Daňové priznanie a prenájom nehnuteľnosti: Praktický sprievodca

Tento článok poskytuje komplexný prehľad o zdaňovaní príjmov z prenájmu nehnuteľností na Slovensku, s dôrazom na vyplnenie daňového priznania typu B.

Úvod

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je na Slovensku zdaňovaný podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Tento článok vás prevedie procesom zdaňovania, od určenia, či vôbec musíte podať daňové priznanie, až po správne vyplnenie príslušných riadkov v daňovom priznaní typu B.

Povinnosť podať daňové priznanie

Daňové priznanie typu B musíte podať, ak vaše ročné zdaniteľné príjmy presiahnu 50 % sumy nezdaniteľného minima, čo pre rok 2024 predstavuje sumu 2 823,24 eura. Do týchto príjmov sa započítavajú všetky príjmy, teda nielen príjmy z prenájmu, ale aj príjmy zo závislej činnosti, z podnikania a iné.

Oslobodenie od dane

Príjem z prenájmu nehnuteľností je oslobodený od dane do výšky 500 eur. To znamená, že ak váš príjem z prenájmu nepresiahne túto sumu, nemusíte ho uvádzať v daňovom priznaní. Ak je však váš príjem vyšší ako 500 eur, zdaňujete len rozdiel medzi celkovým príjmom a touto oslobodenou sumou.

Napríklad, ak ste v roku 2019 dosiahli príjem z prenájmu 2 400 eur, do daňového priznania uvediete len sumu 1 900 eur (2 400 eur - 500 eur).

Prečítajte si tiež: Podmienky kaucie pri prenájme

Príklad: Ak pani Nová prenajíma byt a jej príjem z prenájmu bol 2 450 eur, v daňovom priznaní uvedie sumu 1 950 eur (2 450 - 500).

Príklad: Manželia Novákovci získali prenájmom garáže 870 eur. Keďže garáž je v bezpodielovom vlastníctve oboch manželov, môžu si príjem rozdeliť a uplatniť oslobodenie 500 eur u každého zvlášť. Po rozdelení a uplatnení oslobodenia tak ani jeden z manželov nemusí uvádzať tieto príjmy v daňovom priznaní.

Kam zapísať príjmy z prenájmu v daňovom priznaní

Príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1 na riadku 11 a 13. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2.

Uplatnenie výdavkov

Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu si môžete uplatniť preukázateľne vynaložené výdavky, ktoré súvisia s prenájmom nehnuteľnosti. Nemôžete však uplatniť paušálne výdavky, ale len tie skutočné. Medzi tieto výdavky patria napríklad výdavky na údržbu nehnuteľnosti, energie a iné služby spojené s chodom nehnuteľnosti. Do daňových výdavkov si nemôžete zahrnúť poistné nehnuteľnosti a daň z nehnuteľnosti.

Dôležité je viesť si daňovú evidenciu, do ktorej si budete zapisovať všetky výdavky. K daňovému priznaniu neprikladáte žiadne prílohy ani účtovné zápisy.

Prečítajte si tiež: Čo musí prenajímateľ zabezpečiť?

Ak si uplatňujete odpočet 500 eur nezdaniteľnej čiastky, musíte krátiť aj výdavky spojené s príjmom z prenájmu. Výdavky sa krátia rovnakým pomerom, ako sa krátia aj príjmy.

Príklad: Pán Jozef mal príjmy z prenájmu bytu vo výške 6 000 eur a na údržbu a chod nehnuteľnosti použil 2 640 eur. V daňovom priznaní zapíše ako príjem sumu 5 500 eur (6 000 eur - 500 eur). Výdavky si môže uplatniť len vo výške 2 420 eur (5 500 eur / 6 000 eur) x 2 640 eur.

Zariadenie nehnuteľnosti a odpisy

Ak ste sa rozhodli byt zariadiť nábytkom alebo spotrebičmi, uschovajte si doklady o nákupe. Zariadenie v obstarávacej cene do 1 700 eur sa uplatňuje naraz v jednom roku. V zmluve o prenájme nehnuteľnosti presne uveďte a pomenujte spolu prenajímané príslušenstvo, ktoré patrí k bytu, ktorý prenajímate.

POZOR: Vstavané skrine, nábytok a spotrebiče je možné odpísať len v prípade, že nehnuteľnosť bola zaradená do obchodného majetku, keďže sa považujú za náklady spojené s obstaraním nehnuteľnosti.

Príklad: Pani Jarmila kúpila do svojho bytu posteľ (600 eur), komodu (230 eur), skriňu (950 eur), kuchynskú linku (1 250 eur) a kuchynské spotrebiče (1 650 eur). Príjem z prenájmu bol 7 200 eur. Uplatniteľné výdavky sú (6 700 eur / 7 200 eur) x 4 680 eur = 4 355 eur.

Prečítajte si tiež: Prenájom nehnuteľnosti a daňové povinnosti

Nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku

Ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, výdavky sa účtujú iným spôsobom. Môžete si uplatniť odpisy ceny nehnuteľnosti, výdavky na technické zhodnotenie, opravy a udržiavanie, energie, poistenie, daň z nehnuteľností, výdavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie nehnuteľnosti.

Spoločná nehnuteľnosť manželov

Ak je prenajímaná nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, príjem z prenájmu si manželia môžu rozdeliť v rovnakom alebo inom dohodnutom pomere. V rovnakom pomere si rozdelia aj výdavky, pričom obidvaja si uplatnia oslobodenie v sume 500 eur.

Príklad: Manželia prenajímali byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Z prenájmu mali príjem 2 900 eur. Manžel bol zamestnaný a manželka bola na rodičovskej dovolenke. Manželia si rozdelili príjem - manželke patrí 2 400 eur a manželovi 500 eur. Manžel si uplatnil oslobodenie príjmov vo výške 500 eur a preto nemusí podávať daňové priznanie. Keď si manželka príjmy z prenájmu zníži o sumu 500 eur, jej zdaniteľné príjmy z prenájmu boli vo výške 1 900 eur.

Príjem z prenájmu zo zahraničia

Ak prenajímate nehnuteľnosť v zahraničí, napríklad v Českej republike, príjem z prenájmu môže byť zdanený v Českej republike. Dvojité zdanenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré plynuli zo zdrojov v ČR a na zdanenie ktorých mala právo Česká republika, daňovník v podanom daňovom priznaní v SR eliminuje metódou zápočtu dane.

Vyplnenie daňového priznania - praktický príklad

Príklad: Petra Nová bola v roku 2017 zamestnaná a okrem toho prenajímala vlastný byt. Zo zamestnania mala príjem 14 400 eur a zaplatila poistné 1 929,60 eur. Zrazené preddavky na daň boli 1 646,64 eur. Príjem z prenájmu bytu bol 5 600 eur a skutočné výdavky 3 200 eur.

• Riadok 01: Uvedie svoje pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ).
• I. oddiel - Výpočet základu dane z príjmov zo závislej činnosti
  • Riadok 34: Uvedie príjem od zamestnávateľa vo výške 14 400 eur.
  • Riadok 35: Uvedie úhrn poistného zaplateného v roku 2017 vo výške 1 929,60 eura.
  • Riadok 36: Uvedie základ dane vo výške 12 470,40 eura.
• VI. oddiel - Výpočet základu dane z príjmov z podnikania
  • Riadok 11: V tabuľke č. 1 na riadku 11 stĺpec 1 uvedie sumu 5 100 eur. Výdavky k príjmom z prenájmu nehnuteľnosti sa na riadku 11 stĺpca 2 zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu nehnuteľnosti zahŕňaných do základu dane k celkovým takýmto príjmom. Preukázateľne vynaložené výdavky pri príjmoch z prenájmu sú vo výške 3 200 eura, do základu dane zahrnie krátené výdavky vo výške 2 914,29 eura (5 100 : 5 600) x 3 200.
  • Riadok 13: Na prvom stĺpci uvedie sumu 5 100 eur, na stĺpci 2 uvedie sumu 2 914,29 eura.
  • Riadok 58: Uvedie sumu 5 100 eur (z tabuľky č. 1 na strane 3 z riadku 13 stĺpca 1).
  • Riadok 59: Uvedie sumu 2 914,29 eura (z tabuľky č. 1 na strane 3 z riadku 13 stĺpca 2).
  • Riadok 60: Uvedie základ dane sumu 2 185,71 eura.
  • Riadok 65: Uvedie ako čiastkový základ dane z príjmov z prenájmu sumu 2 185,71 eura.
• IX. oddiel - výpočet dane podľa § 15 zákona o dani z príjmov
  • Riadok 72: Uvedie sumu 12 470,40 eura.
  • Riadok 73: Uvedie sumu 3 803,33 eura.
  • Riadok 77: Uvedie sumu 3 803,33 eura.
  • Riadok 78: Uvedie sumu 8 667,07 eura.
  • Riadok 80: Uvedie základ dane vo výške 10 852,78 eura.
  • Riadok 81: Vypočíta daň vo výške 2 062,02 eura (10 852,78 x 0,19).
  • Riadok 90: Uvedie sumu 2 062,02 eura.
  • Riadok 105: Uvedie sumu 2 062,02 eura.
  • Riadok 107: Uvedie sumu 2 062,02 eura.
  • Riadok 115: Vypočíta výšku dane na úhradu vo výške 1 646,64 eura.
  • Riadok 120: Daň na úhradu 415,38 eura.
• XII. oddiel - Vyhlásenie o poukázaní podielu zaplatenej dane
• Na 136 riadku sa uvádza počet všetkých príloh, ktoré sú súčasťou priznania vrátane príloh č. 1, 2 a 3, aj keď sa nevypĺňajú. Petra na riadok 136 uvedie počet príloh 4, nakoľko k priznaniu je povinná ako prílohu predložiť kópiu Potvrdenia o príjmoch zo závislej činnosti.
• Príloha 3 - Údaje na účely sociálneho poistenia a zdravotného poistenia Na strane 16 daňového priznania vypĺňa len riadky č. 08, 09, 10. Na riadku 08 uvedie úhrn poistného (§ 5 ods.

Osobitné prípady

• Príjem z prenájmu a ročné zúčtovanie: Ak máte príjmy z prenájmu nad rámec oslobodenia, nemôžete žiadať svojho zamestnávateľa o ročné zúčtovanie a musíte podať daňové priznanie sami (typ B).
• Príjmy z prenájmu a nezdaniteľné časti základu dane: Pri príjmoch z prenájmu si nemôžete uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka ani na manželku. Tieto príjmy totiž patria medzi tzv. pasívne príjmy.

tags: #prenajimam #nehnutelnost #prilohy #k #danovemu #priznaniu