Postup pri podpise zmluvy k rodinnému domu: Kompletný sprievodca

Kúpa rodinného domu je významný životný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a informovanosť. Podpis zmluvy je jedným z kľúčových momentov celého procesu. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o tom, ako postupovať pri podpise zmluvy k rodinnému domu, na čo si dať pozor a aké sú vaše práva a povinnosti.

Financovanie kúpy domu: Hypotéka a finančné možnosti

Pred samotným podpisom zmluvy je nevyhnutné mať vyriešené financovanie. Väčšina ľudí si na kúpu domu berie hypotéku. Pred rozhodnutím vziať si hypotéku je dôležité zvážiť svoje finančné možnosti. Ide o dôležitý krok, ktorý ovplyvní rozpočet na desiatky rokov. Zvážte požadovanú výšku úveru s ohľadom na svoju finančnú situáciu tak, aby ste vedeli hypotéku bez problémov splácať aj v budúcnosti. Pri vybavovaní hypotéky na dom myslite aj na finančnú rezervu, ktorá by vám mala pokryť dočasné výpadky príjmu v prípade nepredvídaných udalostí. Riešením je napríklad jednoduché zriadenie poistenia úveru. Vaša rezerva by mala byť vo výške minimálne 3 až 6-mesačných splátok alebo mesačného príjmu.

Faktory ovplyvňujúce výšku hypotéky

Výšku hypotéky ovplyvňuje viacero faktorov. Maximálna výška hypotéky môže byť u každého iná a presná suma sa nedá vopred stanoviť. K žiadosti potrebujete zdokladovať príjmy, výdavky a mať našetrenú istú sumu peňazí na dofinancovanie, pretože banka vám nemôže poskytnúť hypotéku v plnej výške z ceny kupovanej nehnuteľnosti. Všeobecne však platí, že banka vám poskytne až do 90 % z ceny domu. Maximálna výška poskytnutej hypotéky je závislá od ročného príjmu. Musí ísť maximálne o 8-násobok vášho príjmu. Pri procese vybavovania hypotéky na dom by sme nemali zabudnúť ani na vekové kritériá. Ďalšie základné informácie, ktoré sa posudzujú bankou pri schválení, sú dostatočná výška príjmu, doba a forma pracovnej zmluvy, resp. počet rokov podnikania. Banka posudzuje príjem za posledných 6 mesiacov až rok zamestnania a dĺžku pracovného pomeru alebo dobu podnikateľskej činnosti. Napokon je tu bonita klienta. Banka posudzuje vašu bonitu, čiže schopnosť splácať úver, na základe Centrálneho registra dlžníkov Slovenskej republiky.

Podklady k žiadosti o hypotéku a úverová dokumentácia

Keď ste si už vyhodnotili svoje finančné možnosti a zároveň aj ponuku bánk na trhu s hypotékami, môžete sa pustiť do zbierania podkladov k žiadosti. Po splnení podmienok na schválenie hypotéky na dom a podaní samotnej žiadosti vám banka pripraví úverovú dokumentáciu. Do rúk od banky dostanete úverovú zmluvu, záložnú zmluvu, návrh na vklad do katastra a tlačivá k poisteniu nehnuteľnosti do poisťovne. Najneskôr pred čerpaním úveru je dôležité zabezpečiť poistenie nehnuteľnosti vrátane poistenia úveru.

Poplatky spojené s kúpou domu a hypotékou

S kúpou domu a vybavovaním hypotéky sa spájajú rôzne poplatky, ktoré je potrebné zohľadniť:

Prečítajte si tiež: Pomoc Afrike cez Pôstnu Krabičku

• Rezervačný poplatok: Ide o poplatok pre predávajúceho nehnuteľnosti.
• Znalecký posudok: Nemine žiadneho žiadateľa o hypotéku na dom. Na získanie znaleckého posudku je potrebné osloviť znalca.

Podmienky čerpania hypotéky

Úspešným ukončením procesu hypotéky na dom je jej čerpanie. Čerpať hypotéku na dom môžete už na základe návrhu na vklad záložného práva.

Dôvody zamietnutia hypotéky

Negatívna finančná minulosť žiadateľa môže viesť k zamietnutiu hypotéky na kúpu domu alebo stavbu domu. Banka pri žiadosti o hypotéku hodnotí solventnosť a tiež dôveryhodnosť klienta - či ste v minulosti boli zodpovedným klientom inej banky. Aby ste sa tejto situácii vyhli, je potrebné strážiť si svoje financie. Zlý prístup k nehnuteľnosti môže skomplikovať schválenie úveru. Problémy na katastri môžu nastať, keď dom predávajúceho nebude správne vysporiadaný a kataster bude musieť chybu opraviť.

Záložné právo k nehnuteľnosti: Zabezpečenie pohľadávky veriteľa

Záložné právo je dôležitý právny inštitút, ktorý zabezpečuje pohľadávku veriteľa. Hlavnou funkciou záložného práva je zabezpečiť pohľadávku veriteľa a posilniť jeho právne postavenie, ak má pochybnosti voči dlžníkovi, či tento svoj dlh splní. Na druhej strane záložné právo núti dlžníka, aby svoj dlh splnil. V opačnom prípade veriteľ môže uspokojiť svoju pohľadávku priamo zo zálohu.

Základné pojmy

• Záložný veriteľ: Ten, kto poskytuje dlh (ktorý je zabezpečený záložným právom).
• Záložný dlžník: Osoba, ktorá je dlžníkom pohľadávky (má voči veriteľovi dlh).
• Záložca: Ten, ktorý zakladá nehnuteľnosť. Spravidla je to osoba dlžníka, teda osoba, ktorej bol dlh (pôžička, úver a pod.) poskytnutý, ale nemusí ním výlučne byť.

Vznik a zriadenie záložného práva

Pokiaľ ide o vznik, trvanie či zánik záložného práva, toto je neodmysliteľne späté s existenciou a trvaním hlavnej pohľadávky, ktorá je záložným právom zabezpečená. Samotná existencia záložného práva bez existencie pohľadávky je teda vylúčená. Na druhej strane treba povedať, že záložné právo môže byť zriadené v pohľadávke, ktorá vznikne až v budúcnosti, alebo sa môže viazať na majetok, ktorý záložca v čase jeho zriadenia ešte nenadobudol.

Pokiaľ ide o vznik záložného práva, ako už bolo naznačené, možno niekomu ujde pozornosti, že medzi vznikom a zriadením je zásadný rozdiel. Zriadenie záložného práva časovo predchádza jeho vzniku. Ak sa záložné právo viaže k nehnuteľnosti, vzniká až zápisom do katastra nehnuteľností. Zapisuje sa vkladom, o ktorom sa rozhoduje na základe návrhu na zápis záložného práva v prospech zakladanej nehnuteľnosti. Zriadiť záložné právo je možné zmluvou, rozhodnutím kompetentného orgánu (súd, správny orgán, exekútor), prípadne zo zákona. V bežnom živote sa záložné právo zriaďuje najčastejšie záložnou zmluvou.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Záložná zmluva

Záložnou zmluvou si záložný veriteľ zabezpečuje svoju pohľadávku voči dlžníkovi. V zmluve je potrebné určiť zabezpečenú pohľadávku, jej výšku a predmet zálohu. V realitnej praxi si ňou najčastejšie hypotekárne banky zabezpečujú úvery, ktoré poskytujú klientom (najmä za účelom financovania kupovanej nehnuteľnosti). Hypotekárne banky v týchto prípadoch majú postavenie záložného veriteľa. Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávok hypotekárnej banky týkajúcich sa hypotekárneho úveru, ktorý je poskytnutý na úhradu kúpnej ceny. Pred zriadením záložného práva k nehnuteľnosti banky vyžadujú ocenenie súdnym znalcom, ale aj určenie reálnej predajnej ceny.

Uzavretie záložnej zmluvy zabezpečujúcej pohľadávku banky voči dlžníkovi je nevyhnutne potrebné pre poskytnutie úveru. Záložnú zmluvu v týchto prípadoch podpisuje vlastník, v tom čase ešte predávajúci. Osobitne je potrebné zdôrazniť, že pri podpise záložnej zmluvy na nehnuteľnosť je vylúčené zastúpenie vlastníka na základe plnomocenstva. Záložnú zmluvu musí podpísať osobne vlastník zakladanej nehnuteľnosti.

Dôležitou skutočnosťou je aj to, že aj keď na jednu nehnuteľnosť môže byť naviazaných viac záložných práv, podľa zákona o bankách nesmie byť hypotekárny úver zásadne zabezpečený záložným právom na takú nehnuteľnosť, na ktorej už viazne záložné právo v prospech tretej osoby alebo ktorá je už zabezpečená obmedzením prevodu nehnuteľnosti. V súlade s praxou bánk, zakladaná nehnuteľnosť musí mať zabezpečený prístup k verejnej komunikácii, a na liste vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť evidovaná, nemôže byť zapísané predkupné právo, zabezpečovací prevod práva, vecné bremeno osobnej povahy „in personam“ - napríklad právo doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti. Vecné bremená „in rem“ - napríklad prípojky, právo prechodu v prospech každodobého vlastníka nezhoršujú užívanie nehnuteľnosti a prechádzajú aj na právnych nástupcov.

Ak sa kupovaná nehnuteľnosť financuje prostredníctvom hypotekárneho úveru, ako prvé v poradí sa na kataster podávajú záložné zmluvy a až následne kúpne zmluvy. Pre vznik záložného práva je významné, že práva k nehnuteľnostiam sa do katastra spravidla zapisujú v poradí, v akom sa katastru doručili návrhy na zápis. Po zápise je záložné právo evidované na liste vlastníctva v časti „C“ ŤARCHY.

Vzhľadom na to, že v oblasti vecných práv, do ktorých patrí aj záložné právo, platí zásada „čím skorší, tým silnejší“, záložné práva sa do katastra zapisujú v takom poradí, v akom vznikli.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Záložným právom, ako je možné postrehnúť, dochádza k obmedzeniu nakladania so zaťaženou nehnuteľnosťou, a v prípade nesplácania dlhu aj k jej odňatiu.

Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť

Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť upravuje Exekučný poriadok. Jeho podstata spočíva v tom, že nevedie priamo k uspokojeniu pohľadávky veriteľa, ale posilňuje jeho postavenie v tom, že v prípade budúceho speňaženia nehnuteľnosti (napr. výkonom rozhodnutia) bude veriteľovo právo na uspokojenie zabezpečené v poradí vzniku jeho exekučného záložného práva. Exekučné záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností. Podmienkou jeho zriadenia je preukázanie, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného. Zriaďuje sa však výlučne na návrh oprávneného v rámci exekučného konania.

Zákonné záložné právo podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Čo v prípade záložného práva k bytu alebo nebytovému priestoru v dome, ktoré upravuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov? Existujú názory, podľa ktorých dané záložné právo nie je potrebné zapísať do katastra nehnuteľností (nakoľko zápisom záložného právo vzniká), lebo zákon vyslovene hovorí, že vzniká (konštituuje sa) priamo zo zákona. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov na druhej strane priamo ustanovuje, že jeho vznik je potrebné zapísať do katastra nehnuteľností, a to záznamom.

Predkupné právo: Právo prednostnej kúpy

V zmysle ustanovenia § 140 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) majú spoluvlastníci pri prevode spoluvlastníckeho podielu zákonné predkupné právo. Čo ale zákonné predkupné právo znamená? Pokiaľ jednu vec vlastní viacero osôb, pôjde vo všeobecnosti o podielových spoluvlastníkov. Každý z podielových spoluvlastníkov vlastní určitý podiel na veci napríklad v prípade štyroch spoluvlastníkov, môže každý z nich vlastniť ¼ z celku. Ide o ideálny podiel, pričom nie je možné určiť, ktorú časť veci vlastní ktorý spoluvlastník. K takto určenému podielu má každý z nich dispozičné právo, čo znamená, že každý z nich môže svoj spoluvlastnícky podiel zaťažiť napr. záložným právom, môže si ustanoviť závetného dediča, prípadne svoj spoluvlastnícky podiel predať. Predaj spoluvlastníckeho podielu je však obmedzený zákonným predkupným právom. Jednoducho povedané, spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel je povinný ponúknuť ho najskôr ostatným spoluvlastníkom tzv. ponukou na odkúpenie podielu. „K prijatiu ponuky na odpredaj spoluvlastníckeho podielu dochádza vyplatením tohto podielu oprávnenou osobou v zákonnej 2-mesačnej lehote, samotné vyhlásenie o prijatí ponuky bez vyplatenia podielu v tejto lehote nemožno považovať na účinné prijatie ponuky.“ (I. Fekete: Občiansky zákonník-komentár). V prípade existencie viacerých spoluvlastníkov vzniká v praxi otázka, kto bude oprávnený odkúpiť spoluvlastnícky podiel v prípade, ak by všetci spoluvlastníci mali reálny záujem na jeho odkúpení. Nie je pritom dôležité, aký veľký je podiel jednotlivých spoluvlastníkov. Iba v prípade, ak by spoluvlastníci nemali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, môže ho spoluvlastník predať 3 osobe. Upozorňujeme, kupujúcemu (3. osobe) nemôže byť spoluvlastnícky podiel prenechaný za nižšiu sumu resp. za výhodnejších podmienok, ako boli obsiahnuté v ponuke na odkúpenie podielu pre ostatných spoluvlastníkov. Dôvodom takejto právnej úpravy je fakt, že pokiaľ by mal jeden zo spoluvlastníkov reálny záujem na predaji veci 3.

Výnimky z predkupného práva

Z uvedeného pravidla však existujú aj výnimky. Výnimkou, kedy sa zákonné predkupné právo neuplatní je prípad, ak ide o prevod blízkej osobe, t.j. Pokiaľ by spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel opomenul svoju povinnosť, ostatní spoluvlastníci môžu napadnúť prevod podielu a domáhať sa určenia relatívnej neplatnosti zmluvy podľa ustanovenia § 40a Občianskeho zákonníka, ktorou sa podiel prevádzal. domáhať sa vyslovenia relatívnej neplatnosti právneho úkonu medzi spoluvlastníkom, zaviazanou osobou a nadobúdateľom, ak si nesplní nadobúdateľ túto povinnosť dobrovoľne. Právna teória i prax rozoznáva vo všeobecnosti 3 rozdielne (a navzájom sa vylučujúce) nároky, ktoré si môže oprávnený spoluvlastník uplatniť v prípade, že jeho predkupné právo bolo porušené (typicky pôjde o situáciu, keď predávajúci spoluvlastník predá svoj podiel tretej osobe bez toho, aby najskôr učinil ponuku ostatným spoluvlastníkom). Jedným z týchto nárokov, ktorý sa analogicky odvodzuje z § 603 ods. 3 OZ, je právo osoby oprávnenej z predkupného práva domáhať sa priamo od nadobúdateľa, aby jej spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu, a to za rovnakých podmienok, za akých ich kúpil od osoby povinnej. Za týmto účelom musí oprávnený spoluvlastník adresovať navrhovateľovi konkrétnu výzvu (tzv. predžalobná výzva) - žiadosť o ponúknutie spoluvlastníckeho podielu na kúpu. Forma ani náležitosti tejto výzvy nie sú špeciálne upravené v žiadnom právnom predpise. Kvôli zachovaniu právnej istoty a posilneniu dôkaznej situácie v prípadnom súdnom spore sa však odporúča vyhotoviť výzvu písomne. Čo sa týka ponuky samotnej, ustanovenie § 605 OZ zakotvuje povinnú písomnú formu pre každú ponuku, ktorá sa týka nehnuteľností. Ponuka musí zároveň obsahovať všetky podmienky, za ktorých nadobúdateľ odkúpil podiel od pôvodného spoluvlastníka (predmet kúpy, kúpna cena, splatnosť kúpnej ceny, zriadenie vecného bremena, vykonanie osobných služieb a pod.). Na prijatie ponuky nestačí len vyhlásenie oprávneného, že ponuku prijíma, ale musí zaplatiť aj kúpnu cenu. Ak ide o vyplatenie nehnuteľnosti, zákonná lehota je 2 mesiace, ak o vyplatenie hnuteľnej veci, 8 dní. Táto lehota však pôsobí len v prípade, ak sa strany nedohodli na vlastnej lehote. Súdy sa v minulosti zaoberali aj otázkou, či súčasťou výzvy na odkúpenie podielu môže byť aj konkrétny návrh zmluvy. Podľa rozhodnutia NS ČR, sp. zn. 22 Cdo 3974/2007 „výzva oprávnenej osoby podľa § 603 obč. zák. Ak si nadobúdateľ nesplní túto ponukovú povinnosť, môže sa oprávnený spoluvlastník domáhať na súde, aby bol jeho prejav vôle v tomto smere nahradený súdnym rozhodnutím (NS ČR, sp. zn.

Obmedzenia a dohody

Zákonné predkupné právo nie je možné obísť. Spoluvlastníci sa však pri jeho vzniku môžu dohodnúť, že v prípade predaja spoluvlastníckeho podielu niektorého z nich, nebudú uplatňovať predkupné právo. Takáto dohoda v zmysle rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 11.02.2004, sp. zn.

Predkupné právo k pozemku

Zákonné predkupné právo sa viaže aj na pozemok v spoluvlastníctve viacerých osôb. V prípade pozemku platí, že nie je možné presne určiť, ktorú časť pozemku vlastní ktorý spoluvlastník. V prípade, ak by osoba chcela previesť spoluvlastnícky podiel k pozemku, má ponukovú povinnosť voči ostatným spoluvlastníkom. V prípade, ak by niektorý zo spoluvlastníkov, prípadne viacerí z nich mali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, ako sme už spomínali v predchádzajúcom texte, majú možnosť sa dohodnúť, prípadne nadobudnúť podiely pomerne k výške už svojich existujúcich podielov. Následne musí byť spísaná kúpna zmluva (prípade iná scudzovacia zmluva) s každým spoluvlastníkom zvlášť alebo spoločná kúpna zmluva pre všetkých spoluvlastníkov. Osobitným spôsobom, ktorý by prichádzal do úvahy je vypracovanie dohody o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, aj to len v prípade, ak by všetci podieloví spoluvlastníci mali záujem na vyporiadaní. Následne by sa spoluvlastníkovi, ktorý nemá záujem na ďalšom trvaní spoluvlastníctva, vyplatila hodnota jeho podielu. Samozrejme, vo vzťahu k pozemku je možné tiež dojednať aj zmluvné predkupné právo. Predkupné právo k pozemku môže mať vo všeobecnosti: „povahu osobného práva, ako aj vecnoprávnu povahu, ktorá sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Zmluvné predkupné právo je neprevoditeľné, neprechádza na dedičov (na rozdiel od zákonného predkupného práva spoluvlastníkov) a oprávnený z tohto práva je iba ten, kto je v zmluve o jeho zriadení označený. Zánikom oprávneného subjektu zaniká aj predkupné právo. Ak však bolo predkupné právo dohodnuté ako vecné právo zapísané do katastra nehnuteľností, toto pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho a ak predávajúci nekúpil vec ponúknutú kupujúcim, zostáva mu zachované predkupné právo aj voči jeho právnemu nástupcovi.“ (KRAJČO, J.: Občiansky zákonník pre prax (komentár) III., Judikatúra NS SR, NS ČR, ESD, ESĽP, Bratislava : EUROUNION, spol. s r.

Osobitná právna úprava pre poľnohospodárske pozemky

Osobitná právna úprava sa vzťahuje na poľnohospodárske pozemky. Pri predaji poľnohospodárskeho pozemku bol predávajúci podľa § 4 ods. 3 zákona č. 140/2014 Z. z. Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou. Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10.2.2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť. Ak Národná rada Slovenskej republiky neuvedie tieto ustanovenia do súladu s Ústavou Slovenskej republiky, stratia po šiestich mesiacoch od vyhlásenia nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky aj svoju platnosť. Aktuálne znenie zákona č. 140/2014 Z. z.

Predkupné právo nájomcu

Ďalším príkladom predkupného práva k nehnuteľnosti vznikajúceho na základe zákona je predkupné právo nájomcu. Podľa § 16 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas.“ V tejto súvislosti upozorňujeme, že (ako vyplýva aj z citovaného ustanovenia) zákonné predkupné právo nájomcu sa nevzťahuje na všetky prípady, kedy dochádza k prevodu bytu, ktorý je predmetom nájmu, ale iba na prípady, kedy na strane predávajúceho vystupuje vlastník bytového domu, v ktorom sa predmetný byt nachádza.

Zmluva o kúpe prenajatej veci

Osobitný druh predkupného práva je upravený v ustanovení § 489 a nasl. zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Obchodný zákonník“) pod názvom „zmluva o kúpe prenajatej veci“. „Zmluvou o kúpe prenajatej veci si strany dojednajú v nájomnej zmluve alebo po jej uzavretí, že nájomca je oprávnený kúpiť prenajatú vec alebo prenajatý súbor vecí počas platnosti nájomnej zmluvy alebo po jej zániku. Zmluva o kúpe prenajatej veci vyžaduje písomnú formu. Ak sa teda vlastník nehnuteľnosti viazaný predkupným právom rozhodne nehnuteľnosť predať, je povinný ponúknuť ju oprávnenému z predkupného práva. Ponuku uskutoční ohlásením všetkým podmienok predaja. Pri nehnuteľnostiach zákon pre ponuku predpisuje písomnú formu. Oprávnený z predkupného práva si svoje predkupné právo uplatní tak, že príjme oznámené podmienky predaja a včas vyplatí kúpnu cenu. Dobu, do ktorej je v prípade uplatnenia predkupného práva potrebné vyplatiť kúpnu cenu je možné dojednať. Ak doba dokedy sa má predaj uskutočniť nie je dohodnutá, je oprávnená osoba povinná nehnuteľnosť vyplatiť do dvoch mesiacov od doručenia ponuky.

Predkupné právo pri darovaní

V otázke uplatnenia predkupného práva pri bezodplatnom darovaní spoluvlastníckeho podielu nie je odborná verejnosť ani rozhodovacia prax súdov jednotná. Podľa rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1 Cdo 102/2005 z 25. O predmetný rozsudok sa opiera aj rozsudok Krajského súdu v Trnave č. k. 11 Co 108/2011-96 z 21. marca 2012, ktorý zdôvodnil svoj názor nasledovne: “Právnu podstatu predkupného práva je možné vymedziť ako právny vzťah, v ktorom jeden individuálne určený subjekt (oprávnená osoba - spoluvlastník) má právo kúpiť (vykúpiť) vec od druhého individuálne určeného spoluvlastníka, t. j. od konkrétnej povinnej osoby, ako prvý za predpokladu, že tento druhý spoluvlastník chce svoj spoluvlastnícky podiel previesť. Ide teda o vzťah, v ktorom právu oprávnenej osoby zodpovedá povinnosť zodpovednej osoby ponúknuť vec tejto oprávnenej osobe ako prvej ku kúpe (tzv. predkupné právo). Z uvedeného vyplýva, že hoci so svojím spoluvlastníckym podielom môže každý spoluvlastník nakladať obdobne ako vlastník so svojou vecou, jeho zmluvná voľnosť je obmedzená zo zákona predkupným právom ostatných spoluvlastníkov. Predkupné právo sa vzťahuje na prevod spoluvlastníckeho podielu, a nie na jeho prechod. Slovenská odborná literatúra (Fekete, I.: Občiansky zákonník 1. Veľký komentár, Bratislava: Eurokódex 2011) zas uvádza: “Ustanovenie § 140 OZ, ktoré upravuje nakladanie spoluvlastníka so svojím podielom na veci, je treba v súvislosti s ustanovením § 602 ods.

Rozdielny právny názor v porovnaní so slovenskými súdmi zastávajú rozhodnutia českých súdov, ktoré dávajú ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka do súvislosti s ustanovením § 602 ods. Podľa Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 22 Cdo 2408/2007 z 20. októbra 2008 “z gramatického, systematického i logického výkladu vyplýva záver, že predkupné právo náleží spoluvlastníkovi iba v prípade predaja podielu. Zákonnú definíciu predkupného práva obsahuje § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka, z ktorého jasne vyplýva, že predkupné právo sa uplatní, ak kupujúci chcel vec predať (nie darovať). To vyplýva už zo samotného pojmu „predkupné právo“. Tento pojem nemožno gramaticky vyložiť inak ako právo vec kúpiť skôr, ako niekto iný. Predkupné právo je podrobnejšie upravené ako vedľajšie dojednanie pri kúpnej zmluve (§ 602 a nasl. Občianskeho zákonníka), a táto úprava sa použije aj v prípade predkupného práva spoluvlastníka. Pokiaľ by zákonodarca predpokladal, že právo nadobudnúť prednostne vec by sa týkalo aj iných prípadov ako kúpnej (prípadne zámennej) zmluvy, pomenoval by toto právo inak a zaradil by jeho úpravu do tej časti Občianskeho zákonníka, ktorá upravuje všeobecné inštitúty záväzkového práva. S rozhodnutím Najvyššieho súdu Českej republiky sa stotožnil aj Ústavný súd Českej republiky v uznesení sp. zn. III. ÚS 3688/10 z 27. Ústavný súd Slovenskej republiky vo svojom Uznesení ÚS 186/2012-11 zo dňa 21.06.2012 zaujal stanovisko k uvedeným rozhodnutiam českých súdov, keď uvádza: “Českými súdmi zastávaný výklad, ktorý prevod spoluvlastníckeho podielu darovaním vyníma zo skutkovej podstaty § 140 Občianskeho zákonníka, dáva veľmi široký priestor na obchádzanie zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka pomocou simulovaných darovacích zmlúv. Ďalšou argumentačnou slabinou tejto judikatúry sa javí ustanovenie § 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého také právo (predkupné právo) možno dohodnúť aj pre prípad iného scudzenia veci, než predajom.

tags: #postup #pri #podpise #zmluvy #k #rodinnemu