Právoplatnosť podpisov na kúpnej zmluve: Všetko, čo potrebujete vedieť

Hoci termín "overenie podpisu" nie je úplne presný, v tomto článku ho budeme používať pre jednoduchosť. V texte sa budeme venovať osvedčeniu podpisu, teda legalizácii.

Čo je osvedčenie podpisu (legalizácia)?

Osvedčenie podpisu, alebo legalizácia, je úradný úkon, ktorým sa potvrdzuje, že podpis na listine patrí konkrétnej osobe. Vykonáva sa formou osvedčovacej doložky priamo na listine.

Uznanie podpisu za vlastný

V prípadoch, keď účastník žiada legalizáciu svojho podpisu na dokumente, ktorý už podpísal, hovoríme o uznaní podpisu za vlastný. Účastník priamo u notára potvrdí, že podpis na dokumente je jeho, a podpíše sa do knihy osvedčovacích podpisov.

Kto môže osvedčiť podpis?

Podpisy môžu osvedčovať:

• Notári
• Matriky
• Obecné úrady

Výhody notárskeho osvedčenia

Notárske osvedčenie má oproti matrikám a obecným úradom jednu významnú výhodu. Na webovej stránke www.notar.sk je možné overiť, či sa osvedčenie naozaj uskutočnilo.

Prečítajte si tiež: Komplexný pohľad na dôkazné bremeno

Osvedčenie podpisu a katastrálny zákon

Kedy je potrebné osvedčiť podpis účastníka na zmluve, upravuje § 42 ods. 3 katastrálneho zákona (zák. č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam).

Zmluvy, pri ktorých sa vyžaduje osvedčenie podpisu

• Zmluva o prevode nehnuteľností: Osvedčuje sa podpis prevodcu (predávajúceho pri kúpnej zmluve, darcu pri darovacej zmluve). Pri zámennej zmluve sa osvedčujú podpisy všetkých účastníkov.
• Zmluva o zriadení alebo zrušení vecného bremena: Pri zriadení sa osvedčuje podpis povinného (vlastníka nehnuteľnosti zaťaženej vecným bremenom), pri zrušení podpis oprávneného (osoby, ktorej svedčí právo z vecného bremena).
• Dohoda o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM): Osvedčujú sa podpisy oboch manželov.
• Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva: Osvedčujú sa podpisy všetkých spoluvlastníkov.

Výnimky, kedy nie je potrebné osvedčenie podpisu

• Ak je zmluva vyhotovená vo forme notárskej zápisnice.
• Ak je zmluva autorizovaná advokátom.
• Ak je účastníkom zmluvy štátny orgán, Slovenský pozemkový fond, obec, vyšší územný celok alebo Železnice SR.

Zastúpenie na základe plnomocenstva

Ak je účastník zmluvy zastúpený splnomocnencom, musí byť podpis splnomocniteľa osvedčený na plnej moci. Následne splnomocnenec podpíše zmluvu za zastúpeného a jeho podpis musí byť taktiež osvedčený.

Ako prebieha osvedčenie podpisu?

1. Osoba, ktorej podpis má byť osvedčený, musí byť pri overovaní prítomná (nemôže ju zastupovať splnomocnenec).
2. Osoba musí preukázať svoju totožnosť platným dokladom (občiansky preukaz, cestovný pas).
3. Osoba musí predložiť listinu, na ktorej má byť podpis overený.
4. Ak osoba ešte listinu nepodpísala, musí sa podpísať do osvedčovacej knihy obce a následne na samotnú listinu.
5. Pracovník úradu porovná podpis osoby s jej podpisom v osvedčovacej knihe.

Osvedčovacia doložka

Na listine sa vyznačí osvedčovacia doložka, ktorá obsahuje:

• Meno a priezvisko osoby, ktorej podpis bol osvedčený.
• Dátum a miesto osvedčenia.
• Odtlačok úradnej pečiatky so štátnym znakom.
• Podpis pracovníka, ktorý osvedčenie vykonal.
• Poradové číslo, pod ktorým je osvedčenie zapísané.

Poplatky za osvedčenie podpisu

Poplatok za osvedčenie podpisu na obecnom úrade je 2 eurá (podľa zákona o správnych poplatkoch, položka 3). Tento poplatok je príjmom rozpočtu obce (mesta). U notára sa poplatok riadi notárskou tarifou.

Osvedčenie podpisu v zahraničí: Apostila

Ak potrebujete použiť listinu so slovenským osvedčením podpisu v zahraničí (v krajine, ktorá je zmluvnou stranou Haagskeho dohovoru), je potrebné ju ešte opatriť apostilou. Apostila je osobitné osvedčenie vydané orgánom štátu, ktorý je zmluvnou stranou Haagskeho dohovoru. Takto opatrenú listinu je možné použiť na území inej zmluvnej strany dohovoru bez ďalšieho osvedčovania.

Prečítajte si tiež: Zmenky a dôkazné bremeno

Zoznam krajín, ktoré sú zmluvnými stranami Haagskeho dohovoru (aktualizované)

Albánsko, Andorra, Antigua a Barbuda, Argentína, Arménsko, Austrália, Azerbajdžan, Bahamy, Bahrajn, Barbados, Belgicko, Belize, Bielorusko, Bolívia, Bosna a Hercegovina, Botswana, Brazília, Brunej, Bulharsko, Burundi, Cookove ostrovy, Cyprus, Česká republika, Čierna hora, Čile, ČĽR - Macao a Hongkong, Dánsko, Dominika, Dominikánska republika, Ekvádor, Estónsko, Eswatini (bývalé Svazijsko), Fidži, Filipíny (od 14. 5. 2019), Fínsko, Francúzsko, Grécko, Granada, Gruzínsko, Guatemala, Guyana (od 18. 4.

Riziká spojené s falšovaním listín a podpisov

Podvodníci používajú rôzne triky, ako sa dostať k cudziemu majetku. Časté sú prípady falšovania listín a podpisov.

Najčastejšie spôsoby falšovania

• Výmena strán listiny po osvedčení podpisu: Podvodníci vymenia niektorý z listov zmluvy (napr. s obsahom výšky kúpnej ceny, popisom nehnuteľnosti) po overení podpisu.
• Využitie podpisu z úplne inej listiny: Podvodník pripojí list s overeným podpisom poškodeného k falošnej zmluve.
• Výmena strán listiny pred osvedčením podpisu: Podvodník vymení niektorý z listov zmluvy medzi prečítaním a podpisom pred notárom.
• Falošné rozhodnutie o povolení vkladu: Podvodník predloží falošné rozhodnutie o povolení vkladu do katastra nehnuteľností, aby získal vyplatenie kúpnej ceny.
• Technické falšovanie fotokópií: Ide o fotokópie vyhotovené montážou z niekoľkých komponentov (falošné textové zápisy, originálny podpis, odtlačok pečiatky).
• Technické falšovanie podpisu: Podpis sa obťahuje na podsvietenej podložke a následne skopíruje.

Ako sa brániť falšovaniu?

• Vždy si vyžiadajte originálny výtlačok listiny a nenechajte sa presvedčiť, že stačí notárom osvedčená fotokópia.
• Nepodpisujte listiny, kde strana s podpisovou doložkou neobsahuje nič okrem doložky.
• Doplňte pod podpisovú doložku text: „Vlastnoručne som podpísal každú stranu tejto zmluvy“ a podpíšte každú stranu listiny.
• Požadujte číslovanie strán.
• Listinu podpisujte až pred notárom, kedy už list s podpisom tvorí celok so zvyškom listiny.
• Skontrolujte prevod na stránke www.katasterportal.sk.
• Originál listiny „nedávajte z ruky“ - nepožičiavajte, nepostupujte, nestratíte.

Technická jednota zmluvy

Pre jednotu listiny je dôležité pevné spojenie jednotlivých listov (hárkov) zmluvy. Ide o obdobný spôsob zviazania, aký využíva notár pri svojej činnosti alebo znalec pri podávaní znaleckého posudku. Požiadavku technickej jednoty nemôže splniť prejav vôle účastníkov zmluvy bez patričného pevného spojenia zošitím jednotlivých listín (hárkov).

Dôsledky nesplnenia technickej jednoty

Nesplnenie tzv. technickej jednoty zmluvy o prevode nehnuteľnosti (pevné spojenie jednotlivých listov formou zošitia šnúrou) v prípade, ak zmluva má viac ako jeden list, nemá za následok neplatnosť právneho úkonu. Požiadavke technickej jednoty zmluvy vyhovuje akékoľvek technické spojenie všetkých listov zmluvy.

Prečítajte si tiež: Judikatúra k zmenkám

tags: #pravost #podpisov #na #kupno #zmluve