Dane pri predaji nehnuteľností v Českej republike

Predaj nehnuteľnosti je významný finančný krok, ktorý je v Českej republike spojený s daňovými povinnosťami. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o daniach, ktoré sa vzťahujú na predaj nehnuteľností v Českej republike, a to ako pre fyzické osoby, tak aj pre právnické osoby.

Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti - Zrušená novela

V minulosti bola v Českej republike zavedená daň z nadobudnutia nehnuteľnosti, a to zákonným opatrením senátu č. 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí. Predmetom dane boli stavby, pozemky, právo stavby a spoluvlastnícke podiely k nim. Základom dane bola nadobúdacia hodnota znížená o uznateľný výdaj. Až do novembra 2016 zákon umožňoval alternatívne určenie osoby daňovníka. Ak išlo o kúpu alebo zámenu nehnuteľnosti a strany sa nedohodli v zmluve, platiteľom bol prevodca, inak nadobúdateľ.

Dňa 14. apríla 2020 vláda Českej republiky schválila návrh zákona, ktorým sa táto daň zrušila so spätnou platnosťou. To znamená, že daň nemal platiť nikto, kto nehnuteľnosť nadobudol najneskôr v decembri 2019.

Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti

Okrem zrušenej dane z nadobudnutia nehnuteľnosti existuje v českom právnom poriadku aj daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti. Táto daň sa týka príjmu, ktorý predávajúci dosiahne z predaja nehnuteľnosti.

Zdanenie príjmu pre fyzické osoby

Ak fyzická osoba predáva nehnuteľnosť, je potrebné zistiť, či príjem z predaja podlieha dani z príjmu. V Českej republike existujú určité výnimky, kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane. Medzi najčastejšie patria:

Prečítajte si tiež: Podmienky splátkového predaja pri invalidnom dôchodku

• Doba vlastníctva: Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, ak predávajúci vlastnil nehnuteľnosť viac ako 10 rokov (v niektorých prípadoch 5 rokov, ak išlo o nehnuteľnosť získanú pred rokom 2021).
• Bývanie: Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, ak predávajúci v nehnuteľnosti býval minimálne 2 roky bezprostredne pred predajom.

Ak žiadna z týchto výnimiek neplatí, príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha dani z príjmu fyzických osôb. Základom dane je rozdiel medzi predajnou cenou a nadobúdacou cenou nehnuteľnosti, znížený o preukázateľné výdavky spojené s predajom (napr. poplatky realitnej kancelárii, znalecký posudok).

Zdanenie príjmu pre právnické osoby

Pri predaji nehnuteľnosti právnickou osobou (napr. spoločnosťou s ručením obmedzeným) je príjem z predaja súčasťou základu dane z príjmov právnických osôb. Existujú však určité výnimky, napríklad predaj nehnuteľnosti rozpočtovou organizáciou, predaj nehnuteľností zahrnutých do konkurznej podstaty alebo predaj nehnuteľnosti vo vlastníctve obcí a vyšších územných celkov.

Daň z nehnuteľnosti

Daň z nehnuteľnosti je pravidelná daň, ktorú platia vlastníci nehnuteľností v Českej republike. Táto daň sa platí každoročne a jej výška závisí od typu nehnuteľnosti, jej rozlohy a lokality. Daň z nehnuteľnosti sa platí bez ohľadu na to, či je nehnuteľnosť predaná alebo nie.

Príklady a špecifické situácie

Pre lepšie pochopenie daňových povinností pri predaji nehnuteľností uvádzame niekoľko príkladov a špecifických situácií:

Predaj nehnuteľnosti rezidentom Slovenskej republiky v Českej republike

Ak rezident Slovenskej republiky predáva nehnuteľnosť v Českej republike, je potrebné zohľadniť Zmluvu medzi Slovenskou republikou a Českou republikou o zamedzení dvojitého zdanenia a zabránení daňovému úniku v odbore daní z príjmov a z majetku (238/2003 Z. z.).

Prečítajte si tiež: Elektrické vozíky pre seniorov: predaj a tipy

Podľa tejto zmluvy má Česká republika právo zdaniť príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá sa nachádza na jej území. Rezident SR je však povinný tento príjem zahrnúť do svojho daňového priznania v SR, pričom si môže uplatniť metódu zápočtu dane zaplatenej v ČR, aby sa predišlo dvojitému zdaneniu.

Prenájom nehnuteľnosti rezidentom Slovenskej republiky v Českej republike

Podobne ako pri predaji, aj pri prenájme nehnuteľnosti v ČR rezidentom SR platí, že príjem z prenájmu môže byť zdanený v Českej republike. Rezident SR je povinný zahrnúť tento príjem do svojho daňového priznania v SR a uplatniť si metódu zápočtu dane.

Predaj nehnuteľnosti českou firmou na Slovensku

Ak česká firma (SRO1) predáva nehnuteľnosť na Slovensku, je potrebné zohľadniť zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia medzi Slovenskou republikou a Českou republikou (238/2003 Z. z.) a zákon o dani z príjmov.

Podľa zmluvy má Slovenská republika právo zdaniť zisky, ktoré poberá rezident Českej republiky zo scudzenia nehnuteľného majetku umiestneného v Slovenskej republike. Česká firma SRO1 sa musí registrovať na daň z príjmov na Slovensku a podať daňové priznanie.

Predaj nehnuteľnosti rezidentom ČR na Slovensku

Ak fyzická osoba - rezident ČR - predala v roku 2024 nehnuteľnosť, ktorú kúpila od slovenského rezidenta v roku 2020 a ktorá sa nachádza na území SR, a nespĺňa podmienku vlastníctva tejto nehnuteľnosti najmenej 5 rokov, ide o zdaniteľný príjem, ktorý si daňovník (rezident ČR) vysporiada na území SR osobne prostredníctvom podaného daňového priznania.

Prečítajte si tiež: Žiadosť o príspevok na auto

DPH a predaj nehnuteľnosti

Otázka DPH pri predaji nehnuteľnosti je komplexná a závisí od konkrétnych okolností. Vo všeobecnosti platí, že predaj nehnuteľnosti je oslobodený od DPH, ak spĺňa podmienky uvedené v § 38 zákona o DPH. Ak tieto podmienky nie sú splnené, predaj nehnuteľnosti môže podliehať DPH.

Daňové povinnosti nerezidentov

Ak má nerezident SR príjmy z predaja, prenájmu alebo iného využitia nehnuteľnosti umiestnenej na slovenskom území, takýto príjem sa považuje za zdaniteľný na slovenskom území. V prípade, že v zdaňovacom období nerezident SR dosiahne príjmy z predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti, svoju daňovú povinnosť si na území SR vysporiada podaním daňového priznania po skončení zdaňovacieho obdobia.

tags: #predaj #nehnuteľnosti #Česko #dane