Sprostredkovateľská zmluva v realitnom sektore: Všetko, čo potrebujete vedieť

Sprostredkovateľská zmluva je v praxi frekventovaný typ zmluvy, najmä v realitnom sektore. Upravuje vzťah medzi majiteľom nehnuteľnosti a realitným maklérom, pričom cieľom je nájsť záujemcu o kúpu alebo prenájom danej nehnuteľnosti. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na sprostredkovateľskú zmluvu, jej povinné náležitosti, práva a povinnosti zmluvných strán, ako aj rozdiely oproti iným typom zmlúv.

Čo je sprostredkovateľská zmluva?

Sprostredkovateľská zmluva je typ zmluvy upravený v Občianskom zákonníku (§ 774 - § 777). Zaraďuje sa medzi tzv. obstarávateľské zmluvy. Definujeme ju ako zmluvu, ktorou sa jedna strana (záujemca) zaväzuje zaplatiť druhej strane (sprostredkovateľovi) odmenu za to, že sprostredkovateľ vytvorí pre záujemcu príležitosť uzavrieť zmluvu, napríklad kúpnu alebo nájomnú zmluvu. Dôležité je, že tento požadovaný výsledok sa dosiahne pričinením (činnosťou) sprostredkovateľa.

Povinné náležitosti sprostredkovateľskej zmluvy

Podľa zákona musí sprostredkovateľská zmluva obsahovať nasledovné body:

• Označenie zmluvných strán: Jasné určenie, kto je záujemca (ten, kto sa zaväzuje zaplatiť odmenu) a kto je sprostredkovateľ (ten, kto má vykonať činnosť smerujúcu k vytvoreniu príležitosti pre záujemcu uzatvoriť zmluvu). Presné označenie zmluvných strán je kľúčové pre určenie povinností každej strany.
• Predmet zmluvy: Špecifikácia činnosti, ktorú má sprostredkovateľ vykonávať, teda činnosť, za ktorú mu je záujemca povinný zaplatiť odmenu. Musí byť zrejmé, čo má byť sprostredkované, teda k uzatvoreniu akej zmluvy má sprostredkovateľ vyvíjať činnosť.
• Odmena: Sprostredkovateľská zmluva je odplatný typ zmluvy. Sprostredkovateľovi patrí za vykonanie činnosti vždy odplata. Výška odmeny by mala byť primeraná a môže byť určená pevnou sumou alebo percentom z hodnoty sprostredkovanej zmluvy.

Hoci zákon nevyžaduje písomnú formu sprostredkovateľskej zmluvy, odporúča sa ju uzatvoriť písomne pre posilnenie právnej istoty, najmä v otázke výšky odmeny. Bez písomnej formy by mohol vzniknúť spor o výške odplaty.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Povinnosti sprostredkovateľa

Základnou povinnosťou sprostredkovateľa je vyvíjať činnosť smerujúcu k obstaraniu príležitosti pre záujemcu uzatvoriť dohodnutú zmluvu. Občiansky zákonník obsah tejto činnosti konkrétnejšie nevymedzuje, preto by mala byť aspoň rámcovo vymedzená v sprostredkovateľskej zmluve. Spravidla táto činnosť spočíva v tom, že sprostredkovateľ nájde tretiu osobu, bude pôsobiť pri prerokúvaní veci a pripraví uzavretie zmluvy. Medzi činnosťou sprostredkovateľa a uzatvorením zmluvy musí byť priama príčinná súvislosť. Podmienkou sprostredkovania je tiež to, aby sa dosiahol výsledok, ku ktorému sprostredkovanie smerovalo.

Prečítajte si tiež: Ochrana LGBT osôb na Slovensku

Sprostredkovateľ túto činnosť spravidla realizuje osobne, ale nič nebráni tomu, aby ju vykonával aj prostredníctvom tretej osoby, a to bez súhlasu záujemcu. Zmluvné strany sa však môžu dohodnúť v zmluve, že sprostredkovateľ musí vyvíjať činnosť osobne a nie prostredníctvom tretej osoby.

Povinnosti záujemcu

Na druhej strane je povinnosťou záujemcu vyplatiť sprostredkovateľovi dojednanú odmenu. Jej poskytnutie je naviazané na dostavenie sa očakávaného výsledku, ktorý bol dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Pre právo na odmenu sprostredkovateľa v dohodnutej výške tak musia byť súčasne splnené dve podmienky:

• Záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkovávanú zmluvu.
• Túto zmluvu uzavreli zmluvné strany pričinením sprostredkovateľa.

Ak bola síce zmluva uzavretá, ale sprostredkovateľ sa o to svojou aktívnou účasťou nezaslúžil, nemá právo na odmenu.

Príklad: Lucia sa rozhodla predať byt a uzatvorila s realitným maklérom sprostredkovateľskú zmluvu s odmenou 3 000 eur v prípade, že maklér nájde kupujúceho. Lucia napokon predala byt svojmu známemu, pričom realitný maklér sa nepričinil k tomu, že Lucia uzatvorila kúpnu zmluvu so svojim známym. Preto mu nepatrí dojednaná odplata.

Náhrada nákladov

Okrem odmeny má sprostredkovateľ právo aj na úhradu nákladov, ktoré vynaložil v súvislosti so sprostredkovanou činnosťou, ale len za predpokladu, že to bolo výslovne dojednané v zmluve. Dohoda o náhrade nákladov by mala obsahovať aj to, či táto náhrada patrí sprostredkovateľovi aj v prípade, ak k samotnému obstaraniu sprostredkúvanej zmluvy nedôjde. V prípade absencie takejto dohody platí, že sprostredkovateľ má nárok na náhradu nákladov iba v prípade vzniku nároku na odmenu, t.j. ak došlo k uzatvoreniu sprostredkúvanej zmluvy pričinením sprostredkovateľa.

Prečítajte si tiež: Starostlivosť lege artis: Vysvetlenie

V zásade má sprostredkovateľ nárok na účelne a preukázateľné náklady vynaložené v súvislosti so sprostredkovaním, ako sú rôzne poplatky, cestovné, poštovné alebo telekomunikačné výdavky.

Príklad: Lucia sa rozhodla predať dom a uzatvorila s realitným maklérom sprostredkovateľskú zmluvu, kde sa dohodli, že sprostredkovateľ má nárok aj na náhradu nákladov. Realitný maklér vynaložil náklady na cestu na stretnutie s klientom vo výške 30 eur. Lucia je tak povinná okrem dojednanej odmeny zaplatiť realitnému maklérovi aj náhradu nákladov vo výške 30 eur.

Oznamovacia povinnosť

Uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy prináša pre strany aj oznamovaciu povinnosť. Sprostredkovateľ je povinný informovať záujemcu o všetkých okolnostiach, ktoré sa týkajú sprostredkovania, najmä o tých, ktoré môžu ovplyvniť jeho rozhodnutie uzatvoriť sprostredkovanú zmluvu (informácie o osobe, s ktorými sa má uzatvoriť sprostredkovaná zmluva, o jej dôveryhodnosti, ako aj informácie o cene a pod).

Oznamovaciu povinnosť má aj záujemca, ktorý je povinný oznámiť sprostredkovateľovi predovšetkým vstupné požiadavky o predmete sprostredkovania, čiže za akých okolností, s kým a za akú cenu je ochotný uzatvoriť sprostredkovanú zmluvu.

Oprávnenie sprostredkovateľa konať a prijímať za záujemcu

Sprostredkovateľ nie je oprávnený uzatvoriť s treťou osobou samotnú sprostredkovanú zmluvu, ani prijímať čokoľvek v mene a na účet záujemcu. Na to, aby mohol sprostredkovateľ konať a prijímať plnenia za záujemcu, je potrebné, aby ho na to záujemca splnomocnil na základe plnomocenstva, ktoré musí mať písomnú formu, a to aj v prípade, ak samotná zmluva bola uzatvorená ústne.

Prečítajte si tiež: Sirotský dôchodok – vaše práva

Príklad: Lucia sa rozhodla predať byt a uzatvorila s realitným maklérom sprostredkovateľskú zmluvu. Realitný maklér našiel záujemcu o kúpu (Mareka). Súčasťou sprostredkovateľskej zmluvy nie je osobitné plnomocenstvo na konanie a prijímanie plnenia v mene a na účet Lucie. Preto samotnú kúpnu zmluvu musí uzatvoriť s Marekom priamo Lucia a nie realitný maklér, ktorý nemôže ani prevziať kúpnu cenu. Ak by Lucia udelila realitnému maklérovi aj osobitné plnomocenstvo, ten by mohol v mene Lucie uzatvoriť s Marekom kúpnu zmluvu a taktiež aj prevziať kúpnu cenu.

Zánik sprostredkovateľskej zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva zaniká predovšetkým jej splnením, teda dosiahnutím výsledku, ktorý bol dojednaný v zmluve. Pokiaľ bola zmluva dohodnutá na dobu neurčitú, možno ju ukončiť výpoveďou. Zmluvné strany si taktiež môžu v zmluve dojednať prípady, za ktorých môže zmluvná strana od zmluvy odstúpiť.

Rozdiel medzi sprostredkovateľskou zmluvou a zmluvou o sprostredkovaní

Okrem sprostredkovateľskej zmluvy pozná právny poriadok SR aj zmluvu o sprostredkovaní. Rozdiel medzi týmito zmluvami je ten, že sprostredkovateľská zmluva je typom občianskej zmluvy a zmluva o sprostredkovaní je typom obchodnej zmluvy.

Sprostredkovateľskú zmluvu spravidla uzatvárajú dve fyzické osoby - nepodnikatelia navzájom, prípadne podnikateľ s nepodnikateľom. Tí však majú možnosť vybrať si, že namiesto sprostredkovateľskej zmluvy uzatvoria zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka. Musia to však výslovne uviesť do zmluvy, že uzatvárajú zmluvu o sprostredkovaní. Naproti tomu, podnikatelia si nemôžu vybrať a vždy uzatvárajú zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka. Od toho, či je zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka, sa odvíjajú aj ďalšie záležitosti, napr. náhrada škody, premlčanie práva a pod.

Rozdiel medzi sprostredkovateľskou zmluvou a inými obstarávateľskými zmluvami

Sprostredkovateľská zmluva je taktiež podobná príkaznej zmluve a zmluve o obstaraní predaja veci. Príkazná zmluva sa však odlišuje v tom, že odmena patrí osobe iba vtedy, ak to bolo dojednané medzi zmluvnými stranami alebo ak to vyplýva z povahy činnosti. Taktiež odmena nie je naviazaná na výsledok. Predmetom príkaznej zmluvy je obstaranie určitej veci alebo vykonanie inej činnosti (napr. prevzatie kúpnej ceny za predaj určitej veci).

Pri zmluve o obstaraní predaja veci (napr. auta alebo motorky) je predmetom prevzatie určitej konkrétnej veci za účelom obstarania jej predaja. Osoba, ktorá prevzala vec za účelom jej predaja, je oprávnená sama uzatvoriť zmluvu, a tak predať danú vec, čo predstavuje ďalší rozdiel v porovnaní so sprostredkovateľskou zmluvou.

Výhradná a nevýhradná zmluva

V realitnej praxi sa stretávame s dvoma typmi sprostredkovateľských zmlúv: výhradnou (exkluzívnou) a nevýhradnou.

• Výhradná zmluva: Zaručuje predávajúcemu kompletný servis zo strany realitnej kancelárie a dosiahnutie najvyššej predajnej ceny. Uzatvorením výhradnej zmluvy splnomocňuje predávajúci realitnú kanceláriu na výlučné zastupovanie pri predaji nehnuteľnosti - vlastníka nehnuteľnosti teda zastupuje iba jedna realitná kancelária. Táto zmluva býva uzatváraná na dobu určitú.
• Nevýhradná zmluva: Umožňuje vlastníkovi nehnuteľnosti predaj ako vlastnými silami, tak cez niekoľko realitných kancelárií zároveň. Majiteľ nehnuteľnosti platí províziu len tej realitnej kancelárii, ktorá privedie kupujúceho a nehnuteľnosť predá.

Praktické aspekty sprostredkovateľskej zmluvy v realitnom sektore

• Blokovací depozit: V prípade vážneho záujmu o nehnuteľnosť klient podpíše so sprostredkovateľom (realitnou kanceláriou) Dohodu o zložení blokovacieho depozitu. Zložený blokovací depozit je započítaný do prvej splátky z kúpnej ceny.
• Zmluvy v procese predaja nehnuteľnosti:
  • Zmluva o budúcej kúpnej zmluve: Zmluva, v ktorej sa predávajúci a kupujúci zaväzujú, kedy a za akých podmienok uzavrú Kúpnu zmluvu na predmetné nehnuteľnosti. Táto zmluva je záväzná a právne vymáhateľná.
  • Kúpna zmluva: Zmluva, na základe ktorej prechádza odplatne z predávajúceho na kupujúceho vlastnícke právo k príslušnej nehnuteľnosti alebo nehnuteľnostiam.
  • Zmluva o prevode členských práv a povinností v bytovom družstve: Dvojstranná dohoda medzi prevodcom a nadobúdateľom o tom, že prevádzateľ na nadobúdateľa prevádza svoje členstvo a členský podiel v bytovom družstve, s ktorým je spojené aj právo nájmu ku konkrétnemu družstevnému bytu.
  • Nájomná zmluva: Na základe Nájomnej zmluvy prenecháva vlastník nehnuteľnosti (prenajímateľ) za odplatu do užívania nájomcovi príslušnú nehnuteľnosť na dobu určitú alebo neurčitú.

tags: #pravo #sprostredkovatelska #zmluva #nehnutelnost #vzor