Premlčanie nároku financovania cudzieho rodinného domu a prevod nehnuteľností: Komplexný prehľad

Úvod

Článok sa zameriava na problematiku premlčania nároku financovania cudzieho rodinného domu, prevodu nehnuteľností, darovacích zmlúv a s tým súvisiacich právnych aspektov. Analyzuje rôzne situácie, ktoré môžu nastať pri darovaní, dedení a spoluvlastníctve nehnuteľností, a poskytuje praktické rady a odporúčania.

Darovacia zmluva a prevod nehnuteľnosti

Základné náležitosti darovacej zmluvy

Ak moja mama mi chce previesť darovacou zmluvou podiel na nehnuteľnosti, ktorý tvorí 1/2 podiel, je nevyhnutné uzavrieť písomnú darovaciu zmluvu. K napísaniu darovacej zmluvy potrebujete občianske preukazy zmluvných strán a list vlastníctva, na ktorom je predmetná nehnuteľnosť špecifikovaná. V darovacej zmluve treba označiť zmluvné strany, kto je darca a kto je obdarovaný, a uviesť ich osobné údaje ako meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a trvalý pobyt. Ďalšou nevyhnutnou súčasťou darovacej zmluvy je označenie daru, ktorý treba presne špecifikovať. Pri nehnuteľnostiach treba uviesť ich všetky údaje uvedené aj na liste vlastníctva, ako aj presne vymedziť výšku podielu, ktorý sa prevádza. Podpis prevodcu (darcu) na darovacej zmluve musí byť overený.

Vklad do katastra nehnuteľností

Pri darovaní nehnuteľnosti je nevyhnutné doručiť katastrálnemu odboru okresného úradu návrh na vklad do katastra spolu s darovacou zmluvou v dvoch vyhotoveniach, pretože až vkladom vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností dochádza k prevodu nehnuteľnosti na obdarovaného. Podpisy na návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností nemusia byť overené, stačí ho podpísať obyčajne. Vzhľadom na to, že vo Vašom prípade ide o prevod blízkej osobe, darovaním nebude porušené ani predkupné právo ostatných spoluvlastníkov (výnimkou by bolo, ak by bola nehnuteľnosť v BSM manželov, v takom prípade by bol nutný súhlas s darovaním aj druhého manžela).

Darovanie neskolaudovaného domu

Keďže sa jedná o neskolaudovanú nehnuteľnosť, zákon presne nevymedzuje, čo všetko môže, resp. nemôže byť predmetom darovacej zmluvy, je potrebné teda vychádzať zo všeobecného vymedzenia Občianskeho zákonníka, a to z § 118 a nasl., v zmysle ktorého predmetom občianskoprávnych vzťahov sú veci, a pokiaľ to ich povaha pripúšťa, práva alebo iné majetkové hodnoty. Treba prihliadnuť na ustanovenie Katastrálneho zákona č. 162/1995 Z.z. rozostavanou stavbou pre účely Katastrálneho zákona je stavba, na ktorú nebolo vydané kolaudačné rozhodnutie a pridelené súpisné číslo a je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už z predloženého znaleckého posudku je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. V tom prípade na to, aby mohli byť zapísané práva k rozostavanej stavbe, je potrebné predloženie znaleckého posudku o rozostavanosti nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť je možné darovať, aj keď ešte nebola skolaudovaná a vlastnícke právo k nej nebolo ešte zapísané v katastri nehnuteľností, ak spĺňa spomínané požiadavky rozostavanej stavby. Pri zápise do katastra nehnuteľností k návrhu na zápis vlastníckeho práva k takejto nehnuteľnosti je potrebné predložiť právoplatné stavebné povolenie, geometrický plán, znalecký posudok o rozostavanosti ako aj darovaciu zmluvu (alebo inú zmluvu o prevode).

Spoluvlastníctvo a predkupné právo

Prevod spoluvlastníckeho podielu

Na prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti zákon vyžaduje písomnú formu právneho úkonu, ktorým môže byť ako kúpna, tak aj darovacia zmluva, a tiež vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Pokiaľ boli tieto podmienky pri prevode vlastníckeho práva splnené a toto je v jednotlivých podieloch zapísané aj na liste vlastníctva, potom možno hovoriť o spoluvlastníctve predmetnej nehnuteľnosti. Pokiaľ by darca, resp. Váš dedko hoci aj písomne požadoval splnenie podmienky popri darovaní podielu, na túto nemožno prihliadať, nakoľko v takom prípade by nebola splnená náležitosť darovania, ktorou je bezodplatnosť. Podmienka darcu, teda aby podiel bol prevedený na Vášho syna, resp. aby sa finančná odplata z podielu Vašej expriateľky zložila na osobný účet v prospech Vášho syna, nie je právne záväzná. Ak však Vaša expriateľka uvažuje nad predajom svojho spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti, v zmysle zákona je najskôr povinná ho ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Hodnota podielu musí byť primeraná, to znamená, že by sa mal vziať v úvahu znalecký posudok a na základe neho určiť aj hodnotu jednotlivých podielov. Pokiaľ sa ohľadom vyporiadania spoluvlastníci nevedia dohodnúť, možno sa v tejto veci obrátiť na súd s návrhom o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti. Môžete sa dožadovať, aby vec pripadla do vlastníctva jednému alebo viacerým spoluvlastníkom (pokiaľ rozdelenie nehnuteľnosti nie je možné), pričom novourčení spoluvlastníci sú povinní nahradiť hodnotu podielu na nehnuteľnosti tomu spoluvlastníkovi, ktorého vlastníctvo zaniká, a to za primeranú odplatu.

Prečítajte si tiež: Vaše práva pri premlčaní nároku na vrátenie invalidného dôchodku

Nadobudnutie podielu v konkurze

Nakoľko v rámci konkurzu, resp. oddlženia Vašej sestry došlo k speňaženiu jej majetku, a teda aj podielu na predmetnej zdedenej nehnuteľnosti, podľa zákona o konkurze a reštrukturalizácii, pri speňažení majetku správca nie je viazaný zákonným predkupným právom, teda Vám ako spoluvlastníkovi nebol povinný ponúknuť tento podiel. Nakoľko spoluvlastnícky podiel nadobudol nový spoluvlastník, s týmto sa môžete, ako uvádzate, dohodnúť na rozdelení nehnuteľnosti, ak je to možné, alebo sa dohodnúť na vyporiadaní podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti za primeranú peňažnú náhradu, určenú znaleckým posudkom. Pokiaľ sa na spôsobe vyporiadania, resp. na výške odplaty za spoluvlastnícky podiel nedohodnete, spôsob vyporiadania na návrh jedného zo spoluvlastníkov môže určiť súd. Pokiaľ sa strany na hodnote nehnuteľnosti nedohodnú, môže nariadiť súd znalecké dokazovanie a následne určiť hodnotu jednotlivých podielov spoluvlastníkov.

Financovanie cudzieho domu a zápis do katastra

Hypotéka a spoludlžník

S priateľom staviame dom na pozemku, ktorého vlastníkom je len priateľ a výstavbu domu financujeme hypotekárnym úverom spoločne, kde priateľ je vedený ako dlžník a ja ako spoludlžník. Moji rodičia nám založili dom, aby nám v banke poskytli hypotéku na výstavbu domu. Keďže ja nemám vlastnícke právo k pozemku, tak na stavebnom povolení som nemohla byť evidovaná aj ja a je vedený ako stavebník len môj priateľ, ale dom bude vo vlastníctve nás oboch keďže ho financujeme spoločne. Chcela by som sa informovať ako je to potom so zápisom na kataster akú zmluvu by sme mali predložiť k návrhu zápisu do katastra nehnuteľností, aby to nebolo tak, že priateľ si postavil dom sám a potom mi polovicu daroval. Nechcela by som prevod vlastníckeho práva riešiť darovacou zmluvou, keďže dom financujeme v rovnakom pomere, aby sme teda boli obaja rovnocenní vlastníci od začiatku. Dala som si právnikovi vypracovať zmluvu, kde sa priateľ zaväzuje zapísať stavbu do katastra nehnuteľností a previesť polovicu domu na mňa keď bude možné stavbu identifikovať ako rozostavanú stavbu. Neviem či aj táto zmluva by mohla byť ako príloha vkladu do katastra keďže v podstate sa jedná len o záväzok priateľa a teda neviem či by túto zmluvu na katastri akceptovali alebo treba spísať zmluvu/dohodu, že daná nehnuteľnosť, ktorá sa postaví na pozemku, bude patriť do nášho podielového spoluvlastníctva a v akom pomere a ak by bolo potrebné spísať zmluvu/dohodu, či je potrebné ju spísať teraz, keď ešte dom nie je postavený alebo sa môže spísať aj keď sa pôjde urobiť vklad na kataster už keď dom bude v štádiu rozostavanej stavby.

Zápis rozostavanej stavby do katastra

Rozostavanú stavbu je možné zapísať do katastra nehnuteľností až po dokončení jej prvého nadzemného podlažia. Pri zápise vlastníckych práv k rozostavanej stavbe sa predkladá aj stavebné povolenie a znalecký posudok o stupni rozostavanosti stavby. Ako vlastník stavby sa zapisuje osoba, ktorá je uvedená ako stavebník vo vydanom stavebnom povolení. Vo Vašom prípade by sa tak ako vlastník stavby zapísal len Váš priateľ, pokiaľ by ste inou verejnou listinou nevedeli preukázať, že aj Vy ste vlastníkom stavby. Za verejnú listinu však nemožno považovať zmluvu o úvere uzatvorená s bankou. Zmluva, ktorú Vám vypracoval právnik, a ktorá zaväzuje Vášho priateľa k prevodu vlastníckeho práva k stavbe v rozsahu jednej polovice by rovnako nepostačovala na zápis vlastníckeho práva, nakoľko, ako aj uvádzate, táto obsahuje len záväzok Vášho priateľa podiel previesť, čo je možné len na základe právneho úkonu. Tým môže byť buď kúpna, zámenná alebo darovacia zmluva.

Prevod nehnuteľnosti zaťažený úverom

Pokiaľ Váš partner vzal úver iba na seba a z tohto úveru financoval kúpu nehnuteľnosti, právny poriadok ho v prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti na inú osobu neobmedzuje, pokiaľ zmluva o úvere neurčuje inak. Taktiež manželstvo nie je podmienkou pre takýto prevod. Odporúčam prevod realizovať prostredníctvom darovacej zmluvy, ktorá je pre tento prípad najvhodnejšia, no pred tým sa informovať v banke, či sa nevyžaduje jej súhlas na takýto prevod. Partner bude však aj naďalej povinný splácať úver.

Darovanie pozemku viacerým osobám

Zákaz drobenia pozemkov

Neuvádzate, či sa daný pozemok nachádza mimo zastavaného územia obce (t. j. v extraviláne), alebo v zastavanom území obce (v intraviláne), nakoľko podľa zákona č. 180/1995 Z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom sa zákaz drobenia pozemkov vzťahuje len na tie pozemky, ktoré sa nachádzajú v extraviláne. Pokiaľ sa teda daná orná pôda nachádza v intraviláne, Váš starý otec tento pozemok pokojne môže darovať Vám ako vnučke, i svojmu synovi. Pokiaľ sa však táto orná pôda nachádza v extraviláne, zákaz drobenia pozemkov sa na ňu vzťahuje. V zmysle daného zákona § 23 ods. 1 „Ak tento zákon neustanovuje inak, nemôže na základe právneho úkonu alebo rozhodnutia súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva alebo rozhodnutia o dedičstve vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov uvedených v § 21 ods.

Prečítajte si tiež: Všetko o premlčaní nároku na náhradu škody

Ochrana poľnohospodárskej pôdy

Súčasná právna legislatíva sa zameriava na ochranu poľnohospodárskej pôdy (ornej pôdy, chmelníc, viníc. záhrad, ovocných sadov a pod.) ako nenahraditeľného prírodného zdroju, ktorého je obmedzené množstvo. Z toho dôvodu jej vyňatie z fondu a použitie na stavebné účely podlieha schváleniu okresného úradu (Lesný a pozemkový odbor). Základnými kritériami pre jeho rozhodnutie o odňatí z pôdneho fondu je príslušnosť pozemku k zastavanému územiu obce (údaj o príslušnosti je na liste vlastníctva) a veľkosť plochy, ktorá sa má zastavať. To znamená, že sa nemení druh pozemku na celej parcele, ale sa vyníma iba časť pozemku, ktorá je pod plánovanou stavbou. Z tejto plochy sa vytvára nová parcela na liste vlastníctva, na tento účel geodet vyhotoví geometrický plán. Podľa zákona č. 220/2004 na nepoľnohospodárske účely možno použiť poľnohospodársku pôdu len na základe rozhodnutia o odňatí poľnohospodárskej pôdy. Rozhodnutie o odňatí vydáva orgán ochrany poľnohospodárskej pôdy, v ktorého obvode sa poľnohospodárska pôda navrhovaná na odňatie nachádza.

Dedenie a darovacia zmluva

Dedenie podielu a darovacia zmluva

Občiansky zákonník umožňuje zrušiť podielové spoluvlastníctvo buď dohodou, alebo roz…

Vyplatenie podielu a dedičské právo

Ak by to súd odsúhlasil a mama by mala podiel na dome 75% chcela by Darovacou zmluvou darovať svoj podiel na mňa a ml.syna, tým pádom by sme obidvaja vlastnili po 50% domu. Chcem sa opýtať : po maminej smrti na dedičskom konaní nebude môcť nejak st.brat napadnúť tuto dar.zmluvu, že bol vydedený z maminho podielu ako syn??? Bude sa sa počítať do jeho dedičského podielu, že už bol vyplatený??

Prečítajte si tiež: Premlčanie regresného nároku

tags: #premlčanie #nároku #financoval #som #cudzí #rodinný