Právo užívať nehnuteľnosť na základe nájomného vzťahu: Podmienky a aspekty

Nájomný vzťah predstavuje jeden z najbežnejších spôsobov užívania nehnuteľností. Občiansky zákonník upravuje nájom v paragrafoch 663 až 723, pričom poskytuje rámec pre práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu. Tento článok sa zameriava na podmienky a aspekty práva užívať nehnuteľnosť na základe nájomného vzťahu, pričom zohľadňuje všeobecnú úpravu nájmu a špecifiká nájmu bytu.

Vznik nájomného vzťahu

Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Tento zmluvný vzťah je definovaný ako zmluvný vzťah, na základe ktorého prenajímateľ prenecháva nájomcovi na dobu určitú alebo neurčitú na užívanie byt a nájomca je povinný platiť prenajímateľovi nájomné. Samotný nájom bytu je definovaný ako zmluvný vzťah, na základe ktorého prenajímateľ prenecháva nájomcovi na dobu určitú alebo neurčitú na užívanie byt a nájomca je povinný platiť prenajímateľovi nájomné.

Náležitosti nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Uvádza sa veľkosť bytu a adresa prenajímaného bytu. V zmluve treba uviesť, z čoho prenajímaná nehnuteľnosť pozostáva. Zmluvné strany v zmluve presne vymedzia, na akú dobu sa prenájom uzatvára, uviesť treba konkrétny dátum odkedy a dokedy bude doba prenájmu trvať. Zmluvné strany sa ale môžu dohodnúť na spôsobe predĺženia nájomnej zmluvy.

Hoci zmluva o nájme bytu nemusí mať písomnú podobu, o jej obsahu sa musí vyhotoviť zápisnica ako doklad, že sa zmluva uzatvorila. Uzatvára sa podľa paragrafu 663 Občianskeho zákonníka.

Zmluvné strany

Zmluvnými stranami nájomnej zmluvy je prenajímateľ a nájomca. Prenajímateľom je osoba, ktorá prenecháva dočasne za odplatu vec alebo iný právny predmet do užívania alebo brania úžitkov z nej inej osobe. Je dôležité taktiež uviesť, že prenajímateľom býva v praxi spravidla vlastník veci (keďže jedno z vlastníckych oprávnení je aj vecou disponovať), ale nemusí to tak byť vždy. Prenajímateľom totiž môže byť okrem vlastníka aj iná osoba, ktorá má k veci právo oprávňujúce ju na prenechanie veci do užívania (brania úžitkov) - takouto osobou môže byť napr. oprávnený z vecného bremena. Nájomcom je potom osoba, ktorej sa vec alebo iný právny predmet prenecháva dočasne za odplatu do užívania a brania úžitkov z nej. Prenajímateľ, ako aj nájomca môžu byť tak fyzické osoby (podnikatelia aj nepodnikatelia) ako aj právnické osoby. Označenie zmluvných strán musí byť jednoznačné a presné, odporúčame napr. uvedenie mena, priezviska, rodného priezviska, rodného čísla alebo dátumu a miesta narodenia, trvalého pobytu, osobného stavu, príp. aj štátnu príslušnosť. V tejto časti zmluvy možno taktiež uviesť napr. aj číslo bankového účtu prenajímateľa, či nájomcu, ak má naň byť napr.

Prečítajte si tiež: Ochrana LGBT osôb na Slovensku

Predmet nájmu

Ďalšiu podstatnú časť každej nájomnej zmluvy tvorí predmet nájmu. Predmetom nájmu môže byť v zásade každý, na to vhodný, predmet, a to najmä vec. Vec, ktorá má byť predmetom nájmu, musí spĺňať určité podmienky na to, aby ju bolo možné považovať za spôsobilý predmet nájmu. Vec musí byť vhodná na užívanie, a musí byť individuálne určená - predmetom nájmu môže byť tak hnuteľná vec, ako aj nehnuteľná vec. Jednoznačné vymedzenie predmetu nájmu je dôležité najmä z dôvodu, že povinnosťou nájomcu je po skončení nájomného vzťahu prenajatú vec vrátiť prenajímateľovi. Predmetom nájmu ďalej môže byť aj vec určená úhrnom (keď sa prenajíma vec tak, ako stojí a leží) alebo hromadná vec.

V prípade nájmu bytu je potrebné, aby bol byt označený číslom bytu, číslom poschodia, číslom vchodu, veľkosťou spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, príp. priľahlom pozemku, súpisným číslom stavby, v ktorom sa byt nachádza, registrom parcely spolu s číslom parcely, na ktorom je dom, v ktorom sa byt nachádza postavený, ďalej označením čísla listu vlastníctva, na ktorom je evidovaný, označením katastrálneho územia, obce a okresu. V prípade, ak je predmetom nájmu hnuteľná vec, je potrebné vymedziť ju, čo najpresnejšie, popísaním jej vzhľadu, resp. určitých vlastností, ktoré ju robia odlišnou od iných vecí rovnakého druhu.

Vymedzenie predmetu zmluvy

Znenie tohto článku každej nájomnej zmluvy je predurčené tým, že predmet nájomnej zmluvy je definovaný priamo v rámci všeobecnej právnej úpravy nájomnej zmluvy v Občianskom zákonníku. Ide o článok obsahujúci základné vymedzenie nájomnej zmluvy, v ktorom musia byť obsiahnuté všetky pojmové znaky nájomnej zmluvy, keďže inak by nešlo o nájomnú zmluvu. Týmito pojmovými znakmi pri nájomnej zmluve je: 1. prenechanie veci prenajímateľom nájomcovi za účelom dočasného užívania veci (dočasným užívaním sa rozumie užívanie v dohodnutej dobe, pričom nič nebráni zmluvným stranám uzavrieť zmluvu aj na dobu neurčitú, keďže je možné zmluvu neskôr vypovedať) a brania úžitkov z nej a 2. Rozdiel medzi užívaním veci a braním úžitkov z nej spočíva v tom, že samotné užívanie prenajatej veci spravidla nevyžaduje osobitnú činnosť alebo starostlivosť nájomcu o prenajatú vec.

Práva a povinnosti zmluvných strán

V nájomnej zmluve je vhodné uviesť práva a povinnosti zmluvných strán. Prenajímateľ má právo na včasné a úplné platenie nájomného a preddavkov za služby spojené s užívaním bytu, právo na kontrolu technického stavu bytu (za predpokladu predchádzajúceho oznámenia nájomcovi) a možnosť ukončiť nájomný vzťah v prípade závažného porušenia zmluvných podmienok zo strany nájomcu. Vlastník bytu má právo uzatvárať nájomné zmluvy, určovať výšku nájomného a pravidelne ho zvyšovať v súlade so zákonom. Má právo kontrolovať stav nehnuteľnosti, pokiaľ o tom nájomcu vopred a vhodným spôsobom informuje. Má právo obmedziť alebo zakázať podnájom bytu či väčšie stavebné úpravy, ak ich vykonávanie nie je výslovne dohodnuté v zmluve. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy. V prípade hrubého porušenia podmienok nájmu má vlastník bytu právo vypovedať zmluvu za zákonom stanovených podmienok.

Nájomca má právo na pokojné a nerušené užívanie bytu, čo zahŕňa nielen faktickú možnosť bývať bez neprimeraných zásahov zo strany prenajímateľa, ale aj právo na bezpečné, funkčné a hygienicky vyhovujúce bývanie. Medzi jeho základné práva patria najmä: Právo chovať v byte domáce zviera, ak tým neporušuje pravidlá občianskeho spolunažívania, domový poriadok alebo neobťažuje susedov. Právo požadovať odstránenie závad, ktoré mu bránia v riadnom užívaní bytu - napríklad poruchy kúrenia, zatekajúca strecha, nefunkčné rozvody. Ak prenajímateľ nekoná, môže si opravu zabezpečiť sám a žiadať preplatenie nákladov. Právo namietať výpoveď z nájmu a podať návrh na súd, aby preskúmal jej oprávnenosť a platnosť.

Prečítajte si tiež: Starostlivosť lege artis: Vysvetlenie

Vyhlásenia zmluvných strán

Zmluvným stranám taktiež možno odporučiť, aby v nájomnej zmluve v samostatnom článku nazvanom vyhlásenia zmluvných strán, uviedli určité vyhlásenia, ktoré zvyšujú právnu istotu tak predávajúceho ako aj kupujúceho. Vo vyhláseniach sa spravidla nachádza vyhlásenie prenajímateľa o tom, že je oprávnený prenechať vec na dočasné užívanie inému. Rovnako sa v tomto článku uvádza napríklad skutočnosť, že nájomca pred odovzdaním predmetu nájmu vykonal jeho obhliadku, oboznámil sa s právnym aj technickým stavom predmetu nájmu a nemá voči nemu výhrady. Do tohto článku napokon možno uviesť napríklad aj dohodu zmluvných strán na tom, že pri odovzdaní predmetu nájmu, ako aj pri jeho vrátení po skončení nájmu spíšu odovzdávací, resp. preberací protokol a súčasne si môžu dohodnúť, čo musí takýto protokol obsahovať.

Nájomné

Podstatnou náležitosťou každej nájomnej zmluvy je určenie výšky odplaty za dočasné prenechanie veci nájomcovi na užívanie a branie úžitkov, ktorú Občiansky zákonník označuje pojmom nájomné. Nájomné je totiž aj jedným z pojmových znakov nájomnej zmluvy. Nájomné si zmluvné strany spravidla dojednávajú v peniazoch, avšak nie je vylúčené ani to, aby sa zmluvné strany dohodli na nájomnom v nepeňažnej forme. Zmluvné strany sa taktiež môžu dohodnúť, či nájomné predstavujú určité pravidelne opakujúce sa platby alebo bude uhradené nájomné jednorazovo za celú dobu trvania nájmu. Rovnako je vhodné, ak je predmetom nájmu nehnuteľnosť (napr. dom), aby si zmluvné strany v rámci tohto článku dohodli napríklad aj to, či a v akej výške bude uhrádzať nájomca náklady spojené s užívaním bytu či domu (napr. úhrady za dodávky plynu, elektrickej energie, tepla, vody).

Peňažná zábezpeka (depozit)

Z aplikačnej praxe vyplýva, že najmä v prípadoch, ak je predmetom prenájmu nehnuteľnosť, si zmluvné strany často dojednávajú určitú peňažnú zábezpeku -depozit, z ktorého sa majú uhrádzať nedoplatky na nájomnom, či na nedoplatkoch za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu. Prenajímateľ má právo požadovať od nájomcu zloženie peňažnej zábezpeky (kaucie) na zabezpečenie prípadných škôd na byte alebo nedoplatkov na nájomnom a službách. Výška kaucie býva zvyčajne vo výške jedného až troch mesačných nájmov. Po uplynutí doby nájmu musí vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť kaucie, a to najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal sa s prenajímateľom.

Doba trvania nájmu a ukončenie

V ďalšom článku by mala byť obsiahnutá dohoda zmluvných strán o dobe trvania nájmu a prípadne aj spôsoboch a podmienkach ukončenia nájomného vzťahu (zmluvy o nájme). To, že pojmovým znakom nájomnej zmluvy je dočasnosť nájmu nevylučuje, aby si zmluvné strany nemohli dohodnúť, že nájomnú zmluvu uzatvárajú na dobu neurčitú. Dobu určitú si zmluvné strany môžu dohodnúť buď určením konkrétneho dátumu, ku ktorému sa nájom skončí, alebo určením počtu mesiacov, príp. rokov ale aj tak, že si stanovia, že nájom skončí vtedy, keď nastane určitá skutočnosť - podmienkou však je, že musí byť isté, že táto skutočnosť časom nastane. Zmluvné strany si v tomto bode môžu bližšie dohodnúť aj niektoré spôsoby, resp. podmienky skončenia nájomnej zmluvy - napr. môžu si upraviť výpovednú dobu v prípade výpovede v inej dĺžke, ako ustanovuje Občiansky zákonník.

Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná.

Prečítajte si tiež: Sirotský dôchodok – vaše práva

Záverečné ustanovenia

V poslednom článku každej nájomnej zmluvy by mali byť obsiahnuté záverečné ustanovenia.

Práva a povinnosti prenajímateľa

Prenajímateľ má niekoľko kľúčových práv, ktoré mu umožňujú riadne spravovať svoj majetok. Patria sem najmä právo na včasné a úplné platenie nájomného a preddavkov za služby spojené s užívaním bytu, právo na kontrolu technického stavu bytu (za predpokladu predchádzajúceho oznámenia nájomcovi) a možnosť ukončiť nájomný vzťah v prípade závažného porušenia zmluvných podmienok zo strany nájomcu.

Čo musí prenajímateľ zabezpečiť pred odovzdaním bytu nájomcovi?

Pred odovzdaním bytu nájomcovi je prenajímateľ povinný zabezpečiť, aby bol byt spôsobilý na riadne užívanie. To znamená, že byt musí byť:

• v stave spôsobilom na užívanie - funkčné kúrenie, prívod vody, elektriny, zabezpečený prístup cez vstupné dvere a odovzdané kľúče, byt bez technických závad,
• spísaný odovzdávací protokol - hoci zákon túto povinnosť výslovne neukladá, vyhotovenie protokolu sa dôrazne odporúča. Slúži ako dôkazný prostriedok pre obe strany a pomáha predchádzať sporom o pôvodný stav bytu. Mal by obsahovať aktuálne fotografie, zoznam vybavenia a technického zariadenia bytu,
• zabezpečené základné služby, ktoré hradí nájomca - napríklad dodávky vody, tepla, odvoz komunálneho odpadu a pod.

Aké sú povinnosti prenajímateľa bytu

Prenajímateľ je povinný informovať spoločenstvo vlastníkov bytových jednotiek o osobách, ktoré v byte skutočne bývajú. Ďalej má zákonnú povinnosť udržiavať byt v takom stave, aby bol spôsobilý na užívanie. To zahŕňa najmä:

• zaistenie väčších opráv,
• revízie plynu, elektroinštalácie alebo kotlov.

Čo prenajímateľ bytu, naopak, nesmie?

Prenajímateľ nesmie porušovať práva nájomcu na nerušené a pokojné užívanie bytu. Medzi hlavné zákazy patria:

• Nesmie vstupovať do bytu bez súhlasu nájomcu, pokiaľ nejde o mimoriadnu situáciu (napr. havária, ohrozenie zdravia alebo majetku). Bežné kontroly je možné vykonať len po vopred oznámenom termíne a so súhlasom nájomcu.
• Nesmie nájomcovi zakazovať činnosti, ktoré mu zákon umožňuje, napríklad chov zvierat, pokiaľ tým nájomca neporušuje domový poriadok alebo neobťažuje ostatných obyvateľov.
• Nesmie do zmluvy zahrnúť ustanovenia, ktoré nadmerne zaťažujú nájomcu alebo obmedzujú jeho zákonné práva. Príkladom sú klauzuly, ktoré by nájomcovi ukladali povinnosť vykonávať väčšie opravy alebo revízie, ktoré patria prenajímateľovi. Takéto ustanovenia sú podľa zákona neplatné.
• Nesmie diskriminovať záujemcov o bývanie na základe veku, pohlavia, etnického pôvodu, zdravotného stavu alebo iných chránených znakov.

Práva a povinnosti nájomcu

Nájomca má právo na pokojné a nerušené užívanie bytu, čo zahŕňa nielen faktickú možnosť bývať bez neprimeraných zásahov zo strany prenajímateľa, ale aj právo na bezpečné, funkčné a hygienicky vyhovujúce bývanie.

Na čo má nájomca právo?

Medzi jeho základné práva patria najmä:

• Právo chovať v byte domáce zviera, ak tým neporušuje pravidlá občianskeho spolunažívania, domový poriadok alebo neobťažuje susedov.
• Právo požadovať odstránenie závad, ktoré mu bránia v riadnom užívaní bytu - napríklad poruchy kúrenia, zatekajúca strecha, nefunkčné rozvody. Ak prenajímateľ nekoná, môže si opravu zabezpečiť sám a žiadať preplatenie nákladov.
• Právo namietať výpoveď z nájmu a podať návrh na súd, aby preskúmal jej oprávnenosť a platnosť.

Základné povinnosti nájomcu

Základnou povinnosťou nájomcu je platenie nájomného za poskytovaný prenájom a úhrady za služby. Nájomca je povinný užívať byt, spoločné priestory a zariadenie domu riadne a riadne požívať plnenia, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním bytu v súlade s právnymi predpismi a nájomnou zmluvou. Chyby a poškodenia, ktoré v dome spôsobil on (nájomca), alebo osoby žijúce s ním v spoločnej domácnosti, je povinný odstrániť. Takisto aj drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a bežnou údržbou uhrádza nájomca. Ak nájomca neodstráni ním spôsobené poškodenia a nepostará sa o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu bytu, má prenajímateľ právo po predchádzajúcom upozornení nájomcu chyby a poškodenia odstrániť a požadovať od nájomcu náhradu.

Kto čo platí?

Rozdelenie zodpovednosti za údržbu a opravy medzi nájomcu a prenajímateľa je upravené zákonom a výkladom súdov:

• Prenajímateľ hradí všetky väčšie opravy a technické zásahy - napríklad opravy rozvodov vody, elektriny, plynu, kúrenia, okien, vstupných dverí a ďalších stavebných prvkov. Taktiež je zodpovedný za zákonom predpísané revízie - plynových zariadení, kotlov, elektroinštalácie, komínov a pod.
• Nájomca hradí bežnú údržbu a drobné opravy, ktoré vznikajú počas bežného užívania bytu - napríklad výmena žiaroviek, tesnení, drobná údržba spotrebičov, ktoré sú súčasťou vybavenia bytu.

Zákonom stanovená hranica nákladov na drobné opravy je 6,64 €.

Ak nájomca z dôvodu neodkladnosti (napr. havárie) vykoná opravu, ktorú by inak mal zabezpečiť prenajímateľ, má nárok na náhradu účelne vynaložených nákladov.

Zákonné podmienky pre výpoveď nájomnej zmluvy

Prenajímateľ nesmie jednostranne vypovedať nájomnú zmluvu z akéhokoľvek dôvodu; výpoveď môže dať len z dôvodov, ktoré sú zákonom stanovené. Výpoveď musí byť písomná a musí obsahovať dôvod, ktorý je konkrétne vymedzený (nie všeobecne), inak je neplatná (napríklad opakované neplatenie nájomného, hrubé porušenie povinností nájomcu alebo užívanie bytu bez právneho nároku).

Zákonná výpovedná lehota je spravidla 3 mesiace (začína plynúť prvým dňom nasledujúceho mesiaca po doručení výpovede). Podľa zákona o krátkodobom nájme ale môže byť lehota 1 mesiac.

V určitých prípadoch (napr. ochranná lehota) sa môže výpovedná lehota predĺžiť, ak sa nájomca ocitne v hmotnej núdzi - ide o výnimky upravené zákonom.

Najčastejšie chyby pri uzatváraní nájomných zmlúv

Právna úprava nájomnej zmluvy je komplexná a komplikovaná, najmä v tom, že jednotlivé zákony rôzne upravujú aspekty nájomného vzťahu v závislosti od predmetu nájmu. Medzi najčastejšie chyby patrí:

• Nedostatočná znalosť osobitnej právnej úpravy nájomného vzťahu pre konkrétny predmet nájmu (napr. byt).
• Používanie vzorov zmlúv, ktoré nie sú prispôsobené pre daný predmet nájmu.
• Nedostatočne presné vymedzenie predmetu nájmu.

Dôležité aspekty nájomnej zmluvy

Pri uzatváraní nájomnej zmluvy je dôležité venovať pozornosť nasledujúcim aspektom:

• Stav bytu: Dôkladne si prezrite byt a spíšte si všetky existujúce poškodenia alebo nedostatky do preberacieho protokolu, ktorý bude prílohou zmluvy.
• Výška nájomného a služieb: Uistite sa, že rozumiete, čo všetko je zahrnuté v cene nájmu a aké poplatky budete platiť navyše.
• Inventárny zoznam: Ak sa byt prenajíma so zariadením, je vhodné spísať podrobný inventárny zoznam všetkých vecí, ktoré sú súčasťou nájmu, vrátane ich stavu.

tags: #právo #užívať #nehnuteľnosť #na #základe #nájomného