Podielové Spoluvlastníctvo a Zateplenie: Právna Úprava na Slovensku

Podielové spoluvlastníctvo je právny inštitút, ktorý upravuje vzťahy medzi viacerými vlastníkmi jednej veci. V kontexte zateplenia budov, najmä bytových domov, sa často stretávame s otázkami týkajúcimi sa práv a povinností spoluvlastníkov, ako aj potrebných súhlasov a postupov. Tento článok sa zameriava na právnu úpravu podielového spoluvlastníctva na Slovensku, s dôrazom na problematiku zateplenia a súvisiacich otázok.

Úvod do Podielového Spoluvlastníctva

Podielové spoluvlastníctvo predstavuje formu vlastníctva, kde jedna vec patrí viacerým osobám, pričom každá z nich má svoj podiel na veci. Tento podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastník podieľa na právach a povinnostiach súvisiacich s danou vecou. Dôležité je zdôrazniť, že spoluvlastník má práva a povinnosti k celej veci, nie len k jej konkrétnej časti.

Práva a Povinnosti Spoluvlastníkov

Spoluvlastník má právo vec užívať, nakladať s ňou a rozhodovať o jej právnom osude, avšak tieto práva sú obmedzené výškou jeho spoluvlastníckeho podielu. To znamená, že akékoľvek rozhodnutia týkajúce sa spoločnej veci by mali zohľadňovať záujmy všetkých spoluvlastníkov a mali by byť prijímané s ich súhlasom alebo aspoň s väčšinovým súhlasom, ak to zákon umožňuje.

Ak sú spoluvlastníkmi napríklad ovocné stromy, tak majú nárok na podiel z celkovej úrody, ktorý zodpovedá ich spoluvlastníckemu podielu. Na druhej strane, ak je potrebné uhrádzať nejaké platby za udržiavanie nehnuteľnosti, či opravy, tak musia prispieť sumou, ktorá zodpovedá ich podielu z celkovej ceny.

Zateplenie v Podielovom Spoluvlastníctve

Zateplenie bytového domu alebo inej budovy v podielovom spoluvlastníctve je komplexný proces, ktorý si vyžaduje koordináciu a súhlas všetkých alebo aspoň väčšiny spoluvlastníkov. Právna úprava tejto problematiky je obsiahnutá v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon o bytoch“).

Prečítajte si tiež: Rozvod a podielové spoluvlastníctvo

Súhlas Spoluvlastníkov so Zateplením

Podľa zákona o bytoch, o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. V praxi to znamená, že na platnosť hlasu a teda jeho započítanie do výsledkov hlasovania je potrebné, aby bol hlas vyjadrený za viac ako 1/2 podielu. Rozhodnutie o zateplení, ktoré je považované za dôležité rozhodnutie týkajúce sa spoločných vecí, by malo byť prijaté nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Príklad z praxe

Uveďme príklad bytového domu, v ktorom sa 38 vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zo 40 rozhodne, že opravu a zateplenie fasády, rekonštrukciu strechy a rekonštrukciu výťahov zrealizujú v rámci nadstavby bytového domu. Ak uvažujeme, že v každom byte žijú manželia a súhlas za jeden byt podpisujú obaja z manželov, ide o 76 podpisov. Často je toto jediný možný spôsob, ako reálne uskutočniť opravu domu, keďže z fondu opráv, v nadväznosti na príjmy občanov v bytovom dome a ich možnosti do fondu opráv prispievať, je inak oprava domu nerealizovateľná.

Postup pri Získavaní Súhlasu

Na zvolanie schôdze vlastníkov, na ktorej sa bude hlasovať o zateplení, je potrebné dodržať určité formálne náležitosti. Oznámenie o zvolaní schôdze sa doručuje v listinnej podobe každému vlastníkovi bytu lebo nebytového priestoru v dome, ak zmluva o spoločenstve lebo zmluvy o výkone správy neurčí iný spôsob doručovania. Program schôdze by mal byť zostavený efektívne, aby pokryl čo najviac návrhy a požiadavky vlastníkov, ktoré by mali byť predmetom schôdze.

Doplnenie programu schôdze

Doplnenie programu o tému, ktorá by sa mohla veľkou mierou dotknúť výkonu vlastníckeho práva vlastníkov, je neprípustné. Naopak, ak by vlastníci požadovali vypustenie nejakého bodu programu, takýmto konaním sa nikomu neuprie možnosť výkonu jeho práv. Ak je programom schôdze vymaľovanie spoločnej chodby v suteréne bytového domu a vlastníci žiadajú doplnenie programu o náter aj olejového sokla, takéto doplnenie by bolo teoretický prípustné.

Práva Spoluvlastníkov, Ktorí Nesúhlasia so Zateplením

Spoluvlastník, ktorý nesúhlasí s hospodárením so spoločnou vecou tak, ako sa na tom uzniesla nadpolovičná väčšina všetkých spoluvlastníkov, môže sa podľa § 14 ods. 2 vždy obrátiť na súd, ak ide o dôležité rozhodnutie týkajúce sa spoločných vecí. Ak sa prehlasovaní vlastníci neobrátia na súd, je takéto rozhodnutie konečné. Súd vo svojom rozhodnutí nemôže v rozpore so zákonom rozhodnúť, že s nadstavbou musia súhlasiť všetci vlastníci bytov, teda 100 percent všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, môže len z vecného hľadiska posúdiť, že prehlasovaní vlastníci mali pravdu a nadstavba sa nezrealizuje.

Prečítajte si tiež: Spoločná cesta vlastníctva

Prístup na Susedný Pozemok pri Zateplení

Častým problémom pri zateplení je potreba prístupu na susedný pozemok, ak je budova postavená blízko hranice pozemku. V takýchto prípadoch upravuje práva a povinnosti vlastníkov susediacich pozemkov ustanovenie § 127 ods. 3 Občianskeho zákonníka.

Právo na Vstup na Susedný Pozemok

Podľa tohto ustanovenia sú vlastníci susediacich pozemkov povinní umožniť na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere vstup na svoje pozemky, prípadne na stavby na nich stojace, pokiaľ to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb. To znamená, že ak zateplenie domu vyžaduje vstup na susedný pozemok, sused by mal tento vstup povoliť, pokiaľ je obmedzený len na účely spojené so zateplením.

Postup pri Neochote Suseda

Ak sused odmieta povoliť vstup na svoj pozemok, je vhodné ho informovať o Vašom zámere a uviesť, že s ohľadom na miestne pomery potrebujete dočasne vstup na jeho pozemok na nevyhnutný čas, aby ste mohli vykonať o údržbu nehnuteľnosti. Ak na základe ústnej výzvy nebude reagovať, vyzvite ho ešte raz písomne.

Zrušenie Podielového Spoluvlastníctva

V prípade, že spoluvlastníci nie sú schopní sa dohodnúť na spoločnom postupe pri správe a údržbe spoločnej veci, existuje možnosť zrušenia podielového spoluvlastníctva.

Dohoda alebo Súdne Rozhodnutie

V prvom rade sa spoluvlastníci môžu na zrušení svojho spoluvlastníctva k veci dohodnúť, pričom ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, ako vo Vašom prípade, musí byť táto dohoda uzatvorená písomne. V rámci tejto dohody si spoluvlastníci môžu dohodnúť, kto sa stane jediným vlastníkom nehnuteľnosti a zároveň dojednať peňažné čiastky, ktoré dostane odstupujúci spoluvlastník, resp. spoluvlastníci. Pri finančnom vyrovnaní sa v zásade vychádza z veľkostí podielov spoluvlastníkov na spoločnej veci, aktuálnej ceny spoločnej veci a samozrejme sa prihliada aj na zveľadenie spoločnej veci a investovanie do nej, avšak spoluvlastníci sa môžu dohodnúť aj inak.

Prečítajte si tiež: Rozvod a majetok: Čo potrebujete vedieť

Pokiaľ ale k dohode o zrušení spoluvlastníctva medzi spoluvlastníkmi nedôjde, vykoná zrušenie a vyporiadanie na návrh jedného z nich súd. Nakoľko nehnuteľnosť vo vašom prípade nie je možné reálne rozdeliť, súd zruší a vyporiada spoluvlastníctvo tak, že prikáže vec jednému zo spoluvlastníkov za náhradu, pokiaľ samozrejme tento spoluvlastník s prikázaním veci súhlasí. Pri rozhodovaní súd zohľadňuje tri kritéria, a to veľkosť spoluvlastníckych podielov, účelné využitie spoločnej veci a prípadné násilne správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom.

Dodatočné Konanie o Dedičstve

V praxi sa môže stať, že po smrti jedného zo spoluvlastníkov neprebehne dedičské konanie alebo sa predmetom dedičstva nestane spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti. V takom prípade je potrebné vykonať dodatočné konanie o dedičstve.

Postup pri Dodatočnom Konaní

Ak sa objaví po právoplatnosti uznesenia, ktorým sa konanie o dedičstve skončilo, alebo po vydaní osvedčenia o dedičstve (§ 175zca) nejaký poručiteľov majetok, prípadne aj dlh, súd na návrh (§ 42 ods. 3 a § 79 ods. 1 a 2) vykoná o tomto majetku konanie o dedičstve. Konanie sa začína na návrh. Zákon však výslovne neupravuje, kto je osobou oprávnenou na podanie návrhu, avšak odborná literatúra k tomuto uvádza, že z účelu dedičského konanie možno vyvodiť, že navrhovateľom môžu byť účastníci konania, ktorí boli účastníkmi aj v predchádzajúcom konaní a ich právny nástupcovia, t.j. dedičia po poručiteľovi.

tags: #podielove #spoluvlastnictvo #zateplenie #pravna #uprava