Vecné bremeno: Všetko, čo potrebujete vedieť o jeho vzniku, trvaní a zániku

Vecné bremeno predstavuje obmedzenie vlastníckeho práva vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného. Ak sa chystáte kúpiť nehnuteľnosť alebo sa vás vecné bremeno inak týka, je dôležité pochopiť jeho význam, spôsob vzniku a možnosti zrušenia.

Čo je vecné bremeno?

Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti zaťaženej vecným bremenom v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť (napr. prechod cez svoj pozemok), niečoho sa zdržať (napr. nevysadiť vysoké stromy v blízkosti okien susedovho domu) a niečo konať. Môže však ísť iba o činnosť opakujúcu sa alebo nepretržitú. Vždy tu máme nejakého povinného a oprávneného. Povinný je vždy vlastník nehnuteľnosti, ktorá je zaťažená vecným bremenom. Vecné bremeno predstavuje právne obmedzenie vlastníka nehnuteľnosti v prospech inej osoby. Ide o právo, ktoré môže spočívať v povinnosti niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo vykonávať.

Druhy vecných bremien

Poznáme dva základné druhy vecných bremien:

• Vecné bremeno in rem: Sú spojené s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti. Každý vlastník tejto nehnuteľnosti je oprávnený z vecného bremena. Vecné bremeno in rem je spojené s konkrétnou nehnuteľnosťou a prechádza na nového vlastníka pri jej predaji či prevode. Typickým príkladom je právo prechodu cez pozemok.
• Vecné bremeno in personam: Sú v prospech určitej osoby. Právo z vecného bremena môže patriť určitej fyzickej alebo právnickej osobe bez toho, aby táto osoba bola vlastnícky viazaná k určitej nehnuteľnosti. Takéto vecné bremeno neprechádza na právneho nástupcu pri zmene vlastníctva k nehnuteľnosti, na ktorej vecné bremeno viazne, ale zaniká smrťou fyzickej osoby alebo zánikom právnickej osoby. Vecné bremeno možno zriadiť len v prospech dediča. Príkladom je vecné bremeno doživotného užívania. Vecné bremeno in personam je viazané na konkrétnu osobu a zaniká jej smrťou. Ide napríklad o doživotné právo bývania v nehnuteľnosti.

Ako vzniká vecné bremeno?

Vecné bremeno vzniká zápisom vkladu do katastra nehnuteľností. Zmluva o zriadení vecného bremena musí mať písomnú formu a je nutné ju vložiť do katastra nehnuteľností.

Vecné bremeno môže vzniknúť viacerými spôsobmi, pričom najčastejšie sa stretávame s týmito situáciami:

Prečítajte si tiež: Štátny príspevok na bývanie a refinancovanie

• Zmluvou: Najčastejšie sa uzatvára medzi vlastníkmi nehnuteľností, napríklad keď rodičia prevedú dom na deti s podmienkou doživotného užívania, alebo keď sa susedia dohodnú na práve prechodu cez pozemok. Dohoda s oprávneným je najrýchlejším a často paradoxne aj najlacnejším spôsobom zániku vecného bremena je uzatvorenie zmluvy o jeho zrušení s oprávneným z vecného bremena. Najlepšou motiváciou k súhlasu s takouto dohodou bude pre oprávneného, samozrejme, adekvátna odplata; pre úplnosť však dodajme, že súdy pripustili aj jej bezodplatné dojednanie. Zmluva o zrušení vecného bremena vyžaduje písomnú formu a vklad do katastra nehnuteľností.
• Závetom a dedičským konaním: Ak poručiteľ v závete ustanoví vecné bremeno, musí byť toto právo zapísané do katastra. Vecné bremeno doživotného užívania nehnuteľnosti možno založiť v závete aj v prospech inej osoby, ako je dedič nehnuteľnosti.
• Dohodou dedičov: Dediči sa môžu dohodnúť na užívaní určitej časti zdedenej nehnuteľnosti.
• Rozhodnutím súdu alebo iného orgánu: Napríklad v prípade vyporiadania spoluvlastníctva alebo neoprávnenej stavby. Rozhodnutím súdu sa vecné bremeno zriaďuje napríklad v takom prípade, ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom susedného pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak. Vtedy môže vlastník stavby podať návrh na zriadenie vecného bremena v jeho prospech. A teda právo zodpovedajúce vecnému bremenu by spočívalo v práve prechodu cez susedný pozemok. Príklad: Pán X je vlastník pozemku na ktorom je zriadené vecné bremeno v prospech pána Y, ktorý je vlastníkom stavby. Samozrejme vo vyššie uvedenom príklade pracujeme s tým, že vecné bremeno bolo zriadené na základe rozhodnutia súdu.
• Zo zákona: Napríklad pri umiestňovaní inžinierskych sietí alebo dopravných značiek.
• Vydržaním: Ak niekto dlhodobo užíva nehnuteľnosť s vedomím vlastníka, môže získať vecné bremeno vydržaním. Vecné bremeno môže vzniknúť aj vydržaním, ak nerušene a fakticky osoba vykonáva právo k cudzej veci dobromyseľne, že mu takéto právo patrí a v lehote 10 rokov za splnenia podmienok.

Vydržanie vecného bremena: Po koľkých rokoch vzniká?

Vecné bremeno môže vzniknúť aj vydržaním, ak osoba nerušene a fakticky vykonáva právo zodpovedajúce vecnému bremenu k cudzej veci dobromyseľne, v presvedčení, že jej takéto právo patrí. Táto držba musí trvať nepretržite po dobu 10 rokov, za splnenia podmienok podľa § 134 Občianskeho zákonníka. Dôležité je, že držba musí byť dobromyseľná a nerušená, teda vlastník nehnuteľnosti nesmie proti tomuto užívaniu namietať.

Zánik vecného bremena

Vecné bremeno zaniká na základe zmluvy o zrušení vecného bremena, na základe rozhodnutia príslušného orgánu alebo na základe zákona.

Zrušenie vecného bremena je možné viacerými spôsobmi:

• Zo zákona: Ak pominie dôvod jeho existencie, napríklad smrť oprávnenej osoby. Priamo zo zákona vecné bremeno zanikne, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávneného alebo prospešnejšiemu užívaniu jeho nehnuteľnosti. Učebnicovým príkladom takýchto trvalých zmien je napríklad zničenie stavby, ku ktorej bolo zriadené právo doživotného užívania. Prechodnou nemožnosťou výkonu práva vecné bremeno nezaniká. Súdnou praxou bolo napríklad výslovne potvrdené, že k zániku vecného bremena nevedie ani pooranie, ani oplotenie parcely zaťaženej vecným bremenom prechodu. V neposlednom rade treba uviesť, že tzv. vecné bremená zriadené v prospech určitej konkrétnej osoby (typicky napr. vecné bremeno doživotného bývania či užívania) zanikajú aj jej smrťou.
• Rozhodnutím súdu: Napríklad pri preukázaní, že vecné bremeno už neplní svoj účel. O obmedzení alebo zrušení vecného bremena môže rozhodnúť súd, ak vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného. Pokiaľ sa vám na zániku vecného bremena nepodarí dohodnúť, javí sa vo väčšine prípadov ako najschodnejšou cestou pokus o jeho zrušenie súdom z dôvodov, ktoré vymedzuje ustanovenie § 151p ods. 3 Občianskeho zákonníka. K zrušeniu alebo obmedzeniu vecného bremena môže súd pristúpiť, ak zistí, že v dôsledku zmeny pomerov vznikol hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného. Počítajte však aj s tým, že oprávnenému z vecného bremena by mala byť za zrušenie či obmedzenie vecného bremena priznaná primeraná náhrada. Táto bude spravidla priznávaná v peniazoch; súdy ale ako primeranú náhradu pripustili aj vytvorenie takého stavu, ktorý adekvátnym spôsobom uspokojí tie potreby oprávneného, ktoré uspokojovalo zrušované či obmedzované vecné bremeno. Na vznik hrubého nepomeru medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného možno usudzovať vtedy, ak pre vás (resp. pre vašu nehnuteľnosť) začal byť výkon vecného bremena kvôli zmene okolností zaťažujúcejší, než bolo zamýšľané pri jeho zriadení. Dodajme, že zmena pomerov, v dôsledku ktorej vznikol hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, môže spočívať v objektívnych okolnostiach (napr. zmena týkajúca sa nehnuteľností súvisiacich so zriadeným vecným bremenom), ale aj v subjektívnych okolnostiach (zmeny týkajúce sa oprávneného či vašej osoby). Zmenu vlastníka zaťaženej nehnuteľnosti však súdy samu o sebe za zmenu pomerov nepovažujú. V praxi súdy zrušili vecné bremeno s odkazom na vznik hrubého nepomeru napríklad v situácii, keď bolo zriadené počas trvania manželstva manželom v prospech manželky bezodplatné vecné bremeno doživotného bývania a užívania nehnuteľností. Následne bolo manželstvo rozvedené, (bývalá) manželka sa presťahovala do inej nehnuteľnosti a zaťaženú nehnuteľnosť nepotrebovala užívať; na liste vlastníctva ale vecné bremeno stále figurovalo. V takejto situácii súd rozhodol, že aj s ohľadom na to, že vecné bremeno bolo v podstate zriadené bez zodpovedajúceho protiplnenia a z dobrej vôle (bývalého) manžela, nemožno od neho po rozvode spravodlivo požadovať, aby ho naďalej trpel. S ohľadom na popísané okolnosti súd dokonca zrušil vecné bremeno bez priznania primeranej náhrady.
• Splynutím vlastníctva: Ak oprávnená osoba získa nehnuteľnosť do svojho vlastníctva.
• Uplynutím doby: Ak bolo bremeno zriadené na určitý čas.
• Dohodou strán: Ak sa vlastník nehnuteľnosti a oprávnená osoba dohodnú na jeho zrušení.
• Premlčaním: Ak sa vecné bremeno dlhodobo nevyužíva. Občiansky zákonník uvádza, že právo zodpovedajúce vecnému bremenu sa premlčí, ak sa desať rokov nevykonávalo. Nie je pritom podstatné, z akého dôvodu sa vecné bremeno nevykonávalo. Uplynutím 10-ročnej premlčacej lehoty vzniká právo povinného, v tomto prípade vás, vzniesť námietku premlčania práva zodpovedajúceho vecnému bremenu. V takomto prípade sa už môžete aj na súde domôcť toho, aby sa susedia výkonu práva z vecného bremena zdržali, teda aby po vašom pozemku nemohli do budúcna chodiť. Samozrejme, takúto žalobu treba podoprieť aj dôkazmi, že susedia vecné bremeno vyše 10 rokov nevyužívali, čo sa dá napríklad výpoveďami svedkov, dobovými fotografiami či dokumentmi a podobne. Z právneho hľadiska samotným premlčaním vecné bremeno nezaniká - po vznesení námietky premlčania ho však oprávnený už nemôže vykonávať. Ak ide o premlčané vecné bremeno, ktoré je zapísané v katastri nehnuteľností a s oprávneným z vecného bremena nemožno uzatvoriť dohodu o jeho zrušení, treba sa opäť obrátiť na súd.

Ako zapísať alebo vymazať vecné bremeno z katastra?

Na zápis alebo výmaz vecného bremena je potrebné podať návrh na kataster. Ak ide o zápis na základe zmluvy, proces trvá približne 30 dní. Pri dedičskom konaní môže byť lehota 60 dní. Poplatok za vklad vecného bremena do katastra je 100 €, pri urýchlenom konaní do 15 dní je to 300 €.

• Na liste vlastníctva mám zapísané vecné bremeno - právo doživotného užívania a bývania bytu môjho otca, ktorý zomrel. Chcem, aby bolo toto vecné bremeno z listu vlastníctva vymazané. V prípade zániku vecného bremena smrťou oprávneného je potrebné k výmazu vecného bremena predložiť Návrh na výmaz vecného bremena s náležitosťami v zmysle ustanovenia § 24 ods. 1 katastrálneho zákona.
• Na liste vlastníctva mám zapísané vecné bremeno - právo doživotného užívania a bývania bytu môjho otca, ktorý žije. Chcem, aby bolo toto vecné bremeno z listu vlastníctva vymazané. V takomto prípade je potrebné predložiť na katastrálny odbor Návrh na vklad a Dohodu o zrušení vecného bremena s úradne osvedčeným podpisom oprávneného z vecného bremena.

Vecné bremeno a jeho dopad na trhovú hodnotu nehnuteľnosti

Nehnuteľnosť zaťažená vecným bremenom môže mať nižšiu hodnotu na trhu a problém s financovaním cez hypotéku. Banky často odmietajú úvery na takéto nehnuteľnosti, preto je dôležité overiť právny stav nehnuteľnosti pred jej kúpou.

Prečítajte si tiež: Budúcnosť dôchodkového veku

Vecné bremeno zriadené zákonom č. 66/2009 Z.z.

V slovenskom právnom poriadku existuje niekoľko zákonov, ktoré upravili prechod majetku z vlastníctva SR do vlastníctva VÚC a obcí. No keďže v našom právnom poriadku platí, že stavba nie je súčasťou pozemku, často v týchto prípadoch došlo k tomu, že pozemky pod stavbami, ktoré prešli z vlastníctva štátu do vlastníctva VÚC a obcí, sú vo vlastníctve súkromných osôb.

Ak nemá vlastník stavby ku dňu účinnosti tohto zákona k pozemku pod stavbou zmluvne dohodnuté iné právo, vzniká vo verejnom záujme k pozemku pod stavbou užívanému vlastníkom stavby dňom účinnosti tohto zákona v prospech vlastníka stavby právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktorého obsahom je držba a užívanie pozemku pod stavbou, vrátane práva uskutočniť stavbu alebo zmenu stavby, ak ide o stavbu povolenú podľa platných právnych predpisov, ktorá prešla z vlastníctva štátu na obec alebo vyšší územný celok. Podkladom na vykonanie záznamu o vzniku vecného bremena v katastri nehnuteľností je súpis nehnuteľností, ku ktorým vzniklo v prospech vlastníka stavby právo zodpovedajúce vecnému bremenu. Vlastník pozemku pod stavbou je povinný strpieť výkon práva zodpovedajúceho vecnému bremenu do vykonania pozemkových úprav v príslušnom katastrálnom území.

Cieľom zákona č. 66/2009 Z.z. je usporiadanie vlastníctva k pozemkom a nie obmedzenie vlastníckeho práva zriadením vecného bremena. Vecné bremeno má byť iba dočasné a to do usporiadania vlastníckych vzťahov s vlastníkmi pozemkov.

Náhrada za vecné bremeno podľa zákona č. 66/2009 Z.z.

Ústava Slovenskej republiky v čl. 20 ods. 4 jednoznačne uvádza, že je možné obmedziť vlastnícke právo, ale len za primeranú náhradu. Definitívne odpovedal na túto otázku Najvyšší súd Slovenskej republiky vo svojom uznesení zo dňa 23.4.2015, č. k. 4 MCdo 2/2014. Problém však nastal po vydaní uznesenia Najvyššieho súdu SR z 30.11.2020, sp. zn. 8Cdo/17/2019, v ktorom vyslovil senát Najvyššieho súdu Slovenskej republiky právny názor, že odplata za vecné bremeno podľa zákona č. 66/2009 Z.z. je jednorazová.

V posudzovanom prípade v Uznesení NS sa jednalo o náhradu za vecné bremeno podľa zákona č. 182/1993 Z. z., ktorý definuje toto vecné bremeno zriadené ex lege ako časovo neobmedzené, čiže toto vecné bremeno je zriadené na dobu neurčitú. Naopak v zmysle zákona č. 66/2009 Z. z. je vecné bremeno zriadené ex lege ako dočasné čiže JE ČASOVO OBMEDZNÉ, pričom táto dočasnosť priamo vyplýva z ust. § 4 ods. 2: „Vlastník pozemku pod stavbou je povinný strpieť výkon práva zodpovedajúceho vecnému bremenu do vykonania pozemkových úprav v príslušnom katastrálnom území.“ Toto ustanovenie predstavuje absolútne štandardný spôsob označenia doby určitej alebo viazanie ukončenia práva nie na dátum, ale na právnu skutočnosť.

Prečítajte si tiež: Postup pri hlásení PN

Teda základný rozdiel medzi zákonom č. 66/2009 a zákonom č. 182/1993 je Ten, že zákon č. 182/1993 definuje vecné bremeno zriadené zo zákona ako časovo neobmedzené, respektíve na dobu neurčitú, kdežto naopak v zmysle zákona č. 66/2009 Z. z. je vecné bremeno zriadené ex lege ako dočasné čiže JE ČASOVO OBMEDZNÉ. Podľa nášho právneho názoru, nie je možné určiť jednorazovú odplatu za zriadenie vecného bremena podľa zákona č. 66/2009, nakoľko na takéto vyčíslenie nám chýba základný parameter, a to je čas ergo dĺžka trvania obmedzenia vlastníckeho práva majiteľa pozemku.

Dňa 20.12.2022 Ústavný súd Slovenskej republiky, sp. zn.: IV. ÚS 677/2022 vydal Uznesenie, v ktorom uviedol, že zriadenie vecného bremena podľa zákona č. 182/1993 Z. z. a zriadenie vecného bremena podľa zákona č. 66/2009 Z. z. sú odlišné a nemožno ich porovnávať vo vzťahu k charakteru náhrady za vecné bremeno, pretože zriadenie vecného bremena podľa zákona č. 66/2009 je ČASOVO OBMEDZENÉ (t. j. do vykonanie pozemkových úprav § 4 ods. 2 zákona č. 66/2009 Z.z.) a zriadenie vecného bremena podľa zákona č. 182/1993 je TRVALÉ.

Ústavný súd nad rámec posudzovaného prípadu síce explicitne neuviedol, že náhrada za vecné bremeno zriadeného podľa zákona č. 66/2009 Z. z. je v podobe opakujúceho plnenia, avšak považoval za potrebné (a podľa nášho právneho názoru veľmi správne) sa vyjadriť k charakteru obmedzenia (trvalé/dočasné) vlastníckeho práva vlastníka zaťaženého pozemku z čoho vyplýva, že náhrada za vecné bremeno zriadené podľa zákona č. 66/2009 Z. z. je v podobe opakujúceho plnenia, vzhľadom na jeho DOČASNOSŤ. V súvislosti s posudzovaním otázky náhrady za obmedzenie vlastníckeho práva Ústavný súd uviedol, že vecné bremeno zriadené podľa zákona č. 182/1993 Z. z. NIE je dočasné ako vecné bremeno zriadené podľa zákona č. 66/2009 Z. z., teda z uvedeného Uznesenia ÚS explicitne vyplýva, že aj charakter náhrady za vecné bremeno je iný. Z uvedeného vyplýva, že náhrada za vecné bremeno podľa zákona č. 66/2009 Z. z., vzhľadom na jeho dočasnosť predstavuje nárok na opakované plnenie.

tags: #po #koľkých #rokoch #vzniká #vecné #bremeno