Daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti: Kompletný sprievodca

Predaj nehnuteľnosti je významný finančný krok, ktorý so sebou prináša aj daňové povinnosti. Či už ste fyzická alebo právnická osoba, je dôležité poznať pravidlá zdaňovania príjmu z predaja nehnuteľnosti. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o tom, ako sa zdaňuje predaj domu, bytu, pozemku alebo inej nehnuteľnosti na Slovensku.

Zdaňovanie príjmu z predaja nehnuteľnosti

Príjem z predaja nehnuteľnosti sa v zmysle § 8 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov považuje za ostatný príjem. To znamená, že ak predávate chatu, pozemok alebo inú nehnuteľnosť, ktorú ste vlastnili, príjem z tohto predaja sa zdaňuje.

V daňovom priznaní budete tento príjem uvádzať v VIII. oddiele, v tabuľke č. 3 tlačiva daňového priznania. Uvediete sumu, ktorú ste obdržali z predaja, a výšku prislúchajúcich výdavkov.

Sadzba dane z príjmu

Príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha dani z príjmu vo výške 19 % alebo 25 %. Ak váš základ dane nepresiahne sumu 48 441,43 EUR (pre rok 2024 od 1. júla 2024), použije sa sadzba 19 %. Suma, ktorá prevýši túto hranicu, sa zdaní sadzbou 25 %.

Oslobodenie od dane z príjmov

Existujú situácie, kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane. Podmienky na oslobodenie sú ustanovené v § 9 ods. 1 písm. a), b), d) a o) zákona o dani z príjmov.

Prečítajte si tiež: Chalupa v Moravskom Lieskovom: Únik z mesta

• Časový test: Podľa § 9 ods. 1 písm. a) je od dane oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku. Dôležité je, že ak bola uzavretá zmluva o budúcom predaji nehnuteľnosti do piatich rokov od jej nadobudnutia, zdaňuje sa aj predaj po piatich rokoch.
• Dedenie v priamom rade: Ak ste zdedili nehnuteľnosť v priamom rade (po rodičoch, starých rodičoch, deťoch) alebo po manželovi/manželke, do doby vlastníctva sa započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ. To znamená, že ak vaši rodičia nadobudli nehnuteľnosť ešte v roku 1999 a vy ste ju zdedili v roku 2022, a následne predali v roku 2024, príjem z predaja bude oslobodený od dane.
• Reštitúcia: Príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola vydaná oprávnenej osobe podľa reštitučných zákonov, sú oslobodené od dane, ak príjem z predaja prijal táto oprávnená osoba.
• Pozemkové úpravy: Od 1. septembra 2022 sa do lehoty piatich rokov vlastníctva pozemku započítava aj doba od nadobudnutia pôvodného pozemku, ktorý bol nahradený iným pozemkom podľa zákona o pozemkových úpravách. Rovnako sa postupuje aj v prípade nadobudnutia pozemku dedením v priamom rade.

Ak je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, neuvádza sa v daňovom priznaní.

Výdavky pri predaji nehnuteľnosti

Pri zdaňovaní príjmu z predaja nehnuteľnosti si môžete uplatniť výdavky, ktoré znižujú základ dane. Medzi uznateľné výdavky patria:

• Kúpna cena: Preukázateľne zaplatená kúpna cena nehnuteľnosti.
• Technické zhodnotenie, oprava a údržba: Preukázateľne vynaložené výdavky na technické zhodnotenie, opravu a údržbu predanej nehnuteľnosti.
• Výdavky súvisiace s predajom: Poplatky za znalecký posudok, provízia realitnej kancelárii, náklady na inzerciu a právne služby súvisiace s predajom.
• Úroky z úveru: Uhradené úroky z úveru (hypotekárny, stavebný a iné) a poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.

Je dôležité mať k dispozícii doklady preukazujúce tieto výdavky (faktúry, zmluvy, potvrdenia o zaplatení).

Predaj zdedenej nehnuteľnosti

Pri predaji zdedenej nehnuteľnosti je dôležité rozlišovať, či ide o dedenie v priamom alebo nepriamom rade. Ako už bolo spomenuté, pri dedení v priamom rade sa do doby vlastníctva započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ. To môže znamenať, že príjem z predaja bude oslobodený od dane, aj keď ste nehnuteľnosť vlastnili menej ako päť rokov.

Pri dedení v nepriamom rade (po sestre, bratovi, ujovi a pod.) platí štandardná lehota piatich rokov vlastníctva na oslobodenie od dane.

Prečítajte si tiež: Nehnuteľnosti na predaj Terchová

Predaj darovanej nehnuteľnosti

Ak ste nehnuteľnosť nadobudli darom a predávate ju do piatich rokov od nadobudnutia, príjem z predaja podlieha zdaneniu. Výdavkom pri predaji darovanej nehnuteľnosti je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu.

Ak by bol príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je hodnota nehnuteľnosti určená súdnym znalcom v čase darovania.

Predaj nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku

Ak ste nehnuteľnosť využívali na podnikanie a bola zaradená do obchodného majetku, príjem z jej predaja sa zdaňuje ako príjem z podnikania podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona o dani z príjmov. Pre oslobodenie príjmu z predaja je rozhodujúca doba, ktorá uplynula od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku do jej predaja. Ak k predaju dôjde do piatich rokov od vyradenia, príjem je zdaniteľný.

Predaj nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, sa zahŕňa do základu dane u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak. Ak jeden z manželov mal nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, príjem z predaja zahrnie do základu dane iba tento manžel.

Predaj rozostavanej stavby

Ak predávate rozostavanú stavbu, ktorá je evidovaná v katastri nehnuteľností, príjem z predaja sa zaraďuje medzi príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností. Ak stavba nie je evidovaná v katastri, príjem z jej predaja sa zaraďuje medzi ostatné príjmy ako príjem z predaja majetku daňovníka.

Prečítajte si tiež: Štatistiky predaja nehnuteľností

Zámenná zmluva

Pri zámene bytu za byt dochádza k prevodu vlastníctva a príjem (peňažný aj nepeňažný) získaný zámenou sa považuje za ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Do základu dane sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie.

Zdravotné odvody

Okrem dane z príjmu podlieha príjem z predaja nehnuteľnosti aj zdravotným odvodom vo výške 15 % z vymeriavacieho základu. Tieto odvody vyčísli zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia po podaní daňového priznania.

Praktické príklady

Príklad 1: Pán Novák kúpil byt v roku 2020 za 100 000 EUR a predal ho v roku 2022 za 150 000 EUR. Príjem z predaja bytu podlieha zdaneniu, pretože neuplynulo päť rokov od nadobudnutia.

Príklad 2: Pani Malá zdedila dom po svojom dedovi, ktorý ho vlastnil od roku 1978. Pani Malá dom predala v roku 2022. Príjem z predaja je oslobodený od dane, pretože sa započítava doba vlastníctva deda.

Príklad 3: Manželia predali byt, ktorý nadobudli v roku 2022 za 140 000 EUR a predali ho v roku 2025 za 180 000 EUR. Dohodli sa, že celý príjem zahrnie do základu dane manželka. Manželka si môže uplatniť výdavky vo výške 140 000 EUR.

Upozornenie Finančnej správy

Finančná správa v posledných rokoch realizuje listovú kampaň, v ktorej upozorňuje daňovníkov na povinnosť podať daňové priznanie a zaplatiť daň z príjmov z predaja nehnuteľnosti. Tieto listy slúžia ako upozornenie na zodpovednosti voči dani.

tags: #predaj #domu #daň #z #nehnuteľnosti