Splnomocnenie na uzavretie kúpnej zmluvy: všetko, čo potrebujete vedieť

Splnomocnenie je dôležitý dokument, ktorý umožňuje jednej osobe (splnomocnencovi) konať v mene druhej osoby (splnomocniteľa) v určitých záležitostiach. V kontexte kúpnej zmluvy, splnomocnenie umožňuje splnomocnencovi uzavrieť kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť alebo hnuteľnú vec v mene splnomocniteľa. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o splnomocnení na uzavretie kúpnej zmluvy, vrátane jeho definície, foriem, náležitostí, obmedzení a zrušenia.

Čo je to splnomocnenie?

Plná moc alebo inak povedané splnomocnenie je jedným z bežne používaných, zväčša písomných súhlasov. Splnomocnenie je vlastne doklad o tom, že vás niekto môže v určitých záležitostiach zastúpiť. Plnou mocou splnomocniteľ (zastúpená osoba) dáva splnomocnencovi (zástupcovi) oprávnenie na vykonanie záležitosti či rozhodnutia v jeho mene. Splnomocnenie tak obsahuje údaje o oboch stranách, ako aj predmet splnomocnenia a jeho rozsah. Najčastejšie sa spisuje v prípade zastupovania napr. na úrade, pri preberaní zásielky a podobne. Splnomocnenie platí na konkrétnu záležitosť, úkon alebo rozhodnutie, ktoré je v nej uvedené.

Formy splnomocnenia

Zákon nevyžaduje, aby bolo plnomocenstvo udelené vždy písomne. Písomne sa zvyčajne udeľuje vtedy, ak konanie splnomocnenca ovplyvní rozsah vašich práv či povinností. Vyjadrenie rozsahu plnomocenstva písomnou formou je v každom prípade oveľa bezpečnejšie. Zabraňuje totiž vzniku pochybností o tom, k čomu všetkému vás môže splnomocnenec platne zaviazať a k čomu už naopak nie.

Písomnú formu treba dodržať v nasledujúcich prípadoch:

1. Ak samotný úkon, pri ktorom potrebujete zastúpenie, má byť urobený písomne.
2. Ak je udeľované tzv. generálne plnomocenstvo - inými slovami plnomocenstvo, na základe ktorého splnomocnenec koná za zastúpeného vo všetkých záležitostiach.

V prípade, že je potrebné, aby splnomocnenec zastupoval splnomocniteľa vo viacerých prípadoch alebo rozhodnutiach je potrebné udeliť generálnu plnú moc. Tá umožňuje zastúpenie v rôznych záležitostiach, ktoré sú však tiež uvedené. Generálne splnomocnenie je tak splnomocnením na všetky právne úkony.

Prečítajte si tiež: Komplexný pohľad na rozsudky, odstúpenie a plnomocenstvá

Osobitné a všeobecné splnomocnenie

Plnomocenstvo s vymedzenými právnymi úkonmi alebo vzťahujúce sa len na konkrétnu záležitosť sa nazýva osobitné. V prvom prípade môže byť udelená tzv. Generálna plná moc alebo tiež Všeobecné plnomocenstvo. Toto plnomocenstvo oprávňuje splnomocneného na viacero alebo akékoľvek právne úkony v mene splnomocniteľa, ktoré neodporujú právnemu poriadku. Zastúpení všeobecné oprávnenie využívajú často pri dlhodobej neprítomnosti.

Pokiaľ ide o kúpu/predaj nehnuteľnosti a/alebo riešenie hypotéky, banky neobľubujú generálnu plnú moc. Banky majú vlastné tlačivá pre plnomocenstvá, ktoré sú osobitné.

Náležitosti splnomocnenia

Každé plnomocenstvo musí byť v súlade s § 31 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej ako „Občiansky zákonník“).

Medzi základné náležitosti splnomocnenia patria:

• Údaje o splnomocniteľovi: Meno a priezvisko, dátum narodenia, trvalé bydlisko.
• Údaje o splnomocnencovi: Meno a priezvisko, dátum narodenia, trvalé bydlisko.
• Rozsah splnomocnenia: Presné vymedzenie práv a povinností splnomocnenca.
• Dátum a miesto udelenia splnomocnenia.
• Podpis splnomocniteľa.

Ak je potrebné, aby sa právny úkon urobil v písomnej forme, musí sa plnomocenstvo udeliť písomne. Písomná forma plnomocenstva sa vyžaduje aj v nadväznosti na osobitné predpisy, ktoré upravujú právne úkony týkajúce sa nakladania s nehnuteľnosťami, ktoré sú spravidla písomné. podpis splnomocniteľa - podpis osoby, ktorá plnomocenstvo udeľuje, v súlade s § 40 ods.

Prečítajte si tiež: Podpis a vzory substitúcie plnomocenstva

Splnomocnenie sa môže udeliť aj viacerým splnomocnencom. Vtedy je potrebné určiť, či môžu konať samostatne alebo len spoločne na základe plnomocenstva. Nejde však o povinnú náležitosť plnomocenstva. Ak to splnomocniteľ neurčí, platí, že musia konať spoločne, v zmysle § 31 ods. 3 Občianskeho zákonníka. Splnomocniteľom a splnomocnencom nemôže byť osoba, ktorá nemá spôsobilosť na vykonanie právnych úkonov uvedených v obsahu plnomocenstva (napr. z dôvodu veku - maloletí, alebo z dôvodu, že táto osoba má obmedzenú spôsobilosť na tieto právne úkony). Vychádza to predovšetkým z § 31 ods. 4 Občianskeho zákonníka: „Ak je potrebné, aby sa právny úkon urobil v písomnej forme, musí sa plnomocenstvo udeliť písomne.

Overenie podpisu

Splnomocnenie nemusí byť úradne overené, ale niektoré úrady a inštitúcie si také overenie vyžadujú. Osvedčenie podpisu splnomocniteľa na plnomocenstve sa typicky vyžaduje, ak je udelené na právne úkony, ktoré by si vyžadovali osvedčenie jeho podpisu aj vtedy, keď by konal osobne (napr. ak zástupca podpisuje za prevodcu zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam alebo za povinného zmluvu o zriadení vecného bremena).

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala.

Splnomocnenie na uzavretie kúpnej zmluvy

Splnomocneniu je potrebné venovať náležitú pozornosť. Splnomocniť na uzavretie kúpnej zmluvy môže tak kupujúci, ako aj predávajúci. Pri kúpe či predaji nehnuteľnosti sa často stáva, že niektorý z účastníkov nie je fyzicky dostupný a nemôže podpisovať zmluvy osobne. V kúpnej zmluve sa Predávajúci a Kupujúci navzájom dohadujú na prevode nehnuteľnosti. Tá musí byť presne vyšpecifikovaná. Ďalej sa určuje kúpna cena a podmienky obchodu. Ak kúpnu zmluvu vyhotovuje notár, dbá, aby vyjadrovala vôľu strán a mala všetky zákonom stanovené náležitosti.

Rada notárky: „Splnomocnenie na uzavretie kúpnej zmluvy musí obsahovať presné označenie nehnuteľnosti, ktorá bude predmetom prevodu. Malo by obsahovať aj kúpnu cenu a spôsob jej odovzdania. Podpis na splnomocnení musí byť úradne osvedčený a musí byť prílohou kúpnej zmluvy alebo byť s ňou neoddeliteľne spojené, a to s každým jej exemplárom,“ upozorňuje notárka Zuzana Grófiková. Nestačí vyhotoviť jedno splnomocnenie a pripojiť ho len k jednému exempláru zmluvy. „Treba si uvedomiť, že každé z vyhotovení existuje samostatne a bude ho mať v rukách niekto iný - každá zo zmluvných strán, kataster, prípadne banka, a zmluva bez splnomocnenia nie je platnou,“ zdôrazňuje.

Prečítajte si tiež: Komplexný pohľad na plnomocenstvá v trestnom práve

Z uvedeného dôvodu pre prípad uzatvorenia scudzovacej zmluvy v zastúpení odporúčame , označiť všetky plné moci alebo dohody o splnomocnení na konkrétne úkony ku konkrétnej nehnuteľnosti. V praxi sme sa tiež stretli s požiadavkou na rovnaké označenie/identifikáciu splnomocnenca, aké vyžaduje katastrálny zákon pri zmluvných stranách v zmysle jeho § 42 ods.

Katastrálny zákon a splnomocnenie

Občiansky zákonník, ani zákon č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnosti (Katastrálny zákon), neobsahujú požiadavky na obsah plnej moci. V aplikačnej praxi katastrálnych odborov sa možno stretnúť s požiadavkou, aby v plnej moci bola presne špecifikovaná nehnuteľnosť ktorá sa má stať predmetom prevodu alebo zálohu. K tejto praxi sa priklonil vo svojom rozsudku zo dňa 11.10.2011 aj Najvyšší súd SR, sp. zn. Z uvedeného dôvodu pre prípad uzatvorenia scudzovacej zmluvy v zastúpení odporúčame , označiť všetky plné moci alebo dohody o splnomocnení na konkrétne úkony ku konkrétnej nehnuteľnosti.

Podľa § 30 ods. 5 katastrálneho zákona, prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach. Ďalšími prílohami je dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom; podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený, ak sa osvedčenie podpisu vyžaduje podľa § 42 ods. 3.

Obmedzenia splnomocnenia

Na vymedzení mantinelov pre splnomocnenca si dajte záležať. Ak splnomocnenec koná v medziach vymedzených v plnomocenstve, vznikajú tým práva a povinnosti priamo vám ako splnomocniteľovi. Pokiaľ mu osobitne udelíte akékoľvek obmedzujúce pokyny, ktoré však z plnomocenstva predloženého 3. osobe nevyplývajú, nebudú mať na právne účinky jeho konania vplyv. Výnimkou je len situácia, v ktorej 3. osoba (napr. zmluvný partner) o týchto pokynoch vie.

Príklad:

Predávajúci splnomocní príbuzného na uzavretie kúpnej zmluvy na predaj automobilu, pričom v plnomocenstve nie je špecifikovaná kúpna cena. Len ústne sa s ním dohodne, že automobil nesmie byť predaný za menej ako 10 000 eur. Splnomocnenec však bez jeho dodatočného súhlasu podpíše zmluvu, podľa ktorej sa kúpna cena dojednáva iba v sume 9 000 eur. Ak kupujúci už predtým preukázateľne nevedel, že predávajúci nechcel predať auto za cenu nižšiu ako 10 000 eur, bude kúpna zmluva platná.

Za konanie v rozpore s vašimi inštrukciami síce môžete od splnomocnenca žiadať náhradu škody, ich udelenie ale musíte spoľahlivo preukázať. Ak ste ich dali len ústne, môže to byť problém.

Prekročenie splnomocnenia

Aj keď v plnomocenstve oprávnenia splnomocnenca vyšpecifikujete pokiaľ možno čo najpodrobnejšie, nemusí to byť zárukou, že vás zástupca nezaviaže k niečomu, čo plniť nechcete. Všeobecne platí, že ak splnomocnenec prekročí svoje oprávnenia vyjadrené v plnomocenstve, bude pre vás ako pre splnomocniteľa jeho konanie záväzné, len ak prekročenie schválite. Má to ale háčik.

Pokiaľ s prekročením nesúhlasíte, musíte to bez zbytočného odkladu po tom, čo ste sa o ňom dozvedeli, oznámiť osobe, s ktorou splnomocnenec konal. V prípade, že to neurobíte, bude platiť, že ste prekročenie schválili.

Ak stihnete oznámiť svoj nesúhlas s prekročením oprávnení splnomocnenca včas, bude z konania nad rámec udelenej plnej moci viazaný splnomocnenec.

Zánik splnomocnenia

Pokiaľ už nechcete, aby vás splnomocnenec zastupoval, mali by ste plnomocenstvo odvolať. Urobte tak písomne a ideálne si buď nechajte prevzatie odvolania plnomocenstva od vášho zástupcu podpísať alebo mu ho doručte doporučenou zásielkou s doručenkou. Ešte dôležitejšie je oznámiť odvolanie plnomocenstva osobe, ktorá so splnomocnencom vo vašej záležitosti rokovala. Až po tomto oznámení sa voči nej totiž môžete dovolávať toho, že mohla vedieť o zániku oprávnenia splnomocniteľa konať vo vašom mene.

tags: #plnomocenstvo #na #uzavretie #kupnej #zmluvy #vzor