Čo potrebuje dôchodca k prenájmu bytu: Kompletný sprievodca

Investícia do nehnuteľnosti a jej prenájom sa v súčasnosti javia ako rozumná stratégia na zhodnotenie finančných prostriedkov a zabezpečenie si pasívneho príjmu. Dôchodcovia, ktorí vlastnia nehnuteľnosť navyše, môžu zvážiť jej prenájom ako spôsob, ako si vylepšiť svoj mesačný rozpočet. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tom, čo dôchodca potrebuje vedieť a zvážiť pri prenájme bytu, aby bol tento proces úspešný a bezproblémový.

Prečo prenajímať byt ako dôchodca?

Prenájom bytu môže byť pre dôchodcov atraktívny z viacerých dôvodov:

• Pasívny príjem: Prenájom generuje pravidelný mesačný príjem, ktorý môže doplniť dôchodok a zlepšiť finančnú stabilitu.
• Uchovanie hodnoty majetku: Nehnuteľnosť si zachováva svoju hodnotu a v dlhodobom horizonte môže jej hodnota rásť.
• Alternatíva k predaju: Ak nechce dôchodca nehnuteľnosť predať, prenájom je spôsob, ako ju využiť a zároveň si ponechať vlastníctvo.

Príprava na prenájom

Predtým, ako dôchodca začne prenajímať svoj byt, je dôležité dôkladne sa pripraviť a zvážiť niekoľko kľúčových aspektov:

1. Založenie živnosti a registrácia na daňovom úrade

V prvom rade je dôležitá informácia, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácií a daňové identifikačné číslo. Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu. V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Pretože podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“ Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.

2. Úprava a vybavenie bytu

• Stav bytu: Uistite sa, že byt je v dobrom stave a pripravený na bývanie. Opravte prípadné nedostatky, vymaľujte steny a zabezpečte, aby všetky spotrebiče fungovali správne.
• Zariadenie bytu: Zvážte, či prenajmete byt zariadený alebo nezariadený. Zariadený byt je atraktívnejší pre širšiu škálu nájomcov a umožňuje pýtať si vyššie nájomné. Ak sa rozhodnete pre zariadený byt, zabezpečte kvalitný a funkčný nábytok a spotrebiče. Ak chcete prenajať nezariadený byt, musíte rátať s tým, neprilákate veľa nájomníkov. ak bude prenajímať zariadený byt, sú nájomníci vo výhode a nemal by byť problém niekoho nájsť. Za nezariadený byt nemožno požadovať tak vysokú sumu, ako za byt s nábytkom a doplnkami. O nezariadené byty majú záujem nájomníci, ktorí chcú ostať v podnájme dlhodobo. Za zariadený byt môžete pýtať vyššie nájomné. Podľa toho, ako ho zariadite, môžete nadceniť prenájom a vybrať si solventnejších nájomníkov.

3. Poistenie nehnuteľnosti

• Je predovšetkým v záujme prenajímateľa, aby mal dostatočnú, a teda čo najširšiu poistnú ochranu. Jedno z prvých, čo by mal prenajímateľ pred poskytnutím nájmu urobiť, je poistenie prenajímanej nehnuteľnosti a zodpovednosti za vzniknuté škody. Prenájom bytu rozširuje počet rizík spojených s užívaním bytu nájomníkom. Poistenie zodpovednosti je veľmi dôležitým typom poistenia.
• Odporúča sa, aby prenajímateľ priamo v zmluve o prenájme medzi povinnosťami nájomcu uviedol aj jeho povinnosť uzatvoriť poistenie zodpovednosti. Nájomník omylom vytopí susedov, spôsobí v byte požiar alebo nejakú inú poistnú udalosť. Zodpovednosť za škodu nesie majiteľ a prichádza na rad vysvetľovanie, kto škodu spôsobil, že škodu spôsobil vlastne ten, čo tu býva v podnájme. Samozrejme, že poisťovňa vyhodnotí poistnú udalosť ako neoprávnenú a majiteľovi neostáva nič iné, len si škodu uhradiť z vlastného vrecka.

4. Stanovenie výšky nájomného

• Trhová cena: Zistite si, aké sú bežné ceny nájomného v danej lokalite za porovnateľné byty. Môžete sa informovať v realitných kanceláriách alebo si pozrieť ponuky na internetových portáloch.
• Stav a vybavenie bytu: Pri stanovení výšky nájomného zohľadnite stav bytu, jeho vybavenie a ďalšie výhody, ktoré ponúka (napr. balkón, parkovacie miesto, pivnica).
• Nájomné a energie: Rozhodnite sa, či budete nájomné účtovať vrátane energií alebo ich bude nájomca platiť samostatne. V druhom prípade je potrebné presne určiť, ako sa budú energie prepočítavať a fakturovať.

Výber nájomníka

Aby ste mali istotu, že váš nájomník bude platiť nájom na čas a nezničí váš byt, musíte sa postarať o kvalitný výber. Existujú bezproblémoví nájomcovia, len treba mať trpezlivosť pri ich hľadaní. Pri stretnutí by prenajímateľ mal mať o budúcom nájomcovi niekoľko informácií.

Prečítajte si tiež: Dôchodcovské cestovné vlakom

Nájomná zmluva

Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• označenie zmluvných strán;
• predmet nájmu a rozsah jeho používania;
• výšku nájomného;
• a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.

Zákon vyslovene nestanovuje, že nájomná zmluva na byt musí mať písomnú podobu. Ak sa zmluva o prenájme bytu neuzavrie písomne, vyhotoví sa aspoň zápisnica o jej obsahu. Nájomná zmluva môže byť uzavretá buď na dobu určitú alebo dobu neurčitú.

Dôležité ustanovenia v zmluve

• Výška nájomného a spôsob platby: Okrem výšky nájomného by v nájomnej zmluve mal byť určený aj spôsob platby a splatnosť nájomného, čiže termín, dokedy je nájomca povinný nájomné uhradiť.
• Poplatok z omeškania: Ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu do piatich dní po jej splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania.
• Kaucia: Prenajímateľ požaduje od nájomcu zaplatenie kaucie, väčšinou vo výške jednomesačného nájomného. Kaucia slúži pre prenajímateľa len ako forma zábezpeky pre prípad vzniku škôd na byte, príp. iných porušení povinností nájomcu (nezaplatenie nájomného a podobne.).
• Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu: Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil on alebo spolubývajúci v byte alebo v bytovom dome na svoje náklady. V prípade nedostatkov v byte, ktoré bránia nájomcovi riadne užívať byt, je nájomca povinný bez zbytočného odkladu prenajímateľovi oznámiť a aj umožniť ich opravu a prenajímateľ je povinný nedostatky odstrániť. Ak ani po upozornení prenajímateľ nedostatky neodstráni, je nájomca oprávnený nedostatky v nevyhnutnej miere na vlastné náklady odstrániť a žiadať od prenajímateľa náhradu vynaložených nákladov. Platí to aj opačne. Ak nájomca včas nevykoná drobné opravy a bežnú údržbu v byte, prenajímateľ je povinný na to nájomcu upozorniť a ak nedôjde k ich vykonaniu, má prenajímateľ právo drobné opravy vykonať na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu. Nájomca je povinný tiež odstrániť nedostatky a poškodenia, ktoré spôsobil v byte on alebo tí, ktorí s ním bývajú. Ak ide o stavebné úpravy v byte, tie nájomca môže vykonať na svoje náklady len so súhlasom prenajímateľa.
• Podmienky ukončenia nájmu: Ak bola nájomná zmluva uzavretá podľa Občianskeho zákonníka, má nájomca právo na bytovú náhradu (buď na náhradný byt, náhradné ubytovanie alebo prístrešie) v prípade, ak sa nájom skončil výpoveďou zo strany prenajímateľa na základe zákonných výpovedných dôvodov (napr.

Dane a príjmy z prenájmu

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. považuje za zdaniteľný príjem. Ak prenajímate nehnuteľnosť(okrem pozemku) a neregistrovali ste sa na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej činnosti alebo inej samostatne zárobkovej činnosti (napr. Povinnosť registrácie sa opiera o zákon § 49a ods. 2 zákon o dani z príjmov a v prípade, že sa rozhodnete riskovať a registráciu nevykonáte, hrozí vám pokuta vo výške od 60 a až do výšky 20 tisíc eur. Finančná správa si vie z viacerých zdrojov, najmä z katastra nehnuteľností, identifikovať súkromné osoby, ktoré majú príjmy z prenájmu nehnuteľností, ale nepriznajú ich v daňovom priznaní. Prenajímať na čierno sa vám môže dariť po určitú dobu.

Daňové priznanie

Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2021 v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (t. j. Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov (ak ste zamestnanec, tak aj príjem zo závislej činnosti) za rok 2024 presiahol sumu 2 823,24 eura. Lehota na podanie je 31. marec 2025. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. 6. 2025 alebo šesť kalendárnych mesiacov, do 30. 9.

Príklad: Daňovník dosiahol v roku 2024 príjem z prenájmu bytu vo výške 2 900 eur. Iné zdaniteľné príjmy nemal. Daňovník si z príjmu z prenájmu uplatní oslobodenie od dane v sume 500 eur (2 900 - 500), t. j. po odpočítaní bude zdaniteľný príjem z prenájmu predstavovať sumu 2 400 eur.

Prečítajte si tiež: Zamestnávateľ a platobný výmer o dôchodku

Daňové výdavky

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky, pričom prehľad príjmov a výdavkov vediete v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve.

Príklad: Daňovník dosiahol v roku 2024 príjem z prenájmu bytu vo výške 6 600 eur. Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sú vo výške 2 250 eur. Suma zdaniteľného príjmu z prenájmu bude vo výške 6 100 eur (6 600 - 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená.

Výšku preukázateľných výdavkov ovplyvňuje skutočnosť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku alebo nie. POZOR! Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods.

• výdavky na ostatné služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr.
• Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP, tzn.
• služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr.

Ak máte príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti, tzv. Sadzba dane z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z.

Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti vyplníte v aplikácií KROS Daňové priznania. S vyplnením vám pomôže sprievodca, automatické výpočty a kontroly. Svoje príjmy a výdavky si však môžete prehľadne spracovať aj v programe ALFA plus, ktorého súčasťou je aj daňové priznanie k dani z príjmov FO. Ak daňovník prenajme na území SR nehnuteľnosť resp.

Prečítajte si tiež: Štátny príspevok pre politické strany

Pokuta za nesplnenie si registračnej povinnosti v ustanovenej lehote v zmysle § 155 ods. 1 písm. c) zákona č. 563/2009 Z. z.

Otázky a odpovede k dani z príjmu z prenájmu:

• Otázka č. 1 - Povinnosť registrácie pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti (§ 6 ods. Daňovník prenajal v marci 2025 nehnuteľnosť, iné príjmy nepoberal.
• Otázka č. Daňovník, fyzická osoba je registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania živnostenského oprávnenia. Tento daňovník začal od 1.4.2025 prenajímať nehnuteľnosť na základe uzatvorenej nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka. Má daňovník povinnosť registrácie, resp. Nakoľko ide o daňovníka, ktorý je už registrovaný na daňovom úrade, z dôvodu začatia prenajímania nehnuteľnosti mu nevzniká povinnosť registrácie. Tento daňovník nemá voči daňovému úradu z dôvodu začatia prenajímania ani oznamovaciu povinnosť.
• Otázka č. Daňovník začal v priebehu roka 2025 prenajímať ornú pôdu. Nie, ak daňovník fyzická osoba na území SR začne prenajímať pozemok (napr.
• Otázka č. Daňovník prenajal nehnuteľnosť v inom meste, ako je jeho trvalý pobyt. Žiadosť o registráciu môže daňovník podať na ktoromkoľvek daňovom úrade.

Štátna podpora nájomného bývania

Vláda schválila nariadenie o podpore štátneho nájomného bývania, a to s regulovaným nájomným pre občanov (fyzické osoby).

Príspevok na bývanie

Príspevok na bývanie je určený na čiastočnú úhradu nákladov spojených s bývaním. 297,40 eura mesačne, ak ide o domácnosť s viac ako štyrmi členmi domácnosti, alebo ak ide o nájom bytu alebo rodinného domu viac ako štyrmi nájomcami, ktorí sú členom domácnosti, ktorej sa poskytuje pomoc v hmotnej núdzi. byte alebo v rodinnom dome na základe práva zriadeného vecného bremena doživotného užívania nehnuteľnosti; preukazovanie uhrádzania nákladov za služby spojené s bývaním sa nevyžaduje. Podmienky nároku na príspevok na bývanie sa opätovne prehodnotia po uplynutí 12 po sebe nasledujúcich mesiacov od predchádzajúceho preukázania splnenia podmienok nároku na príspevok na bývanie. Príspevok na bývanie v jednom byte, rodinnom dome alebo v obytnej miestnosti v zariadení určenom na trvalé bývanie patrí len raz bez ohľadu na počet domácností užívajúcich byt.

Iné aspekty štátnej podpory

• bývania, a to s regulovaným nájomným pre občanov (fyzické osoby).
• nedokáže spĺňať potreby populácie Slovenska.
• pričom 91 % podiel bytov je v súkromnom vlastníctve fyzických osôb.
• krajín EÚ.
• v 2. nárast.
• uhrádzať nájomné a iné výdavky domácnosti.
• a opravy bytového domu v čase posúdenia splnenia kritérií.
• ktoré tento príjem patril.
• zmluvy. Zároveň je obmedzený maximálny príjem.
• obmedzenie má slúžiť na zamedzenie vstupu vysokopríjmovým záujemcom.
• štátom podporovaného nájomného bývania).
• príjmy pre rôzne typy domácností.
• minimálny potrebný príjem.
• príspevok, prídavok na dieťa, doktorandské štipendium, osobitný príspevok a znížený osobitný príspevok,obdobné príjmy zo zahraničia.
• bývanie. To je vysoko nad priemerom odporúčanej hranice podľa OECD.
• možností metodiky výpočtu bola vybraná práve táto.
• mechanizmus určenia maximálnej výšky nájomného.
• bude väčší ako 5 %, najviac 10 %, pôvodnej výšky maximálneho nájomného.
• inflácie podľa indexu HICP.

Aktualizácia k 11.5.2023

Národná rada SR schválila návrh zákona, ktorým sa mení zákon č. 222/2022 Z. z. o štátnej podpore nájomného bývania, ktorým sa s účinnosťou od 1.6.2023 vypúšťa ustanovenie, podľa ktorého vláda Slovenskej republiky nariadením vlády zvýši maximálne nájomoné raz ročne k 1.

• bude v poradovníku znevýhodnený.
• seba a svoju rodinu.
• v prípade záujemcov o troj a štvorizbové byty.
• sídle agentúry.
• verejného sektora a zamestnanci iných zamestnávateľov.
• % populácie).
• projekte.
• sektora (verejný sektor voči všetkým pracujúcim na Slovensku tvorí 27 %).
• musia toto zvýhodnenie uplatniť do mesiaca od zverejnenia ponuky bytu.
• štátom podporované nájomné bývanie“.
• bývania.
• plochy bytu (najviac 360 eur za mesiac).
• zamestnávateľa, nie povinnosť.
• bývanie z daňového hľadiska od roku 2023.

Ako na to prakticky?

Ak sa rozhodnete, že budete prenajímať svoju nehnuteľnosť, máte dve možnosti ako pokračovať. V prípade, že nemáte čas na hľadanie nájomníkov a obhliadky, môžete si zaplatiť služby realitnej kancelárie, ktorá sa zvyčajne postará aj o vytvorenie zmluvy, ktorá vás bude bezpečne chrániť. Prenajímať môže fyzická aj právnická osoba a to bytové i nebytové priestory. Písomná zmluva nie je vždy potrebná, keďže sa prenajímateľ a nájomník môžu dohodnúť ústne a jednotlivé body spísať do zápisnice. Keďže je príjem z prenajímania nehnuteľnosti zdaniteľným príjmom, musia prenajímatelia tento zisk uviesť v daňovom priznaní. Prenajímať môžu buď ako fyzické osoby - nepodnikatelia alebo ako živnostníci. Po prihlásení sa na portál finančnej správy je postup nasledovný: Elektronické služby > eFormuláre > Elektronické formuláre > Register > Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien, žiadosť o zrušenie registrácie na daň z príjmov, daň z pridanej hodnoty a daň z poistenia. O krátkodobý nájom bytu ide v prípade, že je zmluva na dobu určitú a to maximálne 2 roky, s tým, že môže byť maximálne dva razy predĺžená o tú istú dobu, teda spolu maximálne 6 rokov.

tags: #čo #potrebuje #dôchodca #k #prenájmu #bytu