Krátkodobá Nájomná Zmluva na Byt: Vzor a Dôležité Aspekty

Tento článok sa zameriava na krátkodobú nájomnú zmluvu na byt, jej právnu úpravu, dôležité náležitosti a aspekty, ktoré by mali prenajímatelia a nájomcovia zvážiť. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o tejto forme nájmu a pomôcť pri jej správnom uzatvorení.

Úvod do Krátkodobého Nájmu Bytu

Nájomná zmluva na byt je základným pilierom pri prenájme bytov a domov. Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za odplatu byt na dočasné užívanie. Nájomnú zmluvu na byt je možné uzatvoriť tak podľa Občianskeho zákonníka, ako aj podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Od 1. mája je v platnosti nový zákon o krátkodobom nájme. Nájomné zmluvy, ktoré boli uzavreté do tohto obdobia, sa však aj naďalej spravujú len Občianskym zákonníkom.

Právna Úprava Krátkodobého Nájmu Bytu

Nájomná zmluva o krátkodobom nájme bytu je upravená predovšetkým v zákone č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Na ostatné otázky, ktoré predmetným zákonom nie sú upravené, sa vzťahujú príslušné ustanovenia zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve (§ 663 - 719). V tejto súvislosti je však potrebné dodať, že zákon č. 98/2014 Z. z. v ust. § 10 ods. 2 výslovne upravuje, ktoré ustanovenia Občianskeho zákonníka sa na krátkodobý nájom nevzťahujú.

Ide o nasledujúce ustanovenia: § 663, § 666 ods. 1, § 671, § 672 ods. 2 druhej vety, § 676, 677, 679, § 680 ods. 1, § 685, 686, § 687 ods. 3, § 696, § 703 ods. 2, § 704 ods. 2, § 705 ods. 2, § 706, § 707 ods. 2, § 709, 710, § 711 ods. 1, 3 až 6, § 712, 712a, 712c až 714 a § 717 až 719 Občianskeho zákonníka. V prípade, ak si prenajímateľ nesplní registračnú povinnosť na daňovom úrade, vzťahujú sa na krátkodobý nájom bytu ustanovenia §711 odsek 1, 3 a 6 Občianskeho zákonníka.

Aby sa nájomný vzťah mohol spravovať novým zákonom o krátkodobom nájme, je potrebné uzavrieť novú nájomnú zmluvu, resp. „nanovo“ uzavrieť starú zmluvu. V novej zmluve musí byť výslovne uvedené, že sa riadi zákonom o krátkodobom nájme bytov. Taktiež je potrebné aby nájom bol uzavretý najdlhšie na 2 roky. V prípade potreby je možné si dohodnúť predĺženie nájmu o ďalšie dva roky, avšak to najviac dvakrát.

Prečítajte si tiež: Postup predĺženia preukazu ZŤP na vlak

Základné Náležitosti Krátkodobej Nájomnej Zmluvy

Zmluva o krátkodobom nájme bytu musí obsahovať nasledovné podstatné náležitosti:

1. Identifikácia zmluvných strán: Presné údaje o prenajímateľovi a nájomcovi (meno, priezvisko, adresa, rodné číslo/IČO).
2. Predmet nájmu: Presná identifikácia bytu, ktorý je predmetom nájmu (adresa, poschodie, číslo bytu, výmera, popis príslušenstva).
3. Výška nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu: Jasne stanovená výška nájomného a spôsob jeho platby, ako aj výška úhrad za energie, služby a iné plnenia spojené s užívaním bytu.
4. Opis stavu bytu: Podrobný opis stavu bytu a jeho vybavenia pri začatí nájmu, vrátane prípadných nedostatkov.
5. Určenie doby nájmu: Zmluva o krátkodobom nájme bytu musí byť uzavretá na dobu určitú. Dobu nájmu možno určiť napr. tak, že nájomná zmluva je uzavretá na dobu 2 rokov odo dňa jej uzavretia alebo že je zmluva uzavretá na obdobie od 01.01. do 31.12..
6. Vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu.

Zmluvné Dojednania v Krátkodobej Nájomnej Zmluve

Zmluvné strany si v nájomnej zmluve na krátkodobý nájom bytu môžu tiež dohodnúť nasledovné:

• Dohodu o zložení a použití peňažnej zábezpeky (tzv. depozitu): Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu depozit môže byť maximálne vo výške 3-násobku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Zákon zároveň upravuje, že depozit možno použiť na pokrytie nezaplateného nájomného alebo úhrad spojených s užívaním bytu, zaplatenie škody spôsobenej na byte alebo jeho zariadení, uhradenie iných pohľadávok súvisiacich s užívaním bytu. Lehota na doplnenie depozitu je v zmysle zákona v dĺžke 1 mesiaca od doručenia výzvy prenajímateľa na jeho doplnenie. Lehotu na vrátenie depozitu nájomcovi po skončení nájmu zákon určuje na 1 mesiac od vypratania bytu a vysporiadania nárokov vzniknutých z nájmu. V súvislosti s vrátením depozitu sa zmluvné strany môžu dohodnúť aj iným spôsobom, než je uvedené v zákone.
• Určenie jednotlivých práv a povinností nájomcu a prenajímateľa: Patrí sem napr. právo nájomcu dať byt do podnájmu. V prípade, ak zmluva neobsahuje dojednanie o tejto otázke, zákon o krátkodobom nájme bytu predpokladá, že nájomca môže prenechať byt do podnájmu tretej osobe len s písomným súhlasom prenajímateľa.
• Dohodu o možných spôsoboch skončenia nájomného vzťahu: Na rozdiel od bežnej nájomnej zmluvy na byt sa zmluvné strany môžu dohodnúť aj na iných výpovedných dôvodoch ako tých, ktoré sú uvedené v zákone.
• Uvedenie stavu meračov: Odporúčame nezabudnúť pri podpise zmluvy na zápis stavu meračov energií (voda, plyn, elektrina,…). V prípade ak budú zmluvné strany podpisovať preberací protokol, postačuje ak stav meračov bude uvedený v preberacom protokole.
• Dohodu o spôsobe doručovania písomností: Zmluvné strany sa môžu dohodnúť, akým spôsobom budú spolu komunikovať a ako si budú doručovať písomnosti (napr. e-mailom, poštou). Pokiaľ sa osobitne nedohodnú, písomnosti podľa zákona (napr. výpoveď, odstúpenie, výzva na doplnenie zábezpeky a pod.) sa budú doručovať podľa ust. § 106 Civilného sporového poriadku - písomne na adresu uvedenú v Registri obyvateľov alebo v obchodnom či živnostenskom registri.

Forma Nájomnej Zmluvy

Nájomná zmluva o krátkodobom nájme bytu musí byť vždy uzatvorená v písomnej forme. Zmluvné strany sú si navzájom povinné poskytnúť najmenej jedno jej vyhotovenie. Podpisy zmluvných strán na zmluve nemusia byť úradne osvedčené.

Registračná Povinnosť Prenajímateľa

POZOR! Prenajímateľ je povinný zaregistrovať vznik nájomného vzťahu na príslušnom daňovom úrade v lehote do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom došlo ku vzniku nájomného vzťahu (ust. § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov). V prípade, ak si túto povinnosť prenajímateľ nesplní, bude sa skončenie nájomného vzťahu riadiť ustanoveniami Občianskeho zákonníka (§711 ods. 1, 3 a 6) a nie ustanoveniami zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Prenajímateľ tak stratí výhody, ktoré mu zákon o krátkodobom nájme bytu poskytuje.

Predĺženie Krátkodobej Nájomnej Zmluvy

Krátkodobý nájom bytu je definovaný zákonom č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu ako nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá spĺňa náležitosti podľa § 3 a na základe ktorej nájom vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov. Zmluva o krátkodobom nájme sa uzatvára na dobu určitú, najdlhšie na dva roky.

Prečítajte si tiež: Zmluva a ZŤP

Je možné predĺžiť nájomnú zmluvu uzatvorenú podľa zákona o krátkodobom nájme bytu dodatkom? Áno, je to možné. Zákon o krátkodobom nájme bytu umožňuje predĺženie nájomnej zmluvy na základe dohody zmluvných strán. Predĺženie zmluvy sa realizuje dodatkom k zmluve o krátkodobom nájme bytu.

Pri písaní dodatku o predĺžení krátkodobej nájomnej zmluvy nie je potrebné tlačiť celú nájomnú zmluvu znova. Stačí krátky text, ktorý obsahuje nasledovné:

• Odkaz na pôvodnú nájomnú zmluvu (číslo/dátum, zmluvné strany, predmet nájmu).
• Určenie nového obdobia nájmu (od - do alebo na určitý čas).
• Uvedenie prípadných zmien (ak žiadne nie sú, veta typu „ostatné ustanovenia pôvodnej zmluvy zostávajú bezo zmeny“).

Príklad:

Dodatok č. 1 k nájomnej zmluve č. 2023/01 zo dňa 15.

Článok 1

Prečítajte si tiež: Prispôsobivosť podprsenky s predĺžením

Nájomná zmluva sa predlžuje na dobu určitú, a to o dva roky, t. j. od 16. januára do 15. januára .

Článok 2

Ostatné ustanovenia nájomnej zmluvy č. 2023/01 zo dňa 15. januára zostávajú bez zmeny.

Dôležité upozornenie: Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát.

Príspevok na Bývanie

Príspevok na bývanie je sociálna dávka, ktorú poskytuje Úrad práce, sociálnych vecí a rodiny. Cieľom príspevku je pomôcť občanom s nízkymi príjmami uhrádzať náklady na bývanie.

Nárok na príspevok na bývanie má fyzická osoba alebo rodina, ktorá spĺňa nasledovné podmienky:

• Má trvalý pobyt na území Slovenskej republiky.
• Je vlastníkom alebo nájomcom bytu alebo domu.
• Jej príjem a príjem osôb, ktoré s ňou žijú v spoločnej domácnosti, nepresahuje zákonom stanovenú hranicu.
• Spĺňa ďalšie podmienky stanovené zákonom.

O príspevok na bývanie je potrebné požiadať na Úrade práce, sociálnych vecí a rodiny v mieste trvalého bydliska. K žiadosti je potrebné priložiť doklady preukazujúce príjem, náklady na bývanie (napr. nájomná zmluva, faktúry za energie) a ďalšie relevantné dokumenty.

Nájomná zmluva je jedným z kľúčových dokumentov, ktoré je potrebné predložiť pri žiadosti o príspevok na bývanie. Z nájomnej zmluvy vyplývajú náklady na nájomné, ktoré sú zohľadňované pri výpočte výšky príspevku.

Ďalšie Dôležité Aspekty Nájomných Zmlúv

• Dohoda o zrážkach zo mzdy: Zamestnávateľ je povinný akceptovať dohodu o zrážkach zo mzdy, pričom nemá možnosť s dohodou nesúhlasiť. Pokiaľ by zamestnávateľ nevykonával zrážky zo mzdy podľa predloženej dohody, porušil by svoju zákonnú povinnosť zrážky vykonávať. Dôležité je, že zabezpečenie záväzku zrážkami zo mzdy je neplatné, ak nebolo dohodnuté písomne v osobitnej listine, a spotrebiteľ nebol výslovne poučený o jeho dôsledkoch a nemal možnosť ho odmietnuť.
• Elektronický podpis v dohode o zrážke zo mzdy: Dohoda o zrážkach zo mzdy a iných príjmov musí byť vyhotovená v písomnej forme, inak je neplatná.
• Vypratanie nehnuteľnosti: Vypratanie nehnuteľnosti môže byť zabezpečené aj prostredníctvom spísanej notárskej zápisnice povinnej osoby o uznaní záväzku a súhlase s vykonateľnosťou notárskej zápisnice podľa § 45 ods. 2 písm. c) zák. č. 233/1995 Z. z.

Daň z Pridanej Hodnoty (DPH) a Nájomné

V kontexte nájmu je dôležité spomenúť aj zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej len "zákon o DPH"). Hoci pri bežnom nájme bytov sa DPH neuplatňuje, existujú situácie, kedy prenajímateľ je platiteľom DPH a nájomné môže byť predmetom dane.

V § 49 ods. 5 zákona o DPH sa vypustila možnosť platiteľa odpočítať daň z kúpy pohonných látok do výšky paušálnych výdavkov 80 % podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p., ak nemôže preukázať rozsah použitia pohonných látok na účely svojho podnikania a na iný účel ako na podnikanie, pretože uvedená právna úprava išla nad rámec ustanovení smernice Rady 2006/112/ES z 28.

Podľa čl. 395 smernice 2006/112/ES v platnom znení Slovenská republika požiadala Európsku komisiu o výnimku, pokiaľ ide o obmedzenie odpočítania dane vo výške 50 % pri kúpe, nájme (s výnimkou krátkodobého nájmu), nadobudnutí z iného členského štátu Európskej únie alebo pri dovoze motorových vozidiel kategórie M1, L1e a L3e (ďalej len „osobné motorové vozidlo“) používaných na zmiešané použitie, t. j. aj na iný účel ako na podnikanie. Vykonávacím rozhodnutím Rady (EÚ) číslo 2025/852 zo 14. apríla získala Slovenská republika dočasné povolenie do 30. júna 2028.

Uvedené obmedzenie odpočtu dane je upravené v § 85n zákona o DPH, ktorý znie „Prechodné ustanovenia k odpočítaniu dane pri niektorých kategóriách motorových vozidiel a tovaroch a službách súvisiacich s týmito motorovými vozidlami účinné od 1. januára 2026.

Platiteľ, ktorý od 1. januára 2026 do 30. júna 2028 vrátane nadobudne investičný majetok podľa § 54 ods. 2 písm. a) zákona o DPH, ktorým je motorové vozidlo kategórie M1, L1e alebo L3e (ďalej len „osobné motorové vozidlo“) používané na podnikateľské aj súkromné účely, iné ako osobné motorové vozidlo podľa odseku 4 alebo odseku 5, odpočíta daň vzťahujúcu sa na toto osobné motorové vozidlo v rozsahu 50 %.

Platiteľ, ktorý od 1. januára 2026 do 30. júna 2028 vrátane používa na základe nájomnej zmluvy inej ako krátkodobej nájomnej zmluvy (t. j. pôjde o dlhodobé nájmy) alebo na základe obdobnej zmluvy osobné motorové vozidlo iné ako osobné motorové vozidlo podľa odseku 4 alebo odseku 5, odpočíta daň vzťahujúcu sa na túto službu v rozsahu 50 %.

Platiteľ, ktorý v súvislosti s osobným motorovým vozidlom používaným na účely svojho podnikania, ako aj na iný účel ako na podnikanie, od 1. januára 2026 do 30. júna 2028 vrátane prijme služby alebo nadobudne tovar, ktorý nie je investičným majetkom podľa § 54 ods. 2 písm. a), odpočíta daň vzťahujúcu sa na tieto služby alebo tovar v rozsahu 50 %.

Z uvedeného vyplýva, že paušálne odpočítanie dane vo výške 50 % sa bude vzťahovať aj na tovar a služby, ktoré budú platiteľovi dodané v súvislosti s používaním osobných motorových vozidiel, ktoré používa na podnikanie a súčasne na iný účel ako na podnikanie, t. j. aj na súkromné účely. Pôjde napríklad o náhradné diely, pohonné látky alebo služby autoservisu, pričom ale dôvodová správa uvádza, že v súvislosti s paušálnym odpočítaním dane z takýchto tovarov alebo služieb je potrebné zdôrazniť, že sa uplatní aj ak sú nadobudnuté, resp. prijaté v súvislosti s používaním osobných motorových vozidiel nadobudnutých pred sledovaným obdobím, resp.

Z paušálneho odpočítania dane sa vyňali osobné motorové vozidlá, ktoré platiteľ nadobudne v období od 1. januára 2026 do 30. júna 2028 a ktoré sú definované v § 85n ods. 4 zákona o DPH.

Ďalej sa paušálny odpočet DPH podľa § 85n ods. 5 zákona o DPH neuplatní ani na osobné motorové vozidlo, ktoré platiteľ nadobudol ako investičný majetok podľa § 54 ods. 2 písm. a) zákona o DPH výlučne na podnikanie alebo osobné motorové vozidlo, ktoré platiteľ používa výlučne na podnikanie, ak platiteľ vedie podrobné záznamy podľa odseku 6, preukazujúce rozsah použitia osobného motorového vozidla výlučne na podnikanie. V tomto prípade bude platiteľ povinný viesť dostatočne podrobné záznamy v elektronickej podobe podľa § 85n ods.

Záznamy preukazujúce rozsah použitia osobného motorového vozidla podľa § 85n ods. 6 zákona o DPH musí platiteľ na výzvu daňového úradu, v lehote určenej vo výzve, sprístupniť elektronickými prostriedkami.

Použitie osobného motorového vozidla podľa odsekov 4 alebo 5 je platiteľ povinný oznámiť daňovému úradu v lehote na podanie daňového priznania za zdaňovacie obdobie, v ktorom uplatnil odpočítanie dane, na tlačive, ktorého vzor určí a uverejní finančné riaditeľstvo na webovom sídle finančného riaditeľstva. Ak dôjde k zmene použitia osobného motorového vozidla podľa odseku 4 na použitie podľa odseku 5 alebo naopak, platiteľ túto skutočnosť oznámi daňovému úradu v lehote na podanie daňového priznania za zdaňovacie obdobie, v ktorom táto skutočnosť nastala.

Ak platiteľ plánuje v priebehu obdobia na úpravu odpočítanej dane [§ 52a ods. 2 písm. a) zákona o DPH - 5-ročná lehota] zmeniť rozsah použitia osobného motorového vozidla, pri ktorom uplatnil paušálne odpočítanie dane podľa § 85n ods. 1 zákona o DPH, na činnosti uvedené v § 85n ods. 4 alebo výlučne na podnikanie pri výkone iných činností (§ 85n ods. 5 zákona o DPH), navrhovaný mechanizmus (§ 85n ods. 8 zákona o DPH) vyžaduje splnenie oznamovacej povinnosti. Platiteľ oznámi najneskôr do 31. decembra príslušného kalendárneho roka daňovému úradu na tlačive podľa § 85n ods. 9 zákona o DPH, že od nasledujúceho kalendárneho roka začne osobné motorové vozidlo, pri ktorom odpočítal daň podľa odseku 1, používať prvýkrát výlučne podľa odseku 4 alebo odseku 5.

S účinnosťou od 1. januára 2026 sa na vybrané tovary ruší uplatňovanie v súčasnosti platnej zníženej sadzby 19 % zo základu dane v prílohe 7 zákona o DPH. Uvedené tovary budú zdaňované základnou sadzbou DPH vo výške 23 % zo základu dane.

tags: #predlzenie #kratkodobej #najomnej #zmluvy #vzor