Prenajímateľ a jeho práva a povinnosti: Kompletný sprievodca

Chystáte sa dať svoj byt do prenájmu? Alebo ste už prenajímateľom a chcete si ujasniť svoje práva a povinnosti? Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o všetkom, čo potrebujete vedieť - od prípravy bytu na prenájom, cez nájomnú zmluvu, až po daňové povinnosti a riešenie prípadných problémov.

Príprava bytu na prenájom

Predtým, ako začnete hľadať nájomníkov, je dôležité byt zatraktívniť. Popracujte na jeho vzhľade a funkčnosti, aby bol pre potenciálnych nájomcov čo najlákavejší.

Nájomná zmluva: Základný kameň úspešného prenájmu

Nájomná zmluva na byt je obzvlášť dôležitá, pretože upravuje právne podmienky prenájmu nehnuteľnosti medzi prenajímateľom a nájomcom. Nemala by sa „odfláknuť” a treba myslieť na všetky dôležité aspekty. Vzor nájomnej zmluvy možno nájsť na webových stránkach, v knižniciach, prípadne sa obrátiť na advokátsku kanceláriu. Tieto vzory je veľmi dôležité naštudovať si pred vytvorením vlastnej zmluvy.

Dôležité body nájomnej zmluvy

• Identifikácia zmluvných strán: Presné údaje o prenajímateľovi a nájomcovi.
• Predmet nájmu: Podrobný popis prenajímanej nehnuteľnosti (byt, adresa, číslo bytu, podlažie, výmera).
• Účel nájmu: Na aký účel sa byt prenajíma (napr. bývanie).
• Doba nájmu: Doba určitá (napr. 1 rok) alebo neurčitá. O krátkodobý nájom bytu ide v prípade, že je zmluva na dobu určitú a to maximálne 2 roky, s tým, že môže byť maximálne dva razy predĺžená o tú istú dobu, teda spolu maximálne 6 rokov.
• Výška nájomného a spôsob platby: Presná suma nájomného a termín splatnosti.
• Úhrady za služby spojené s užívaním bytu: Rozpis poplatkov za energie, vodu, odvoz odpadu a pod. a spôsob ich úhrady.
• Podmienky výpovede: Dôvody a lehoty pre výpoveď zmluvy. Ak bola daná písomná výpoveď, nájom končí uplynutím výpovednej lehoty, určenej v zmluve alebo zákonnej 3-mesačnej.
• Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu: Podrobný popis práv a povinností oboch strán. Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu upravuje zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme a Občiansky zákonník v siedmej hlave v ustanoveniach o nájomnej zmluve.
• Ďalšie dojednania: Akékoľvek ďalšie podmienky, na ktorých sa strany dohodnú (napr. podmienky chovu zvierat, fajčenia v byte).

Práva a povinnosti prenajímateľa

Prenajímateľ má zo zákona niekoľko kľúčových práv, ktoré mu umožňujú riadne spravovať svoj majetok. Vlastník bytu má právo uzatvárať nájomné zmluvy, určovať výšku nájomného a pravidelne ho zvyšovať v súlade so zákonom.

Práva prenajímateľa

• Právo na včasné a úplné platenie nájomného a preddavkov za služby spojené s užívaním bytu.
• Právo na kontrolu technického stavu bytu (za predpokladu predchádzajúceho oznámenia nájomcovi). Má právo kontrolovať stav nehnuteľnosti, pokiaľ o tom nájomcu vopred a vhodným spôsobom informuje.
• Možnosť ukončiť nájomný vzťah v prípade závažného porušenia zmluvných podmienok zo strany nájomcu. V prípade hrubého porušenia podmienok nájmu má vlastník bytu právo vypovedať zmluvu za zákonom stanovených podmienok.
• Právo obmedziť alebo zakázať podnájom bytu či väčšie stavebné úpravy, ak ich vykonávanie nie je výslovne dohodnuté v zmluve. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy.

Povinnosti prenajímateľa

• Zabezpečiť, aby bol byt spôsobilý na riadne užívanie. To znamená, že byt musí byť: v stave spôsobilom na užívanie - funkčné kúrenie, prívod vody, elektriny, zabezpečený prístup cez vstupné dvere a odovzdané kľúče, byt bez technických závad.
• Udržiavať byt v takom stave, aby bol spôsobilý na užívanie. To zahŕňa najmä: zaistenie väčších opráv, revízie plynu, elektroinštalácie alebo kotlov.
• Informovať spoločenstvo vlastníkov bytových jednotiek o osobách, ktoré v byte skutočne bývajú.
• Po uplynutí doby nájmu musí vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť kaucie, a to najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal sa s prenajímateľom.
• Spísaný odovzdávací protokol - hoci zákon túto povinnosť výslovne neukladá, vyhotovenie protokolu sa dôrazne odporúča. Slúži ako dôkazný prostriedok pre obe strany a pomáha predchádzať sporom o pôvodný stav bytu. Mal by obsahovať aktuálne fotografie, zoznam vybavenia a technického zariadenia bytu.
• Zabezpečené základné služby, ktoré hradí nájomca - napríklad dodávky vody, tepla, odvoz komunálneho odpadu a pod.
• Prenajímateľ hradí všetky väčšie opravy a technické zásahy - napríklad opravy rozvodov vody, elektriny, plynu, kúrenia, okien, vstupných dverí a ďalších stavebných prvkov. Taktiež je zodpovedný za zákonom predpísané revízie - plynových zariadení, kotlov, elektroinštalácie, komínov a pod.

Čo prenajímateľ nesmie?

• Porušovať práva nájomcu na nerušené a pokojné užívanie bytu.
• Vstupovať do bytu bez súhlasu nájomcu, pokiaľ nejde o mimoriadnu situáciu (napr. havária, ohrozenie zdravia alebo majetku). Bežné kontroly je možné vykonať len po vopred oznámenom termíne a so súhlasom nájomcu.
• Zakazovať nájomcovi činnosti, ktoré mu zákon umožňuje, napríklad chov zvierat, pokiaľ tým nájomca neporušuje domový poriadok alebo neobťažuje ostatných obyvateľov.
• Do zmluvy zahrnúť ustanovenia, ktoré nadmerne zaťažujú nájomcu alebo obmedzujú jeho zákonné práva. Príkladom sú klauzuly, ktoré by nájomcovi ukladali povinnosť vykonávať väčšie opravy alebo revízie, ktoré patria prenajímateľovi. Takéto ustanovenia sú podľa zákona neplatné.
• Diskriminovať záujemcov o bývanie na základe veku, pohlavia, etnického pôvodu, zdravotného stavu alebo iných chránených znakov.

Práva nájomcu

Nájomca má právo na pokojné a nerušené užívanie bytu, čo zahŕňa nielen faktickú možnosť bývať bez neprimeraných zásahov zo strany prenajímateľa, ale aj právo na bezpečné, funkčné a hygienicky vyhovujúce bývanie.

Prečítajte si tiež: Judikáty k prenájmu nebytových priestorov

Základné práva nájomcu

• Právo chovať v byte domáce zviera, ak tým neporušuje pravidlá občianskeho spolunažívania, domový poriadok alebo neobťažuje susedov.
• Právo požadovať odstránenie závad, ktoré mu bránia v riadnom užívaní bytu - napríklad poruchy kúrenia, zatekajúca strecha, nefunkčné rozvody. Ak prenajímateľ nekoná, môže si opravu zabezpečiť sám a žiadať preplatenie nákladov.
• Právo namietať výpoveď z nájmu a podať návrh na súd, aby preskúmal jej oprávnenosť a platnosť.
• Nájomca hradí bežnú údržbu a drobné opravy, ktoré vznikajú počas bežného užívania bytu - napríklad výmena žiaroviek, tesnení, drobná údržba spotrebičov, ktoré sú súčasťou vybavenia bytu. Zákonom stanovená hranica nákladov na drobné opravy je 6,64 €.
• Ak nájomca z dôvodu neodkladnosti (napr. havárie) vykoná opravu, ktorú by inak mal zabezpečiť prenajímateľ, má nárok na náhradu účelne vynaložených nákladov.

Výpoveď nájomnej zmluvy

Prenajímateľ nesmie jednostranne vypovedať nájomnú zmluvu z akéhokoľvek dôvodu; výpoveď môže dať len z dôvodov, ktoré sú zákonom stanovené. Výpoveď musí byť písomná a musí obsahovať dôvod, ktorý je konkrétne vymedzený (nie všeobecne), inak je neplatná (napríklad opakované neplatenie nájomného, hrubé porušenie povinností nájomcu alebo užívanie bytu bez právneho nároku). Zákonná výpovedná lehota je spravidla 3 mesiace (začína plynúť prvým dňom nasledujúceho mesiaca po doručení výpovede). Podľa zákona o krátkodobom nájme ale môže byť lehota 1 mesiac. V určitých prípadoch (napr. ochranná lehota) sa môže výpovedná lehota predĺžiť, ak sa nájomca ocitne v hmotnej núdzi - ide o výnimky upravené zákonom.

Daň z prenájmu

Ako prenajímateľ nehnuteľnosti ste povinný zaevidovať sa na daňovom úrade do konca mesiaca po uplynutí toho, v ktorom ste začali prenajímať. Tam vám pridelia DIČ, na základe ktorého budete platiť daň zo zisku nadobudnutého prenajímaním. Do konca marca po skončení zdaňovacieho obdobia, resp. Daň z prenájmu bytu sa hradí v prípade, ak vlastník prenajíma nehnuteľnosť.

Ako platiť daň z prenájmu?

1. Registrácia na daňovom úrade: Po začatí prenájmu sa musíte zaregistrovať na daňovom úrade a požiadať o pridelenie DIČ.
2. Daňová evidencia: Na výpočet dane z príjmu nehnuteľnosti potrebujete poznať skutočnú výšku svojich príjmov a výdavkov. Na ich evidovanie je vhodné viesť daňovú evidenciu podľa §6 ods. Pri prenájme nehnuteľnosti nie je možné uplatniť paušálne výdavky.
3. Daňové priznanie: Do konca marca nasledujúceho roka musíte podať daňové priznanie a zaplatiť daň z príjmu z prenájmu.
4. Daňová úľava: Pokiaľ nemáte iné príjmy než z prenájmu nehnuteľnosti (príjmy zo zamestnania môžete mať), môžete si uplatniť daňovú úľavu 500 eur z príjmov. Avšak iba raz za dané zdaňovacie obdobie. Následne musíte rovnakým pomerom znížiť aj skutočné výdavky.

Možnosti prenájmu

Máte dve možnosti, ako prenajímať svoju nehnuteľnosť:

1. Svojpomocne: Dať byt do prenájmu jednej osobe / páru / skupinám osôb po známosti, na odporúčanie či inzerát na rok-dva či viac.
2. Prostredníctvom realitnej kancelárie: Využijete služby realitky, ktorá vám celý proces administratívne i časovo odľahčí a zvyčajne sa postará aj o vytvorenie zmluvy, ktorá vás bude bezpečne chrániť.

Atraktívnou možnosťou, ako si čo-to privyrobiť, je aj využitie platforiem Booking či Airbnb a prenajímať svoj byt krátkodobo pre turistov a cestovateľov. Avšak v tomto prípade už nejde o prenájom, ale o poskytovanie ubytovacej služby.

Prenajímanie ako živnostník

Prenajímať môžu buď ako fyzické osoby - nepodnikatelia alebo ako živnostníci. Po prihlásení sa na portál finančnej správy je postup nasledovný: Elektronické služby > eFormuláre > Elektronické formuláre > Register > Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien, žiadosť o zrušenie registrácie na daň z príjmov, daň z pridanej hodnoty a daň z poistenia.

Prečítajte si tiež: Povinnosti prenajímateľa reštaurácie: Prehľad

Prečítajte si tiež: Uplatnenie zadržovacieho práva prenajímateľa

tags: #prenajímateľ #a #jeho #práva #a #povinnosti