Podávanie návrhu cez kataster portál: Skúsenosti a postupy

Elektronizácia zasiahla aj oblasť katastra nehnuteľností, umožňujúc elektronické podávanie návrhov na vklad. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na podávanie návrhu na vklad cez kataster portál, vrátane praktických skúseností a postupov, s dôrazom na úlohu advokáta v tomto procese.

Právny rámec prevodu vlastníctva nehnuteľností

Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je nevyhnutné uskutočniť písomnou formou, a to prostredníctvom kúpnopredajnej zmluvy. Podpisy prevodcov na tejto zmluve musia byť osvedčené. Každá kúpna zmluva musí obsahovať presné určenie nehnuteľnosti, ktorá je predmetom prevodu vlastníckeho práva a musí byť riadne a správne špecifikovaná. Špecifikácia nehnuteľnosti sa líši podľa toho, či ide o dom, byt, pozemok a podobne. Vždy je nutné pozorne si skontrolovať list vlastníctva. V texte kúpnej zmluvy na byt musia byť upravené aj práva predávajúceho k pozemkom, na ktorých je bytový dom postavený. Ďalšou z podstatných náležitostí kúpnopredajnej zmluvy na nehnuteľnosť je zmluvnými stranami dohodnutá kúpna cena a spôsob jej úhrady.

Prevod vlastníctva bez náležitej zmluvy by nebol možný, pretože aby bola kúpna zmluva na nehnuteľnosť zavkladovateľná, aby katastrálny úrad povolil vklad vlastníckeho práva, je potrebné, aby zmluva obsahovala všetky potrebné náležitosti, ktoré určuje Občiansky zákonník (všeobecné náležitosti), Katastrálny zákon a tiež zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ak ide o predaj bytu.

Úloha advokáta pri prevode nehnuteľností

Príprava zmluvnej dokumentácie prostredníctvom advokáta (odborníka) klienta chráni a pomáha predísť komplikáciám. Rovnako tak v prípade, že zmluvnú dokumentáciu predloží druhá strana, odporúča sa revízia zmluvy advokátom. Advokát ako odborník zmluvu posúdi, skontroluje potrebné náležitosti a uvedie pripomienky, komentáre a návrhy, ktoré klienta chránia a minimalizujú jeho riziko v zmluvných vzťahoch. Preverí zmluvu z právneho hľadiska, vyhodnotí úskalia zmluvy a nevýhodné časti zmluvy, upozorní klienta na potenciálne problémy či komplikácie, ktoré by mohli nastať.

Advokát poskytuje komplexné poradenstvo a servis týkajúci sa právnych vzťahov v súvislosti s realitným právom - vyhotovenie, pripomienkovanie kúpnej zmluvy (kúpno-predajná zmluva), zmluvy o budúcej kúpnej zmluve (rezervačná zmluva), zmluvy o prevode vlastníctva bytu vrátane návrhu na vklad do katastra a zastupovanie v katastrálnom konaní. Advokát poskytuje i autorizáciu zmluvy o prevode nehnuteľností a zavkladovanie vlastníctva.

Prečítajte si tiež: Úspešná žiadosť o príspevok na bývanie

Autorizácia zmluvy advokátom

Autorizáciu zmluvy advokátom možno porovnať so spísaním zmluvy o prevode nehnuteľností formou notárskej zápisnice. Autorizácia zmluvy advokátom však poskytuje viaceré výhody. Advokát zisťuje totožnosť účastníkov zmluvy ako aj ich zástupcov, ktorí ju musia preukázať platnými dokladmi totožnosti alebo ich totožnosť musí byť potvrdená dvoma svedkami. Autorizovanie zmluvy advokátom zaručuje, že neprídete o svoje peniaze. Advokát je povinný oznámiť účastníkovi zmluvy o prevode nehnuteľnosti výšku poistného krytia, v ktorej je advokát poistený pre prípad škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Účastníci zmluvy nemusia ísť s podaním návrhu na vklad na príslušný správny orgán (katastrálny odbor), ani úradne osvedčovať ich podpis k notárovi, či na obecný úrad, všetko vybavia v advokátskej kancelárii. Po autorizácii zmluvy zabezpečuje advokátska kancelária podanie na príslušný správny orgán, katastrálny odbor, a to v elektronickej forme, pričom poplatky sú o 50 % nižšie.

Advokát je povinný vyhlásiť, že pri spisovaní zmluvy postupoval podľa § 1a ods. 1 a 2 zákona č. 586/2003 Z.z. Ide o spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, zistenie totožnosti účastníkov tejto zmluvy a ich zástupcov, posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, a posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody.

Advokát si vyhradzuje právo odmietnuť autorizovať akúkoľvek zmluvu, najmä ak nebude možné spoľahlivo zistiť totožnosť niektorého z účastníkov zmluvy, uzatvorením zmluvy by došlo k porušeniu zákona, k skutočnosti zakladajúcej vznik škody alebo by jej uzatvorenie bolo v rozpore s dobrými mravmi.

Advokátska úschova

Advokátska úschova predstavuje špecifický inštitút podobný napr. notárskej, či bankovej úschove. V prípade advokátskej úschovy peňazí, napr. na bankovom účte, musí ísť o samostatný účet a nesmie ísť o účet, na ktorom má advokát svoje vlastné prostriedky. Pri predaji nehnuteľnosti je pochopiteľné, že zmluvné strany potrebujú určité záruky. Podmienky uvoľnenia, by mohli spočívať napríklad v povinnosti predložiť právoplatného rozhodnutia Okresného úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva, či originál listu vlastníctva advokátovi, ktorý by až následne uvoľnil peniaze. Predávajúci tak má istotu, že peniaze sú uložené u dôveryhodnej osoby, ktorá je jednak poistená proti spôsobeniu škody výkonom advokácie a na druhej strane kupujúci má záruku, že peniaze predávajúcemu advokát nevyplatí, pokiaľ nebudú splnené vopred dohodnuté podmienky vyplatenia.

Elektronické podanie návrhu na vklad

Podľa katastrálneho zákona je katastrálne konanie možné vykonať aj elektronicky. Podľa § 23 ods. 2 katastrálneho zákona pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy podané v elektronickej podobe a autorizované podľa osobitného predpisu (zákon o eGovernmente). Z tohto ustanovenia vyplýva, že prílohy návrhu na vklad by mali byť autorizované, čo celkom nezodpovedá obsahu a rozlišovaniu medzi inštitútom autorizácie a zaručenej konverzie. Autorizácii má správne podliehať len návrh na vklad, pričom prílohy ako splnomocnenie a kúpna zmluva (príp. iná vkladuschopná listina) majú byť zaručene konvertované s výnimkou prípadu, ak sú autorizované priamo účastníkmi zmluvného vzťahu.

Prečítajte si tiež: ÚPSVaR - podávanie správ

Pred podaním návrhu na vklad v elektronickej podobe môže účastník konania, resp. splnomocnený advokát vyplniť oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v elektronickej podobe. Ak do 90 dní od vyplnenia oznámenia o návrhu na vklad účastník konania nepodá návrh na vklad, na oznámenie sa neprihliada. Elektronický formulár oznámenia o návrhu na vklad je dostupný na internetovej stránke Úradu geodézie, kartografie a katastra SR. Výhodou tohto postupu je to, že správny poplatok sa znižuje o sumu 15 eur bez ohľadu na počet právnych úkonov, ktoré sú uvedené v oznámení.

Elektronický návrh na vklad spolu s prílohami je možné uskutočniť prostredníctvom Ústredného portálu verejnej správy slovensko.sk cez službu „Všeobecná agenda“. V sekcii „Nájsť službu“ je potrebné zadať do poľa „Názov elektronickej služby" výraz „Všeobecná agenda" a v poli „Názov inštitúcie alebo úradu” zadať príslušný okresný úrad, kam má byť podanie adresované. Ak do tohto poľa vpíšete „okresný úrad”, výsledky vyhľadávania vám zobrazia službu všeobecnej agendy k všetkým dostupným okresným úradom. Vlastnoručnému podpisu na listine zodpovedá pri elektronickom podaní práve kvalifikovaný elektronický podpis a ak má dokument obsahovať úradne overený vlastnoručný podpis, treba pri elektronickom podaní kvalifikovaný elektronický podpis opatriť časovou pečiatkou.

Výhody elektronického podania

Výhodou elektronického podania návrhu na vklad je finančná úspora oproti papierovej podobe. Podľa položky 11 sadzobníka správnych poplatkov, ktorý je prílohou zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch, návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností podaný elektronicky podlieha správnemu poplatku vo výške 33 eur (pri urýchlenom vklade 133 eur), t. j. ide o polovičnú výšku správneho poplatku na rozdiel od klasického listinného podania.

Splnomocnenie pri elektronickom podaní

Vzhľadom na nie celkom jednoznačnú právnu úpravu (§ 30 ods. 4 písm. c) v spojení s § 42 ods. 3 katastrálneho zákona) sa odporúča, aby na splnomocnení bol osvedčený podpis splnomocniteľa. Z predmetných ustanovení totiž nie je úplne zrejmé, či osvedčenie podpisu sa vyžaduje iba v hmotnoprávnej rovine.

Postup pri elektronickom podaní návrhu na vklad

1. Podanie oznámenia o zamýšľanom návrhu na vklad: Podanie oznámenia o zamýšľanom návrhu na vklad na internete - jednoducho to majú už pripravené v elektronickej podobe.
2. Vyhotovenie návrhu na vklad: Vyhotovíš návrh na vklad (písomne) - urobíš vo worde a vytlačíš. Musí tam byť meno navrhovateľa, jeho miesto trvalého pobytu, uvedená adresa správy katastra ktorej je adresovaný, potrebné uviesť na základe čoho žiadaš vklad - na základe akej právnej skutočnosti (ak je to Kúpna zmluva, musíš uviesť v tom návrhu, že je to na základe Kúpnej zmluvy), potrebné uviesť aj čísla LV a názov katastrálneho územia.
3. Prílohy návrhu na vklad: Najdôležitejšie - musíš priložiť Kúpne zmluvy - na kataster dávaš 2 KUSY!! - musia byť overené podpisy a zmluva pevne ZVIAZANÁ!!! - takou farebnou šnúrkou!! Odporúča sa overiť na Matrike (obecný, resp. mestský úrad) - lacnejšie ako u notára. Podpis predávajúceho musí byť VŽDY OVERENÝ!!! Na matrike automaticky nezviažu zmluvy šnúrkou (nie všade), takže ich popros aby ti to zviazali, majú tam také vybavenie (ak nebude zviazaná kúpna zmluva, tak ti to nevezmú).
4. Podanie návrhu na kataster: Vezmeš vytlačený návrh, prílohy a ideš na kataster - tam ti povedia koľko € kolky tam nalepíš (malo by to byť 51 €) - väčšinou majú na katastri aj kolky, kde ich zakúpiš, nalepíš, a odovzdáš. Odporúča sa nechať si jednu zmluvu - najlepšie tiež overenú a zviazanú a jednu takú nechať aj predávajúcemu.

Splnomocnenie na podanie návrhu na vklad

Splnomocnenie môže byť súčasťou iného právneho úkonu, napr. zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Pre každý prípad len pre úplnosť uvediem, že by bolo vhodné, ak by zmluva obsahovala aj podpis splnomocnenca. Ak určitý právny úkon nerobí účastník právneho úkonu priamo, ale prostredníctvom splnomocnenej osoby, potom je k právnemu úkonu na mieste priložiť aj splnomocnenie. Pokiaľ ide o podpis, tak je potrebné označiť osobu - účastníka právneho vzťahu (napr. obdarovaného) menom a priezviskom. Pod toto označenie sa uvedie "v zastúpení" + meno a priezvisko splnomocnenej osoby. K takémuto označeniu následne pripojí splnomocnená osoba svoj podpis.

Prečítajte si tiež: PN a injekcie

Lehoty a poplatky

Správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu. Poplatok za návrh je 66 € vo forme kolkov, ak je návrh podaný elektronicky poplatok je 33 € vo forme kolkov. Je možné požiadať okresný úrad, aby rozhodol o návrhu v skrátenej lehote, a to počas 15 pracovných dní odo dňa jeho podania. Toto zrýchlené konanie je však spojené s úhradou správneho poplatku vo výške 266,- EUR.

Poplatok za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností podaný elektronicky je v zmysle položky 11 zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch 33 EUR. Poplatok sa znižuje o 15 EUR, ak účastník konania o vklade práva podal oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad podľa § 30 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z.

Skúsenosti s katastrálnym konaním

Kataster musí rozhodnúť do 30 dní (ak Vám nepreruší konanie - potom je rad na Vás na doplnenie rep. opravu) - a nijaká teta v podateľni to neovplyvní. Vklad povoľujú právnici. Niekde si dávajú načas a rozhodnutie je až na 30. deň. Tiež som nepochopil podanie návrhu elektronickou formou… Keď už elektronické riešenie, tak by som im rád poslal peniaze na účet, ale nieee, bude treba riešiť aj sprosté kolky. Čo je to za logiku? Prečo je potom tá suma polovičná? Však tam ísť musím, a niekomu vysvetľovať, že voľakde v systéme by mali mať návrh, a že mám pre nich 130E. Skúsenosť mám tiež takú, že buď je to viac ako 30 dní alebo presne na 30. deň.

tags: #podávanie #návrhu #cez #kataster #portál #advokát