Predkupné právo: Kompletný prehľad práv, obmedzení a súdnych sporov

Predkupné právo je dôležitý právny inštitút, ktorý upravuje vzťahy medzi spoluvlastníkmi a tretími osobami pri prevode spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnostiach. V tomto článku sa podrobne pozrieme na predkupné právo, jeho uplatňovanie, obmedzenia a dôsledky jeho porušenia.

Čo je predkupné právo?

Podielové spoluvlastníctvo, upravené v Občianskom zákonníku (§137 a nasl. OZ), je charakterizované podielovosťou, kde podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké.

Podľa § 140 Občianskeho zákonníka (OZ) platí, že ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). To znamená, že ak spoluvlastník chce predať svoj podiel, musí ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, za akých ho chce predať tretej osobe.

Kedy sa predkupné právo neuplatňuje?

Existujú výnimky, kedy sa predkupné právo neuplatňuje. Jednou z nich je prevod podielu na blízku osobu.

Podľa Občianskeho zákonníka, blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.

Prečítajte si tiež: Vaše práva pri premlčaní nároku na vrátenie invalidného dôchodku

Ako postupovať pri ponuke predkupného práva?

Samotná ponuka musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých má byť kúpna zmluva uzavretá. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok a ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná.

Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne.

Dôsledky porušenia predkupného práva

Ak prevodca nenechá spoluvlastníka realizovať toto zákonné predkupné právo, ide o dôvod relatívnej neplatnosti takéhoto právneho úkonu podľa § 40a OZ. Právny úkon sa potom považuje za platný, ak sa ten, kto je právnym úkonom dotknutý, nedovolá neplatnosti právneho úkonu.

Spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené, má niekoľko možností, ako sa brániť:

1. Žaloba na určenie neplatnosti zmluvy: Môže podať žalobu na určenie neplatnosti zmluvy o prevode podielu z dôvodu porušenia predkupného práva. V žalobe je potrebné jasne uviesť, že ste neboli upovedomený o zámere prevodu a nebola Vám daná možnosť uplatniť si predkupné právo.
2. Dožadovanie sa ponuky na predaj podielu: Môže sa dožadovať na nadobúdateľovi podielu písomnou formou, aby mu tento podiel ponúkol na predaj za rovnakých podmienok ako ho nadobudol on od prevodcu.

Premlčanie pri predkupnom práve

Podľa § 101 Občianskeho zákonníka, premlčacia doba je trojročná a začína plynúť odo dňa, keď sa mohlo právo vykonať po prvýkrát. To znamená, že ak bolo porušené predkupné právo, spoluvlastník má tri roky na to, aby sa domáhal svojich práv na súde.

Prečítajte si tiež: Všetko o premlčaní nároku na náhradu škody

Trojročná všeobecná premlčacia doba začína plynúť pre každú z dotknutých osôb v rovnakom okamihu, teda v deň, keď sa právo mohlo vykonať po prvýkrát. Tento deň je nasledujúcim dňom po dni, keď bol vykonaný právny úkon, ktorého relatívna neplatnosť sa namietal.

Špecifické situácie a ich riešenia

Nadhodnotená cena s cieľom obísť predkupné právo

Ak predávajúci úmyselne stanoví cenu podielu neprimerane vysoko, môže ísť o obchádzanie zákona s cieľom znemožniť výkon predkupného práva. Podľa ustálenej judikatúry aj komentárov k Občianskemu zákonníku, ak je cena zjavne neprimeraná a účelom je obísť predkupné právo, takýto právny úkon môže byť považovaný za neplatný podľa § 39 Občianskeho zákonníka (neplatnosť pre rozpor so zákonom alebo obchádzanie zákona).

V takom prípade odporúčame:

1. Vyžiadať si písomnú ponuku na odkúpenie podielu za tých istých podmienok, aké boli ponúknuté tretej osobe, teda vrátane uvedenia ceny za spoluvlastnícky podiel.
2. Ak je cena zjavne neprimeraná, môžete odmietnuť ponuku a zároveň upozorniť písomne predávajúceho, že podľa Vášho názoru ide o obchádzanie zákona s cieľom obísť zákon s poukazom na ust. § 39 Obč. zákonníka.

Súd bude skúmať, či cena zodpovedá obvyklej cene v danom mieste a čase, a či nešlo o účelové obídenie predkupného práva.

Vzdanie sa predkupného práva

Ak spoluvlastník súhlasí s predajom podielu tretej osobe a nechce svoje predkupné právo využiť, môže sa ho vzdať. Najskôr je potrebné, aby Vám druhý spoluvlastník oznámil podmienky predaja (najmä cenu a ďalšie podmienky, za ktorých chce podiel predať konkrétnej tretej osobe). Toto oznámenie by malo byť písomné, aby bolo preukázateľné.

Prečítajte si tiež: Premlčanie regresného nároku

Vaše vzdanie sa predkupného práva odporúčame urobiť taktiež písomne, aby bolo jasné, že ste sa svojho práva vzdali. V písomnom vyhlásení uveďte, že ste boli oboznámený s podmienkami predaja podielu a že sa predkupného práva vzdávate v prospech konkrétnej tretej osoby, ktorá má podiel nadobudnúť. Vyhlásenie môžete adresovať priamo spoluvlastníkovi, ktorý predáva svoj podiel.

Predkupné právo a dedičstvo

Ak dedič po spoluvlastníkovi ponúka odkúpenie jeho podielu, je dôležité rozlišovať medzi právnym stavom (skutočné spoluvlastníctvo) a zápisom na liste vlastníctva (evidenčný stav).

Ak kupujete podiel od iného spoluvlastníka (v tomto prípade dediča po bratovi Vášho otca), nie ste povinná o tom informovať svoje sestry, pokiaľ ide o podiel, ktorý patrí inému spoluvlastníkovi, a nie o podiel, ktorý vlastníte spoločne so sestrami. Môžete teda tento podiel kúpiť sama, bez ich súhlasu.

Dôležité je však upozorniť na predkupné právo podľa § 140 Občianskeho zákonníka. Ak by ste predávali svoj podiel osobe, ktorá nie je spoluvlastníkom, Vaše sestry by mali predkupné právo.

Diskusia o výklade § 140 OZ a pomernom princípe

Otázka správneho výkladu druhej vety § 140 OZ, ktorá rieši uplatňovanie predkupného práva viacerými spoluvlastníkmi, je dlhodobo predmetom diskusií. Najvyšší súd v rozhodnutí 2 Cdo 91/2008 uplatnil „pomerný princíp“. Podľa tohto princípu, ak spoluvlastníci neuzavrú osobitnú dohodu o výkone predkupného práva, každý z nich môže uplatniť predkupné právo len v pomere k veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu k podielom ostatných.

Uplatňovanie pomerného princípu prináša rôzne rozpory a komplikácie. Už v samotnom rozhodnutí 2 Cdo 91/2008 je rozpor. Daný princíp odporuje aj rozhodnutiu 8 Cdo 208/2019, v ktorom najvyšší súd v prípade dovolania sa neplatnosti pre porušenie predkupného práva zaujal názor, že ak sa čo i len jeden spoluvlastník dovolá neplatnosti, je neplatný celý prevod, a nie len jeho pomerná časť.

Alternatívne riešenie je založené na nedeliteľnej povahe predkupného práva. Nedeliteľnosť vyplýva z § 606 Občianskeho zákonníka (OZ), podľa ktorého oprávnený má právo kúpiť vec len za podmienok, ktoré ponúkla tretia osoba. Musí teda kúpiť celý podiel a zaplatiť zaň celú kúpnu cenu. Odkúpenie časti podielu je vylúčené - platí princíp „všetko alebo nič“.

tags: #premlcanie #predkupne #pravo