý čas nemá nájomca právo na bytovú náhradu.

Zabezpečením bytovej náhrady sa rozumie predloženie písomného vyhlásenia osoby, ktorá poskytne náhradné ubytovanie o tom, že uzavrie zmluvu o nájme alebo podnájme bytu s osobou, ktorá má byt vypratať. Nájomca, ktorý má byt vypratať, musí zmluvu o bytovej náhrade uzavrieť do 30 dní od doručenia uvedeného písomného vyhlásenia.

Náhradným ubytovaním je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu.

Príklady z praxe

Príklad č. 1:

Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.

Príklad č. 2:

Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j.

Príklad č. 3:

Spolu s manželkou vlastníme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý sme prenajali, teda sa na nás vzťahuje povinnosť registrácie. V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.

tags: #penajimatelia #bytu #manzelia #vypoved #podmienky