Podielové Spoluvlastníctvo v Spoločenstve Vlastníkov Bytov: Práva, Povinnosti a Kontrola

Úvod

Podielové spoluvlastníctvo je forma vlastníctva, kde viaceré osoby vlastnia jednu vec, v tomto prípade bytový dom. V kontexte spoločenstva vlastníkov bytov (SVB) je dôležité poznať práva a povinnosti vyplývajúce z tohto spoluvlastníctva, ako aj mechanizmy kontroly nad správou domu. Tento článok sa venuje týmto aspektom, pričom sa opiera o zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon“).

Kontrola Správcu Bytového Domu

Kto Kontroluje Správcu?

V zmysle § 8 ods. 1 zákona, správcom je právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá vykonáva činnosti správy a údržby bytového fondu. Správcom je spravidla bytové družstvo, ale môže ňou byť aj iná osoba, ak s ňou vlastníci bytov uzavreli zmluvu o výkone správy k bytovému domu. Predpokladá sa, že minimálne nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov uzatvorila so správcom predmetnú zmluvu, na základe ktorej je správca povinný plniť si všetky povinnosti z nej vyplývajúce a taktiež povinnosti, ktoré mu ukladá zákon.

Ak správca svoje povinnosti neplní, máte právo vypovedať zmluvu. Podľa § 8a ods. 6 zákona, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia podľa § 14. Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak.

Právo Zvolať Schôdzu Vlastníkov

V zmysle § 11a a 14 zákona, ak hlasovanie schôdze vlastníkov nezvolá správca do 15 dní od doručenia žiadosti, právo zvolať schôdzu ma štvrtina vlastníkov bytov.

Rada Spoločenstva ako Kontrolný Orgán

Pri spoločenstvách vlastníkov bytov v zmysle ust. § 7c/ Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vykonáva rada spoločenstva kontrolnú právomoc, na ktorú sa v tejto veci môžete obrátiť.

Prečítajte si tiež: Rozvod a podielové spoluvlastníctvo

Povinnosti Správcu a Spoločenstva

Povinnosti Správcu

Správca je povinný vykonávať správu domu s odbornou starostlivosťou a v súlade so zákonom. Medzi jeho hlavné povinnosti patrí:

• Finančné hospodárenie: Správca je povinný hospodáriť s finančnými prostriedkami vlastníkov efektívne a transparentne.
• Údržba a opravy: Zabezpečovať údržbu a opravy spoločných častí domu a spoločných zariadení.
• Zvolávanie schôdzí: Organizovať schôdze vlastníkov a zabezpečiť, aby sa na nich prerokúvali dôležité otázky týkajúce sa správy domu.
• Predkladanie správy o činnosti: Najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Finančné hospodárenie neznamená výpis z bankového účtu, ale popis jednotlivých položiek chronologicky za jednotlivé dni/mesiace, plus počiatočný a konečný stav účtu za prísl. kalendárny rok.
• Spracúvanie osobných údajov: Správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účely správy domu spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v rozsahu meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého alebo prechodného pobytu, číslo bytu, telefónne číslo, elektronická adresa, číslo účtu a kód banky. Správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účel ochrany majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia. V zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome a suma nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu alebo na úhradách za plnenie.

Zverejňovanie informácií

Nahliadnutie do dokladov je možné za podmienky ochrany osobných údajov v zmysle ust. § 9 ods.

Práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov

Základným rámcom pre práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome predstavuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

Povinnosti Spoločenstva

Spoločenstvo vlastníkov bytov má podobné povinnosti ako správca, avšak s dôrazom na aktívnu účasť vlastníkov na správe domu. Medzi hlavné povinnosti patrí:

• Zabezpečenie správy domu: Spoločenstvo je povinné zabezpečiť správu domu prostredníctvom vlastných orgánov alebo prostredníctvom správcu.
• Hospodárenie s finančnými prostriedkami: Spoločenstvo je povinné hospodáriť s finančnými prostriedkami vlastníkov efektívne a transparentne.
• Údržba a opravy: Zabezpečovať údržbu a opravy spoločných častí domu a spoločných zariadení.
• Zvolávanie zhromaždení: Organizovať zhromaždenia vlastníkov a zabezpečiť, aby sa na nich prerokúvali dôležité otázky týkajúce sa správy domu.

Riešenie Problémov so Správcom

Reklamácia Vyúčtovania

V prípade, že vlastníci majú pochybnosti o správnosti vyúčtovania, majú právo podať reklamáciu. Reklamáciu odporúčame podať v lehote v zmysle poučenia uvedeného vo vyúčtovaní (spravidla do 30 dní).

Prečítajte si tiež: Zateplenie a spoluvlastnícke práva

Podnet na Slovenskú Obchodnú Inšpekciu a Národný Inšpektorát Práce

Ak správca neplní svoje povinnosti, je možné podať podnet na Slovenskú obchodnú inšpekciu podľa sídla správcu bytového domu a Národný inšpektorát práce rovnako podľa sídla správcu bytového domu.

Súdna Cesta

Ak sa nepodarí dosiahnuť nápravu inými spôsobmi, je možné sa obrátiť na súd.

Hlasovanie Vlastníkov

Spôsob Hlasovania

Zákon č. 182/1993 Z. z. obsahuje relatívne podrobnú úpravu zvolávania schôdze alebo vypísania písomného hlasovania. ¼ vlastníkov bytov a NP v dome alebo predseda SVB majú právo požiadať správcu alebo radu SVB o zvolanie schôdze. Až v prípade, nesplnenia tento povinnosti zo strany správcu alebo rady SVB môžu schôdzu zvolať ¼ vlastníkov bytov a NP v dome alebo predseda SVB. Náležitosti žiadosti o zvolanie schôdze zákon nerieši. Oznámenie o zvolaní schôdze vlastníkov sa doručuje v listinnej podobe každému vlastníkovi bytu lebo nebytového priestoru v dome, ak zmluva o spoločenstve lebo zmluvy o výkone správy neurčí iný spôsob doručovania. Aby schôdza vlastníkov mala zmysel je dôležité tvoriť program efektívne, aby pokryl čo najviac návrhy a požiadavky vlastníkov, ktoré by mali byť predmetom schôdze. Ak správca plánuje v konkrétnom bytovom dome schôdzu vlastníkov, mal by v dostatočnom predstihu myslieť na to, že vlastníci majú možno svoje témy, ktoré by mohli byť predmetom schôdze vlastníkov. Dobrým riešením je napríklad ešte pred samotným oznámením o zvolaní schôdze vlastníkov spôsobom obvyklým v bytovom dom informovať o tom, že sa v blízkej budúcnosti bude konať schôdza, aby predložili správcovi/SVB svoje návrhy na program schôdze.

Počet Hlasov

Každý byt alebo nebytový priestor disponuje jedným hlasom. Aby bolo hlasovanie platné, musíme na základe zadefinovaného kvóra disponovať napr.

Splnomocnenie

V prípade, že sa nemôže jeden z vlastníkov zúčastniť schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania, je možné splnomocniť inú osobu. Súčasťou splnomocnenia musí byť aj príkaz ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach. Nie je možné splnomocniť kandidáta na zástupcu vlastníkov alebo volené funkcie SVB (spoločenstvo vlastníkov bytov), ak sa má hlasovať o ich voľbe. S originálnym splnomocnením v listinnej podobe sa musíte preukázať správcovi, rade alebo zástupcovi vlastníkov na začiatku schôdze vlastníkov, alebo písomného hlasovania. Na požiadanie aj vlastníkom bytov a nebytových priestorov.

Prečítajte si tiež: Rozvod a majetok: Čo potrebujete vedieť

Rozhodovanie o Zmluve o Vstavbe

Podľa § 14 ods. 3 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú o úvere a o zabezpečení úveru, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy, rozhoduje sa hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak sa rozhoduje písomným hlasovaním podľa tohto odseku, podpis vlastníka potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestoroch.

Hlasovanie pri BSM a Podielovom Spoluvlastníctve

Pri bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM) platí, že pri bežných veciach týkajúcich sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. Pri nezhode názoru manželov na správu majetku o právach a povinnostiach rozhodne na návrh niektorého z nich súd. Pri podielovom spoluvlastníctve platí, že o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov.

Zmena Formy Správy

Ak z rôznych dôvodov nedôjde ku zvoleniu predsedu Spoločenstva ani v opakovanej voľbe, je v záujme Vlastníkov zmeniť formu správy a uzatvoriť zmluvu o výkone správy so Správcom. O zmene formy správy a zrušení Spoločenstva rozhodujú Vlastníci na zhromaždení Spoločenstva nadpolovičnou väčšinou všetkých Vlastníkov. Pred zrušením Spoločenstva je najprv potrebné uzatvoriť zmluvu o výkone správy medzi Vlastníkmi a Správcom, ktorý bude vykonávať správu bytového domu v čase, keď tak už nebude robiť Spoločenstvo.

tags: #podielove #spoluvlastnictvo #SVB #povinnosti