Pozemky v správe Slovenského pozemkového fondu a podmienky ich prenájmu

Slovenský pozemkový fond (SPF) je právnická osoba, ktorá koná vo verejnom záujme a spravuje poľnohospodárske nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu a nakladá s pozemkami, ktorých vlastník nie je známy. Tento článok sa zameriava na podmienky prenájmu pozemkov, ktoré spravuje SPF.

Právne predpisy upravujúce činnosť SPF

Slovenský pozemkový fond (SPF) pri svojej činnosti postupuje podľa platných právnych predpisov. Medzi najdôležitejšie patrí nariadenie vlády SR č. 238/2010 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom. Ďalej je to zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov.

Prenájom pozemkov od SPF

SPF prenajíma nehnuteľnosti na dva hlavné účely:

• poľnohospodárske účely
• iné ako poľnohospodárske účely

Prenájom na poľnohospodárske účely

Prenájom na poľnohospodárske účely sa riadi zákonom č. 504/2003 Z. z. a nariadením vlády SR č. 238/2010 Z. z.

Kto môže žiadať o prenájom?

Žiadateľom môže byť fyzická osoba (podnikateľ alebo nepodnikateľ) alebo právnická osoba. Ak je nájomná zmluva uzatváraná s právnickou osobou alebo súkromne hospodáriacim roľníkom, uzatvára sa podľa druhej časti zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov. Ak je nájomná zmluva uzatváraná s fyzickou osobou nepodnikateľom na drobnú pestovateľskú a chovateľskú činnosť, uzatvára sa podľa prvej časti zákona.

Prečítajte si tiež: Starostlivosť o obecné pozemky: Prehľad

Ako požiadať o prenájom?

Žiadateľ predloží žiadosť spolu s potrebnými dokladmi na centrálnu podateľňu Generálneho riaditeľstva SPF v Bratislave. Pracovník centra nájmu posúdi žiadosť a vyzve žiadateľa na podpis nájomnej zmluvy alebo ho vyzve na doplnenie dokladov, prípadne oznámi, že jeho žiadosti nie je možné vyhovieť.

Potrebné doklady:

Každá žiadosť o prenájom sa zasiela Slovenskému pozemkovému fondu spolu s listom vlastníctva alebo potvrdením od daňového úradu. V žiadosti je uvedená doba prenájmu. Budúci nájomca je identifikovaný živnostenským listom alebo osvedčením samostatného hospodáriaceho roľníka a dokladom totožnosti.

SPF k posúdeniu splnenia podmienok na prenájom požaduje od žiadateľov o prenájom pred uzatvorením nájomnej zmluvy okrem iných dokladov aj:

• zoznam pozemkov, ktoré žiadateľ vlastní v katastrálnom území, v ktorom žiada o prenájom pozemkov,
• zoznam pozemkov, ktoré má žiadateľ prenajaté od známych vlastníkov v katastrálnom území, v ktorom žiada o prenájom pozemkov, a ktoré tvoria ucelený hospodársky celok s pozemkami SPF, s uvedením k. ú., parcelného čísla, registra C/E, čísla LV, vlastníka, prenajatej výmery parciel vlastníka, s uvedením celkovej prenajatej výmery za k. ú.

Výška nájomného:

Výška nájomného je stanovená podľa obvyklej výšky nájomného pre jednotlivé katastrálne územia. Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ bol definovaný a do právneho poriadku zavedený s účinnosťou od 01.05.2018 ako údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3 ako priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.

Žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu:

Žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu je žiadateľ o prenájom podľa ustanovení § 2a) alebo 2b) nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z.

Prečítajte si tiež: Čo treba vedieť pri kúpe pozemku

Žiadosť o prenájom podľa uvedeného nariadenia ustanovení § 2a podáva žiadateľ:

• mladý poľnohospodár,
• poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorému bolo Pôdohospodárskou platobnou agentúrou (ďalej iba „PPA“) vydané právoplatné rozhodnutie o schválení žiadosti o nenávratný finančný príspevok podľa podopatrenia : 6.1 - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti mladých poľnohospodárov alebo 6.3. - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti na rozvoj malých poľnohospodárskych podnikov.

Žiadateľ k svojej žiadosti podľa platnej legislatívy musí priložiť (aby bol považovaný za žiadateľa podľa tohto ustanovenia):

• právoplatné rozhodnutie PPA podľa podopatrenia 6.1. alebo 6.3.,
• uviesť v žiadosti číslo listu vlastníctva pozemkov vo svojom vlastníctve alebo
• doložiť kópiu nájomnej zmluvy, ktorou si prenajíma pozemky od známych vlastníkov - v tom katastrálnom území, kde si žiadateľ žiada pozemky o prenájom.

Žiadosť o prenájom podľa uvedeného nariadenia ustanovení § 2b podáva žiadateľ:

• poľnohospodár, ktorý aspoň na polovici obhospodarovanej výmery vykonáva špeciálnu rastlinnú výrobu, alebo
• poľnohospodár, ktorý vyrába finálny produkt.

Žiadateľ podľa svojej činnosti musí k žiadosti priložiť (aby bol považovaný za žiadateľa podľa tohto ustanovenia):

• výpis z vinohradníckeho registra alebo výpis z registra ovocných sadov a chmeľníc,
• rozhodnutie PPA o poskytnutí priamych podpôr podľa osobitných predpisov alebo čestné vyhlásenie, že pestuje špeciálne plodiny na výmere max. 0.3 ha,
• rozhodnutie o registrácii prevádzkarne, rozhodnutie o registrácii prvovýrobcu alebo maloobchodnej prevádzkarne alebo rozhodnutie o schválení prevádzkarne pre produkty živočíšneho pôvodu

Aby žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu mohol mať v katastrálnom území kde žiada o prenájom pozemkov od SPF prednostné právo, musí v požadovanom katastrálnom území mať vlastné pozemky alebo mať prenajaté pozemky od známych vlastníkov.

Prečítajte si tiež: Inzercia pozemkov Námestovo

Pri posudzovaní žiadostí podľa osobitného predpisu je podstatnou skutočnosťou, či nájomná zmluva s doterajším nájomcom bola skončená uplynutím času (vtedy sa postupuje podľa ustanovení zákona č. 504/2003 Z. z. v znení neskorších predpisov), alebo zmluva s doterajším nájomcom skončila z dôvodu schválenia projektu pozemkových úprav ( vtedy sa postupuje v súlade so zákonom č. 330/1991 Zb.

Užívanie pozemkov:

Užívanie pozemkov rieši ustanovenie § 14 ods. 1 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov:„Právo užívať pozemok na základe zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku má ten nájomca, ktorý má uzatvorené zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel.

Prenájom na iné ako poľnohospodárske účely

Prenájom na iné ako poľnohospodárske účely sa riadi § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Príklady iných účelov:

• postavenie stožiara na mobilnú komunikáciu
• ťažba štrku
• prístup na stavenisko
• postavenie reklamnej tabule
• vybudovanie golfového ihriska

Ako požiadať o prenájom?

Žiadateľ o prenájom doloží podľa zváženia aj ostatné doklady k prenájmu pozemkov na iný účel, akým je poľnohospodárska výroba. Ak je žiadosť o prenájom kompletná, RO SPF odošle návrh nájomnej zmluvy spolu s dokladmi na posúdenie a na podpis na generálne riaditeľstvo SPF v Bratislave, ktoré po kontrole nájomnej zmluvy s predloženými dokladmi buď nepodpísanú nájomnú zmluvu vráti na RO SPF na doplnenie, alebo z iných dôvodov (napr. návrh nájomnej zmluvy nie je v súlade s platnými právnymi predpismi), alebo pripraví návrh nájomnej zmluvy na podpis štatutárnym orgánom SPF v súlade so zák. č.

Možnosti v prípade zamietnutia odpredaja pozemku

Ak čelíte situácii, kedy nebude možné odkúpiť pozemok od Slovenského pozemkového fondu (SPF) kvôli nedostatku financií, existuje niekoľko možností. Prvou z nich je využiť prenájom pozemku od SPF, čo umožní legalizovať váš prístup k stavbe. Je dôležité spomenúť, že ak sa nedohodnete na zriadení vecného bremena, môžete podať žalobu na súd žiadať o jeho ustanovenie súdnou cestou.

Právo stavby a vecné bremeno

Právo stavby, ako samostatné vecné právo, vám môže poskytnúť určitú ochranu, ale hlavne ak ste oprávneným vlastníkom stavby, môžete žiadať zriadiť vecné bremeno. Vecné bremeno môže byť zriadené len vtedy, ak prístup k stavbe nemožno zabezpečiť inak a je nevyhnutný.

Ak by ste chceli v budúcnosti nehnuteľnosť predať, ideálne by bolo odkúpenie, pretože vecné bremeno sa nemusí páčiť väčšine kupujúcich. Ak sa nedohodnete, neodporúčam uzatvárať s SPF zmluvu o nájme hlavne, ak Vám ponúknu trhové nájomné.

Problémy s vymeraním pozemku

Ak ste nadobudli 1/3 stavebného pozemku v rámci dedičstva, ste jeho podielovým spoluvlastníkom. Ak susedné pozemky spravuje SPF alebo sú bez vysporiadaného vlastníka, často vznikajú komplikácie s presným určením hraníc a užívaním. SPF má zákonnú povinnosť spravovať pozemky vo vlastníctve štátu alebo neznámych vlastníkov podľa zákona o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom.

Odpoveď SPF, že nie je možné pozemok vymerať ani odkúpiť, pravdepodobne súvisí s prebiehajúcimi alebo neukončenými pozemkovými úpravami v danej lokalite, alebo s nevysporiadanými vlastníckymi vzťahmi na susedných parcelách. V takýchto prípadoch SPF často čaká na ukončenie pozemkových úprav alebo rozhodnutie súdu o určení vlastníka, prípadne na skončenie dedičského konania. Kedy bude možné pozemok vymerať, závisí od ukončenia týchto procesov - odporúčam sledovať vývesky obce a kontaktovať miestny pozemkový úrad, či sa v danej lokalite pripravujú pozemkové úpravy.

Ako podielový spoluvlastník môžete pozemok užívať v rozsahu svojho podielu, ale nesmiete obmedzovať práva ostatných spoluvlastníkov. Ak chcete na pozemku stavať chatu alebo mobilný dom, potrebujete súhlas všetkých spoluvlastníkov a stavebné povolenie. Bez vysporiadaných hraníc a súhlasu všetkých spoluvlastníkov však stavebný úrad pravdepodobne nevydá povolenie.

Územnoplánovacia informácia a SPF

V prípade, že potrebujete doložiť na Slovenský pozemkový fond (SPF) územnoplánovaciu informáciu - vyjadrenie obce k aktuálnemu využitiu parcely, na ktorej stojí chalupa vo vlastníctve štátu, pre účel dodatočného stavebného povolenia, a obec nemá schválený územný plán, obec môže vydať potvrdenie alebo stanovisko, v ktorom uvedie, že územný plán nie je schválený, a zároveň popíše faktické využitie predmetnej parcely podľa evidencie a miestnych znalostí. Takéto vyjadrenie SPF vo väčšine prípadov akceptuje ako náhradný doklad.

Odporúčam Vám obrátiť sa na obecný úrad s písomnou žiadosťou o vydanie potvrdenia o neexistencii územného plánu a o aktuálnom využití parcely. V žiadosti uveďte, že ide o podklad pre SPF a pre účely dodatočného stavebného povolenia. Ak SPF požaduje konkrétny formát alebo obsah, odporúčam si to vopred preveriť.

Ďalším krokom je priložiť toto potvrdenie k žiadosti pre SPF. Ak by SPF trval na územnoplánovacej informácii, odporúčam komunikovať s fondom a vysvetliť situáciu, prípadne doložiť aj iné relevantné doklady (napr. list vlastníctva, snímku z katastrálnej mapy).

Nadobúdanie pozemkov obcou od štátu

Štát dáva obciam možnosť pozemky vo svojom vlastníctve nadobudnúť. A to dokonca bezodplatne. Obec môže od štátu získať pozemky buď odplatne alebo bezodplatne. Od 01.04.2025 obec môže bezodplatne nadobudnúť pozemky od Slovenskej republiky, aj ak nemá územný plán. Musí sa jednať len o pozemky vo vlastníctve štátu. Dôležité pre bezodplatný prevod je, za koho SPF správu vykonáva. Ak vykonáva správu ku pozemkom SR, je možný bezodplatný prevod za splnenia zákonných podmienok. V každom prípade sa ale v zmysle zákona vyžaduje, aby mala obec súhlasné stanovisko SPF ku konaniu o stavebnom zámere.

Následne sa SPF doručí žiadosť o bezodplatný prevod pozemkov vo vlastníctve SR. Prílohou tejto žiadosti musí byť aj uznesenie obecného zastupiteľstva o schválení nabodnutia pozemku vo vlastníctve SR obcou. Prílohou k žiadosti je aj znalecký posudok na určenie ceny prevádzaného pozemku.

Pri pozemkoch, ktoré nie sú v správe SPF a nie je možné dohľadať dedičov, je potrebné požiadať o zapísanie správy k pozemkom. Pokiaľ chce obec pri týchto pozemkoch požiadať o zápis správy na kataster v prospech SPF, potrebné je zaslať písomnú žiadosť na SPF. K žiadosti je potrebné priložiť:

• potvrdenie o pobyte z Ministerstva vnútra SR, Sekcie verejnej správy, odbor registrov, matrík a hlásenia pobytu, oddelenie správy registrov, Nám. Ľ. Štúra 1, 974 04 Banská Bystrica, a
• potvrdenie príslušnej obce, že neeviduje žiadny pobyt pre osobu daného neznámeho vlastníka.

Žiadosť a doklady je možné zaslať na centrálnu podateľňu SPF alebo elektronicky cez slovensko.sk. Keď bude zapísaná správa na LV je možne uvedený pozemok prenajať obci alebo inému záujemcovi.

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov má pomôcť ich vlastníkom, aby po dedičskom konaní vôbec vedeli, aké sú ich pozemky, kto ich užíva a obsah nájomnej zmluvy, ktorá bola uzavretá ešte s fondom. V novele sa navrhuje výpovedná doba len počas jedného hospodárskeho roku, ktorý začína 1. Ďalej sa v novele rieši vzájomná komunikácia medzi novým vlastníkom pozemku a doterajším užívateľom pokiaľ ide o uzavretie novej nájomnej zmluvy, vrátenie pozemku, alebo uzavretie nájomnej zmluvy s inou osobou nájmu, pri rešpektovaní v novele zákona navrhovaných termínoch.

Novela počíta s výpovednou lehotou jedného alebo päť rokov v prípade využívania pôdy na poľnohospodárske účely, ale aj so správnou a spresnenou špecifikáciou prenajatej pôdy, čo je dôležité pri žiadosti o dotácie. Oproti doterajšieho stavu sa navrhuje zmena aj v tom, že nájomné zmluvy sa automatický už nebudú obnovovať, bude treba vždy uzavrieť novú zmluvu.

tags: #pozemky #v #sprave #slovenskeho #pozemkoveho #fondu