Zmluva o budúcej kúpnej zmluve: Kompletný sprievodca

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je dôležitý právny nástroj, ktorý sa využíva v rôznych situáciách, najmä pri predaji nehnuteľností. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tejto zmluve, jej účele, náležitostiach a právnych dôsledkoch.

Úvod do zmluvy o budúcej kúpnej zmluve

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je dohoda medzi dvoma alebo viacerými stranami, v ktorej sa zaväzujú, že v budúcnosti uzavrú kúpnu zmluvu. V zmysle Občianskeho zákonníka ide o zmluvu, na základe ktorej sa zmluvné strany dohodnú, že v určitej stanovenej lehote uzavrú kúpnu zmluvu. Tento typ zmluvy sa často uzatvára v prípade predaja nehnuteľností, keď je alternatívou takzvanej rezervačnej zmluvy.

Právna úprava a účel zmluvy

Právna úprava zmluvy o budúcej zmluve sa nachádza v § 50a zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov. Podstatné náležitosti tejto zmluvy sú uvedené v § 588 Občianskeho zákonníka.

Účelom zmluvy o budúcej zmluve je zabezpečiť, aby sa zmluvné strany dohodli na podstatných náležitostiach budúcej kúpnej zmluvy a aby sa zaviazali ju v budúcnosti uzavrieť. Občiansky zákonník ustanovuje, že účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu. Musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.

Náležitosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve

V zmysle Občianskeho zákonníka je povinná písomná forma zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, inak je takáto zmluva neplatná. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve musí obsahovať rovnaké náležitosti ako samotná kúpna zmluva, no najlepšie je, ak je kúpna zmluva prílohou zmluvy o budúcej kúpnej zmluve.

Prečítajte si tiež: Kľúčová pozícia v starostlivosti o dekubity

Medzi základné náležitosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve patria:

  1. Identifikácia zmluvných strán: Je potrebné presne identifikovať predávajúceho a kupujúceho, vrátane mena, priezviska, rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla a adresy trvalého pobytu pre fyzické osoby, alebo názvu, sídla a identifikačného čísla pre právnické osoby. Zmluva musí obsahovať presné označenie Zmluvných strán. Ak ide o fyzickú osobu: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu, ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje.
  2. Doba, dokedy zmluvné strany uzatvoria budúcu zmluvu: Zákon ustanovuje, že okrem písomnej formy musí byť povinnou súčasťou zmluvy o budúcej zmluve aj určenie doby, do ktorej má byť uzatvorená konečná zmluva. Ak v zmluve o budúcej zmluve chýba takéto ustanovenie, zmluva nevstúpi do platnosti. Určenie tejto doby zároveň musí byť nepochybné, určité a ustanovené zrozumiteľným spôsobom pre všetky zmluvné strany. Určenie doby, do ktorej musí byť uzatvorená konečná zmluva, sa nemusí viazať na konkrétny dátum. Musí z neho však byť zrejmý okamih, keď nastane určitá udalosť alebo právna skutočnosť, ktorá nepochybne nastane, len sa nevie, kedy nastane. Aj takýmto spôsobom možno vymedziť uvedenú dobu.
  3. Podstatné náležitosti hlavnej zmluvy: Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať okrem uvedeného aj podstatné náležitosti zmluvy, ktorá má byť uzatvorená. Pri kúpe nehnuteľnosti tak musí obsahovať podstatné náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť. Tieto náležitosti sú vždy ustanovené v povinných (kogentných) ustanoveniach zákona a môžu vyplývať aj dohody zmluvných strán, ktoré sú účastníkmi právneho vzťahu. Kúpna zmluva na nehnuteľnosť musí obsahovať tieto podstatné náležitosti:
    • kúpna zmluva musí byť písomná,
    • riadne označenie zmluvných strán - predávajúceho a kupujúceho v nasledovnom rozsahu: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého pobytu (toto označenie vyplýva z potrieb katastrálneho úradu),
    • označenie predmetu kúpy,
    • kúpna cena nehnuteľnosti,
    • záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy,
    • záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú sumu.

Dohoda o budúcej kúpnej zmluvy musí mať obsahové a formálne náležitosti, ktoré má mať uzavieraná kúpna zmluva. Dohoda o budúcej kúpnej zmluvy môže byť aj obsahom súdneho zmieru uzavretého medzi účastníkmi občianskeho súdneho konania.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Zmluvou o budúcej kúpnej zmluve nevzniká prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ale až samotnou kúpnou zmluvou. Zmluva o budúcej zmluve je dohoda zmluvných strán, ktorá vytvára záväzok v budúcnosti uzatvoriť hlavnú zmluvu (tzv. kontraktačná povinnosť). Takýto záväzok môžu mať obidve zmluvné strany, alebo len jedna z nich. Toto záleží od konkrétneho prípadu a vôle zmluvných strán.

V prípade, ak sa niektorá zmluvná strana nebude držať ustanovení tejto zmluvy, má druha stana právo sa súdne domáhať plnenia podľa tejto zmluvy do jedného roka odo dňa jej podpísania. V takomto prípade súd nahradí právny úkon vyplývajúci z tejto zmluvy za zmluvnú stranu. Platná zmluva o budúcej zmluve zakladá jednému alebo všetkým účastníkom právo domôcť sa uzavretia konečnej zmluvy aj súdnou cestou. Žalobu, pomocou ktorej by sa vyhlásenie vôle nahradilo súdnym rozhodnutím, možno úspešne podať do jedného roka od uplynutia doby dohodnutej na uzavretie konečnej zmluvy. Ak účastník v tejto lehote žalobu nepodá, právo na uzavretie konečnej zmluvy zanikne. K zániku tohto práva dochádza uplynutím doby.

Bez ohľadu na to, či dôjde k podaniu žaloby na nahradenie vyhlásenia vôle súdnym rozhodnutím, nie je dotknuté právo na náhradu škody, ktorá vznikla v dôsledku neuzavretia konečnej zmluvy. Tento nárok tak nezávisí od toho, či bola žaloba podaná alebo nie. Záväzok na uzavretie konečnej zmluvy zaniká aj zmenou okolností, za ktorých bola zmluva o budúcej zmluve uzatvorená. Ak je táto zmena taká podstatná, že od účastníka nemožno spravodlivo požadovať, aby uzavrel konečnú zmluvu, tak záväzok zanikne. Tieto okolnosti je potrebné vždy preskúmať oddelene a jednotlivo s prihliadnutím na okolnosti konkrétneho prípadu.

Prečítajte si tiež: Kontroly počas PN

Vzor zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy

Pre lepšiu predstavu o tom, ako vyzerá zmluva o budúcej kúpnej zmluve, uvádzame vzor:

Zmluva o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy

medzi

… (meno, priezvisko, rodné priezvisko/obchodné meno), trvale bytom/sídlo: …, rodné číslo/IČO: …, narodený/-: …, štátne občianstvo/registrovaná: …, bankové spojenie: …, ako budúci kupujúci na strane jednej (ďalej len „Budúci kupujúci”)

a

… (meno, priezvisko, rodné priezvisko/obchodné meno), trvale bytom/sídlo: …, rodné číslo/IČO: …, narodený/-: …, štátne občianstvo/registrovaná: …, bankové spojenie: …, ako budúci predávajúci na strane druhej (ďalej len „Budúci predávajúci“ a spolu s Budúcim kupujúcim ďalej len „Zmluvné strany“)

Prečítajte si tiež: Ako si zvýšiť materskú dávku?

uzatvárajú podľa ust. § 50a Občianskeho zákonníka túto zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy (ďalej len „Zmluva“):

Článok I. Úvodné ustanovenia

  1. Budúci predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľností zapísaných v katastri nehnuteľností vedenom katastrálnym odborom Okresného úradu ………………….., na liste vlastníctva č. ………….., okres: ……………….., obec: ..-……………, katastrálne územie: …………, a to:

    • ……………………………………………………….;
    • ……………………………………………………….;
    • stavby - …………, súp. č. …………, postavenej na pozemku registra „…“ parcelné číslo ………., pozemku registra „….“ parcelné číslo ………. - zastavané plochy a nádvoria o výmere …………. m² v spoluvlastníckom podiele 1/1. (ďalej len „Nehnuteľnosti“)## Článok II. Predmet Zmluvy Uzavretie budúcej kúpnej zmluvy

  2. Zmluvné strany sa zaväzujú, že v lehote do ……. dní odo dňa doručenia písomnej výzvy Budúceho predávajúceho podľa bodu 2. tohto článku adresovanej Budúcemu kupujúcemu uzavrú kúpnu zmluvu na Nehnuteľnosti s dohodnutým obsahom podľa prílohy č. 1 Zmluvy (ďalej len „Budúca kúpna zmluva“), predmetom ktorej bude prevod vlastníckeho práva k Nehnuteľnostiam.

  3. Zmluvné strany sú povinné uzavrieť Budúcu kúpnu zmluvu, potom ako na jej uzavretie vy­zve Budúci predávajúci Budúceho kupujúceho, pričom Budúci predávajúci zašle výzvu podľa ods. 1 tohto článku Zmluvy Budúcemu kupujúcemu najneskôr v lehote do ………………… / dní.

  4. Výzva sa považuje za riadne doručenú i v prípade, ak Budúci kupujúci odmietne prevziať zásielku pri doručovaní alebo v prípade, že sa zásielka vráti ako nedoručená z adresy Budúceho kupujúceho.

Článok III. Obsah Budúcej kúpnej zmluvy

  1. Zmluvné strany sa dohodli, že uzatvoria Budúcu kúpnu zmluvu v znení, ktoré je prílohou č. 1 Zmluvy. Nevyplnené ustanovenia Budúcej kúpnej zmluvy budú Zmluvnými stranami doplnené podľa skutočného stavu v čase podpisu Budúcej kúpnej zmluvy.

Článok IV. Kúpna cena

  1. Dohodnutá kúpna cena za predaj Nehnuteľností predstavuje sumu vo výške …………..,- Eur (slovom ……………. Eur) [ďalej len „Kúpna cena“], ktorá bude zaplatená Budúcemu predávajúcemu bezhotovostným prevodom na jeho účet uvedený v záhlaví Zmluvy, a to v troch splátkach nasledovným spôsobom:

    • prvú splátku vo výške …………, (… % z Kúpnej ceny) pri podpise Zmluvy,
    • druhú splátku vo výške …………, (… % z Kúpnej ceny) …………………….

  2. Zmluvné strany potvrdzujú, že Kúpnu cenu uvedenú v bode 1 dohodli v súlade s ust. § 589 Občianskeho zákonníka.

Článok V. Ďalšie práva a povinnosti Budúcich zmluvných strán

  1. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že neuzavrie žiadnu takú zmluvu, ktorou by sa zaviazal previesť Nehnuteľnosti na inú osobu ako Budúceho kupujúceho (ďalej len „Tretia osoba“), ktorou by sa zaviazal uzavrieť zmluvu o uzavretí takej budúcej zmluvy s Treťou osobou, ktorá je uvedená v pís­mene a) tohto bodu.
  2. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že Nehnuteľnosti nezaloží, ani inak nezaťaží v prospech Tretej osoby.
  3. Ak zanikne (umrie) ktorákoľvek zo Zmluvných strán, práva a povinnosti zo Zmluvy prechádzajú na jeho právneho nástupcu (dedičov).

Článok VI. Spoločné a záverečné ustanovenia

  1. Zmena Zmluvy je možná len písomnou dohodou Zmluvných strán.
  2. Vo veciach neupravených Zmluvou sa zmluvný vzťah medzi Zmluvnými stranami riadi prí­sluš­nými ustanoveniami právnych pred­pisov, a to najmä Občianskeho zákonníka.
  3. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, po jednom pre Budúceho predávajúceho a Budúceho kupujúceho.
  4. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísania Zmluvnými stranami.
  5. Zmluvné strany vyhlasujú, že si Zmluvu riadne prečítali a potvrdzujú, že je zrozumiteľná a určitá a vyjadruje ich skutočnú, slobodnú a vážnu vôľu, ako aj to, že nie je uzatvorená v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpísali.

V …………………………., dňa …………………….

Za Budúceho predávajúceho: Za Budúceho kupujúceho:

……………………………………………. …………………………………

meno a priezvisko/obchodné meno meno a priezvisko/obchodné meno

Prílohy: Kúpna zmluva

Dôležité upozornenia a rady

  • Ak niektorá z podstatných náležitostí chýba v zmluve o budúcej, takáto zmluva nebude platná od začiatku. To znamená, že bude považované za to, že takáto zmluva vôbec nebola uzatvorená.
  • Zmluva o budúcej kúpnej zmluve na nehnuteľnosť sa v praxi využíva napríklad v prípadoch, kedy kupujúci nemá v danom momente dostatok financií na zaplatenie kúpnej ceny a potrebuje ešte čas na vybavenie úveru alebo iného získania financií.
  • Je dôležité vedieť, že podpísaním zmluvy o budúcej kúpnej zmluve ešte nedochádza k prevodu vlastníckeho práva, pretože túto zmluvu nie je možné predložiť ako súčasť Návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Na uskutočnene prevodu musia obe strany uzatvoriť ešte riadnu kúpnu zmluvu týkajúcu sa prevodu vlastníckeho práva nehnuteľnosti.
  • Vzory zmlúv z internetu môžu byť neaktuálne, preto je vhodné konzultovať zmluvu s právnikom.

tags: #predkupna #zmluva #vzor

Ďalšie články