Postúpenie Pohľadávky Spoločenstva Vlastníkov Bytov: Možnosti Financovania a Právne Aspekty

Spoločenstvá vlastníkov bytov a správcovia hľadajú rôzne spôsoby, ako získať finančné prostriedky na zlepšenie bytových domov. Okrem tradičných úverov, eurofondov a Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) sa ponúkajú aj iné možnosti, ako napríklad úvery od Európskej banky pre obnovu a rozvoj (EBRD). Tento článok sa zameriava na prehľad možností financovania, podmienky úverov a právne aspekty spojené s postúpením pohľadávok spoločenstva vlastníkov bytov.

Financovanie prostredníctvom Slovseff

EBRD spustila na Slovensku úverovú linku Slovseff, ktorá je určená na investície do energetickej efektívnosti v priemysle, obnoviteľných zdrojoch a bytovom sektore. Celkovo 60 miliónov eur si rozdelili štyri slovenské banky: Dexia banka Slovensko, Slovenská sporiteľňa, Tatra banka a Všeobecná úverová banka.

Podmienky pre získanie úveru Slovseff

Ak sa spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správcovská spoločnosť rozhodne požiadať o tieto zdroje, je potrebné splniť základné podmienky pre čerpanie úveru v jednej zo štyroch bánk. Výsledkom je prijateľná cena požičaných peňazí, bezplatný energetický audit, energetický certifikát a možnosť získať nenávratný príspevok.

Použitie úveru v bytových domoch

Prostriedky zo Slovseff je možné použiť na prefinancovanie opráv, modernizácií a rekonštrukcií spoločných priestorov, častí, zariadení a príslušenstva domu. Banky podporujú investície najmä do projektov, ktoré vedú k úsporám energie, ako napríklad:

• Zlepšenie tepelno-izolačných vlastností obvodových konštrukcií objektov
• Domové kotolne, výmenníkové stanice
• Regulácia centrálneho alebo individuálneho vykurovania
• Podružné merania tepla
• Izolovanie strechy, stropov, rozvodov tepla v budove, výmena okien
• Efektívne telesá na vykurovanie alebo prípravu teplej vody
• Alternatívne zdroje energie v budovách (napr. slnečné kolektory, spaľovanie biomasy)

Podmienkou je dosiahnutie minimálne 15-percentnej úspory energie, ktorá sa ráta iba na konkrétne investície, na ktoré sa žiada úver.

Prečítajte si tiež: Účtovanie postúpenia pohľadávky

Parametre úverov vo vybraných bankách

Všeobecná úverová banka (VÚB)

• Max. doba splatnosti: 10 rokov
• Min. výška úveru: 20 000 €
• Max. výška úveru: 2,5 mil. EUR (max. 266-tis. € na bytový dom alebo 6 700 € na jeden byt)
• Priemerná úroková sadzba: 4 % p. a. (3-mesačná alebo 6-mesačná sadzba Euribor + marža banky)
• Ručenie: Záložné právo na pohľadávky z účtu v banke, na ktorom sú uložené prostriedky Fondu opráv a vinkulácia poistného nehnuteľnosti v prospech banky a obmedzenie nakladania s peňažnými prostriedkami na účte vo výške 3 mesačnej splátky istiny úveru.

Tatra banka

• Max. doba splatnosti: Splatnosť do 20 rokov
• Min. výška úveru: Nie je určená (banka vie prefinancovať 100% investície vrátane DPH)
• Max. výška úveru: Max. 2,5 mil. €
• Priemerná úroková sadzba: Už od 3,20 % (závisí od aktuálnych podmienok na finančnom trhu)
• Ručenie: Záložné právo k pohľadávkam voči vlastníkom bytových a nebytových priestorov

Dexia banka

• Max. doba splatnosti: Maximálne 20 rokov (krátkodobý, strednodobý a dlhodobý úver)
• Min. výška úveru: Individuálne
• Max. výška úveru: 200 000 eur
• Priemerná úroková sadzba: V závislosti od bonity klienta, pri splatnosti úverov do 10 rokov sa pohybuje od 3,015 % p.a. Úrokové rozpätie pri úveroch do 10 rokov sa pohybuje od 2,32 % p.a.
• Ručenie: Základnou formou zabezpečenia úveru je postúpenie pohľadávok z fondu opráv. Povinné zabezpečenie úveru:
  • Zákonné ručenie vlastníkov bytov
  • Zabezpečovacie postúpenie pohľadávok z fondu opráv
  • Vinkulácia poistenia bytového domu
  • Blokácia 1 mesačnej splátky na účte fondu opráv klienta

Slovenská sporiteľňa

• Úroková miera: V priemere od 3,00 % ročne, v závislosti od ratingu klienta
• Doba splatnosti: Od 5 do 20 rokov
• Výška úveru: Do 2,5 mil. eur
• Zabezpečenie: Povinné poistenie bytového domu a blokácia finančných prostriedkov vo výške trojmesačnej splátky istiny a úrokov, pričom táto suma je klientovi poskytnutá vo forme povoleného prečerpania.

Potrebné doklady a prílohy

Od zástupcov správcovskej spoločnosti alebo spoločenstva vlastníkov bytov bude banka požadovať predložiť tieto dokumenty:

• Originál výpisu z registra spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov (nie starší ako 1 mesiac)
• Výpis správcu z obchodného alebo iného príslušného registra (nie starší ako 1 mesiac)
• Kópia aktuálnej a úplnej Zmluvy o výkone správy
• Kópia aktuálneho a úplného znenia stanov spoločenstva (ak boli vydané)
• Originál výpisu z listu vlastníctva, kde je bytový dom evidovaný
• Originál zápisnice (2 x) zo zhromaždenia alebo schôdze vlastníkov, ktorí rozhodli minimálne 2/3-väčšinou o:
  • Prijatí rozhodnutia o úvere (najmä výšku úveru a dobu splatnosti)
  • Zabezpečení úveru
  • Súhlase vlastníkov o použití prostriedkov z fondu opráv na úhradu nesplatenej časti úveru
• Overené podpisy predsedu spoločenstva vlastníkov bytov alebo zástupcu správcu na vzorovej zápisnici (dodá banka)
• Finančné výkazy SVB alebo správcu za posledné 2 účtovné obdobia
• Kópia zmluvy o dielo s dodávateľom, ktorý bude realizovať modernizáciu, rekonštrukciu či opravu domu (vrátane stavebného povolenia, rozpočtu, ohlásenia)

Banka v tomto prípade nepožaduje zabezpečenie úveru nehnuteľnosťou - bytovým domom.

Postup pri žiadosti o úver

1. Návšteva pobočky banky a vyplnenie žiadosti s prílohou, kde sa uvedú všetky podrobnosti o bytovom dome, štruktúre bytov, nájomníkoch, neplatičoch, platbách do fondu opráv i o plánovanej investícii.
2. Získanie prvej ponuky banky na úver.
3. Vlastníci bytov hlasujú o navrhovaných podmienkach, o čom sa vyhotoví zápisnica.
4. Ak vlastníci odsúhlasia ponuku a banka dostane originál zápisnice zo schôdze, banka nasleduje schvaľovanie úveru.
5. Po schválení úveru môže správca alebo spoločenstvo čerpať úver.

Právne aspekty postúpenia pohľadávky

Zastupovanie vlastníkov bytov správcom

Účelom zastúpenia vlastníkov bytov správcom v súdnych konaniach je efektívnosť, rýchlosť a hospodárnosť konania. Zmena právnej úpravy postavenia správcu, účinná od 1. novembra 2018, posilňuje postavenie správcu, čo však neznamená, že vlastníci bytov stratili vecnú legitimáciu v sporoch týkajúcich sa správy bytového domu.

Súdne konania a lehoty

V prípade sporov je dôležité dodržiavať lehoty na podanie žalôb. Lehota podľa ustanovenia § 14a ods. 8 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorá z časového hľadiska limituje prehlasovaného vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome podať žalobu na súd do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania, má pre jeho uplatnenie vždy hmotnoprávnu povahu. To znamená, že pre zachovanie lehoty je rozhodujúce, kedy bola žaloba doručená na súd, nie kedy bola odoslaná na poštovú prepravu.

Príklad z praxe

Okresný súd Prešov zamietol žalobu, ktorou sa žalobca domáhal určenia neplatnosti hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov z dôvodu, že žalobu podal po uplynutí zákonnej lehoty. Žalobca sa o výsledku hlasovania dozvedel 11. marca 2019, pričom žalobu podal na poštovú prepravu 9. apríla 2019, ktorá došla na súd 15. apríla 2019, t. j. po márnom uplynutí zákonnej lehoty. Krajský súd v Prešove potvrdil rozsudok súdu prvej inštancie a zdôraznil, že ak sa žalobca o výsledku hlasovania dozvedel 11. marca 2019, v zmysle ustanovenia § 14a ods. 8 zákona č. 182/1993 Z.z. bolo potrebné žalobu doručiť na súd do 30 dní od hlasovania, t. j. do 10. apríla 2019.

Prečítajte si tiež: Postúpenie v slovenskom práve

Vzor žaloby na určenie pravosti pohľadávky

V prípade konkurzu je možné podať žalobu na určenie pravosti pohľadávky. Žalobcom je obchodná spoločnosť a žalovaným správca konkurznej podstaty.

Prečítajte si tiež: Prehľad o Postúpení Pohľadávky a Katastri

tags: #postúpenie #pohľadávky #spoločenstva #vlastníkov #bytov #vzor