Podklady pre znalecký posudok: Komplexný sprievodca

Znalecký posudok je odborný dokument, ktorý má zásadný význam v rôznych situáciách, najmä pri žiadosti o hypotéku, refinancovaní úverov, majetkovom vysporiadaní a iných právnych úkonoch. Jeho cieľom je objektívne stanovenie hodnoty nehnuteľnosti, ktorá slúži ako podklad pre ďalšie rozhodovanie. Tento článok sa zameriava na podrobné vysvetlenie, čo všetko obnáša získanie podkladov pre znalecký posudok, aké dokumenty sú potrebné a ako celý proces prebieha.

Úvod do problematiky znaleckých posudkov

Znalecký posudok je kľúčový dokument, ktorý vyžaduje banka pri žiadosti o hypotéku. Slúži na ohodnotenie nehnuteľnosti, ktorá má byť použitá ako zábezpeka. Odborný znalecký posudok sa prikladá k žiadosti o hypotéku preto, lebo kúpna cena sa často nezhoduje so skutočnou hodnotou nehnuteľnosti. Ceny bytov, domov či pozemkov sú väčšinou premrštené. Ak si kúpite alebo chcete kúpiť byt či rodinný dom za určitú sumu, no znalec ho ohodnotí na nižšiu sumu, banka vám požičia maximálne percento práve z tejto sumy. Môže sa však stať, že kúpna cena bude nižšia ako hodnota v posudku. Vtedy sa, naopak, berie do úvahy práve ona.

Prečo je znalecký posudok dôležitý?

Znalecký posudok zohráva kľúčovú úlohu pri kúpe nehnuteľnosti. Predávajúci často nadhodnotí cenu, preto je dôležité predložiť banke aktuálny znalecký posudok, ktorý určí hodnotu nehnuteľnosti. Ten zároveň patrí k hlavným dokladom, podľa ktorých sa posudzuje výška hypotéky.

Znalecký posudok budete potrebovať aj v prípade, ak sa rozhodnete refinancovať nevýhodný úver alebo konsolidovať (spojiť do jedného) viaceré úvery.

Aké dokumenty sú potrebné pre vypracovanie znaleckého posudku?

Pre vypracovanie kvalitného a presného znaleckého posudku je nevyhnutné, aby mal znalec k dispozícii všetky potrebné podklady. Medzi základné dokumenty patria:

Prečítajte si tiež: Všetko o preukaze ZŤP

• List vlastníctva: Preukazuje vlastníctvo nehnuteľnosti a je základným dokumentom pre identifikáciu nehnuteľnosti. List vlastníctva a katastrálnu mapu (ak je spracovaná vo vektorovej forme) možno pre znalecký posudok použiť aj z katastrálneho portálu, avšak tieto nie sú určené pre právne účely (vzhľadom na spôsob aktualizácie katastrálneho portálu) a pre potreby banky sú nedostačujúce.
• Katastrálna mapa: Umožňuje presné zakreslenie nehnuteľnosti a jej umiestnenie v teréne.
• Stavebné povolenie a kolaudačné rozhodnutie: Dokumenty preukazujúce legálnosť stavby a jej účel využívania.
• Geometrický plán: Potrebný pri zmenách v katastri nehnuteľností, napríklad pri rozdelení pozemku alebo výstavbe novej budovy. V prípade pozemkov stačí označenie parciel v objednávke.
• Návrh kúpnej zmluvy: Slúži ako podklad pre stanovenie ceny nehnuteľnosti.
• Zmluva o nadobudnutí bytu alebo nebytového priestoru: Treba mať pripravenú poslednú zmluvu o nadobudnutí bytu alebo nebytového priestoru.
• Potvrdenie o veku bytového domu: Toto potvrdenie vystaví klientovi správca bytového domu.
• Iné doklady: V závislosti od typu nehnuteľnosti a účelu posudku môžu byť potrebné aj ďalšie dokumenty, ako napríklad energetický certifikát, doklady o rekonštrukcii a podobne.

Pre vypracovanie znaleckého posudku je potrebné predložiť originály listín (tzn. nie ich kópie), ktoré sú vrátené zadávateľovi posudku po vypracovaní znaleckého posudku.

Priebeh obhliadky nehnuteľnosti

Znalecký posudok nie je možné vyhotoviť bez obhliadky. Pri obhliadke nehnuteľnosti je potrebné sprístupnenie celej nehnuteľnosti, tzn. nie len jej časti (napr. u bytov je súčasťou bytu aj pivničný priestor vlastníka bytu, u rodinných domov s viacerými „bytovými“ jednotkami je potrebné urobiť obhliadku celého rodinného domu). Znalec samozrejme nemôže donútiť objednávateľa, aby požadované podklady zabezpečil (napr. z finančných dôvodov, z časových dôvodov a pod.), ale bez niektorých podkladov znalecký posudok nemožno vypracovať.

Faktory ovplyvňujúce hodnotu nehnuteľnosti

Hodnota nehnuteľnosti je ovplyvnená celým radom faktorov, ktoré znalec berie do úvahy pri vypracovaní posudku. Medzi najdôležitejšie patria:

• Lokalita: Poloha nehnuteľnosti má zásadný vplyv na jej hodnotu. Zohľadňuje sa nielen región, ale aj konkrétne miesto v meste alebo obci. Banka sa však pozerá aj na pracovné príležitosti v danom regióne a na skladbu obyvateľstva na mieste, kde sa byt, dom či pozemok nachádza.
• Stav nehnuteľnosti: Aktuálny technický stav nehnuteľnosti je dôležitým faktorom. Zohľadňuje sa kvalita stavebných materiálov, úroveň vybavenia a potreba prípadných rekonštrukcií.
• Typ nehnuteľnosti: Hodnota sa líši v závislosti od toho, či ide o byt, rodinný dom, pozemok alebo inú stavbu. Základný rozdiel v hodnotách je podľa druhu nehnuteľnosti. Napríklad už desaťročia je jednotková hodnota rodinného domu v porovnaní s bytom približne polovičná.
• Občianska vybavenosť: Dostupnosť obchodov, škôl, zdravotníckych zariadení a iných služieb v okolí nehnuteľnosti zvyšuje jej hodnotu.
• Inžinierske siete: Napojenie na inžinierske siete, ako je voda, elektrina, plyn a kanalizácia, je nevyhnutné pre komfortné bývanie a ovplyvňuje hodnotu nehnuteľnosti. Rovnako ako pri byte aj to, na aké inžinierske siete je napojený a ako je situovaný.
• Veľkosť a dispozícia: Rozloha nehnuteľnosti a jej vnútorné usporiadanie majú vplyv na jej využiteľnosť a tým aj na jej hodnotu.

Ako prebieha oceňovanie nehnuteľnosti?

Znalec pri oceňovaní nehnuteľnosti používa rôzne metódy, ktoré zohľadňujú všetky relevantné faktory. Medzi najčastejšie používané metódy patria:

• Metóda polohovej diferenciácie: Táto metóda zohľadňuje polohu nehnuteľnosti a jej vplyv na cenu.
• Porovnávacia metóda: Znalec porovnáva nehnuteľnosť s inými podobnými nehnuteľnosťami, ktoré boli nedávno predané v danej lokalite. „Preto by mal znalecký posudok určite obsahovať aj porovnávaciu metódu, ktorá je najbližšie k realite, pretože používa podklady z aktuálneho stavu trhu s nehnuteľnosťami. Samozrejme, za podmienky, že znalec precízne použije príslušné porovnávacie faktory a má k dispozícii vhodné podklady (napríklad ponuky z realitných kancelárií, kúpne zmluvy a pod.). Pri pozemkoch je to jednoduchšie, pretože použité internetové ponuky sa dajú aj fyzicky obhliadnuť. Pri bytoch sa pri odhade nehnuteľnosti dá pracovať so zverejnenými opismi a fotografiami. Pri rodinných domoch nastáva komplikácia, lebo stavba sa nedá obhliadnuť zvnútra.
• Nákladová metóda: Znalec odhaduje náklady na výstavbu novej nehnuteľnosti podobného typu a zohľadňuje opotrebenie existujúcej stavby.

Cena a doba vypracovania znaleckého posudku

Cena za znalecký posudok na nehnuteľnosť sa odvíja od viacerých faktorov a tiež sa riadi aj vyhláškou Ministerstva spravodlivosti SR č. 491/2004 Z. z. Vo všeobecnosti za znalecký posudok na ohodnotenie nehnutelnosti zaplatíte určitú sumu, ktorá závisí však aj od vzájomnej dohody znalca a objednávateľa, tzn. klienta. Cenu ovplyvňuje napríklad aj rýchlosť vypracovania znaleckého posudku, lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, druh nehnuteľnosti a rozsah jej príslušenstva. Väčšinou zaň zaplatíte od 100 do 350 eur. Cenu však ovplyvňuje viacero faktorov. Napríklad, či ide o byt alebo rodinný dom, ktorý má navyše aj garáž či inú prístavbu. Výsledná suma závisí aj od regiónu, lokality, vašej dohody so znalcom či od času, za aký vám ho vypracuje. V bežnej cene zvyknú byť zarátané aj dve až tri kópie.

Prečítajte si tiež: Získajte príspevok na auto pre ZŤP

Vytvorenie znaleckého posudku na odhad ceny nehnuteľnosti trvá niekoľko dní, v krajnom prípade aj niekoľko týždňov. Doba trvania závisí od dohody a vyťaženosti vybraného znalca. Znalecký posudok dostanete vypracovaný zvyčajne do niekoľkých dní. Ak sa hodnotí byt, je to rýchlejšie, pretože znalec berie do úvahy menej vecí ako pri rodinnom dome. Vtedy si môžete počkať aj týždeň, niekedy dva. Všetko však závisí od kapacity znalca a od vašej dohody s ním.

Výber znalca a bankové znalecké posudky

Pri vybavovaní znaleckého posudku máte väčšinou dve možnosti - využiť služby externého znalca alebo toho, ktorého vám ponúka banka. Oba spôsoby majú svoje pre a proti. Ak si vyberiete externého znalca, môžete jeho posudok použiť vo viacerých bankách a znížiť si tak náklady. Naopak, ak využijete služby toho bankového, posudok môžete získať rýchlejšie. Niekedy vám dokonca aj časť z jeho ceny preplatia. Navyše takýto znalecký posudok už banka spravidla nijako ďalej neposudzuje. To pri externom znalcovi neplatí. Ide o bežnú supervíziu, no zistená hodnota nehnuteľnosti sa pri nej môže upraviť (väčšinou znížiť). Napríklad, ak chcete založiť príliš „rizikovú“ nehnuteľnosť v lukratívnej oblasti, kde sa jej cena šplhá vysoko, no šanca na predaj je nižšia. Platí to aj v opačnom prípade. Väčšinou však po zhodnotení bankou nemusíte očakávať výrazné zmeny.

„Tatra banka akceptuje všetkých znalcov zo zoznamu, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti SR. Znalecký posudok je pre banku podkladom k posúdeniu nehnuteľnosti z pohľadu jej technického stavu, jej kvality, veľkostných parametrov, lokality a stanoveniu hodnoty nehnuteľnosti. Banka je viazaná vlastným ohodnotením, z uvedeného dôvodu pri doložení znaleckého posudku klientom v banke prebieha ešte jeho supervízia. Supervízia znaleckého posudku nie je v žiadnom prípade jeho kontrolou. „Nemá na to dôvod, keďže sa riadime presne stanoveným zákonným postupom a kontrolným orgánom (Ministerstvo spravodlivosti SR). Ten jediný nás môže kontrolovať. Sme povinní pracovať nestranne a riadne, v zmysle platných právnych predpisov. Máme tiež „vlastný“ trestný paragraf - nepravdivý znalecký posudok uvedený v trestnom zákone § 347,“ vysvetľuje znalec Ing.

Platnosť znaleckého posudku

Pri znaleckom posudku sa presná platnosť neurčuje. Väčšinou závisí od jeho účelu. Ak sa vypracoval, aby určil hodnotu nehnuteľnosti, ktorá má byť zábezpekou pre banku pri žiadaní o hypotéku, zvyčajne má ročnú platnosť. No ak ho využijete pri refinancovaní alebo konsolidácii, môže byť aj starší.

Platnosť znaleckého posudku, ktorým sa určí hodnota nehnuteľnosti, nie je nikde presne určená, preto sa odvíja od účelu, na ktorý sa použije. Na účely záložného práva banky väčšinou akceptujú znalecké posudky 12 mesiacov od dátumu obhliadky nehnuteľnosti. V individuálnych prípadoch, ak ide o refinancovanie existujúceho úveru, môžu byť aj staršieho vypracovania, napr. 7 rokov.

Prečítajte si tiež: Komplexný sprievodca k podkladom pre dôchodok

Znalecký posudok pre rozostavané stavby

Pre zápis rozostavanej stavby alebo rozostavaného bytu do katastra nehnuteľností je potrebný znalecký posudok v zmysle katastrálneho zákona § 46 o stupni ich rozostavanosti. Sú stanovené aj podmienky, kedy je stavba alebo byt rozostavanou stavbou.

tags: #podklady #pre #znalecky #posudok #čo #to