Kúpa a predaj nehnuteľnosti: Právne aspekty a ochrana práv pri zmluvnej nespôsobilosti

Kúpa a predaj nehnuteľnosti sú závažné právne úkony, ktoré si vyžadujú dôkladnú pozornosť a znalosť platnej legislatívy. Jedným z kľúčových aspektov je právna spôsobilosť účastníkov zmluvy, pretože jej absencia môže viesť k neplatnosti celej transakcie. Tento článok sa zameriava na právne aspekty predaja nehnuteľností s dôrazom na kúpno-predajnú zmluvu a situácie, keď je jedna zo strán právne nespôsobilá. Okrem toho sa budeme venovať možnostiam odstúpenia od zmluvy a iným relevantným otázkam, ktoré môžu pri predaji nehnuteľnosti nastať.

Dôležitosť notárskej zápisnice pri kúpnych zmluvách

Notárska zápisnica predstavuje verejnú listinu s vyššou dôkaznou silou ako bežné písomné zmluvy. Notár zodpovedá za správnosť vyhotovenej zmluvy a je poistený pre prípad pochybenia, čím zaisťuje návratnosť finančných prostriedkov cez inštitút náhrady škody. Účastníci zmluvy majú právo byť informovaní o výške poistného krytia notára a poisťovni, v ktorej je poistený.

Ďalšie výhody notárskej zápisnice:

• Dôkazná sila: Notárske zápisnice a ich osvedčené odpisy sú verejné listiny so zvláštnou dôkaznou silou.
• Overenie totožnosti: Notár ručí za zistenie totožnosti účastníkov zmluvy, čím sa predchádza podvodom.
• Prístup k registrom: Notár má prístup do notárskeho centrálneho registra listín, ktorý eviduje rozsudky o obmedzení alebo pozbavení spôsobilosti na právne úkony. Toto potvrdenie je kľúčové pre spísanie platnej kúpnej zmluvy.
• Zabezpečenie pre osoby s hendikepom: Kúpna zmluva vo forme notárskej zápisnice umožňuje účasť aj osobám s telesným hendikepom, ktoré nemôžu písať alebo sú hluché. V takých prípadoch zmluvu podpisujú svedkovia alebo dôverník.
• Formálno-právna istota: Centrálny informačný systém Notárskej komory SR garantuje formálno-právnu istotu notárskych zápisníc, ktoré nemožno antidatovať. Notársky centrálny register notárskych zápisníc prideľuje každej zápisnici spisovú značku a zabezpečuje jej nezmeniteľnosť uložením v elektronickej podobe.
• Priama vykonateľnosť: Zmluvné strany si môžu v notárskej zápisnici zaručiť priamu vykonateľnosť, čo je výhodné v prípadoch, keď jedna strana neplní dohodnuté povinnosti, ako napríklad vyplatenie kúpnej ceny alebo vypratanie nehnuteľnosti.
• Výška odmeny: Odmenu za notársku činnosť určuje štát, takže výška odmeny je vopred stanovená a rovnaká u všetkých notárov.

Dokumenty potrebné pri spísaní kúpnej zmluvy

Pri spísaní kúpnej zmluvy, ktorej predmetom sú nehnuteľnosti, je nevyhnutné zabezpečiť výpis z listu vlastníctva z príslušného katastrálneho odboru okresného úradu. Za každý výpis z listu vlastníctva sa účtuje správny poplatok.

Právna spôsobilosť účastníkov kúpnej zmluvy

Kúpnu zmluvu ako právny úkon môže uzatvoriť len osoba právne spôsobilá. Ak by bola osoba nespôsobilá, zmluva by bola neplatná. Notár má prístup do notárskeho centrálneho registra listín, ktorý na žiadosť súdu registruje rozsudky o obmedzení alebo pozbavení spôsobilosti na právne úkony.

Odstúpenie od kúpnej zmluvy

Ak kupujúci podpísal zmluvu o predaji nehnuteľnosti za nevýhodných podmienok, existuje možnosť odstúpenia od zmluvy. Odstúpenie od podpísanej kúpnej zmluvy je možné podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka, a to zo zákonných dôvodov alebo ak je to medzi účastníkmi zmluvy dohodnuté. Vo všeobecnosti môže byť dôvodom na odstúpenie od kúpnej zmluvy aj jej uzavretie v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok (§ 49 Občianskeho zákonníka).

Prečítajte si tiež: Podmienky splátkového predaja pri invalidnom dôchodku

Podmienky a forma odstúpenia od zmluvy

Odstúpenie od zmluvy je jednostranný adresovaný právny úkon, ktorý sa stáva účinný tým, že dôjde do dispozičnej sféry adresáta (§ 45 Občianskeho zákonníka). Keďže kúpna zmluva o prevode nehnuteľnosti musí byť obligatórne písomná, aj odstúpenie od takejto zmluvy musí byť písomné (§ 40 ods. 2 Občianskeho zákonníka). V praxi teda napr. predávajúci oznámi listom adresovaným kupujúcemu, že odstupuje od predmetnej kúpnej zmluvy.

Z hľadiska platnosti kúpnej zmluvy nie je rozhodujúce, aké výrazové prostriedky účastník zmluvy pri uplatnení tohto práva použil. Na preukázanie doručenia odstúpenia od zmluvy sa odporúča presne identifikovať kúpnu zmluvu a vyjadriť jasný prejav vôle.

Podmienkou odstúpenia od zmluvy je existencia niektorého z právnych dôvodov uvedených v § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka (zákonné dôvody uvedené v Občianskom zákonníku) prípadne v inom zákone alebo zmluvné dojednanie vyhradené v kúpnej zmluve jednej, prípadne obom stranám. Odstúpenie od zmluvy sa ako jednostranný adresovaný právny úkon stáva perfektný už tým, že dôjde do dispozície adresáta.

Premlčacia doba a neplatnosť zmluvy

Právo odstúpiť od zmluvy sa premlčí vo všeobecnej 3-ročnej premlčacej dobe (§ 100 ods. 2 a § 101 Občianskeho zákonníka), ktorá plynie od momentu, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz.

Je potrebné rozlišovať medzi odstúpením od platnej zmluvy a situáciou, keď je zmluva neplatná. Odstúpiť sa totiž dá len od platnej zmluvy. Od neplatnej zmluvy sa nedá odstúpiť, nakoľko neplatná zmluva je právne neúčinná od počiatku, bez ohľadu na to, či ide o absolútnu alebo relatívnu neplatnosť. V prípade sporu eventuálnu platnosť alebo neplatnosť posúdi súd.

Prečítajte si tiež: Elektrické vozíky pre seniorov: predaj a tipy

O absolútnu neplatnosť právneho úkonu by išlo napr. v prípade, ak by kúpnu zmluvu podpísala osoba duševne nespôsobilá v čase podpisovania zmluvy; a o relatívnu neplatnosť, ak by kúpnu zmluvu podpísal len jeden z manželov bez súhlasu a vedomia druhého manžela, (za predpokladu, že takýto manžel sa dovolá relatívnej neplatnosti právneho úkonu v trojročnej lehote od podpisu zmluvy).

Tieseň a nápadne nevýhodné podmienky

Judikatúra Najvyššieho súdu SR vymedzila pojem tieseň „ako hospodársky či sociálny stav, v ktorom sa nachádza určitý subjekt v čase robenia právneho úkonu, ktorý stav naňho pôsobí takým spôsobom a takou intenzitou, že v dôsledku neho urobí právny úkon, ktorý by inak, nebyť tiesne, neurobil. Ústavný súd SR pod pojmom tieseň judikoval „taký hospodársky, sociálny alebo psychický stav, ktorý na konajúceho dolieha takým spôsobom a takou závažnosťou, že urobí právny úkon, ktorý by inak neurobil alebo pri dvojstrannom konaní by úkon neurobil.

O nápadne nevýhodných podmienkach možno hovoriť vtedy, ak ide o evidentný nepomer vzájomne poskytnutých plnení alebo o očividnú nevýhodnosť nejakých ďalších podmienok. Nápadne nevýhodné podmienky musia objektívne existovať v dobe právneho úkonu (uzavretia kúpnej zmluvy) a nemôžu spočívať len v subjektívnych pocitoch dotknutej osoby. To, či v konkrétnom prípade išlo o tieseň, ako aj existenciu nápadne nevýhodných podmienok, je potrebné skúmať s prihliadnutím na všetky okolnosti konkrétneho prípadu.

Dohoda o odstúpení od kúpnej zmluvy

V prípade, že sa predávajúci a kupujúci dohodnú na odstúpení od kúpnej zmluvy, je potrebné uzatvoriť písomnú dohodu o odstúpení od kúpnej zmluvy. V tejto dohode sa uvedie, že zmluvné strany sa dohodli na odstúpení od kúpnej zmluvy a že účinky tejto zmluvy nenastanú. Ďalej sa uvedie, že predávajúci vrátil kupujúcemu kúpnu cenu a kupujúci súhlasí s odstúpením od kúpnej zmluvy. Kupujúci vlastnoručným podpisom na tejto dohode potvrdzuje prevzatie kúpnej ceny od predávajúceho v celej výške. Zmluvné strany vyhlasujú, že dohodu o odstúpení od kúpnej zmluvy uzatvorili slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne v predpísanej forme, nie v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok, že sú plne spôsobilí na právne úkony a ich zmluvná voľnosť nie je nijako obmedzená.

Právne aspekty pri nespôsobilej osobe

Ak jedna zo strán kúpnej zmluvy je právne nespôsobilá, je dôležité zvážiť nasledovné aspekty:

Prečítajte si tiež: Žiadosť o príspevok na auto

• Zastúpenie: Nespôsobilá osoba musí byť zastúpená zákonným zástupcom (napr. rodič, opatrovník).
• Súhlas súdu: V niektorých prípadoch je na platnosť právneho úkonu nespôsobilej osoby potrebný súhlas súdu.
• Neplatnosť zmluvy: Ak právny úkon urobí nespôsobilá osoba bez zastúpenia alebo súhlasu súdu, môže byť zmluva neplatná.

Adjektické ručenie v rímskom práve

V rímskom práve existoval inštitút adjektického ručenia, ktorý zabezpečoval veriteľovi žalobu aj proti zastúpenému, aj proti nepriamemu zástupcovi (podriadenej osobe). Išlo o prípady, keď bol nositeľ moci zaviazaný z právnych úkonov, ktoré urobili jemu podriadené deti a otroci.

Druhy adjektických žalôb:

• Actio quod iussu (žaloba z príkazu): Nositeľ moci bol zaviazaný na celý záväzok, ak sa podriadený zaviazal na jeho rozkaz.
• Actio de peculio (žaloba z pekúlia): Nositeľ moci bol zaviazaný až do hodnoty pekúlia, ak poskytol dieťaťu alebo otrokovi pekúlium.
• Actio tributoria: Osobitný spôsob žaloby z pekúlia v prípade, že podriadený použil peculium na prevádzku obchodného podniku a nestačil pekuliárny majetok na krytie záväzkov voči tretím.
• Actio de in rem verso (žaloba z prospechu): Nositeľ moci bol zaviazaný do výšky obohatenia, ak podriadený to, čo zmluvne získal s tretími, dal do majetku nositeľa moci.
• Actio institoria (žaloba z podnikania): Patrila tretím osobám zo zmlúv, ktoré uzavreli so správcom (institor) povereným vedením obchodného podniku v rámci prevádzky podniku.
• Actio quasi institoria (akoby institorská žaloba): Mal ju každý tretí, ktorý uzavrel zmluvu so správcom majetku (procurator) v rámci vlastníckeho poverenia.
• Actio exercitoria: Žaloba tretieho proti prevádzkovateľovi lodiarskej živnosti (exercitor navis), ak exercitor poveril lodného kapitána (magister navis) riadením svojej lode, za dlhy kapitána z poverenej činnosti.

Právne vzťahy medzi spoludedičmi v rímskom práve

Ak bolo niekoľko dedičov, každý z nich bol univerzálnym nástupcom poručiteľa. Práva ostatných spoludedičov ho však obmedzovali na pomerný podiel na jednotlivých kusoch dedičstva. S ostatnými spoludedičmi bol v spoločenskom vzťahu. V súvislosti s pozostalostnými vecami vznikol medzi spoludedičmi spolu vlastnícky vzťah podľa podielov, pričom každý dedič mohol voľne disponovať svojím podielom.

Ak niektorý z viacerých povolaných dediť nechcel (odmietol), alebo nemohol (zomrel a pod.) prijať dedičstvo, uplatnilo sa právo prírastku. Na základe tohto práva sa rozšírilo dedičské právo ostatných spoludedičov na uprázdnený dedičský podiel.

Prechod z agnátskeho princípu na kognátsky priniesol nerovnosť medzi dedičmi v neprospech sui heredes a v prospech emancipovaných. Sui heredes totiž prispievali na zveľaďovanie pozostalosti, kým emancipovaný nadobúdal iba pre seba. Aby sa tomu zabránilo, prétor poskytoval emancipovanému bonorum possessio len vtedy, ak dal stipulačnú záruku (cautio de bonis conferendis), že do delby dedičstva dá svoj vlastný majetok.

Právne postavenie otrokov v Ríme

Otrok bol vecou, predmetom práv a povinností, nie ich nositeľom. Nemohol nič vlastniť, vo svoj prospech uzavrieť zmluvu, oženiť sa podľa práva a mať nárok na rodinný život. Otrok právne nadobúdať mohol pre pána zmluvami alebo dedením.

Otroctvo právne zaniklo buď prepustením na slobodu (manumissio) alebo zo zákona (ex lege). Civilné právo poznalo rôzne spôsoby prepustenia na slobodu, napr. zápisom medzi rímskych občanov (manumissio censu), vo forme súdneho procesu (manumissio vindicta) alebo testamentom (manumissio testamento).

Náhoda a zodpovednosť za škodu v rímskom práve

V rímskom práve sa rozlišovali rôzne formy náhody a zodpovednosť za ne.

Formy náhody:

• Vis maior (vyššia moc): Nepredvídateľná a neodvratiteľná udalosť, za ktorú dlžník spravidla nezodpovedal (napr. zemetrasenie, požiar, stroskotanie lode).
• Custodia (nižšia náhoda): Udalosť, ktorej mohol dlžník zabrániť, ak by sa starostlivejšie opatroval vec. V niektorých prípadoch zodpovedal dlžník aj za túto formu náhody.
• Casus (náhoda): Dlžníkom nezavinená udalosť, za ktorú dlžník spravidla nezodpovedal.

Zodpovednosť za plnenie: Ak prislo k nahodnemu zaniku veci, zodpoveda za plnenie dlznik?Ak zodpoveda, musi plnit, ak nezodpoveda, nemusi. Naprklad pri kupnej zmluve platilo pravidlo, ak zanikne predana, ale este neodovzdana vec nahodou, nemusi predavajuci(dlznik) odovzdat predmet kupy, cize dlznik neznasa nebezpecenstvo plnenia.

Zodpovednost za penaznu odplatu: musi pri dvojstrannych kontraktoch napriek neuskutocnenemu plneniu dlznik poskytnut penaznu odplatu, laebo je oslobodeny od zavazku? Ak zodpoveda, musi zaplatit, ak nie, tak nemusi. Napriklad pri kupnej zmluve platilo pravdilo ak zanikne predana, ale este neodovzdana vec nahodou, musi kupujuci zaplatit kupnu cenu, hoci vec mu predavajuci uz nemoze odovzdat, cize dlznik znasa nebezpecenstvo kupnej ceny.

Ak prislo k nahodnemu poskodeniu alebo zniceniu veci, za ktore nebolo mozne nikoho robit zodpovednym, nieosl stratu sam vlastnik.

Zodpovednost za kustodiu: dlznik v niektorych pripadoch zodpoveda nielen za zavinenie, ale aj za starostlive opatrovanie dlhovanej veci. Zodpoveda napriklad aj za furtum sposobenu tretou osobou. Vtedy hovorime, ze dlznik zodpoveda za kustodiu. Pri tejto zodpovednosti sa neskuma zavinenie dlznika, a preto custodia patri do sfery nizsej nahody. V klasickom prave niesli zodpovednost za kustodiu tieto osoby: komodatar, zalozny veritel z rucneho zalohu, predavajuci do odovzdania veci, najomnik, niektori dodavatelia zo zmluvy o diele, napriklad cistic siat, krajcir, niektori dlznici z kvazideliktov, napriklad lodnik, hostinsky a za veci vnesene ich hostami. Kto ma zo zmluvy prospech, a teda ma zaujem na jej uzavreti, zodpoveda prisne, to znamena, ze zodpoveda aj za kustodiu napriklad komodatar.

Formulový proces v rímskom práve

Formulový proces bol typický aktívnejším prístupom magistrátu. Magistrát sa oboznámil so stanoviskom žalobcu i žalovaného a v spolupráci s nimi vymedzil vlastný predmet a rozsah sporu a s týmto vymedzením odkázal vec na sudcu.

Konanie in iure:

• Určenie sudcu a vymedzenie rámca pôsobnosti.
• Formulovanie žalobcovej požiadavky.
• Vymedzenie argumentácie žalovaného.
• Konanie in iure sa začínalo tým, že sporové strany sa dostavili pred magistráta a končilo sa litiskontestáciou.

Dôvera v nadobudnutie vlastníckeho práva a dobrá viera

V kontexte nadobúdania vlastníckeho práva od nevlastníka je dôležitá otázka dobrej viery nadobúdateľa. Slovenská právna úprava z hľadiska pozitívnoprávneho chápania práva akoby neprikladá dobrej viere tretej osoby pri neplatnom nadobúdacom titule jej právneho predchodcu relevantný charakter (samozrejme s výnimkou inštitútu vydržania) aj s poukazom na ustanovenie § 34 ods. 2 nášho katastrálneho zákona č. 165/1995 Z. z. To znamená, ustanovenie § 34 ods.

tags: #predaj #nehnutelnosti #kupno #predajna #zmluva #pravne