Povinnosť oznámiť prenájom pôdy a práva vlastníka

Tento článok sa zaoberá problematikou prenájmu poľnohospodárskej pôdy na Slovensku, právami a povinnosťami vlastníkov pôdy a nájomcov, ako aj možnosťami riešenia sporov a úpravy nájomných podmienok.

Všeobecná úprava nájmu poľnohospodárskej pôdy

Základná právna úprava prenájmu poľnohospodárskej pôdy je upravená v Občianskom zákonníku. Nájomná zmluva predstavuje vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom a vymedzuje ich vzájomné práva a povinnosti. Pozemok na účely tohto zákona je taký pozemok, ktorý je poľnohospodárskou pôdou alebo časť tohto pozemku, pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991, ak slúži na poľnohospodárske účely. Ak nie je dohodnuté inak, nájomné z pozemkov prenajatých na poľnohospodárske účely sa platí ročne pozadu k 1. októbru. Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. V súčasnosti platia ustanovenia vyhlášky č. 38/2005 Z.z.

Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa

Nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Spôsob a čas podnájmu je nájomca povinný prenajímateľovi oznámiť do 30 dní. Ak bol pozemok daný do podnájmu na dlhší čas ako jeden rok, má prenajímateľ právo na nájomné priamo voči podnájomcovi. Na vznik zmluvy o nájme pozemku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, je najmenej dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991.

Ak prenajímateľ alebo nájomca rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomne nevyzve druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku po skončení nájmu, zmluva sa obnovuje na určitý čas podľa § 8; to neplatí, ak sú predmetom zmluvy o nájme pozemku pozemky, s ktorými Slovenský pozemkový fond nakladá podľa osobitného predpisu. Ak ide o zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku dohodnutú na neurčitý čas, možno ju vypovedať len písomne; výpovedná lehota sa nesmie skončiť pred uplynutím času nájmu podľa § 8, ak sa nedohodne inak. Ak doterajší nájomca užíva pozemky, kde sa zmluvný nájom skončil alebo sa má skončiť a doterajší prenajímateľ vyzval nájomcu na vrátenie a prevzatie pozemkov, ktoré nie sú prístupné alebo ich nemožno racionálne užívať, je doterajší nájomca povinný s vlastníkom uzatvoriť na základe jeho písomnej žiadosti podnájomnú zmluvu k pozemkom, ktoré má prenajaté podľa tohto zákona, a to v primeranej výmere a bonite. Ak sa nájomca s doterajším prenajímateľom nedohodnú inak, tak vlastník pozemku vstupuje do užívania pozemkov po zbere úrody založenej na nich nájomcom. V prípade vrátenia pozemkov do užívania vlastníkovi, by bol povinný uhradiť nájomcovi ním zaplatenú daň z pozemkov, ak bola táto vopred zaplatená aj za obdobie, v ktorom už bola účinná podnájomná zmluva, a to do 30 dní od preukázateľne doloženej výzvy na zaplatenie.

Riešenie konkrétnych situácií a otázok

Užívánie pôdy bez zmluvy a výška nájomného

Ak spoločnosť užíva pozemky na základe inventarizácie pozemkov a zasiela nájomné, ktoré si sama vypočítala, aj napriek tomu, že vlastník nájomnú zmluvu nepodpísal, je potrebné posúdiť, či existuje nejaký právny titul pre takéto užívanie. Ak takýto titul neexistuje, vlastník má právo požadovať uzatvorenie riadnej nájomnej zmluvy s dohodnutou výškou nájomného, ktorá by mala zodpovedať minimálne dvojnásobku obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Ak nájomca navrhne nižšiu cenu ako obvyklú, vlastník môže takúto cenu odmietnuť.

Prečítajte si tiež: Informovanie zamestnávateľa o ZŤP

Vlastník má právo žiadať vyššie nájomné, ktoré by malo zodpovedať minimálne 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu. Ak sa vlastník a nájomca nedohodnú na výške nájomného, je možné riešiť spor súdnou cestou.

Eurostat uvádza, že poľnohospodárska pôda sa dá v Európskej únii prenajať najlacnejšie práve na Slovensku. Priemerná cena takéhoto nájmu bola v roku 2022 v rámci Únie 199 eur. Na Slovensku bola 57 eur a najdrahšia v Holandsku, vo výške 843 eur za hektár. Je dôležité brať do úvahy tieto údaje pri rokovaniach o výške nájomného.

Vyčlenenie náhradného pozemku

Vlastník má právo požiadať spoločnosť, aby vyčlenila náhradný pozemok v rozmeroch zodpovedajúcich jeho spoluvlastníckemu podielu. Toto právo je však potrebné uplatňovať s ohľadom na racionálne usporiadanie pozemkov a možnosti spoločnosti.

Zákaz vykonávania poľnohospodárskej činnosti

Ak si vlastník nepraje, aby spoločnosť naďalej vykonávala poľnohospodársku činnosť na jeho pozemkoch, pokiaľ nedosiahnu vzájomne výhodnú dohodu, je potrebné spoločnosť písomne vyzvať na ukončenie užívania pozemkov. Ak spoločnosť na výzvu nereaguje, vlastník má právo podať na súd žalobu na vypratanie pozemkov.

Je však potrebné zvážiť, že ak spoločnosť užíva pozemky už dlhší čas (napr. 5 rokov), a vlastník sa o pozemky nestará, súd môže prihliadnuť na túto skutočnosť a žalobu zamietnuť.

Prečítajte si tiež: Rozvod a výživné: Striedavá starostlivosť

Zmena účelu pozemku a výpoveď zmluvy

Ak dôjde k zmene účelu využitia pozemku (napr. na stavebný pozemok), môže to byť dôvod na predčasné ukončenie nájomnej zmluvy. Rozhodujúce je, či došlo k zmene účelu využitia pozemku a či je táto zmena v súlade s nájomnou zmluvou. Ak je v nájomnej zmluve výslovne uvedené, že pozemok sa prenajíma na poľnohospodárske účely, a v dôsledku zmeny územného plánu už nie je možné pozemok naďalej využívať na poľnohospodárstvo, môže to byť dôvodom na výpoveď zmluvy.

Samotná zmena v katastri však nestačí - rozhodujúce je reálne znemožnenie poľnohospodárskeho využívania. Ak by vlastník jednostranne ukončil nájom bez zákonného alebo zmluvného dôvodu, nájomca by sa mohol domáhať ochrany svojho práva na užívanie pozemku až do skončenia doby nájmu a prípadne aj náhrady škody.

Neplatenie nájomného

V prípade nezaplateného nájomného má vlastník právo vymáhať nezaplatené sumy. Odporúča sa zaslať nájomcovi výzvu na úhradu doteraz nezaplateného nájomného z pozemkov v zmysle platnej nájomnej zmluvy. Ak to neprinesie výsledok, zvážila by som podanie žaloby na súd. V žalobe by ste mali uviesť nároky na nevyplatené nájomné, ako aj uplatnenie prípadných úrokov z omeškania od dátumu splatnosti.

Predkupné právo nájomcu

Ak nájomca navrhuje do zmluvy o nájme ustanovenie o predkupnom práve, je potrebné zvážiť, či je toto ustanovenie pre vlastníka výhodné. Predkupné právo obmedzuje vlastníka v možnosti predať pozemok tretej osobe za výhodnejších podmienok.

Povinnosť registrácie príjmov z prenájmu

Ak daňovník prenajme na území SR nehnuteľnosť, má povinnosť registrácie na daňovom úrade. Daňovník, ktorý začal v priebehu roka 2025 prenajímať ornú pôdu, má povinnosť registrácie. Žiadosť o registráciu môže daňovník podať na ktoromkoľvek daňovom úrade. Pokuta za nesplnenie si registračnej povinnosti v ustanovenej lehote je upravená v § 155 ods. 1 písm. c) zákona č. 563/2009 Z. z.

Prečítajte si tiež: Podmienky a postupy: Oznamovanie dôchodku zo zahraničia

Starostlivosť o pôdu a jej kvalita

Prenájom poľnohospodárskej pôdy sa nedá brať ako prenájom bytu. Agrofirma pôdu obhospodaruje a zlepšuje jej kvalitu, ak by na nej nik nehospodáril, tak by sa zhoršila jej kvalita, zarástla by a bola by ťažko použiteľná. V zahraničí sa platí bežne pokuta za neužívanie pozemku, t. j. ak pozemok zarastie. Je dôležité, aby sa vlastník staral o svoj pozemok a zabezpečil jeho riadne obhospodarovanie.

Zmluva o nájme a jej obsah

V zmluve je potrebné jasne uviesť, na aký účel bude pozemok využívaný (chov, pestovanie, sklad, skládka, t.j.). Rovnako je vhodné uzavrieť svoj vzťah na čo najdlhšie. Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely musí mať písomnú formu. Nájomná zmluva nesmie zvýhodňovať ani vlastníka pozemku, ani nájomcu. Pozemok, ktorý možno prenajímať ako poľnohospodársky, je taký pozemok, ktorý je poľnohospodárskou pôdou. To znamená, musí byť evidovaný v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.

tags: #povinnost #oznamit #prenajom #pody