Podielové spoluvlastníctvo a nedotknuteľnosť obydlia: Práva a povinnosti spoluvlastníkov

Vlastníctvo majetku je základným právom, ktoré je chránené Ústavou Slovenskej republiky. Ak je však vlastníctvo rozdelené medzi viacerých spoluvlastníkov, vzniká podielové spoluvlastníctvo, ktoré so sebou prináša špecifické práva a povinnosti. Tieto práva a povinnosti sa môžu dostať do konfliktu s právom na nedotknuteľnosť obydlia, ktoré je taktiež ústavne chránené. Tento článok sa zaoberá problematikou podielového spoluvlastníctva v kontexte nedotknuteľnosti obydlia a poskytuje prehľad o právach a povinnostiach spoluvlastníkov.

Mimoriadna situácia a núdzový stav

Vzhľadom na aktuálne udalosti je dôležité si uvedomiť, čo znamenajú pojmy ako mimoriadna situácia a núdzový stav. Podľa zákona o civilnej ochrane obyvateľstva je mimoriadna situácia definovaná ako obdobie ohrozenia alebo obdobie pôsobenia následkov mimoriadnej udalosti na život, zdravie alebo majetok. Mimoriadnou udalosťou sa rozumie aj ohrozenie verejného zdravia II. stupňa. Počas vyhlásenej mimoriadnej situácie sú osoby povinné spolupracovať v súčinnosti s inými osobami v civilnej ochrane a možno im uložiť obmedzenia a vyžadovať poskytnutie vecných prostriedkov potrebných na civilnú ochranu. Na území nášho štátu už mimoriadna situácia v súvislosti s koronavírusom vyhlásená bola a dokonca aj núdzový stav na úseku zdravotníctva.

Vlastnícke právo a jeho ochrana

Článok 20 ods. 1 Ústavy SR zaručuje každému právo vlastniť majetok a toto právo požíva ochranu. Vlastnícke právo pôsobí erga omnes, teda voči všetkým, a nikto nemôže zasahovať do vlastníckeho práva iného bez právneho dôvodu. Ak osoba nemá vlastnícke alebo iné užívacie právo k nehnuteľnosti, ide o protiprávny zásah do vlastníckeho práva.

Je dôležité, aby vlastník nehnuteľnosti nevypratával nehnuteľnosť sám. Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR vylúčenie ofenzívnej svojpomoci jednoznačne vyplýva z doslovného znenia ust. § 6 Občianskeho zákonníka ale i jeho systematického zaradenia v Občianskom zákonníku, keď po ust. § 4, kde je možné dovolať sa verejnej moci pri ohrození alebo porušení práva a najmä ust. § 5 chrániaceho pokojný stav nasleduje § 6 svojpomoc. Svojpomoc spočíva vo využití vlastných síl ohrozeného na ochranu svojich práv. Všetky podmienky svojpomoci (1. zásah do určitého subjektívneho práva, 2. zásah musí hroziť bezprostredne, 3. zásah musí byť neoprávnený, 4. svojpomoc môže vykonávať iba ten, koho právo je ohrozené) musia byť splnené súčasne (kumulatívne). Absencia ktorejkoľvek z už uvedených štyroch podmienok znamená, že ide o protiprávne konanie. Svojpomoc je možné použiť iba na odvrátenie zásahu (tzv. obranná, defenzívna svojpomoc, ktorej cieľom je zachovať doterajší stav).

Vypratanie nehnuteľnosti vlastníkom bez právoplatného a vykonateľného súdneho rozhodnutia či iného exekučného titulu by bolo protiprávnym konaním, ktoré by mohlo mať až trestnoprávne následky pre vlastníka nehnuteľnosti, a to spáchanie trestného činu porušovania domovej slobody. V tomto smere je právne bezvýznamné, či takáto osoba má alebo nemá evidovaný v takej nehnuteľnosti trvalý pobyt.

Prečítajte si tiež: Rozvod a podielové spoluvlastníctvo

Žaloba na vypratanie nehnuteľnosti a exekúcia

Ak žalovaný povinnosť uloženú súdom nesplní v súdom určenej lehote, nadobudne rozhodnutie súdu vykonateľnosť, kedy žalobca, ktorým musí byť vlastník alebo iná osoba oprávnená užívať nehnuteľnosť, môže podať návrh na výkon exekúcie súdnemu exekútorovi, a to podľa zákona č. 233/1995 Z. z. Podľa § 181 ods. 1 Exekučného poriadku ak exekučný titul ukladá, aby povinný vypratal nehnuteľnosť alebo jej časť, exekúcia sa vykoná vyprataním. Následne exekútor poverený súdom na výkon exekúcie upovedomí oprávneného a povinného o začatí exekúcie vyprataním nehnuteľnosti alebo jej časti. V upovedomení o začatí exekúcie je uvedená lehota 15 dní na vznesenie námietok proti exekúcii. Príkaz sa doručí do vlastných rúk opäť oprávnenému, povinnému a vhodnej osobe podľa § 181 ods. Vypratané veci sa odovzdajú povinnému alebo jeho plnoletému rodinnému príslušníkovi. Ak nie je pri vypratávaní prítomný nikto kto by mohol tieto veci prevziať alebo ich prevziať nechce, tieto sa spíšu a dajú obci do úschovy.

Práva a povinnosti spoluvlastníkov

Pre podielové spoluvlastníctvo je charakteristické, že jednotlivé osoby - spoluvlastníci - majú na konkrétnej veci určitý podiel, ktorý vyjadruje mieru ich účasti na právach a povinnostiach k spoločnej veci. Tento podiel je ideálny, a nie reálny. Každý zo spoluvlastníkov má právo užívať nehnuteľnosť v takej miere, aká je veľkosť jeho spoluvlastníckeho podielu k celku. Ten spoluvlastník, ktorý nehnuteľnosť neužíva, má voči spoluvlastníkovi užívajúcemu nehnuteľnosť nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia, ak tento druhý spoluvlastník užíva nehnuteľnosť nad rozsah jeho podielu. Bezdôvodné obohatenie je obohatený povinný vydať. V prípade užívania cudzej nehnuteľnosti spočíva obohatenie v možnosti užívať cudziu vec bez platenia za jej užívanie. Nárok spoluvlastníka, ktorý rodinný dom neužíva, sa vypočíta ako polovica priemerného nájomného, ktoré sa obvykle platí za užívanie obdobného rodinného domu v konkrétnom čase a mieste. Nárok spoluvlastníka na vydanie bezdôvodného obohatenia sa premlčuje v premlčacej dobe dvoch rokov.

Na druhej strane, spoluvlastník, ktorý rodinný dom užíva, môže vynakladať na rodinný dom náklady. Ak spoluvlastník, ktorý rodinný dom užíva, vynaložil finančné prostriedky na opravu strechy, ktorá oprava bola nevyhnutná, vzniká mu nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia voči druhému spoluvlastníkovi v pomere podľa výšky podielov, pretože investujúci spoluvlastník plnil aj za neinvestujúceho spoluvlastníka. Keďže ide o majetkové právo, toto podlieha premlčaniu. Ak by však išlo o rekonštrukciu strechy, ktorá nebola nevyhnutná (napr. išlo o použitie modernej a kvalitnejšej strešnej krytiny), vzniká tým bezdôvodné obohatenie druhého spoluvlastníka až pri zániku podielového spoluvlastníctva.

Aby sa predišlo možným nezhodám medzi spoluvlastníkmi vyúsťujúcim až do súdnych sporov, je vhodné pomery spoluvlastníkov upraviť už vopred na základe dohody napr. Zákonnou povinnosťou spoluvlastníka v tejto súvislosti je povinnosť ponúknuť spoluvlastnícky podiel na predaj druhému spoluvlastníkovi. Ide o tzv. Porušenie tejto povinnosti spôsobuje (relatívnu) neplatnosť právneho úkonu (t. j. zmluvy, ktorou sa spoluvlastnícky podiel previedol). Vzhľadom na skutočnosť, že ide o neplatnosť relatívnu (ustanovenie § 40a Občianskeho zákonníka), musí sa oprávnená osoba - druhý spoluvlastník - neplatnosti dovolať (inak zostane právny úkon platný). Toto dovolanie sa neplatnosti právneho úkonu môže byť uskutočnené formou listu, v ktorom spoluvlastník opíše skutkové a právne okolnosti prípadu. Prevádzajúci spoluvlastník predkupné právo druhého spoluvlastníka neporuší vtedy, ak prevádza spoluvlastnícky podiel na blízku osobu. Hoci sa pojem „predkupné“ právo gramaticky spája s kúpou (resp. predajom nehnuteľnosti), podľa súdnej praxe by sa predkupné právo malo uplatňovať aj v prípade darovania. Spoluvlastník, ktorý má záujem previesť svoj spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti, musí teda podiel ponúknuť najskôr ostatným spoluvlastníkom, okrem prípadu, ak by podiel prevádzal na blízku osobu. V rámci ponuky je potrebné určiť lehotu, do ktorej sa má prevod uskutočniť.

Nedotknuteľnosť obydlia

Článok 21 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky zaručuje nedotknuteľnosť obydlia. Nie je dovolené doň vstúpiť bez súhlasu toho, kto v ňom býva. Obydlie v zmysle trestného aj ústavného práva znamená miesto, kde má fyzická osoba svoje súkromie, trvalý alebo obvyklý pobyt, kde reálne žije, spí, vykonáva domáce činnosti a má tam svoje osobné veci. Podľa judikatúry Európskeho súdu pre ľudské práva je dôležitá existencia reálnych väzieb a citových stránok. Nehnuteľnosť nemusí byť vo výlučnom vlastníctve osoby, aby sa považovala za jej obydlie.

Prečítajte si tiež: Spoločná cesta vlastníctva

Konflikt práv a jeho riešenie

V praxi môže nastať situácia, keď spoluvlastník nehnuteľnosti, ktorá je zároveň obydlím iného spoluvlastníka, chce vstúpiť do tejto nehnuteľnosti bez jeho súhlasu. V takomto prípade dochádza ku konfliktu medzi právom na vlastníctvo a právom na nedotknuteľnosť obydlia.

Všeobecne platí, že ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na spôsobe užívania spoločnej veci, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek z nich súd. To znamená, že spoluvlastník, ktorý chce vstúpiť do obydlia iného spoluvlastníka, by mal podať na súd návrh na určenie spôsobu užívania nehnuteľnosti. Súd v takomto konaní zohľadní všetky relevantné okolnosti prípadu, ako napríklad veľkosť spoluvlastníckych podielov, účel využitia nehnuteľnosti, existenciu dohody o užívaní nehnuteľnosti a záujmy všetkých spoluvlastníkov.

Praktické rady a odporúčania

• Dohoda spoluvlastníkov: Vždy je najlepšie, ak sa spoluvlastníci dohodnú na spôsobe užívania spoločnej nehnuteľnosti. Táto dohoda by mala byť písomná a mala by upravovať všetky dôležité otázky, ako napríklad rozdelenie priestorov, podieľanie sa na nákladoch a prístup do nehnuteľnosti.
• Predkupné právo: Ak sa spoluvlastník rozhodne predať svoj spoluvlastnícky podiel, je povinný ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom.
• Súdne konanie: Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť, je potrebné obrátiť sa na súd, ktorý rozhodne o spôsobe užívania nehnuteľnosti alebo o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva.
• Ochrana obydlia: Ak je nehnuteľnosť obydlím jedného zo spoluvlastníkov, ostatní spoluvlastníci by mali rešpektovať jeho právo na nedotknuteľnosť obydlia.

Prečítajte si tiež: Zateplenie a spoluvlastnícke práva

tags: #podielove #spoluvlastnictvo #a #nedotknutelnost #obydlia