Daň z nehnuteľností a povinnosti prenajímateľa: Komplexný sprievodca

Daň z nehnuteľností je dôležitou súčasťou správy majetku a pre prenajímateľov predstavuje jednu z kľúčových povinností. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o dani z nehnuteľností, povinnostiach prenajímateľa, ako aj o registračných povinnostiach a možnostiach uplatnenia výdavkov súvisiacich s prenájmom.

Daň z nehnuteľností: Základné informácie

Daň z nehnuteľností je miestnou daňou, ktorú ukladá mesto alebo obec, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza. Príslušnosť sa stanovuje podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Obec si vo svojom všeobecne záväznom nariadení (VZN) určuje podrobnosti o výške dane, znížení alebo oslobodení od dane, ako aj o možnosti podať daňové priznanie elektronicky.

Zákon rozlišuje 3 druhy dane z nehnuteľností:

• Daň z pozemkov
• Daň zo stavieb (napr. dom, chata, garáž, drobná stavba…)
• Daň z bytov a z nebytových priestorov v bytovom dome (napr. byt, kancelária, obchod…)

Daň z nehnuteľností sa platí vopred. Daň z nehnuteľností zaplatená napríklad v januári je daň z nehnuteľností za daný rok, nie za uplynulý rok.

Kto podáva daňové priznanie?

Ak kataster nehnuteľností povolil vklad do a vrátane 1. januára, daňové priznanie podávajú vlastníci na daný rok najneskôr do 31. januára. Ak bol vklad povolený po uvedenom dátume, daňové priznanie k dani z nehnuteľností sa podáva až v nasledujúcom roku.

Prečítajte si tiež: Všetko o DDS

Príklad:

Prenajímateľ kúpil byt v decembri, ale vklad bol povolený:

• a) 2. januára (alebo neskôr): Daňové priznanie v tomto prípade stačí podať do 31. januára nasledujúceho roka, pričom rozhodnutie na zaplatenie dane za daný rok bude zaslané ešte predchádzajúcemu majiteľovi.
• b) 1. januára alebo ešte v decembri: Daňové priznanie musí podať najneskôr do 31. januára.

Toto neplatí pre prípady, ak nehnuteľnosť nadobudli daňovníci dedičským konaním. Ak daňovníci nadobudli nehnuteľnosť v priebehu zdaňovacieho obdobia vydražením, daňová povinnosť vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa vydražiteľ stal vlastníkom nehnuteľnosti alebo prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni schválenia príklepu súdom.

Príklad:

Prenajímateľ zdedil byt a v pečiatke na Osvedčení o dedičstve je dátum nadobudnutia právoplatnosti 20. októbra. Daňová povinnosť vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, keď Osvedčenie o dedičstve nadobudlo právoplatnosť. V praxi to znamená, že na podanie daňového priznania v tomto prípade máte 30 dní od 1. novembra.

Povinnosti prenajímateľa

Daňové priznanie a výpočet dane

Daňovník nevyčísľuje daň z nehnuteľností v daňovom priznaní. Do priznania, prípadne čiastkového priznania uvádza informácie rozhodujúce pre výpočet dane ako napríklad rozlohu pozemku, počet podlaží a podobne. Sadzbu dane z nehnuteľností určuje každoročne všeobecným záväzným nariadením obec alebo mesto. Výpočet dane z nehnuteľnosti potom predstavuje súčin výmery podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru (pri dani z bytov a nebytových priestorov) a sadzby dane. Do podlahovej plochy bytu sa nezapočítava balkón alebo lodžia. Naopak pivnica sa do podlahovej plochy bytu započítava.

• Čiastkové priznanie: vypĺňa daňovník, ak už v predchádzajúcom období priznanie podal, ale vznikla mu nová daňová povinnosť (napr. nadobudol ďalšiu nehnuteľnosť alebo nastala zmena napr. rozlohy).
• Opravné priznanie: označí daňovník, ktorý opravuje priznanie k dani pred uplynutím lehoty na podanie priznania.

Ak je pozemok, stavba, byt a nebytový priestor v bytovom dome v spoluvlastníctve viacerých osôb, priznanie podá každá fyzická alebo právnická osoba, teda spoluvlastník, do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Existuje však možnosť ustanovenia si na základe dohody všetkých spoluvlastníkov spoločného zástupcu, ktorý podá priznanie za všetkých. Túto skutočnosť je potrebné vyznačiť v príslušnom daňovom priznaní.

Prečítajte si tiež: Dôchodca ZŤP a platenie odvodov

Príklad z praxe: Manželia a daň z nehnuteľností

Manželia si kúpili spoločne byt, ktorý bol zavkladovaný v katastri ako BSM. Kúpnu zmluvu podpísali 1. marca a vklad do katastra bol povolený dňa 27. marca. V decembri sa rozhodli tento byt predať, a preto dňa 20. decembra podpísali so záujemcom o byt kúpno-predajnú zmluvu. Vklad do katastra bol povolený dňa 25. januára.

Za rok bola daň za byt vyrubená ešte predošlému vlastníkovi, ktorý ho vlastnil k 1. januáru. Ten zaplatil daň za celý kalendárny rok. Manželia prenajímatelia v decembri tento byt predali, ale keďže vklad bol povolený až 25. januára a k 1. januáru ešte stále figurovali v katastri nehnuteľností ako vlastníci, budú musieť podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností do 31. januára za daný rok. V ďalšom roku do 31. januára budú musieť podať daňové priznanie za nasledujúci rok, lebo na základe povolenia vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností zo dňa 25. januára. Obidve priznania k dani z nehnuteľnosti za daný rok a nasledujúci rok bude podávať manžel - prenajímateľ. Predpokladáme, že táto nehnuteľnosť bola ich prvá nehnuteľnosť v danom meste. K bytu neprislúcha žiaden iný nebytový priestor ako napr. garážové státie v bytovom dome a ani žiaden iný pozemok, ktorý sa nachádza mimo zastavanej plochy bytového domu. Celková výmera podlahovej plochy bytu je 61,2 m2 (výmera všetkých miestností bytu plus výmera príslušenstva, napr. pivnice).

Daňové priznanie k dani z nehnuteľností za daný rok musia manželia vyplniť z dôvodu kúpy bytu na základe vkladu do katastra zo dňa 27. marca. Prílohou k daňovému priznaniu bude kópia rozhodnutia z katastra, ktorým sa povoľuje vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Z dôvodu predaja tohto bytu na základe vkladu do katastra zo dňa 25. januára nasledujúceho roku daňové priznanie k dani z nehnuteľností za nasledujúci rok.

Nájomné zmluvy a daň z pozemkov

Pravidelnou súčasťou nájomných zmlúv, predmetom ktorých je nájom poľnohospodárskych pozemkov je ustanovenie typu „Zmluvné strany sa dohodli, že daň z prenajatých pozemkov bude uhrádzať nájomca.“ K radosti všetkých predstaviteľov obecnej samosprávy v takýchto prípadoch daň z (poľnohospodárskych) pozemkov uhrádzajú agropodnikatelia pôsobiaci v tom-ktorom katastri. Spravidla pôjde o dva či tri subjekty hospodáriace na veľkej ploche a niekoľko menších poľnohospodárov.

Prílušná právna úprava (§ 5 ods. 1 a 2 zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady) jednoznačne a zrozumiteľne ustanovuje, že daňovníkom dane z pozemkov je užívateľ resp. nájomca, ak má pozemok prenajatý na dobu dlhšiu ako 5 rokov a nájomná zmluva je evidovaná v katastri nehnuteľností. Vo všetkých ostatných prípadoch je daňovníkom dane z pozemkov vlastník pozemku resp. správca. Pri pozemkoch v náhradnom užívaní zákon odkazuje na už zrušený § 15 zákona o pozemkových úpravách. Poznámka pod čiarou síce nemá záväzný charakter, aj tak by bolo vhodnejšie, aby predpis odkazoval na § 12a zákona č. 504/2003 Z.z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, ktorý je nástupcom tohto inštitútu. Aj teraz však možno prijať záver, že daňovníkom dane z pozemkov bude osoba, ktorej boli vydané podnájomné pozemky ako náhradné pozemky, resp. osoba, ktorá ich užíva bez nájomnej zmluvy.

Prečítajte si tiež: Všetko o platení dôchodkového poistenia

Čo sa týka „klasických“ nájomcov, prvá podmienka a to minimálna doba nájmu by mala byť splnená vždy, vzhľadom na minimálnu dobu nájmu (určitý intepretačný problém môže nastať pri nájmoch na dobu neurčitú). V týchto prípadoch je potom vždy daňovníkom vlastník pozemku a na tom nemôže nič zmeniť ani dohoda zmluvných strán v nájomnej zmluve. Podľa § 55 ods. 15 daňového poriadku totiž platí, že „Dohody uzatvorené o tom, že povinnosť podľa tohto zákona alebo osobitného predpisu (vrátane zákona č. 582/2004 Z.z. - pozn. autora) má iný ako ten, ktorému ju ukladá tento zákon alebo osobitný predpis, sú voči správcovi dane neúčinné.“

Dovedené do dôsledkov to znamená, že ak obce akceptujú zaplatenie dane z pozemkov nájomcami, ktorí v skutočnosti nie sú daňovníkmi (najčastejší bude prípad nájomcov, ktorých zmluvy nie sú zapísané v katastri nehnuteľností) podieľajú sa na postupe, ktorý nemá oporu v zákone. Argumentom proti tejto praxi obcí nemôže byť ani to, že z ekonomického hľadiska je pre všetky dotknuté subjekty jedno, či daň bude vybraná vo vzťahu správca dane - nájomca, alebo správca dane - vlastník pozemku - nájomca ( v typickom prípade platí, že ak daň z pozemku zaplatí vlastník, spravidla si ju od nájomcu vypýta v rámci nájomného resp. si je nechá na základe dohody osobitne nájomcom preplatiť). Matematicky tento záver síce môže sedieť, ešte raz ale musíme uviesť, že takýto výber dane z pozemkov nemá oporu v zákone.

Daň z príjmu z prenájmu

Povinnosť platiť dane má každá osoba, ak dosahuje príjem, ktorý je podľa zákona o dani z príjmov považovaný za zdaniteľný. Medzi zdaniteľné príjmy patria aj príjmy z prenájmu nehnuteľnosti. Prenajímať nehnuteľnosť môže každá osoba bez ohľadu na to, či je alebo nie je podnikateľom. Ak však nemá podnikateľské oprávnenie, môže pri prenájme poskytovať len základné služby. Za takéto služby v praxi možno považovať napr.: dodávku vody, tepla a teplej úžitkovej vody, elektrickej energie, plynu, odvoz komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody, kominárske služby, upratovanie spoločných priestorov a pod. Služby poskytované nad rámec základných služieb (napr. upratovanie prenajatého bytu) už môže prenajímateľ poskytovať len na základe živnostenského oprávnenia.

Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, rovnako ako zo všetkých ostatných príjmov, je prenajímateľ povinný zaplatiť daň. Pozitívom pre prenajímateľov, ktorí nevykonávajú prenájom ako podnikateľskú činnosť, je, že na príjmy z prenájmu sa vzťahuje len povinnosť zaplatiť daň z príjmu.

Registračná povinnosť prenajímateľa

Osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť ako nepodnikateľ, je povinná v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajala nehnuteľnosť, požiadať správcu dane o registráciu. Ak ide o nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý uzatvoril nájomnú zmluvu a teda je v nej vedený ako prenajímateľ. Ak sú v zmluve ako prenajímatelia označení obidvaja manželia, povinnosť registrácie vzniká obom manželom. Z registračnej povinnosti je vyňatý prenájom pozemku, ak prenajímateľ nie je podnikateľom. Na základe žiadosti daňový úrad vydá žiadateľovi Daňové identifikačné číslo - DIČ.

Podľa výkladu zákona o dani z príjmov Finančnou správou SR fyzickej osobe - prenajímateľovi nevzniká registračná povinnosť, ak táto osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, tzn. časť bytu, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b Stavebného zákona. Príslušenstvom bytu na účely Stavebného zákona sú miestnosti, ktoré plnia komunikačné, hospodárske alebo hygienické funkcie bytu.

Príjmy a výdavky z prenájmu

Ako sme spomenuli vyššie, prenajímať nehnuteľnosť je oprávnený tak podnikateľ ako aj nepodnikateľ (nepodnikateľ môže s prenájmom poskytovať len základné služby). Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sa u podnikateľa pripočítavajú k ostatným príjmom z podnikania, preto sa im nebudeme bližšie venovať.

Zákon o dani z príjmov ustanovuje, že príjmami z prenájmu sú príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti. Podľa usmernenia daňového riaditeľstva sú úhrady spojené s užívaním nehnuteľnosti zdaniteľnými príjmami, ak ich nájomca platí priamo prenajímateľovi, ale aj vtedy, ak ich nájomca platí priamo dodávateľom energií a služieb (elektrárne, plynárne, vodárne).

Špecifická situácia nastáva, ak nehnuteľnosť prenajímajú manželia. V prípade, ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, príjem z prenájmu nehnuteľnosti si manželia môžu rozdeliť rovnakým dielom alebo v akomkoľvek inom pomere, podľa toho, čo považujú za výhodnejšie (napr. s cieľom, aby jednému z manželov nevznikla povinnosť podať daňové priznanie, t.j. keď má daňovník príjem nižší ako 50% sumy nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka).

Osoba prenajímajúca nehnuteľnosť si môže uplatniť len preukázateľné daňové výdavky, ktoré priamo súvisia s prenájmom nehnuteľnosti. Pojem preukázateľné výdavky znamená, že prenajímateľ je povinný každý výdavok zdokladovať, z čoho vyplýva povinnosť odkladať si faktúry, účty a bločky. Príjmy a výdavky prenajímateľ priebežne eviduje vo svojom účtovníctve alebo daňovej evidencii. V prípade, ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, daňové výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti si musia manželia rozdeliť rovnakým spôsobom ako si rozdelili príjmy z prenájmu! Ak nájomca platí za energie a iné služby priamo dodávateľovi, prenajímateľ si aj napriek tomu môže takéto výdavky uplatniť ako daňový výdavok.

Medzi daňovo uznateľné výdavky prenajímateľa patria napr. výdavky na elektrickú energiu, teplo na vykurovanie a teplú úžitkovú vodu, pitnú a úžitkovú vodu pre domácnosť, plyn (tzv. energie), poplatky za odvoz komunálneho odpadu, dane a poplatky súvisiace s nehnuteľnosťou (napr. daň z nehnuteľnosti), výdavky na opravy a údržbu nehnuteľnosti, poistenie nehnuteľnosti a pod.

Výdavky vlastníka spojené s kúpou prenajímanej nehnuteľnosti, výdavky spojené s jej opravou alebo zhodnotením sú výdavkami vynaloženými na osobnú potrebu, ktoré súvisia s využívaním jeho osobného majetku. Fyzická osoba si môže zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku, aj keď nie je podnikateľom.

Upozornenie pri predaji nehnuteľnosti

Pri predaji nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku bude predávajúci (prenajímateľ) oslobodený od platenia dane z príjmu až po uplynutí piatich rokov odo dňa vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku.

Čiastkový základ dane z príjmov z prenájmu

Čiastkovým základom dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti je rozdiel, o ktorý zdaniteľné príjmy prevyšujú daňové výdavky pri rešpektovaní vecnej a časovej súvislosti zdaniteľných príjmov a daňových výdavkov v príslušnom zdaňovacom období. Ak preukázateľné daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti sú vyššie ako príjmy z tohto prenájmu, na rozdiel sa neprihliada, t. j. prenajímateľ z uvedených príjmov nemôže vykázať daňovú stratu a znížiť si tým daňový základ z iných príjmov (napr. zo závislej činnosti).

Oslobodenie od dane a krátenie výdavkov

Pred odpočítaním daňových výdavkov od príjmov z prenájmu nehnuteľnosti sa najprv odpočíta suma, čo predstavuje zákonnú výšku oslobodenia od dane z príjmu z prenájmu. V rovnakom pomere, ako boli krátené príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, je potrebné následne krátiť aj daňové výdavky.

Príklad:

Ak má prenajímateľ príjem z prenájmu nehnuteľnosti a uplatnil si oslobodenie suma, suma zdaniteľných príjmov z prenájmu potom predstavuje suma - suma. Ak prenajímateľ na dosiahnutie tohto príjmu vynaložil výdavky napr. suma, musí ich vykrátiť pomerom príjmov zahrnutých do čiastkového základu dane k celkovým príjmom z prenájmu nehnuteľnosti, t.j. (suma - suma) / suma = 0,9. Následne sa týmto koeficientom vynásobia výdavky: 0,9 x suma = suma. Suma predstavuje daňové výdavky, ktoré prenajímateľ odpočíta od svojich príjmov z prenájmu: (suma - suma) - suma= suma. Čiastkovým základom dane v tomto konkrétnom prípade je teda suma.

Ak daňovník prenajme na území SR nehnuteľnosť resp. jej časť, ktorá je súčasťou bytu alebo rodinného domu, a súčasťou prenájmu nie je príslušenstvo, táto činnosť nie je považovaná za podnikanie alebo inú samostatnú zárobkovú činnosť.

Sankcie za nesplnenie povinností

Pokuta za nesplnenie si registračnej povinnosti v ustanovenej lehote v zmysle § 155 ods. 1 písm. c) zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní (daňový poriadok) a o zmene a doplnení niektorých zákonov môže dosiahnuť výšku od 60 eur do 32 000 eur.

Často kladené otázky (FAQ)

Otázka č. 1: Povinnosť registrácie pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti (§ 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov)

Daňovník prenajal v marci nehnuteľnosť, iné príjmy nepoberal. Vzniká mu povinnosť registrácie na daňovom úrade? Áno, daňovník je povinný sa do konca apríla zaregistrovať na daňovom úrade.

Otázka č. 2: Registrácia už registrovaného daňovníka

Daňovník, fyzická osoba je registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania živnostenského oprávnenia. Tento daňovník začal od 1. apríla prenajímať nehnuteľnosť na základe uzatvorenej nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka. Má daňovník povinnosť registrácie, resp. oznamovaciu povinnosť?

Nakoľko ide o daňovníka, ktorý je už registrovaný na daňovom úrade, z dôvodu začatia prenajímania nehnuteľnosti mu nevzniká povinnosť registrácie. Tento daňovník nemá voči daňovému úradu z dôvodu začatia prenajímania ani oznamovaciu povinnosť.

Otázka č. 3: Prenájom ornej pôdy a registrácia

Daňovník začal v priebehu roka prenajímať ornú pôdu. Vzniká mu povinnosť registrácie?

Nie, ak daňovník fyzická osoba na území SR začne prenajímať pozemok (napr. ornú pôdu), nevzniká mu povinnosť registrácie na daňovom úrade.

Otázka č. 4: Podanie žiadosti o registráciu

Daňovník prenajal nehnuteľnosť v inom meste, ako je jeho trvalý pobyt. Na ktorom daňovom úrade má podať žiadosť o registráciu? Žiadosť o registráciu môže daňovník podať na ktoromkoľvek daňovom úrade.

tags: #platenie #dane #z #pody #majitel #prenajimatel