Vlastníctvo: Spoločná cesta – Rozdiely medzi podielovým a bezpodielovým vlastníctvom

Vlastníctvo je základným právnym inštitútom, ktorý upravuje vzťah medzi osobou a vecou. V praxi sa stretávame s rôznymi formami vlastníctva, pričom najčastejšie ide o vlastníctvo individuálne, podielové a bezpodielové. Tento článok sa zameriava na podielové a bezpodielové spoluvlastníctvo, ich rozdiely a spôsoby vysporiadania. Nesprávne chápanie spoluvlastníctva môže viesť ku konfliktom a právnym problémom, preto je dôležité poznať základné princípy a pravidlá.

Podielové spoluvlastníctvo: Miera účasti na právach a povinnostiach

Podielové spoluvlastníctvo je stav, keď jednu vec vlastní viacero osôb, pričom každý spoluvlastník má určitý podiel na veci. Tento podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastník podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Je dôležité zdôrazniť, že v prípade podielového spoluvlastníctva nie je možné určiť, ktorá konkrétna časť veci patrí ktorému spoluvlastníkovi. Spoluvlastnícke podiely vyjadrujú mieru, akou sa každý zo spoluvlastníkov podieľa na právach a povinnostiach k spoločnej veci, teda v akej miere môže každý vec v spoločnom vlastníctve užívať a v akom rozsahu sa podieľa na nákladoch na jej údržbu a spravovanie.

Práva a povinnosti spoluvlastníkov

Každý spoluvlastník má právo k celej nehnuteľnosti, nie len ku konkrétnej časti. Nehnuteľnosť môže držať, užívať, previesť a má nárok na podiel z výnosov a úžitkov (napr. z prenájmu), a to v rozsahu zodpovedajúcom jeho spoluvlastníckemu podielu. Nikto teda nesmie svojvoľne zabrať časť nehnuteľnosti a obmedziť ostatných. Navonok musia spoluvlastníci pôsobiť jednotne. Zo právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú totiž oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.

Rozhodovanie o spoločnej veci

O nakladaní a hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov, pričom na rozhodnutie postačuje nadpolovičná väčšina. V zásade teda nadpolovičný vlastník vie samostatne prijať rozhodnutie o tom, ako bude s vecou v podielovom spoluvlastníctve naložené, teda o spôsobe jej užívania.

Vznik podielového spoluvlastníctva

Najčastejším spôsobom vzniku spoluvlastníctva je dedičstvo - typicky keď po poručiteľovi dedí viac osôb naraz. Ďalšou obvyklou situáciou je spoločná kúpa majetku, napríklad keď si dvaja súrodenci kúpia chatu alebo partneri investujú do bytu.

Prečítajte si tiež: Koľko hodín môže dôchodca pracovať?

Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva: Dohoda alebo súdne rozhodnutie

Podielové spoluvlastníctvo môže byť zrušené a vysporiadané. Uprednostňovaný spôsob zániku spoluvlastníctva je mimosúdna dohoda spoluvlastníkov o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Ak k tejto dohode spoluvlastníkov nedôjde, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vysporiadanie na návrh niektorého zo spoluvlastníkov súd svojím autoritatívnym rozhodnutím.

Dohoda spoluvlastníkov

Keďže je občianske právo postavené na zásade autonómie vôle, zákon účastníkom spoluvlastníckych vzťahov ponecháva voľný priestor na úpravu týchto vzťahov a preto aj samotný Občiansky zákonník preferuje pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva dohodu jednotlivých podielových spoluvlastníkov, pričom ak ide o vyporiadanie nehnuteľnosti, dohoda musí mať písomnú formu a je potrebný aj vklad do katastra nehnuteľností. Na dohode musia byť zúčastnení všetci podieloví spoluvlastníci. Ak nie je povinnosť uzavrieť dohodu v písomnej forme, tak každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o vyporiadaní, ak o to požiadajú.

Súdne vyporiadanie

Ak medzi spoluvlastníkmi nedôjde k dohode o vyporiadaní, vyporiadanie vykoná a spoluvlastníctvo zruší súd, avšak len na návrh niektorého zo spoluvlastníkov. Zákon hovorí, že súd pri tom prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci, avšak to neznamená, že návrh nemôže podať aj menšinový spoluvlastník a rovnako nejde o jediné hľadiská, na ktoré súd pri posudzovaní prihliada. Z procesnej stránky sú účastníkmi konania všetci podieloví spoluvlastníci, pričom ten, ktorý podáva návrh je žalobca a ostatní sú žalovaní.

Súd môže vyporiadať podielové spoluvlastníctvo tromi spôsobmi:

1. Reálnym rozdelením veci: Súd vyporiada podielové spoluvlastníctvo reálnym rozdelením veci podľa výšky podielov spoluvlastníkov, ak je možné vec reálne rozdeliť. Deliteľnosť musí byť možná z technického hľadiska, ale zároveň by mala rozdelená vec naďalej slúžiť takému záujmu a takým spôsobom, ktorý zodpovedá jej povahe. Pri reálnom rozdelení nehnuteľnosti je potrebné vyhotoviť aj geometrický plán, ktorý bude tvoriť neoddeliteľnú súčasť rozsudku, ktorým bude podielové spoluvlastníctvo vyporiadané. Súd nemusí vec rozdeliť presne podľa výšky podielov a vtedy sa rozdiel vyrovná finančnou náhradou. Ide o tzv. kombinovaný spôsob vyporiadania podielového spoluvlastníctva.
2. Prikázaním veci za náhradu: Ďalším spôsobom vyporiadania je prikázanie veci jednému (príp. viacerým) zo spoluvlastníkov s tým, že sa z neho stane výlučný vlastník a ostatných podielových spoluvlastníkov podľa výšky podielov takzvane vyplatí, ide o tzv. prikázanie veci za náhradu. Súd pri tom prihliada okrem iného aj na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. V návrhu musí žalobca uviesť, akú sumu za ustupujúci spoluvlastnícky podiel je ochotný vyplatiť ostatným podielovým spoluvlastníkom, pričom táto suma sa uvádza v eurách za jeden meter štvorcový. Zákon hovorí o primeranej náhrade, ale bližšie ju nešpecifikuje. Vo všeobecnosti možno povedať, že primeraná náhrada je taká, za akú si ustupujúci spoluvlastník môže zaobstarať podobnú vec, prípadne podiel na tejto veci.
3. Predajom veci a rozdelením výťažku: Tretím spôsobom vyporiadania podielového spoluvlastníctva je predaj spoločnej veci a rozdelenie výťažku medzi spoluvlastníkov podľa výšky podielov. Tento spôsob sa uplatní, ak žiadny zo spoluvlastníkov nemá záujem spoločnú vec nadobudnúť do vlastníctva.

Výnimky z vyporiadania

Výnimku z vyššie spomínanej zásady, že nikoho nemožno nútiť, aby proti svojej vôli zotrval v podielovom spoluvlastníctve, vymedzuje Občiansky zákonník v ust. § 142 ods. 2: „Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.“ V tomto prípade súd nezruší a nevyporiada podielové spoluvlastníctvo, ak na to existujú dôvody hodné osobitného zreteľa, pričom prevažne ide o okolnosti subjektívneho charakteru na strane účastníkov, ktoré musí súd s odbornou starostlivosťou skúmať. V praxi sa môže vyskytnúť mnoho takýchto dôvodov, môže ísť napr. o prípad, keď je spoluvlastník vysokého veku a želá si v nehnuteľnosti dožiť, pretože v nej žil celý život.

Prečítajte si tiež: Kombinácia úrazovej renty a dôchodku

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM): Majetok v nedeliteľnom celku

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) označuje osobitný majetkový režim manželov. Nejde o podielové spoluvlastníctvo - majetok v tomto režime nepatrí ani jednému z manželov osobitne, ale tvorí nedeliteľný celok, s ktorým môžu nakladať len spoločne. Medzi manželmi však nie vždy musí vzniknúť BSM.

Vznik a zánik BSM

BSM vzniká uzavretím manželstva a zaniká zánikom manželstva (rozvodom alebo smrťou jedného z manželov). Zánik bezpodielového spoluvlastníctva manželov za trvania manželstva má za následok, že manželia prestávajú nadobúdať veci do ich bezpodielového spoluvlastníctva manželov a každý nadobúda majetok do svojho vylúčeného vlastníctva, prípadne môžu nadobudnúť vec do podielového spoluvlastníctva.

Čo patrí do BSM?

Predmetom BSM je všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva. Hlavným zdrojom BSM sú najmä príjmy a úspory z práce a podnikania. Naopak, do BSM nepatria veci, ktoré jeden z manželov nadobudol pred uzavretím manželstva, veci, ktoré slúžia výkonu povolania len jedného z manželov, veci získané darom alebo dedičstvom a veci vydané v rámci predpisov o reštitúcii.

Vyporiadanie BSM

Po zániku bezpodielového spoluvlastníctva manželov sa musí vykonať vyporiadanie majetku patriaceho do BSM, teda rozdelenie spoločného majetku. Predpokladá sa, že manželia vykonajú vyporiadanie BSM predovšetkým dohodou. Nestačí, ak si každý z manželov ponechal po rozvode manželstva niektorú časť zo spoločne nadobudnutého majetku, ale je nutné písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali. Ak nedôjde k vyporiadaniu BSM dohodou, každý z manželov môže požiadať súd, aby vykonal vyporiadanie. Občiansky zákonník ukladá trojročnú lehotu, v ktorej sa má bezpodielové spoluvlastníctvo manželov vyporiadať dohodou alebo súdnym rozhodnutím. Uplynutím tejto lehoty zaniká právo na vyporiadanie BSM dohodou alebo na podanie návrhu na vyporiadanie na súd, namiesto toho zákon ustanovuje nevyvrátiteľnú domnienku, podľa ktorej sa manželia vyporiadali tak, že pokiaľ ide o hnuteľné veci, tie pripadnú do vlastníctva toho z manželov, ktorý vec výlučne užíva pre svoje potreby a pre potreby svojej rodiny.

Predkupné právo pri spoluvlastníctve

Predaj spoluvlastníckeho podielu je možný, no často nevýhodný - väčšinou prináša výrazne nižšiu cenu a riziká pre ostatných spoluvlastníkov. Kupujúci totiž získava len ideálny podiel bez reálnej možnosti nehnuteľnosť užívať alebo prenajímať. Napriek tomu má každý spoluvlastník právo svoj podiel predať - aj bez súhlasu ostatných. Predaj je však obmedzený zákonným predkupným právom ostatných spoluvlastníkov: ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza (spravidla predajom), musí sa najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom; výnimkou je prevod blízkej osobe (priamy príbuzný, súrodenec, manžel). Pri nehnuteľnosti sa ponuka uplatňuje písomne.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva a rodinná výpomoc

Spoločná nehnuteľnosť a pozemkové spoločenstvá

Právna povaha spoločnej nehnuteľnosti je nezávislá od toho, či je alebo nie je k nej založené pozemkové spoločenstvo. Spoločnou nehnuteľnosťou sa rozumeli a rozumejú nehnuteľnosti, ku ktorým sa vzťahoval historický spoločný právny stav spoločného nedeliteľného užívania. Aj v tých prípadoch keď k založeniu spoločenstva podľa zákona č. 181/1995 nedošlo sa na tieto pozemky vzťahoval režim spoločnej nehnuteľnosti. Teda jej nedeliteľnosť. Pozemkové spoločenstvá sa zakladali k existujúcej spoločnej nehnuteľnosti a nie naopak. Ani nový zákon č. 97/2013 neviaže existenciu spoločnej nehnuteľnosti na existenciu pozemkového spoločenstva. Aj v prípade, že dôjde k zániku pozemkového spoločenstva spoločná nehnuteľnosť naďalej zostáva nedeliteľnou.

tags: #vlastnictvo #spolocna #cesta #podielove #bezpodielove #rozdiely