Pozemkové spoločenstvá a informácie v katastrálnom bulletine

Spoluvlastníctvo, hoci patrí medzi tradičné inštitúty vecného práva, má niektoré aspekty svojej normatívnej úpravy v odbornej literatúre len málo reflektované. Tento článok sa zameriava na analýzu normatívnej regulácie práva spoluvlastníka na prístup k zmluvám o prevode spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti, ktorých sám nebol účastníkom, zo zbierky listín katastra nehnuteľností.

Úvod do problematiky spoluvlastníctva a katastra nehnuteľností

Inštitút spoluvlastníctva, hoci je dlhodobo prítomný a často sa s ním stretávame v praktickom živote, stále skrýva niektoré aspekty normatívnej úpravy, ktorým právna veda nevenovala dostatočnú pozornosť. Medzi ne patrí aj regulácia práva podielového spoluvlastníka nehnuteľnosti na sprístupnenie údajov katastra nehnuteľností, konkrétne listín zo zbierky listín.

Príspevok sa zaoberá týmito aspektmi s dôrazom na právo spoluvlastníka na sprístupnenie zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu, ktorej nebol účastníkom, a na sprístupnenie informácie o cene, za ktorú bol podiel predaný tretej osobe. Hlavnou témou je teda normatívna úprava formálnej publicity katastra nehnuteľností.

Formálna publicita katastra úzko súvisí so zmyslom existencie tohto verejného registra spravovaného štátnym orgánom.

Právo spoluvlastníka na sprístupnenie zmluvy o prevode podielu

Pri posudzovaní verejnosti zbierky listín vo vzťahu k spoluvlastníkovi je dôležité vychádzať z normatívneho poňatia spoluvlastníctva. Spoluvlastníci majú spoločné panstvo nad vecou bez jej rozdelenia a navonok aj medzi sebou sa považujú za jediného vlastníka. Spoluvlastník má teda postavenie vlastníka celej veci, obmedzené tým, že rovnaké postavenie má aj minimálne jedna ďalšia osoba.

Prečítajte si tiež: Zmluvy a Prehľad Urbárskej Spoločnosti Sučany

Z hľadiska verejnosti zbierky listín má spoluvlastník obdobné, ale nie rovnaké postavenie ako jediný vlastník. Podmienky a rozsah jeho práva na prístup k listinám sú podobné, ale nie identické. Spoluvlastník má právo na prístup k listinám, ktoré sa týkajú predmetu jeho spoluvlastníctva a to v rozsahu, v akom sa ho týkajú.

Spoluvlastník má právo na sprístupnenie zmluvy, ktorá bola uzatvorená predtým, ako sa sám stal spoluvlastníkom, ak mohla porušiť predkupné právo jeho právneho predchodcu a nejde o darovaciu zmluvu. Dôvodom je, že na spoluvlastníka prechádzajú aj oprávnenia pôvodného spoluvlastníka vyplývajúce z nerešpektovania jeho predkupného práva.

Prípadný poznatok orgánu štátnej správy na úseku katastra, že premlčacia lehota na uplatnenie nárokov z titulu porušenia predkupného práva uplynula, nemá právny význam pre posúdenie nároku na sprístupnenie zmluvy. Uplynutie premlčacej lehoty totiž nemusí znamenať, že sa oprávnená osoba nemôže domôcť svojich nárokov na súde, pretože súd na premlčanie prihliada len na námietku dotknutej osoby.

Orgán štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností nemá obmedzovať spoluvlastníka v jeho práve domáhať sa svojich nárokov nesprístupnením zmluvy. Ak zmluva obsahuje aj nehnuteľnosti, ktoré nie sú predmetom spoluvlastníctva žiadateľa, sprístupní sa mu len v rozsahu, v akom sa týka nakladania s nehnuteľnosťou, ktorá je predmetom jeho spoluvlastníctva.

Ochrana osobných údajov pri sprístupňovaní informácií

Pri sprístupňovaní údajov, vrátane zmlúv, je potrebné dbať na dôslednú ochranu osobných údajov. Rozsah osobných údajov, ktoré možno sprístupniť spoluvlastníkovi, sa riadi katastrálnym zákonom. Nemožno mu sprístupniť rodné číslo fyzickej osoby alebo iný identifikátor cudzinca, ani údaje nad rámec zákona.

Prečítajte si tiež: Prehľad udalostí na Právnickej fakulte

Evidencia cien nehnuteľností a právo spoluvlastníka na informácie o cene

Od 1. októbra 2018, kedy nadobudol účinnosť zákon č. 212/2018 Z. z., sa do obsahu katastra nehnuteľností zaviedla evidencia cien nehnuteľností. Údaje o cenách sa získavajú zo zmlúv a iných listín predkladaných na zápis do katastra.

Spoluvlastník má právo na sprístupnenie údaja o cene, za ktorú sa spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti, ktorá je predmetom jeho spoluvlastníctva, prevádza, aj keď sám nebol účastníkom zmluvy.

Spoluvlastník, ktorý chce previesť svoj podiel, má povinnosť ponúknuť ho ostatným spoluvlastníkom na kúpu, pričom ponuka musí obsahovať všetky podmienky, vrátane kúpnej ceny. Porušenie predkupného práva spoluvlastníka je sankcionované relatívnou neplatnosťou právneho úkonu a nárokom oprávneného spoluvlastníka domáhať sa od nadobúdateľa, aby mu podiel ponúkol na predaj.

Pre posúdenie "rovnakých podmienok" je potrebné, aby oprávnený spoluvlastník poznal podmienky, za ktorých bol podiel predaný. Ak sa prevádza viacero pozemkov alebo podielov jednou spoločnou sumou, a žiadateľ o sprístupnenie údaja nevlastní podiel na všetkých prevádzaných nehnuteľnostiach, nemožno sprístupniť celkovú kúpnu cenu. Občiansky zákonník totiž neukladá povinnosť rozpisovať v zmluvách ceny za každú nehnuteľnosť zvlášť.

Údaj o cene nehnuteľnosti možno považovať za osobný údaj, pretože jeho ďalším spracúvaním môže dôjsť k identifikovaniu ekonomickej identity konkrétnej osoby. Preto je potrebné venovať mu zvýšenú právnu ochranu.

Prečítajte si tiež: Urbárske spoločnosti na Slovensku

Ak je predmetom zmluvy viac podielov a cena je uvedená ako celok, štátny orgán nemá k dispozícii informáciu o tom, za akú cenu sa prevádza podiel na nehnuteľnosti, ktorej je žiadateľ spoluvlastníkom, a preto takýto údaj nemôže poskytnúť. Poskytnutím celkovej kúpnej ceny by mohlo dôjsť k získaniu neoprávnenej výhody pre žiadateľa.

Obchodné tajomstvo a sprístupňovanie údajov o cene

V aplikačnej praxi sa vyskytujú prípady, kedy je údaj o cene spoluvlastníckeho podielu označený ako obchodné tajomstvo. Zmluvné strany môžu ako obchodné tajomstvo označiť v zásade akúkoľvek informáciu, avšak nestačí, aby bola takto označená v obchodných dokumentoch.

Posúdenie toho, či informácia spĺňa podmienky na to, aby bola považovaná za obchodné tajomstvo, nepatrí do kompetencie orgánu štátnej správy na úseku katastra, pretože nemá k dispozícii všetky náležitosti na vyhodnotenie. Ak je informácia označená ako obchodné tajomstvo, orgán ju neposkytne, aby nemohlo dôjsť k pochybnostiam o možnom porušení obchodného tajomstva.

Protiprávnym úkonom je nielen samotné porušenie obchodného tajomstva, ale už aj jeho ohrozenie. Orgán štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností nemôže byť zodpovedný za prípadné ohrozenie alebo vyzradenie obchodného tajomstva.

Skutočnosť, že sa listina dostane do dispozície orgánu štátnej správy na úseku katastra, neznamená, že má byť bezpodmienečne sprístupňovaný jej celý obsah, vrátane údajov, ktoré s nehnuteľnosťou nesúvisia, alebo informácií označených ako obchodné tajomstvo.

Záver

Zákonodarca v katastrálnom zákone explicitne neupravuje podmienky a rozsah formálnej publicity katastra nehnuteľností vo vzťahu k spoluvlastníkovi. Vychádzajúc z normatívneho poňatia spoluvlastníctva možno konštatovať, že čo do podmienok a rozsahu formálnej publicity…

Problémom je, že nie vždy sa pojem spoločná nehnuteľnosť podľa zákona č. 97/2013 chápe správne. Niekde sú napríklad názoru, že právnou listinou preukazujúcou, ktoré LV tvoria spoločnú nehnuteľnosť je zmluva o pozemkovom spoločenstve. Ten kto tomu rozumie však vie, že spoločná nehnuteľnosť nevzniká zmluvou o spoločenstve. Nemusia byť v nej obsiahnuté všetky pozemky tvoriace spoločnú nehnuteľnosť. Môže naopak obsahovať viacero spoločných nehnuteľností, či pozemkov, ktoré do žiadnej spoločnej nehnuteľnosti nepatria. Takáto chybná identifikácia spoločnej nehnuteľnosti môže mať závažné právne dôsledky.

tags: #pozemkové #spoločenstvo #katastrálny #bulletin #informácie