Prenájom pozemkov na neurčito: Podmienky, práva a povinnosti

Článok sa zaoberá problematikou prenájmu pozemkov na neurčito, najmä s dôrazom na poľnohospodárske pozemky. Podrobne rozoberá právne aspekty, práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu, možnosti ukončenia nájomného vzťahu a dôležité náležitosti nájomnej zmluvy. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad pre vlastníkov pozemkov a nájomcov, aby sa v tejto oblasti orientovali a predišli prípadným problémom.

Úvod do problematiky prenájmu pozemkov

Nájomná zmluva je základným dokumentom upravujúcim vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. V prípade prenájmu pozemkov, najmä poľnohospodárskych, je dôležité poznať špecifické právne predpisy, ktoré sa na tento typ nájmu vzťahujú. Vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom poľnohospodárskej pôdy upravuje ich vzájomná nájomná zmluva a zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v platnom znení (ďalej len „Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov“).

Právny rámec prenájmu poľnohospodárskych pozemkov

Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov obsahuje špeciálnu právnu úpravu nájomného vzťahu, ktorého predmetom je poľnohospodárska pôda. V tých častiach, ktoré tento zákon výslovne neupravuje sa uplatní všeobecná právna úprava nájomného vzťahu obsiahnutá v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník. To znamená, že pri riešení otázok, ktoré nie sú priamo upravené v Zákone o nájme poľnohospodárskych pozemkov, je potrebné vychádzať z Občianskeho zákonníka.

Ukončenie nájomného vzťahu na dobu neurčitú

Čo sa týka zániku nájomného vzťahu založeného nájomnou zmluvou dojednanou na dobu neurčitú, tak Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov spôsoby jeho ukončenia výslovne neupravuje. Z uvedeného dôvodu je v tomto prípade potrebné vychádzať z ustanovenia § 677 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

Podľa ustanovenia § 6 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov „zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely dohodnutú na neurčitý čas možno vypovedať k 1. novembru. Keďže, ako ste uviedli v texte Vašej otázky, máte nájomnú zmluvu uzatvorenú s poľnohospodárskym podnikom (poľnohospodárskym družstvom), tak na Váš právny vzťah založený touto nájomnou zmluvou sa vzťahujú aj ustanovenia druhej časti Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov (t. j. ustanovenia § 7 až § 15). V zmysle ustanovenia § 12 ods. 1 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov „ak je nájom dohodnutý na neurčitý čas, prenajímateľ môže vypovedať zmluvu iba vtedy, ak nájomca závažným spôsobom porušuje zmluvu“.

Prečítajte si tiež: Starostlivosť o obecné pozemky: Prehľad

Pre úplnosť v tejto súvislosti ešte uvádzame aj znenie ustanovenia § 8 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov (pre Váš prípad však bude rozhodujúce zrejme ustanovenie ods. 1, pokiaľ sa Váš pozemok používa na bežnú poľnohospodársku výrobu a nie napr. na špeciálne účely). (1) Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely je uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 25 rokov. Z citovaných ustanovení Občianskeho zákonníka a Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov teda vyplýva, že v prípade, ak sa prenajímateľ s nájomcom nevedia, resp. nedohodnú na ukončení nájomného vzťahu, je potrebné, aby jedna zo zmluvných strán doručila druhej zmluvnej strane písomnú výpoveď.

Forma a doručenie výpovede

Vo Vašom prípade musí byť výpoveď urobená písomne, a toto písomné vyhotovenie výpovede musí byť doručené druhej zmluvnej strane. Nájomný vzťah sa následne skončí uplynutím výpovednej doby, ktorá začína plynúť vždy 1. novembra po doručení výpovede druhej zmluvnej strane. Ak výpoveď bola druhej zmluvnej strane doručená v období od 1. januára do 30. októbra, tak výpovedná doba začne plynúť 1. novembra toho istého roka. Ak však výpoveď bola doručená v období od 1. novembra do 31. decembra, tak výpovedná doba začne plynúť až 1. novembra nasledujúceho roka.

Čo sa týka výpovednej doby, tak v tejto súvislosti má prednosť výpovedná doba uvedená v nájomnej zmluve. Ak teda máte v nájomnej zmluve výslovne dojednanú výpovednú dobu v trvaní 5 rokov, tak nájomný vzťah v prípade výpovede zanikne až uplynutím týchto piatich rokov od 1. novembra nasledujúceho po doručení výpovede.

Ďalej podľa ustanovenia § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka „právny úkon musí byť urobený slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný“. Z písomného vyhotovenia výpovede tak vždy musí byť jednoznačne zrejmé, že sa jedná o výpoveď s úmyslom ukončiť nájomný vzťah za podmienok stanovených v nájomnej zmluve, resp. za podmienok uvedených v Zákone o nájme poľnohospodárskych pozemkov. Na základe uvedeného tak samotná výzva na vrátenie a prevzatie pozemkov (pokiaľ z nej výslovne nevyplýva výpoveď nájomného vzťahu) nepostačuje na ukončenie nájomného vzťahu.

Na tomto mieste ešte poukazujeme na skutočnosť, že v zmysle Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov sa výzva na vrátenie a prevzatie pozemkov uplatňuje pri nájme dojednanom na dobu určitú (viď. § 12 ods. 1 tohto zákona) a nie pri nájme dojednanom na dobu neurčitú. V prípade, ak z Vašej výzvy na vrátenie a prevzatie pozemkov výslovne nevyplývala Vaša vôľa ukončiť nájomný vzťah výpoveďou, tak táto výzva sama o sebe nemá za následok ukončenie nájomného vzťahu dojednaného na dobu neurčitú. Ak však z obsahu Vašej výzvy, ktorú ste doručili nájomcovi (aspoň z jednej z Vami uvádzaných dvoch), výslovne vyplývala Vaša vôľa ukončiť nájomný vzťah výpoveďou, tak takúto výzvu je možné považovať za výpoveď nájomnej zmluvy so všetkými právnymi účinkami. V takomto prípade Váš nájomný vzťah zanikne uplynutím dohodnutej/zákonom stanovenej výpovednej doby.

Prečítajte si tiež: Čo treba vedieť pri kúpe pozemku

Každopádne však Vy, ako vlastník predmetnej poľnohospodárskej pôdy, vždy máte právo nájomnú zmluvu uzatvorenú s poľnohospodárskym podnikom vypovedať, avšak iba za podmienok stanovených v nájomnej zmluve, resp. v zákone.

Dôležitosť písomnej zmluvy a jej náležitosti

Všetci odborníci na reality sa zhodujú - nikdy neprenajímajte byt bez zmluvy. Obe strany - nájomca aj prenajímateľ by si mali dohodnúť jasné podmienky a pravidlá a tiež by nemali zabudnúť na všetky detaily a zahrnúť ich do zmluvy. V opačnom prípade vám ako prenajímateľovi hrozí, že nový nájomca môže v byte fajčiť, môže ho demolovať, vodiť si tam akékoľvek návštevy, chovať domáce zvieratá a pod. Ak jedna zo strán nechce zmluvu Nájomná zmluva chráni obe strany 7 dobrých rád pre budúcich nájomcov Aby sa vám to skrátka nevymklo spod kontroly, všetko potrebné dajte do nájomnej zmluvy. Potom sa nebude môcť nikto vyhovárať. Obe strany by si zmluvu mali prečítať bod po bode a na spoločnom stretnutí si ju taktiež prejsť.

Skutočne však pozor na ľudí, ktorí vám len ukážu, že v danom byte majú trvalé bydlisko a nepotrebujú podpisovať zmluvy. Byt môže byť vo vlastníctve viacerých osôb a vy sa tak veľmi rýchlo môžete stať obeťou podvodu. Zaplatíte nájom vopred, začnete bývať a po pár dňoch vás príde vysťahovať jeden z majiteľov bytu. Tento scenár sa už udial na Slovensku viackrát.

Problémom sa dá jednoducho predísť aj keď človek nechce oslovovať realitnú kanceláriu. Stačí si na internete nájsť poriadny vzor nájomnej zmluvy so všetkým čo k tomu patrí a samozrejme treba doplniť detaily špecifické pre konkrétny byt. Ak idete do prenájmu bytu, žiadajte od majiteľa zmluvu o prenájme a taktiež doklad o vlastníctve bytu. Ak riešite prenájom cez realitku, tieto veci máte k dispozícii k nahliadnutiu hneď pri prvom osobnom stretnutí. Súčasťou zmluvy by mali výpovedné lehoty a spôsob platenia nájomného. Pri prenajímaní zariadeného bytu musí byť jeho vybavenie špecifikované v prílohe nájomnej zmluvy.

V zmluve by malo byť spísané aj to, aby sa o odstránenie prípadných porúch, napríklad pokazenej vodovodnej batérie, postaral majiteľ. Alebo aby nájomcovi po predložení účtov preplatil opravu. Od budúceho prenajímateľa alebo realitnej kancelárie žiadajte riadnu nájomnú zmluvu a nedajte sa odbiť výhovorkami. Zmluvu si riadne prečítajte a zamerajte sa na to, čo je zahrnuté v cene nájmu a čo nie je. Za vodu, energie, telefón alebo káblovú televíziu či internet sa väčšinou dopláca osobitne. Je tiež nesmierne dôležité skontrolovať, či je nájomná zmluva uzavretá na konkrétne obdobie, alebo na neurčitý čas. Ak je zmluva nastavená na neurčito, s majiteľom si dohodnite konkrétne podmienky výpovede a výpovednú lehotu - nechajte si tieto veci doplniť do zmluvy. Ak si idete prenajať zariadený byt, trvajte na tom, aby bolo jeho vybavenie špecifikované v prílohe nájomnej zmluvy. V opačnom prípade vás môže majiteľ podozrievať, že niektoré veci zmizli z itinerára bytu. Súčasťou nájomnej zmluvy musí byť aj to, kto sa postará o prípadné odstránenie porúch v byte, napríklad pokazenej vodovodnej batérie, tečúcej práčky či nefunkčnej klimatizácie. Možnosťou je aj to, že majiteľ bytu nechá tieto starosti na vás a vy po predložení pokladničných blokov či účtov dostanete od neho náhradu. Kópiu nájomnej zmluvy aj s prílohami si starostlivo schovajte, možno ich budete potrebovať. Vedeli ste, že v riadne prenajatom byte si môžete prihlásiť prechodné bydlisko? Budete tak môcť na tomto mieste dostávať účty z banky alebo za mobil, internet či káblovku na vaše meno priamo do schránky.

Prečítajte si tiež: Inzercia pozemkov Námestovo

Podstatné náležitosti nájomnej zmluvy

V prvom rade je potrebné uviesť, že jednotlivé aspekty právneho vzťahu vznikajúceho na základe nájomnej zmluvy sú v príslušných ustanoveniach Občianskeho zákonníka upravené oveľa detailnejšie ako je napr. pri kúpnej zmluve. Samotný Občiansky zákonník totiž obsahuje jednak všeobecnú právnu úpravu nájomnej zmluvy, ktorá sa použije v prípadoch, ak nie je určitý nájomný vzťah upravený osobitne. Vzhľadom na pomerne významné odlišnosti obsahových náležitosti nájomnej zmluvy jednotlivých druhov nájmov sa v ďalšej časti, pri popise jednotlivých bodov, ktoré musí obsahovať jednoduchá, platná a účinná nájomná zmluva, zameriame na všeobecnú úpravu nájmu (ktorý sa uplatňuje v praxi napr. v prípade prenájmu rodinného domu, alebo jeho časti, alebo prenájmu napr. záhrady alebo pozemku - napr. určitej vybetónovanej spevnenej plochy, ktorú možno užívať ako parkovisko a pod.) a čo by mala obsahovať, resp. musí obsahovať nájomná zmluva na byt (resp. časť bytu - napr. - označenie zmluvných strán: Zmluvnými stranami nájomnej zmluvy je prenajímateľ a nájomca.

Prenajímateľom je osoba, ktorá prenecháva dočasne za odplatu vec alebo iný právny predmet do užívania alebo brania úžitkov z nej inej osobe. Je dôležité taktiež uviesť, že prenajímateľom býva v praxi spravidla vlastník veci (keďže jedno z vlastníckych oprávnení je aj vecou disponovať), ale nemusí to tak byť vždy. Prenajímateľom totiž môže byť okrem vlastníka aj iná osoba, ktorá má k veci právo oprávňujúce ju na prenechanie veci do užívania (brania úžitkov) - takouto osobou môže byť napr. oprávnený z vecného bremena. Nájomcom je potom osoba, ktorej sa vec alebo iný právny predmet prenecháva dočasne za odplatu do užívania a brania úžitkov z nej. Prenajímateľ, ako aj nájomca môžu byť tak fyzické osoby (podnikatelia aj nepodnikatelia) ako aj právnické osoby. Označenie zmluvných strán musí byť jednoznačné a presné, odporúčame napr. uvedenie mena, priezviska, rodného priezviska, rodného čísla alebo dátumu a miesta narodenia, trvalého pobytu, osobného stavu, príp. aj štátnu príslušnosť. V tejto časti zmluvy možno taktiež uviesť napr. aj číslo bankového účtu prenajímateľa, či nájomcu, ak má naň byť napr. uhrádzané nájomné.

Ďalšiu podstatnú časť každej nájomnej zmluvy tvorí predmet nájmu. Predmetom nájmu môže byť v zásade každý, na to vhodný, predmet, a to najmä vec. Vec, ktorá má byť predmetom nájmu, musí spĺňať určité podmienky na to, aby ju bolo možné považovať za spôsobilý predmet nájmu. (1.) vec musí byť vhodná na užívanie, resp. na branie úžitkov z nej a (2.) vec musí byť individuálne určená - predmetom nájmu môže byť tak hnuteľná vec, ako aj nehnuteľná vec. Jednoznačné vymedzenie predmetu nájmu je dôležité najmä z dôvodu, že povinnosťou nájomcu je po skončení nájomného vzťahu prenajatú vec vrátiť prenajímateľovi. Predmetom nájmu ďalej môže byť aj vec určená úhrnom (keď sa prenajíma vec tak, ako stojí a leží) alebo hromadná vec. Ako príklad na predmet nájmu určený úhrnom sa v právnej teórii sa najčastejšie uvádza prípad, keď sa prenajíma napr. súbor náradia, ktoré sú určené individuálne podľa kusov, pričom sa po skončení nájomného vzťahu musí vrátiť rovnaký súbor. Špecifikum prenájmu hromadne určenej veci zasa spočíva v tom, že po skončení nájomného vzťahu musí nájomca vrátiť kvantitatívne a kvalitatívne tú istú hromadnú vec a nie všetky pôvodné jednotlivé kusy, ktoré v súhrne vytvárali hromadnú vec (ako príklad prenájmu hromadnej veci možno uviesť prenájom stáda oviec, pričom je nájomca po skončení nájmu povinný vrátiť tú istú hromadnú vec - teda napr. uhynuté kusy oviec by musel nahradiť kvalitatívne podobnými kusmi - ovcami, aké mu boli prenajaté).

Opätovne je potrebné upozorniť, že v prípade ak je predmetom nájmu obytná miestnosť v zariadení určenom na trvalé bývanie, nebytový priestor, podnikateľský nájom hnuteľných vecí, právo užívať budovu alebo jej časť v časových úsekoch (time-sharing), poľnohospodárske pozemky, poľnohospodársky podnik, lesný pozemok, či hrobové miesto, nájomná zmluva musí obsahovať aj ďalšie náležitosti stanovené tými právnymi predpismi, ktoré upravujú nájomný vzťah s príslušným predmetom nájmu (napr. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov, Zákon o krátkodobom nájme bytu, Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov a pod.). (3.) v prípade ak to povaha veci pripúšťa, môže byť predmetom nájmu aj len časť veci, v takomto prípade je ale potrebné, jednoznačne túto časť veci identifikovať, teda tak, aby nemohlo prísť k zámene s inou vecou (napr. v prípade, ak je predmetom nájmu len časť bytu - napr. len jedna obytná izba, je potrebné ju presne vymedziť, a to napr. číslom izby a pod.). V záujme právnej istoty a ochrany oboch zmluvných strán je osobitné dôležité venovať náležitú pozornosť práve jednoznačnému určeniu predmetu nájmu, a to tak, aby bol určený jednoznačne, nezameniteľne s inou vecou. V prípade nájmu bytu je potrebné, aby bol byt označený číslom bytu, číslom poschodia, číslom vchodu, veľkosťou spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, príp. priľahlom pozemku, súpisným číslom stavby, v ktorom sa byt nachádza, registrom parcely spolu s číslom parcely, na ktorom je dom, v ktorom sa byt nachádza postavený, ďalej označením čísla listu vlastníctva, na ktorom je evidovaný, označením katastrálneho územia, obce a okresu. V prípade, ak je predmetom nájmu hnuteľná vec, je potrebné vymedziť ju, čo najpresnejšie, popísaním jej vzhľadu, resp. určitých vlastností, ktoré ju robia odlišnou od iných vecí rovnakého druhu.

Vymedzenie predmetu (nájomnej) zmluvy (je potrebné rozlišovať predmet nájmu - ktorým je prenajatá vec a predmetom nájomnej zmluvy - ktorý je determinovaný pojmovými znakmi nájomnej zmluvy ustanovenými v Občianskom zákonníku): Znenie tohto článku každej nájomnej zmluvy je predurčené tým, že predmet nájomnej zmluvy je definovaný priamo v rámci všeobecnej právnej úpravy nájomnej zmluvy v Občianskom zákonníku. Ide o článok obsahujúci základné vymedzenie nájomnej zmluvy, v ktorom musia byť obsiahnuté všetky pojmové znaky nájomnej zmluvy, keďže inak by nešlo o nájomnú zmluvu. Týmito pojmovými znakmi pri nájomnej zmluve je: 1. prenechanie veci prenajímateľom nájomcovi za účelom dočasného užívania veci (dočasným užívaním sa rozumie užívanie v dohodnutej dobe, pričom nič nebráni zmluvným stranám uzavrieť zmluvu aj na dobu neurčitú, keďže je možné zmluvu neskôr vypovedať) a brania úžitkov z nej a 2. Odplata za to, že prenajímateľ prenecháva vec nájomcovi na dočasné užívanie a branie úžitkov z nej (odplatou sa rozumie nájomné). Rozdiel medzi užívaním veci a braním úžitkov z nej spočíva v tom, že samotné užívanie prenajatej veci spravidla nevyžaduje osobitnú činnosť alebo starostlivosť nájomcu o prenajatú vec.

V ďalšom článku nájomnej zmluvy je vhodné uviesť práva a povinnosti zmluvných strán. Zmluvným stranám taktiež možno odporučiť, aby v nájomnej zmluve v samostatnom článku nazvanom vyhlásenia zmluvných strán, uviedli určité vyhlásenia, ktoré zvyšujú právnu istotu tak predávajúceho ako aj kupujúceho. Súčasne je ale potrebné uviesť, že tento článok možno odporučiť, avšak aj v prípade jeho absencie by išlo o platne uzavretú nájomnú zmluvu (o tú by nešlo len v prípade, ak by neboli naplnené vyššie uvedené pojmové znaky). Vo vyhláseniach sa spravidla nachádza vyhlásenie prenajímateľa o tom, že je oprávnený prenechať vec na dočasné užívanie inému. Rovnako sa v tomto článku uvádza napríklad skutočnosť, že nájomca pred odovzdaním predmetu nájmu vykonal jeho obhliadku, oboznámil sa s právnym aj technickým stavom predmetu nájmu a nemá voči nemu výhrady. Do tohto článku napokon možno uviesť napríklad aj dohodu zmluvných strán na tom, že pri odovzdaní predmetu nájmu, ako aj pri jeho vrátení po skončení nájmu spíšu odovzdávací, resp. preberací protokol a súčasne si môžu dohodnúť, čo musí takýto protokol obsahovať.

Podstatnou náležitosťou každej nájomnej zmluvy je ďalej určenie výšky odplaty za dočasné prenechanie veci nájomcovi na užívanie a branie úžitkov, ktorú Občiansky zákonník označuje pojmom nájomné. Nájomné je totiž aj jedným z pojmových znakov nájomnej zmluvy. Nájomné si zmluvné strany spravidla dojednávajú v peniazoch, avšak nie je vylúčené ani to, aby sa zmluvné strany dohodli na nájomnom v nepeňažnej forme (vo forme naturálií - napríklad v prípade prenájmu pozemku s ovocnými stromami môže nájomné predstavovať určitý podiel na úrode a pod.). Zmluvné strany sa taktiež môžu dohodnúť, či nájomné predstavujú určité pravidelne opakujúce sa platby alebo bude uhradené nájomné jednorazovo za celú dobu trvania nájmu. V tomto smere právne predpisy neustanovujú žiadne osobitné obmedzenia zmluvným stranám. Rovnako je vhodné, ak je predmetom nájmu nehnuteľnosť (napr. dom), aby si zmluvné strany v rámci tohto článku dohodli napríklad aj to, či a v akej výške bude uhrádzať nájomca náklady spojené s užívaním bytu či domu (napr. úhrady za dodávky plynu, elektrickej energie, tepla, vody).

Z aplikačnej praxe vyplýva, že najmä v prípadoch, ak je predmetom prenájmu nehnuteľnosť, si zmluvné strany často dojednávajú určitú peňažnú zábezpeku -depozit, z ktorého sa majú uhrádzať nedoplatky na nájomnom, či na nedoplatkoch za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu.

V ďalšom článku by mala byť obsiahnutá dohoda zmluvných strán o dobe trvania nájmu a prípadne aj spôsoboch a podmienkach ukončenia nájomného vzťahu (zmluvy o nájme). To, že pojmovým znakom nájomnej zmluvy je dočasnosť nájmu nevylučuje, aby si zmluvné strany nemohli dohodnúť, že nájomnú zmluvu uzatvárajú na dobu neurčitú. Dobu určitú si zmluvné strany môžu dohodnúť buď určením konkrétneho dátumu, ku ktorému sa nájom skončí, alebo určením počtu mesiacov, príp. rokov ale aj tak, že si stanovia, že nájom skončí vtedy, keď nastane určitá skutočnosť - podmienkou však je, že musí byť isté, že táto skutočnosť časom nastane. Zmluvné strany si v tomto bode môžu bližšie dohodnúť aj niektoré spôsoby, resp. podmienky skončenia nájomnej zmluvy - napr. môžu si upraviť výpovednú dobu v prípade výpovede v inej dĺžke, ako ustanovuje Občiansky zákonník. Je ale nutné upozorniť na to, že napr. v prípade nájmu bytu si zmluvné strany nemôžu dohodnúť napr. kratšiu výpovednú dobu, ako je ustanovená Občianskym zákonníkom - v tomto smere sa od zákonnej úpravy môžu odchýliť len tak, že výpovednú dobu možno určiť dlhšiu než je zákonná; právna úprava nájmu bytu má totiž v tomto smere výrazne ochranný charakter vo vzťahu k nájomcovi.

V poslednom článku každej nájomnej zmluvy by mali byť obsiahnuté záverečné ustanovenia.

Najčastejšie chyby pri uzatváraní nájomných zmlúv

Ako sme už v úvode uviedli, právna úprava nájomnej zmluvy je oveľa komplikovanejšia než je tomu napr. pri kúpnej zmluve. Táto komplikovanosť spočíva najmä v tom, že jednotlivé zákony rôzne upravujú jednotlivé aspekty nájomného vzťahu založeného nájomnou zmluvou, a to v závislosti od toho, o aký predmet nájmu ide. Napríklad: ak chcú zmluvné strany uzatvoriť nájomnú zmluvu na byt a nevedia o osobitnej právnej úprave nájomného vzťahu, uzatvoria si nájomnú zmluvu, v ktorej si napríklad dohodnú výpovednú dobu 2 mesiace, v tej časti by bola nájomná zmluva neplatná, pretože pri nájme bytu nemôže byť zo zákona výpovedná doba v prípade výpovede danej prenajímateľom nájomcovi kratšia, ako 3 mesiace. Takto dohodnuté ustanovenia nájomnej zmluvy tak v praxi následne spôsobujú vznik ďalších právnych problémov, ktoré môžu napr. spočívať v tom, že nájomca sa odmietne vysťahovať po dvoch mesiacoch s odôvodnením, že má za to, že táto dohoda o výpovednej dobe je pre rozpor s právnou úpravou Občianskeho zákonníka neplatná. Z týchto sporov je často jediným východiskom ich riešenie súdnou cestou, s čím je okrem iného spojený aj vznik ďalších nákladov. V takýchto prípadoch sú náklady zmluvných strán v konečnom dôsledku oveľa vyššie než náklady za poskytnutie kvalitnej právnej pomoci pri koncipovaní zmluvy. V praxi si zmluvné strany chcú uzatvoriť často nájomnú zmluvu podľa určitého vzoru (nájdeného napr. na internete a pod.), avšak nerozlišujú, na aký predmet nájmu bol daný vzor vypracovaný (napr. vzor je vypracovaný na prenájom bytu, ale zmluvné strany si dojednávajú prenájom nebytového priestoru).

Do tretice možno uviesť v praxi taktiež častý prípad, keď zmluvné strany nedostatočne presne vymedzia predmet nájmu (napr. pri prenájme motorového vozidla by zmluvné strany uviedli len to, že predmetom prenájme je motorové vozidlo vo vlastníctve prenajímateľa). Z pohľadu prenajímateľa je napríklad vhodné, aby si v nájomnej zmluve s nájomcom dohodol povinné poistenie nehnuteľnosti (s presným vymedzením, či povinnosť poistiť predmet nájmu zahŕňa len poistenie stavby alebo poistenie vybavenia domácností, príp. obidve - najmä v prípade rodinných domov) s určením subjektu, ktorý bude poistné hradiť - spravidla nájomca. Veľký význam pre prenajímateľa má aj zmluvná úprava nájomného, a to nielen jeho výšky, ale aj termínov splatnosti. V zmluve by malo byť jednoznačne určené, či sa nájomné platí opakovane každý mesiac, alebo len jednorazovo, rovnako aj termín splatnosti - napríklad, či sa má nájomné platiť mesačne dopredu, alebo spätne a pod. Vhodné je uviesť aj konkrétny spôsob, ako má byť nájomné uhrádzané - napr. prevodom na účet prenajímateľa alebo v hotovosti. Ak sa nájomné uhrádza v hotovosti, je dôležité pre nájomcu, aby bolo v nájomnej zmluve napríklad dohodnuté, že nájomca nie je povinný zaplatiť nájomné v hotovosti prenajímateľovi v prípade, ak mu prenajímateľ odmietne vystaviť potvrdenie o prijatí platby. Pri prenájme bytu a domu je dôležité najmä pre prenajímateľa výslovne v nájomnej zmluve upraviť, že nájomca je povinný uhrádzať plnenia spojené s užívaním domu alebo bytu, ako aj stanoviť spôsob tejto úhrady. Nájomca by si mal dať taktiež pozor na to, či zmluva určuje, že nájomca nie je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu. Ak takéto ustanovenie v nájomnej zmluve nie je, nájomca je oprávnený uzatvoriť zmluvu o podnájme s treťou osobou a napr. inkasovať od nej podnájomné.

Zmluvné strany by mali byť taktiež veľmi obozretné napríklad aj pri určovaní doby trvania nájmu, a to v závislosti od toho, či je predmetom nájmu dom alebo byt. Ak je predmetom nájmu rodinný dom a zmluvné strany uzavreli nájomnú zmluvu na určitú dobu a nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ nepodá proti tomu návrh na vypratanie nehnuteľností, podľa § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa zo zákona obnovuje nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dlhšie ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratší čas sa obnovuje na tento čas.

tags: #pozemky #na #prenajom #na #neurcito #podmienky