Riziká prenájmu bytu bez zmluvy a ako sa im vyhnúť

Na slovenskom trhu s prenájmami je stále bežná prax, že prenajímateľ poskytne byt alebo dom nájomcovi bez písomnej zmluvy, teda „na dobré slovo“. Hoci sa môže zdať, že ide o rýchle a jednoduché riešenie, v skutočnosti prenajímateľ podstupuje veľké právne a finančné riziko. V prípade problémov s nájomcom je totiž jeho pozícia výrazne oslabená.

Neexistujúce dôkazy o dohode

Ak prenájom nie je zachytený v písomnej forme, prenajímateľ sa v prípade sporu ťažko domáha svojich práv. V spore pred súdom sa potom často rozhoduje iba na základe svedeckých výpovedí, čo je neistejšie a zdĺhavé.

Riziko neplatiča

Bez písomnej zmluvy je vymáhanie dlžného nájomného komplikované. V prípade neplatiča sa často jedná aj o nutnosť súdneho vypratania bytu, ktoré sa bez riadnej zmluvy ešte viac komplikuje.

Poškodenie nehnuteľnosti

Ak nájomník poškodí zariadenie alebo samotný byt, prenajímateľ má bez zmluvy len veľmi obmedzené možnosti, ako si nárokovať náhradu škody.

Daňové a právne riziká

Prenajímať byt bez zmluvy znamená často aj nepriznávanie príjmov z prenájmu. Takýto postup môže viesť k problémom s daňovým úradom a prípadným sankciám. Navyše, prenajímateľ sa tým pripravuje o možnosť legálne zahrnúť do daňových výdavkov náklady súvisiace s prenájmom.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Nemožnosť nastaviť sankcie a ochranné mechanizmy

Kvalitná nájomná zmluva môže obsahovať ustanovenia, ktoré chránia prenajímateľa (kaucia, zmluvné pokuty, výpovedne lehoty). Bez zmluvy tieto mechanizmy neexistujú a prenajímateľ je vystavený plnému riziku správania nájomcu.

Zhoršená pozícia pri vyprataní bytu

Ak nájomca odmieta po skončení dohodnutého nájmu byt vypratať, prenajímateľ bez zmluvy prakticky nemá právny titul, na základe ktorého by sa domáhal jeho vysťahovania. Súdne konania sa predlžujú a zvyšujú finančné straty prenajímateľa.

Ako si viete preveriť budúceho nájomcu

Prenájom nehnuteľnosti prináša stabilný príjem, ale aj riziko nespoľahlivých nájomníkov. Neplatenie nájomného, poškodzovanie bytu či dlhé súdne spory môžu prenajímateľa stáť tisíce eur a množstvo času. Preto je dôležité ešte pred podpisom nájomnej zmluvy preveriť budúceho nájomcu a minimalizovať možné problémy.

Základná identifikácia a doklady

Presné identifikačné údaje sú kľúčové pre vymáhanie pohľadávok v prípade sporu.

Overenie finančnej bonity

Môžete požiadať o potvrdenie o príjme alebo výplatné pásky. Niektorí prenajímatelia využívajú aj komerčné registre dlžníkov (napr. neklam.sk), kde je možné overiť prípadné exekúcie.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Referencie od predchádzajúcich prenajímateľov

Vypýtajte si referencie od predchádzajúcich prenajímateľov.

Osobné stretnutie

Pri výbere nájomcu je dôležitý aj ľudský faktor. Počas osobného stretnutia si môžete všimnúť - seriózny prístup k podpisu zmluvy, úprimnosť v komunikácii a celkové správanie a postoj k záväzkom.

Kaucia ako poistka

Jedným z najúčinnejších nástrojov na minimalizáciu rizika je vratná kaucia vo výške 1-3 mesačných nájmov. Slúži na krytie prípadných dlhov alebo škôd spôsobených nájomníkom. Prenajímateľ by mal presne stanoviť podmienky jej použitia a vrátenia v zmluve.

Jasné podmienky v nájomnej zmluve

Kvalitná zmluva je kľúčová. Mala by obsahovať:

• povinnosť nájomníka platiť načas a v stanovenej výške,
• zákaz ďalšieho podnájmu bez súhlasu prenajímateľa,
• povinnosť oznámiť vzniknuté škody,
• výpovedné lehoty a sankcie za porušenie zmluvy a ďalšie.

Poistenie nehnuteľnosti

Prenajímateľovi sa oplatí mať uzatvorené poistenie bytu vrátane krytia škôd spôsobených nájomníkom.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Prečo je kvalitná nájomná zmluva spôsob ako minimalizovať problémy v rámci prenájmu?

Prenajímanie nehnuteľnosti môže byť výhodnou investíciou, ale len vtedy, ak máte všetko právne podchytené. Najčastejším zdrojom problémov medzi prenajímateľmi a nájomníkmi sú zle nastavené alebo neúplné nájomné zmluvy. Profesionálne spracovaná nájomná zmluva dokáže týmto problémom predísť.

Ako sa vyhnúť problémom s nájomníkmi a chrániť svoju nehnuteľnosť

Pri hľadaní nájomníka či nájmu a dohodovaní podmienok nájomnej zmluvy je dôležitá aj prevencia.

Právny rámec nájomných zmlúv

Všeobecné ustanovenia týkajúce sa nájmu sú obsiahnuté v Občianskom zákonníku a týkajú sa všetkých subjektov - fyzických osôb i podnikateľov. Existujú aj ďalšie zákony, ktoré sa týkajú nájmu bytov a nebytových priestorov.

Výber zákona upravujúceho nájomnú zmluvu

Pokiaľ ide o prenájom bytu / domu, zmluvné strany si môžu vybrať, podľa ktorého zákona uzavrú svoju nájomnú zmluvu:

1. Zmluvné strany môžu svoju zmluvu uzavrieť s odkazom na Zákon č. 40/1964 Zb.
2. Zmluvné strany si môžu pre svoj zmluvný vzťah vybrať Zákon č. 98/2014 Z. z.

Občiansky zákonník priznáva viac práv nájomcovi, ktorý je tzv. slabšou stranou v nájomnom vzťahu a preto ho tento zákon zvýhodňuje v mnohých situáciách, napr. priznáva mu ochranu v prípade niektorých finančno-sociálnych komplikácií, priznáva mu právo na bytovú náhradu či na preplatenie niektorých opráv či úprav v byte a mnoho ďalších.

Dôležitosť právnej istoty

Oplatí sa nechať si vytvoriť zmluvu advokátom alebo nechať si skontrolovať či pripomienkovať druhým účastníkom predloženú nájomnú zmluvu advokátom či niekým skúseným v oblasti prenájmov nehnuteľností.

Špecifické otázky v nájomnom vzťahu

Ak si chcete byť tiež istejší, odporúčame zvážiť si, preveriť, resp. špeciálne sa dohodnúť v zmluve ako to bude vo Vašom nájomnom vzťahu s napr. ďalej uvedenými otázkami.

• Uviesť do zmluvy podrobný popis bytu a jeho zariadenia.

Riziká spojené s Občianskym zákonníkom

Ak sa zmluva spravuje Občianskym zákonníkom, prenajímateľovi sa môže stať napríklad to, že na nejaký čas nebude mať nájomníkom - neplatičom uhradené nájomné, výpovedná doba sa predĺži a ešte bude musieť poskytnúť aj bytovú náhradu (viď ďalej).

Ochrana nájomcov v Občianskom zákonníku

Občiansky zákonník v mnohých ustanoveniach chráni vyslovene nájomcov - tých, ktorí si prenajmú byt, keďže napr. Podľa ust. § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.“

Výpovedné dôvody a lehoty v Občianskom zákonníku

Výpovedné dôvody sú teda pre prenajímateľa striktne určené a ak sa s nájomcom nedohodne na iných, nemôže vypovedať nájomnú zmluvu z iných dôvodov ako z tých zopár špecifických dôvodov, ktoré ustanovuje OZ. Podľa ust. § 686 ods. Občiansky zákonník priznáva nájomcom dlhšiu výpovednú dobu v prípade výpovede zo strany prenajímateľa.

Ochrana osôb v hmotnej núdzi a bytové náhrady

Azda najzásadnejšie ustanovenia na ochranu nájomcov sú ďalej ustanovenia o ochrane nájomcov v hmotnej núdzi a o bytových náhradách. Výpovedné dôvody, použitím ktorých môže prenajímateľ vypovedať zmluvu sú konkrétne a striktne vymedzené v ust. Podľa ust. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná.

Práva osôb v hmotnej núdzi

Podľa Občianskeho zákonníka tiež platí, že osoby v hmotnej núdzi sú chránené. Nájom osobám v hmotnej núdzi, ktorý by mal skončiť po uplynutí výpovednej doby, keď výpoveď dal prenajímateľ z dôvodu nezaplatenia nájomného (podľa § 711 ods. 1 písm. V zmysle ust. § 710 ods. 4 Občianskeho zákonníka platí: „Ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm.

Bytové náhrady pre osoby v hmotnej núdzi

Následne v zmysle ust. 711 ods. 5 „Ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (§ 710 ods. Navyše, tieto osoby majú podľa Občianskeho zákonníka právo aj na bytovú náhradu od prenajímateľa, ale iba tú náhradu strednej úrovne.

Ochrana osôb starajúcich sa o maloleté deti

Osoby v hmotnej núdzi, ktoré majú maloleté deti, majú možnosť domáhať sa navyše ochrany podľa ustanovenia § 712a ods. 4 OZ: „Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ nájomcovi, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt.

Opätovné skončenie nájomného pomeru

Pre úplnosť uvádzame, že ak sa nájomný pomer skončil opätovne z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm.

Typy bytových náhrad

Ochrannými ustanoveniami Občianskeho zákonníka sú tiež ustanovenia o bytových náhradách. V prípadoch daných v OZ nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada. Náhradným ubytovaním je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu. Prístreším je prechodné ubytovanie, najmä v spoločnej nocľahárni alebo v iných zariadeniach na to určených, a priestor na uskladnenie bytového zariadenia a ostatných vecí domácej a osobnej potreby. To vyplýva z ust. § 5 Zákona č. 189/1992 Z. z.

Zabezpečenie bytovej náhrady

Ide teda o zabezpečenie toho vyhlásenia, no ak následne nájomca tú zmluvu neuzavrie, to je už jemu na neprospech, prenajímateľ svoj záväzok už splnil.

Kvalita a umiestnenie náhradného bytu

Istou výhodou je tiež to, že bytová náhrada nemusí byť rovnocenné ubytovanie. Podľa Občianskeho zákonníka „Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt.

Zákon o krátkodobom nájme bytu

Keďže Občiansky zákonník chráni prevažne nájomcov, zaviedol fikcie v prospech nájomcov, priznáva im viac práv, kým prenajímateľov obmedzuje (napr. pri výpovedných dôvodoch) a jeho mnohé ustanovenia sú priaznivejšie pre nájomcov, znevýhodnený prenajímateľ by si zlepšil svoje postavenie ak by sa s budúcim nájomcom dohodol na uzavretí nájomnej zmluvy podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu.

Peňažná zábezpeka (kaucia) v Zákone o krátkodobom nájme bytu

Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke alebo tzv. depozite či vratnej kaucii. Podľa ust. § 5 ods. Zákon ustanovuje tiež povinnosť nájomcu zábezpeku dopĺňať na dohodnutú výšku v prípade, že by ju alebo jej časť prenajímateľ použil na odôvodnené účely - ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je tak nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa doručenia danej výzvy doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky. Odporúčame vo výzve oznámiť použitú sumu a dôvody použitia.

Vrátenie peňažnej zábezpeky

Po skončení nájomného pomeru je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť aj inak.

Odstúpenie od nájomnej zmluvy v Zákone o krátkodobom nájme bytu

Podľa ust. Užitočným mechanizmom, ktorý majú zmluvné strany na ukončenie nájmu je možnosť odstúpenia od nájomnej zmluvy, ktorú tento zákon dáva obom zmluvným stranám. Na rozdiel od úpravy Občianskeho zákonníka tiež výslovne osobitne upravuje moment ukončenia nájomnej zmluvy. Zákon stanovuje, že pri odstúpení od zmluvy sa nájomná zmluva zrušuje ihneď od daného okamihu - tzv. „ex nunc“, t. j.

Dôvody na odstúpenie od zmluvy

Zmluvné strany sa môžu vo svojej nájomnej zmluve dohodnúť, z akých dôvodov bude možné odstúpiť od nájomnej zmluvy a zo dňa na deň tak ukončiť svoj nájomný vzťah. Zákon o krátkodobom nájme tak dáva zmluvným stranám akúsi väčšiu voľnosť, avšak treba pamätať, že by nemalo ísť o dôvody, ktoré by boli napr. v rozpore s dobrými mravmi. Niektoré dôvody odstúpenia upravuje aj priamo zákon o krátkodobom nájme bytu.

Právo prenajímateľa odstúpiť od zmluvy

Prenajímateľ je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť podľa ust. § 7 ods. 4: „ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou.“

Právo nájomcu odstúpiť od zmluvy

Nájomca je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť podľa ust. § 7 ods. Za zánik predmetu nájmu sa podľa dôvodovej správy rozumie aj taká podstatná zmena bytu, ktorá znemožňuje riadne užívanie bytu s cieľom bývania, napr.

Ďalšie odporúčané výpovedné dôvody

Podľa ust. § 7 ods. Ako príklad iného výpovedného dôvodu odporúčame doplniť napr. že prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov, alebo že nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa. Tieto dôvody, inak dané Občianskym zákonníkom sa totiž bez výslovnej dohody zmluvných strán nevzťahujú pre krátkodobý nájom bytu.

Skončenie krátkodobého nájmu bytu výpoveďou

Podľa ust. § 7 ods. Pozor, aj naďalej platí ust. § 711 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého: „Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. V prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa § 7 odseku 1 písm. a) alebo písm. b) alebo § 7 odseku 2 písm. a) nesmie byť výpovedná doba kratšia ako pätnásť dní.

Začiatok plynutia výpovednej doby

ZKNB upravuje výhodnejšie i začiatok plynutia výpovednej doby. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď.

#

tags: #prenajom #bytu #bez #zmluvy #rizika