Predkupná zmluva s bankou: Podmienky a procesy pri kúpe nehnuteľnosti

Kúpa nehnuteľnosti je významný životný krok, ktorý si vyžaduje starostlivé plánovanie a zváženie všetkých aspektov. V súčasnosti je financovanie kúpy nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárneho úveru veľmi bežné. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na podmienky a procesy spojené s predkupnou zmluvou pri financovaní cez banku, aby ste sa v tejto oblasti vedeli lepšie orientovať.

Rezervačná zmluva: Prvý krok k vysnívanému bývaniu

Proces kúpy nehnuteľnosti často začína rezervačnou zmluvou. Ide o písomné potvrdenie dohody medzi kupujúcim a predávajúcim, ktoré deklaruje zámer predávajúceho predať a kupujúceho kúpiť danú nehnuteľnosť.

Opodstatnenosť rezervačnej zmluvy

Rezervačná zmluva má svoje opodstatnenie. V situácii, keď má predávajúci viacero záujemcov, zaisťuje, že po zložení zálohy už nebude nehnuteľnosť ponúkať ďalším potenciálnym kupcom. Kupujúci si tak môže byť istý, že predávajúci je viazaný dohodou a nebude hľadať lukratívnejšie ponuky. Na druhej strane, aj kupujúci by mal mať zabezpečené finančné prostriedky, ak sa rozhodne zložiť rezervačný poplatok.

Rezervačný poplatok a jeho úschova

Rezervačný poplatok platí kupujúci realitnej kancelárii, a to buď v hotovosti, alebo prevodom na účet. Výška poplatku sa líši a zvyčajne ju určuje realitná kancelária. V mnohých prípadoch sa rovná výške provízie pre realitnú kanceláriu. Môže ísť o percentuálnu čiastku z ceny nehnuteľnosti (napríklad 2% až 5% pri lukratívnejších nehnuteľnostiach) alebo o pevnú sumu (napríklad 1.660 - 2.000 € pri bytoch).

Medzi najčastejšie spôsoby uloženia rezervačného poplatku patrí:

Prečítajte si tiež: Všetko o kúpnej zmluve na byt

• Uloženie hotovosti v bezpečnostnej schránke (v bankovom sejfe): Výhodou je, že za schránku platí realitná kancelária. Nevýhodou je, že peniaze nie sú chránené a môžu k nim mať prístup pracovníci realitnej kancelárie.
• Účet realitnej kancelárie: Podobne ako pri bezpečnostnej schránke, peniaze nie sú nijako zvlášť chránené.
• Vinkulovaný vklad alebo notárska úschova: Tieto možnosti poskytujú vyššiu mieru bezpečnosti pre kupujúceho.

Zmluvná pokuta a nedodržanie rezervačnej zmluvy

Pre prípad nedodržania rezervačnej zmluvy je dôležité upraviť inštitút zmluvnej pokuty. Tá má zabezpečiť, aby žiadna zo strán svojvoľne neporušila podmienky zmluvy. Ak dôjde k nedodržaniu zmluvy zo strany kupujúceho, rezervačný poplatok sa zvyčajne rozdelí: polovica pripadne realitnej kancelárii ako náhrada nákladov a druhá polovica predávajúcemu. Ak je dôvod na strane predávajúceho, realitná kancelária vráti peňažnú zálohu v celej výške kupujúcemu.

Kúpna zmluva a spôsoby úhrady kúpnej ceny

Po podpise rezervačnej zmluvy nasleduje, v prípade pripravenej hotovosti, podpis kúpnej zmluvy. Táto zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti musí mať predpísané náležitosti a písomnú formu. Dôležitým aspektom je spôsob prevodu peňazí od kupujúceho k predávajúcemu s minimalizáciou rizika.

Vinkulovaný účet

Kupujúci si zriadi účet v banke na svoje meno a uloží naň finančné prostriedky. Charakteristickým znakom vinkulovaného účtu je obmedzenie práva kupujúceho disponovať s vloženými peniazmi na určitý čas (napríklad 2-3 mesiace). Akékoľvek pohyby na účte môže kupujúci robiť len so súhlasom predávajúceho a účet nemôže počas určenej doby svojvoľne zrušiť. Po predložení listu vlastníctva, na ktorom je kupujúci uvedený ako majiteľ, banka pošle peniaze na účet predávajúceho.

Vinkulovaný účet poskytuje kupujúcemu istotu, ale nechráni predávajúceho pred exekútormi kupujúceho.

Notárska úschova

Pri platbe v hotovosti je notárska úschova najbezpečnejší spôsob. Peniaze sa zložia u notára a podpíše sa zápisnica, ktorá definuje podmienky a komu bude suma vyplatená po splnení podmienok. Za splnenie podmienky sa považuje predloženie listu vlastníctva, na ktorom je kupujúci uvedený ako majiteľ. Výhodou je, že na peniaze nemôže siahnuť exekútor.

Prečítajte si tiež: Všetko o zmluvách o budúcej zmluve

Kúpa nehnuteľnosti na hypotéku

Ak kupujúci hradí časť kúpnej ceny prostredníctvom úveru, po rezervačnej zmluve sa podpisuje zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Kúpa bytu na hypotéku je často najbezpečnejší spôsob, pretože sa nepracuje s hotovosťou.

Záložné zmluvy a katastrálne konanie

Po podpísaní kúpnej zmluvy sa podpisujú záložné zmluvy, na základe ktorých sa na list vlastníctva zapíše záložné právo v prospech banky. Záložné právo podpisuje predávajúci a banka, čím sa banka poisťuje a zabezpečuje si nehnuteľnosť ešte pred prevodom vlastníckeho práva na kupujúceho.

Záložné právo sa na list vlastníctva zapisuje tzv. Z-kovým konaním (záznam). Kataster má na zápis záznamu 60 dní, ale táto lehota sa dá skrátiť na 30 alebo 15 dní, ak sa spolu so záložnou zmluvou vloží do katastra aj kúpna zmluva. Vklad vlastníckeho práva a kúpnej zmluvy je V-čkové konanie (vklad) s lehotami 30 dní (kolok 66 eur) alebo 15 dní (kolok 66 + 200 eur).

Ťarchy na liste vlastníctva

Ak predávajúci nemá na liste vlastníctva žiadnu ťarchu (okrem zákonného záložného práva v prospech spoločenstva alebo ostatných vlastníkov bytov), postup je jednoduchší. Ak však predávajúci má ťarchu na liste vlastníctva, je potrebné ju vymazať ešte pred podpisom záložných zmlúv. Predávajúci musí vyplatiť banke alebo mestu dlžnú sumu, prípadne preniesť hypotéku na inú nehnuteľnosť. Po vyplatení obdrží potvrdenie - kvitanciu, ktorá je návrhom na vymazanie záložného práva k nehnuteľnosti.

Financovanie zo stavebnej sporiteľne

Pri čerpaní časti finančných prostriedkov zo stavebnej sporiteľne sa nezapisuje záložné právo v prospech sporiteľne. Pri podpise úverovej zmluvy podpisuje dlžník biankozmenku. Preto finančné prostriedky ako prvá poskytne stavebná sporiteľňa.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Rozhodnutie katastra a nadobudnutie vlastníctva

Po vložení návrhov na vklad záložného a vlastníckeho práva sa čaká na rozhodnutie správy katastra. Vlastníctvo sa nadobúda až po právoplatnom rozhodnutí príslušnej správy katastra. Po rozhodnutí správy katastra o vklade pošle kataster list vlastníctva novému majiteľovi. Ak nový majiteľ potrebuje list vlastníctva skôr, môže sa na katastri o priebehu konania informovať alebo sledovať internetovú stránku katasterportal.sk. Po ukončení konania si môže za poplatok vyžiadať list vlastníctva z katastra. Tento list vlastníctva predloží banke alebo notárovi. Banka pri hypotéke alebo pri vinkulovanom účte pošle peniaze predávajúcemu. To isté urobí notár.

Preberací protokol a prepis energií

Pri bytoch je dôležité správne a pravdivo zaznamenať stav spotreby elektriny, vody a plynu na meračoch za prítomnosti makléra a oboch strán. S týmito údajmi je potrebné ísť k dodávateľom elektriny, plynu a vody. Starý majiteľ sa odhlási z odberu, nový sa prihlási. Nový majiteľ musí ísť aj za správcom domu podpísať zmluvu o výkone správy domu.

Predaj nehnuteľnosti so záložným právom

Predaj bytu alebo domu, ktorý je zaťažený úverom, je bežná situácia. Existujú tri možnosti, ako postupovať:

• Splatenie úveru pri predaji nehnuteľnosti: Ide o najbežnejší spôsob. Predávajúci požiada banku o súhlas s predčasným splatením úveru a o vyčíslenie zostatku úveru. Kupujúci zaplatí časť kúpnej ceny priamo na účet banky predávajúceho a zvyšok predávajúcemu. Po splatení úveru banka zabezpečí výmaz záložného práva na nehnuteľnosť.
• Prevzatie úveru pri predaji nehnuteľnosti kupujúcim: Zostatok úveru prechádza na kupujúceho, ktorý pokračuje v jeho platení. Je ťažké nájsť kupujúceho, ktorý by prevzal úver so všetkými podmienkami. Nový majiteľ má možnosť úver refinancovať.
• Prenesenie úveru na inú nehnuteľnosť: Úver sa presunie na inú nehnuteľnosť, ktorú kupujúci kupuje alebo už vlastní. Banka musí udeliť súhlas s takouto zmenou.

Kúpa bytu a administratívne úkony

Kúpa bytu je spojená s množstvom administratívnych a právnych úkonov. Je potrebné pripraviť rezervačnú zmluvu, zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, kúpnu zmluvu, návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností a odovzdávací a preberací protokol. V prípade financovania cez hypotekárny úver je nutné dať vypracovať znalecký posudok, podpísať úverovú zmluvu a byt poistiť.

tags: #predkupna #zmluva #banka #podmienky