Pozemky, Nájom a Vkladovanie: Podmienky a Postupy

Tento článok sa zameriava na podmienky a postupy spojené s prenájmom pozemkov, ich vkladovaním do katastra, a s tým súvisiacimi právnymi aspektmi na Slovensku. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad pre obce, záujemcov o prenájom, vlastníkov bytov a širokú verejnosť, a to od základných informácií až po zložitejšie právne súvislosti.

Prenájom Pozemkov od Slovenského Pozemkového Fondu (SPF)

Slovenský pozemkový fond (SPF) prenajíma nehnuteľnosti na poľnohospodárske účely podľa zákona č. 504/2003 Z.z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov a nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z.z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom v znení neskorších predpisov. SPF prenajíma nehnuteľnosti aj na iné ako poľnohospodárske účely podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Postup pri pozemkoch nezistených vlastníkov

V prípade pozemkov, ktoré nie sú v správe SPF a nie je možné dohľadať dedičov, je potrebné požiadať o zapísanie správy k pozemkom. Ak chce obec požiadať o zápis správy na kataster v prospech SPF, musí zaslať písomnú žiadosť na SPF. K žiadosti je potrebné priložiť:

• Potvrdenie o pobyte z Ministerstva vnútra SR, Sekcie verejnej správy.
• Potvrdenie príslušnej obce, že neeviduje žiadny pobyt pre osobu daného neznámeho vlastníka.

Žiadosť a doklady je možné zaslať na centrálnu podateľňu SPF alebo elektronicky cez slovensko.sk.

Adresa centrálnej podateľne SPF je:

Prečítajte si tiež: Starostlivosť o obecné pozemky: Prehľad

Slovenský pozemkový fondBúdková 36817 15 Bratislava

Po zapísaní správy na liste vlastníctva (LV) je možné pozemok prenajať obci alebo inému záujemcovi. Nájomcovia sú následne povinní platiť dane a riadne udržiavať pozemky na dohodnutý účel.

Podmienky prenájmu podľa SPF

SPF vyžaduje od žiadateľov o prenájom pred uzatvorením nájomnej zmluvy (na posúdenie splnenia podmienok podľa ustanovení § 2 nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z.):

• Zoznam pozemkov, ktoré žiadateľ vlastní v katastrálnom území, v ktorom žiada o prenájom pozemkov.
• Zoznam pozemkov, ktoré má žiadateľ prenajaté od známych vlastníkov v danom katastrálnom území a ktoré tvoria ucelený hospodársky celok s pozemkami SPF, s uvedením k. ú., parcelného čísla, registra C/E, čísla LV, vlastníka, prenajatej výmery parciel vlastníka a celkovej prenajatej výmery za k. ú.

Typy nájomných zmlúv

Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - právnickou osobou alebo súkromne hospodáriacim roľníkom, uzatvára sa podľa druhej časti zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Výška nájomného je stanovená podľa obvyklej výšky nájomného pre jednotlivé katastrálne územia.

Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - fyzickou osobou nepodnikateľom na drobnú pestovateľskú a chovateľskú činnosť, uzatvára sa podľa prvej časti zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov.

Prečítajte si tiež: Čo treba vedieť pri kúpe pozemku

Obvyklá výška nájomného

Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ bol definovaný a do právneho poriadku zavedený s účinnosťou od 01.05.2018 ako údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. ako priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.

Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru a údaje a informácie z tejto evidencie poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roku. Okresný úrad pri stanovení obvyklej výšky nájomného prioritne vychádza z údajov poskytnutých nájomcami za predchádzajúci kalendárny rok a katastrálne územie.

Obvyklá výška nájomného bola určená na základe ustanovení § 1 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. postupom podľa § 5 vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o spôsobe a rozsahu vedenia a poskytovania evidencií a stanovenia obvyklej výšky nájomného v znení vyhlášky č. 113/2019 Z. z.

Právo užívať pozemok

Užívanie pozemkov rieši ustanovenie § 14 ods. 1 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov: „Právo užívať pozemok na základe zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku má ten nájomca, ktorý má uzatvorené zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel.“

Žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu

Žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu je žiadateľ o prenájom podľa ustanovení § 2a) alebo 2b) nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom.

Prečítajte si tiež: Inzercia pozemkov Námestovo

Žiadosť o prenájom podľa uvedeného nariadenia ustanovení § 2a podáva žiadateľ:

• Mladý poľnohospodár.
• Poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorému bolo Pôdohospodárskou platobnou agentúrou (ďalej iba „PPA“) vydané právoplatné rozhodnutie o schválení žiadosti o nenávratný finančný príspevok podľa podopatrenia : 6.1 - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti mladých poľnohospodárov alebo 6.3. - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti na rozvoj malých poľnohospodárskych podnikov.

Žiadateľ k svojej žiadosti podľa platnej legislatívy musí priložiť (aby bol považovaný za žiadateľa podľa tohto ustanovenia):

• Právoplatné rozhodnutie PPA podľa podopatrenia 6.1. alebo 6.3.
• Uviesť v žiadosti číslo listu vlastníctva pozemkov vo svojom vlastníctve alebo doložiť kópiu nájomnej zmluvy, ktorou si prenajíma pozemky od známych vlastníkov - v tom katastrálnom území, kde si žiadateľ žiada pozemky o prenájom.

Žiadosť o prenájom podľa uvedeného nariadenia ustanovení § 2b podáva žiadateľ:

• Poľnohospodár, ktorý aspoň na polovici obhospodarovanej výmery vykonáva špeciálnu rastlinnú výrobu.
• Poľnohospodár, ktorý vyrába finálny produkt.

Žiadateľ podľa svojej činnosti musí k žiadosti priložiť (aby bol považovaný za žiadateľa podľa tohto ustanovenia):

• Výpis z vinohradníckeho registra alebo výpis z registra ovocných sadov a chmeľníc.
• Rozhodnutie PPA o poskytnutí priamych podpôr podľa osobitných predpisov alebo čestné vyhlásenie, že pestuje špeciálne plodiny na výmere max. 0.3 ha.
• Rozhodnutie o registrácii prevádzkarne, rozhodnutie o registrácii prvovýrobcu alebo maloobchodnej prevádzkarne alebo rozhodnutie o schválení prevádzkarne pre produkty živočíšneho pôvodu

Prednostné právo na prenájom

Aby žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu mohol mať v katastrálnom území, kde žiada o prenájom pozemkov od SPF, prednostné právo, musí v požadovanom katastrálnom území mať vlastné pozemky alebo mať prenajaté pozemky od známych vlastníkov.

Pri posudzovaní žiadostí podľa osobitného predpisu je podstatnou skutočnosťou, či nájomná zmluva s doterajším nájomcom bola skončená uplynutím času (vtedy sa postupuje podľa ustanovení zákona č. 504/2003 Z. z. v znení neskorších predpisov), alebo zmluva s doterajším nájomcom skončila z dôvodu schválenia projektu pozemkových úprav (vtedy sa postupuje v súlade so zákonom č. 330/1991 Zb.).

Zánik oprávnení fondu k pozemkom

V zmysle § 20 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z.z., „oprávnenia fondu k pozemkom uvedeným v § 16 ods. 1 písm. b) a c) ustanovené v § 17 a 18 zanikajú doručením výpisu z katastra nehnuteľností, ktorým vlastník preukáže vlastníctvo k týmto pozemkom.“ Jedným z oprávnení fondu nakladať s pozemkami nezisteného vlastníka je aj oprávnenie pozemky prenajímať. Príjem z takéhoto prenájmu patrí v zmysle § 18 ods. 5 cit. zákona štátu.

Majetkovoprávne Usporiadanie Líniových Stavieb

Dôležitou súčasťou prípravy líniových stavieb je zabezpečenie právneho vzťahu stavebníka k pozemkom potrebným na ich realizáciu. Bez zabezpečenia majetkovoprávneho usporiadania stavby nemôže príslušný stavebný úrad vydať na stavbu stavebné povolenie.

Kúpna Zmluva

Základným aktom je prevod vlastníctva kúpnou zmluvou, ktorý umožňuje trvalý záber stavby. Vlastníctvo sa prevádza na kupujúceho vkladom do katastra. Kúpna zmluva má svoje zákonom stanovené náležitosti. V niektorých prípadoch však nie je možné uzavrieť kúpnu zmluvu okamžite.

Zmluva o Budúcej Zmluve

Najmä v prípadoch, keď nie je možné uzavrieť kúpnu zmluvu okamžite, je vhodné zabezpečiť práva stavebníka k príslušnému pozemku uzavretím tzv. zmluvy o budúcej zmluve. Takúto zmluvu možno uzatvoriť podľa okolností prípadu buď s vlastníkom zapísaným na liste vlastníctva, alebo, v prípade, že zomrel a vieme zistiť okruh dedičov, so všetkými dedičmi prichádzajúcimi do úvahy a v prípade sporného vlastníctva so všetkými stranami prípadného sporu a pod.

V zmluve sa dohodne, že definitívnu kúpnu zmluvu stavebník uzavrie po odpadnutí prekážky obmedzujúcej zaobchádzanie s nehnuteľnosťou s tou osobou, ktorá bude na liste vlastníctva zapísaná ako vlastník bez obmedzenia. Všetci potenciálni vlastníci, teda budúci predávajúci v zmluve o budúcej zmluve, dajú v zmluve súhlas na to, aby stavebník mohol zatiaľ vybaviť stavebné povolenie a všetky ostatné dokumenty potrebné na stavbu a začal aj uskutočňovať príslušnú stavbu na danom pozemku. To umožňuje dnes platný stavebný zákon a takúto zmluvu považuje za iné právo k pozemku oprávňujúce stavebníka na uskutočnenie stavby.

Uzatváranie zmlúv o budúcich kúpnych zmluvách na účely zabezpečenia stavebného povolenia má niekedy zásadný význam pre stavebníka aj z iných dôvodov než na strane vlastníka. Ide o prípady, keď sa stavba pripravuje v dostatočnom predstihu a nie je ešte úplne presne definovaný záber stavby, čas zahájenia prác alebo financovanie stavby. Takto sa predíde napríklad zbytočnému nákupu pozemkov, ktoré sa napokon ukážu ako nepotrebné. Zároveň ide o vhodný spôsob zabezpečenia vzťahu k pozemkom v prípade, ak je veľmi málo času na uzatváranie kúpnych zmlúv, pretože v prípade zmlúv o budúcich kúpnych zmluvách odpadne niekedy náročné konanie o povolení vkladu na katastri.

Nájomná Zmluva

Ďalším druhom zmluvy je nájomná zmluva, ktorou sa zabezpečuje právny vzťah k pozemkom potrebným na dočasný záber stavby. Podľa súčasne platného znenia stavebného zákona, kde sú presne vymenované typy zmlúv, už nie možné uzatvoriť tzv. zmluvu o budúcej nájomnej zmluve.

Dočasný Záber do Jedného Roka

Jedným z druhov dočasného záberu stavby je tzv. dočasný záber do jedného roka, ktorý sa používa na právo vstupu na pozemok za účelom prekládky existujúcich inžinierskych sietí alebo výstavby nových inžinierskych sietí. Tieto zábery sa môžu zabezpečiť napríklad nájomnou zmluvou, ktorá oprávňuje uložiť do zeme príslušnú sieť, a odkazuje v zmluve na ďalšiu zmluvu, ktorou je zmluva o zriadení vecného bremena. Tá sa uzavrie až po vybudovaní siete podľa geometrického plánu skutočného vyhotovenia stavby. Ďalšou alternatívnou možnosťou je zmluva o budúcej zmluve o vecnom bremene, v ktorej je zapracovaná aj nájomná zmluva oprávňujúca na vstup na pozemok a zriadenie inžinierskej siete. Následne sa po vybudovaní siete uzavrie zmluva o vecnom bremene.

Vecné бремено

V našom právnom poriadku môže vzniknúť vecné bremeno aj zo zákona, a to napríklad na výstavbu verejného vodovodu a stokovej siete verejnej kanalizácie mimo zastavaného územia obce v zmysle § 26 ods. 8 zákona č. 364/2004 Z. z. o vodách. Podľa tohto zákona rozhodne orgán štátnej vodnej správy, v akom rozsahu možno uvedené siete uskutočniť a prevádzkovať na cudzom pozemku. Vlastníkom patrí za takéto použitie ich pozemku náhrada, ktorú im následne poskytne stavebník. Ďalším obdobným oprávnením disponuje v zmysle § 11 ods. 1 písm. f) zákona č. 251/2012 Z. z. Stavebný úrad rozhodne v stavebnom povolení o podmienkach, za akých možno uskutočniť a prevádzkovať stavbu na cudzom pozemku.

Zmluvné Vzťahy k Pozemkom na Účely Prekládky Alebo Zriadenia Inžinierskych Sietí

Zabezpečenie zmluvných vzťahov k pozemkom na účely prekládky alebo zriadenia inžinierskych sietí je často komplikovaná záležitosť. Treba si uvedomiť, že záber pozemku na zriadenie takýchto sietí má väčšinou malý rozsah na krátky čas (maximálne 1 rok) a náhrada sa často delí podľa spoluvlastníckych podielov na veľmi malé nájomné pre jednotlivých vlastníkov. V oblasti mimo zastavaného územia obce je veľa poľnohospodárskej pôdy, najmä lúky a lesné pozemky, združenej do pozemkových spoločenstiev. Zmluvné zriadenie vecného bremena je veľmi náročný proces, lebo na zápis vlastníckeho práva do katastra treba podať všetky zmluvy a listiny so všetkými spoluvlastníkmi naraz v jednom podaní. Ak by sa teda malo reálne zriadiť vecné bremeno zmluvnou formou k pozemku vo vlastníctve pozemkového spoločenstva, kde je niekoľko stoviek členov pozemkového spoločenstva, z ktorých niektorí zomreli bez následných dedičských konaní, niektorí žijú na neznámom mieste, niektorých zastupuje Slovenský pozemkový fond, ale niektorých nie, niektorí nesúhlasia so zmluvou z rôznych dôvodov, je to skutočne bez prípadného vyvlastnenia neuskutočniteľné. Z uvedených dôvodov by bolo vhodné zriadiť možnosť vzniku práva vecného bremena na inžinierske siete mimo zastavaného územia obce zo zákona aj pri iných líniových stavbách, ako sú cesty, dráhy a pod.

Vyvlastnenie

Ďalším spôsobom majetkovoprávneho usporiadania je vyvlastnenie, ktorým sa všeobecne rozumie autoritatívny zásah do absolútnej právnej sféry vlastníka spočívajúci na jednej strane v odňatí vlastníctva, prípadne v obmedzení vlastníckeho práva a na druhej strane vo vzniku vlastníctva alebo iného vecno-právneho oprávnenia k uvedenej veci v prospech iného právneho subjektu.

Vo všeobecnosti platí zásada, že vyvlastnenie je možné iba vtedy, ak sú súčasne splnené podmienky, že vyvlastnenie sa koná vo verejnom záujme, v nevyhnutnej miere, na základe zákona a za primeranú náhradu a ak cieľ vyvlastnenia nie je možné dosiahnuť inak. Navrhovateľ musí teda preukázať, že k nadobudnutiu práv k nehnuteľnosti nedošlo dohodou. Jednotlivé dôvody a účely vyvlastnenia stavebný zákon taxatívne vymenúva.

Vklad do Katastra a Ochrana Vlastníckych Práv

Nárok na Vrátenie Poplatku

Ak ste podali návrh na vklad do katastra, zaplatili správny poplatok a kataster nestihol rozhodnúť v stanovenom termíne, máte nárok na vrátenie poplatku! Podanie žiadosti je jednoduché. Stačí vyplniť jednoduchú žiadosť. Vyplnenú žiadosť podáte osobne na podateľni katastra alebo ju pošlete poštou.

Dňa ………………… bol nami/mnou, podaný návrh na vklad kúpnej zmluvy/záložnej zmluvy/zámennej zmluvy týkajúcej sa nehnuteľnosti - bytu / pozemku / rodinného domu, v k. ú. …………….. , obec: …………………, okres ……………………., (vaše konanie č. V - ………………). Vklad bol povolený dňa ………………. Z uvedeného vyplýva, že okresný úrad nerozhodol o návrhu na vklad v zákonnej lehote 15/20/30 dní v zmysle § 32 zákona č. 162/1995 Zb. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov a je povinný vrátiť správny poplatok v zmysle ustanovenia § 10 ods. 1 zákona č. 145/1995 Zb. Na základe uvedeného Vás žiadam o vrátenie správneho poplatku na bankový účet č. ú.: SK…………………………………………..v peňažnom ústave………………. banka, a.

Špecifické Situácie a Otázky Vlastníkov Bytov

Odkúpenie Pozemku pod Bytovým Domom

Ak bývate v bytovke a nie ste vlastníkom pozemku pod bytovým domom, zo zákona máte k pozemku pod bytovým právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré Vám umožňuje užívať aj tieto pozemky, čomu zodpovedá povinnosť vlastníkovi týchto pozemkov takéto ich užívanie jednotlivými vlastníkmi bytov v bytovom dome strpieť. Toto zákonné vecné bremeno je ustanovené v § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. Teda nie je žiadny dôvod na to, aby ste pozemok pod bytovým domom kupovali, keďže právo užívať ho máte už zo zákona. Uvedené zákonné vecné bremeno pôsobí voči každému vlastníkovi pozemku, nemusíte mať preto obavy z toho, že pozemok odkúpi tretia osoba. Je preto výlučne na Vašom rozhodnutí, či pozemok pod bytovým domom odkúpite alebo nie.

Rozdelenie Pozemku pri Bytovke

V prípade, že pozemok je v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov, na rozdelenie pozemku na samostatné časti je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Ak jeden zo spoluvlastníkov nesúhlasí, nie je možné pozemok rozdeliť bez jeho súhlasu mimosúdnou cestou. Odporúča sa najskôr skúsiť spoločné stretnutie, kde by ste mohli otvorene prediskutovať dôvody nesúhlasu a hľadať kompromisné riešenie. Ak by ani to neviedlo k dohode, jedinou možnosťou zostáva súdna cesta, kde súd môže rozhodnúť o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva.

Využívanie Pozemku pri Bytovke po Zmene Vlastníka

Vlastník má právo rozhodovať o nakladaní so svojím majetkom. To znamená, že nový vlastník môže teoreticky požadovať odstránenie vecí, ktoré na jeho pozemku nachádzajú. V prípade, že dôjde k sporu, odporúča sa obrátiť sa na advokáta so skúsenosťou v majetkovom práve.

Financovanie Kúpy Pozemku Spoločenstvom Vlastníkov Bytov

Pokiaľ ide o hospodárenie s prostriedkami z fondu prevádzky, údržby a opráv, na toto sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Uvedené ustanovuje ust. § 14b ods. 1 písm. f) zákona č. 182/1993 Z. z. Súhlas všetkých vlastníkov bytov a NB v bytovom dome by sa vyžadoval pri rozhodovaní o zmluve o prevode pozemku patriaceho k bytovému domu. Uvedené ustanovuje § 14 b ods. 3 písm. c) zákona č. 182/1993 Z. z.

Problémy so Zameraním a Osadením Stavby

Ak dom zasahuje do pozemku mesta, mesto môže vyžadovať kúpu týchto pozemkov. Na druhej strane, ak zmluva s developerom obsahuje klauzulu, že pozemky pod bytovým domom a priľahlé pozemky vyporiada vo vlastnej réžii a následne ich prevedie do vášho vlastníctva, je potrebné sa obrátiť na developera.

Prevádzanie Vlastníctva k Pozemku Správcom Bytového Domu

Aj ak nie ste vlastníkmi pozemku pod bytovým domom, zo zákona máte tak k pozemku pod bytovým právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré Vám umožňuje užívať aj tieto pozemky, čomu zodpovedá povinnosť vlastníkovi týchto pozemkov takéto ich užívanie jednotlivými vlastníkmi bytov v bytovom dome strpieť, čo vyplýva z ust. § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. Teda nie je žiadny dôvod na to, aby ste pozemok pod bytovým domom kupovali, keďže právo užívať ho máte už zo zákona.

Odkúpenie Pozemku pod Bytovým Domom od Súčasného Vlastníka

Je možné odkúpiť aj iba pozemok pod bytovým domom, ak s tým bude vlastník súhlasiť. Treba však myslieť na to, že ak na priľahlých pozemkoch máte záhradky, posedenie, v prípade zmeny vlastníka pozemku, s tým, že sa ním nestanete vy ako vlastníci bytov a nebytových priestorov, môže nastať problém s užívaním týchto pozemkov. Vlastník priľahlých pozemkov si bude môcť tam robiť čo sa mu bude chcieť.

Odkúpenie Pozemku Spoluvlastníkom Domu

Postup, kedy jeden zo spoluvlastníkov stavby odkúpi od tretej osoby pozemok, na ktorom je táto stavba zriadená, nie je v rozpore so zákonom. V zmysle nášho právneho poriadku sú pozemok a stavba na ňom zriadená dve samostatné veci.

tags: #pozemky #nájom #zavkladovanie #podmienky