Podmienky postúpenia predkupného práva: Komplexný prehľad

Tento článok poskytuje rozsiahly pohľad na problematiku predkupného práva v slovenskom právnom systéme. Cieľom je objasniť podmienky, za ktorých predkupné právo vzniká, ako sa uplatňuje, a aké sú dôsledky jeho porušenia. Článok sa venuje tak zákonnému, ako aj zmluvnému predkupnému právu, s osobitným zameraním na predkupné právo spoluvlastníkov.

Úvod do predkupného práva

Predkupné právo predstavuje významný inštitút v oblasti majetkového práva. Zjednodušene povedané, ide o právo určitej osoby (oprávneného) prednostne kúpiť vec pred inými záujemcami, ak sa vlastník (povinný) rozhodne túto vec predať. Právna úprava predkupného práva je obsiahnutá v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len "Občiansky zákonník").

Druhy predkupného práva

Predkupné právo môže vznikať rôznymi spôsobmi, pričom základné delenie je na:

• Zákonné predkupné právo: Vzniká priamo zo zákona, bez potreby osobitnej dohody medzi stranami. Typickým príkladom je predkupné právo spoluvlastníkov.
• Zmluvné predkupné právo: Vzniká na základe dohody (zmluvy) medzi stranami.

Zákonné predkupné právo podielových spoluvlastníkov

Podľa § 140 Občianskeho zákonníka majú spoluvlastníci pri prevode spoluvlastníckeho podielu zákonné predkupné právo. To znamená, že ak sa jeden zo spoluvlastníkov rozhodne predať svoj podiel, je povinný ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Toto právo má vecnoprávny charakter, čo znamená, že zaväzuje aj právnych nástupcov povinného. Spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel je povinný ponúknuť ho najskôr ostatným spoluvlastníkom tzv. ponukou na odkúpenie podielu.

Výnimky zo zákonného predkupného práva:

Zákonné predkupné právo sa neuplatní v prípade, ak ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117 Občianskeho zákonníka). Za blízke osoby sa považujú napríklad príbuzní v priamom rade, súrodenci, manžel.

Prečítajte si tiež: Účtovanie postúpenia pohľadávky

Postup pri uplatnení predkupného práva:

1. Ponuka na odkúpenie: Spoluvlastník, ktorý chce predať svoj podiel, musí písomne ponúknuť svoj podiel ostatným spoluvlastníkom na odkúpenie. Ponuka musí obsahovať všetky podmienky predaja, vrátane ceny.
2. Lehota na prijatie ponuky: Spoluvlastníci majú lehotu dva mesiace na prijatie ponuky a zaplatenie kúpnej ceny. Táto lehota začína plynúť od doručenia ponuky.
3. Akceptácia ponuky: K prijatiu ponuky na odpredaj spoluvlastníckeho podielu dochádza vyplatením tohto podielu oprávnenou osobou v zákonnej 2-mesačnej lehote, samotné vyhlásenie o prijatí ponuky bez vyplatenia podielu v tejto lehote nemožno považovať na účinné prijatie ponuky.
4. Viacerí záujemcovia: Ak má o kúpu podielu záujem viacero spoluvlastníkov, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti ich vlastných podielov.
5. Predaj tretej osobe: Iba v prípade, ak spoluvlastníci nemajú záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, môže ho spoluvlastník predať tretej osobe. Kupujúcemu (3. osobe) nemôže byť spoluvlastnícky podiel prenechaný za nižšiu sumu resp. za výhodnejších podmienok, ako boli obsiahnuté v ponuke na odkúpenie podielu pre ostatných spoluvlastníkov.

Zmluvné predkupné právo

Predkupné právo môže vzniknúť aj na základe zmluvy. V zmysle § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka má predkupné právo ten, kto predá vec s výhradou, aby mu ju kupujúci ponúkol na predaj, keby ju plánoval predať. Takéto právo môže byť dohodnuté napríklad aj v darovacej zmluve.

Forma a obsah zmluvy:

Zmluva o zriadení predkupného práva musí byť písomná, ak sa týka nehnuteľnosti. Mala by obsahovať:

• Identifikáciu zmluvných strán (oprávneného a povinného).
• Identifikáciu veci, na ktorú sa predkupné právo vzťahuje.
• Podmienky, za ktorých sa predkupné právo uplatňuje (napr. kúpna cena).
• Dobu trvania predkupného práva (ak je dohodnutá).

Vecnoprávne predkupné právo:

V zmysle § 603 ods. 2 Občianskeho zákonníka možno predkupné právo dohodnúť aj ako vecné právo, čo znamená, že bude zaväzovať aj nástupcov povinného. V takomto prípade však môžu byť jeho predmetom iba nehnuteľnosti. Zmluva musí byť uzavretá písomne a predkupné právo je nadobudnuté vkladom do katastra nehnuteľností.

Rozdiel medzi vecnoprávnym a záväzkovým predkupným právom:

• Vecnoprávne predkupné právo: Ak povinný scudzí vec bez toho, aby ju ponúkol oprávnenému, právny úkon nie je neplatný, ale oprávnená osoba sa môže domáhať ponuky predaja veci od osoby, ktorá ju nadobudla od povinného.
• Záväzkové predkupné právo: Zaväzuje len toho, kto sa sľúbil, že vec ponúkne na predaj. Viaže sa teda na povinnú osobu z predkupného práva, ktoré ale zaniká jej smrťou.

Uplatnenie predkupného práva

Ak sa vlastník veci, na ktorú sa vzťahuje predkupné právo, rozhodne túto vec predať, je povinný ponúknuť ju oprávnenému na kúpu. Táto ponuka musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých by k predaju veci malo dôjsť, vrátane kúpnej ceny.

Forma a obsah ponuky:

• Písomná forma: Pri nehnuteľnostiach musí byť ponuka urobená písomne.
• Obsah ponuky: Ponuka musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých by k predaju veci malo dôjsť. Jednou z podstatných náležitostí je aj určenie kúpnej ceny. Kúpna cena musí zodpovedať takej, ktorá je ponúknutá niekým iným, ak sa strany nedohodli pri predkupnom práve inak. Okrem ceny musí oprávnený byť schopný splniť podmienky ponúknuté treťou osobou (napríklad ak by ponúkla povinnému zriadenie vecného bremena).

Lehoty na prijatie ponuky:

• Hnuteľná vec: Ponuka musí byť prijatá a kúpna cena zaplatená, spolu so splnením ostatných podmienok v dobe 8 dní od doručenia ponuky, zatiaľ čo
• Nehnuteľnosť: Je táto doba dva mesiace. Ak oprávnený do uplynutia tejto doby nesplní podmienky a nezaplatí kúpnu cenu, predkupné právo zanikne a povinný môže vec slobodne previesť na tretiu osobu.

Dôsledky porušenia predkupného práva

Ak povinný poruší predkupné právo a predá vec tretej osobe bez toho, aby ju ponúkol oprávnenému, oprávnený má niekoľko možností, ako sa brániť:

Prečítajte si tiež: Postúpenie v slovenskom práve

• Relatívna neplatnosť zmluvy: Oprávnený sa môže domáhať určenia relatívnej neplatnosti zmluvy, ktorou sa podiel prevádzal. To znamená, že právny úkon je platný, pokým sa oprávnený spoluvlastník nebude domáhať jeho neplatnosti.
• Domáhanie sa ponuky od nadobúdateľa: Oprávnený sa môže domáhať priamo od nadobúdateľa, aby mu spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu, a to za rovnakých podmienok, za akých ich kúpil od osoby povinnej.
• Žaloba o nahradenie prejavu vôle: Ak nadobúdateľ nesplní ponukovú povinnosť, oprávnený spoluvlastník sa môže domáhať na súde, aby bol jeho prejav vôle v tomto smere nahradený súdnym rozhodnutím.

Osobitné prípady predkupného práva

Predkupné právo k poľnohospodárskym pozemkom

Pri predaji poľnohospodárskeho pozemku existovali v minulosti osobitné pravidlá, ktoré obmedzovali nadobúdanie vlastníctva k týmto pozemkom. Avšak, Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 boli niektoré ustanovenia zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku zrušené, čo zmenilo podmienky prevodu týchto pozemkov.

Predkupné právo nájomcu bytu

Podľa § 16 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov má nájomca bytu predkupné právo, ak vlastník domu prevádza byt do vlastníctva. Toto právo sa však nevzťahuje na všetky prípady prevodu bytu, ale iba na prípady, kedy na strane predávajúceho vystupuje vlastník bytového domu, v ktorom sa predmetný byt nachádza a ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas.

Predkupné právo akcionárov

V slovenskom právnom poriadku nie je špecificky upravené predkupné právo akcionárov akciovej spoločnosti na prednostné nadobudnutie akcií ostatných akcionárov. Kreovanie a stanovenie spôsobu jeho uplatňovania závisí výlučne od vôle akcionárov spoločnosti. Stanovy akciovej spoločnosti môžu obmedziť, nie však vylúčiť prevoditeľnosť akcií na meno. Ak spoločnosť poruší pravidlá stanovené zákonom a/alebo stanovami, zodpovedá za škodu a môže jej vzniknúť povinnosť odkúpiť akcie od dotknutého akcionára.

Prečítajte si tiež: Prehľad o Postúpení Pohľadávky a Katastri

tags: #postúpenie #predkupného #práva #podmienky