Prenájom bytu fyzickou osobou: Podmienky a povinnosti

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom predstavuje pre mnohých atraktívnu možnosť zhodnotenia finančných prostriedkov, zabezpečenia pasívneho príjmu alebo pomoci pri splácaní hypotéky. Či už ste byt zdedili a nechcete ho využívať na vlastné účely, alebo hľadáte spôsob, ako uchovať peňažnú hodnotu, prenájom bytu je ideálnou voľbou. Avšak, prenájom nehnuteľnosti so sebou prináša určité administratívne a daňové povinnosti, ktoré je potrebné dodržiavať, aby prebiehal bez problémov. Tento článok sa zameriava na podmienky a povinnosti spojené s prenájmom bytu fyzickou osobou, s dôrazom na daňové aspekty a živnostenské oprávnenie.

Prenájom bytu a živnostenské oprávnenie

Pri prenájme bytu je dôležité rozlišovať, či ide o činnosť vykonávanú na základe živnostenského oprávnenia alebo bez neho. Prenajímať nehnuteľnosť môže každá osoba bez ohľadu na to, či je alebo nie je podnikateľom. Ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Podľa zákona o živnostenskom podnikaní (455/1991) je prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov živnosťou, pokiaľ sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom.

Kedy je prenájom živnosťou?

Prenájom má povahu živnosti, ak okrem samotného prenájmu prenajímateľ poskytuje aj iné než základné služby spojené s údržbou nehnuteľnosti. Základnými službami sa rozumie dodávka vody, tepla, elektrickej energie, plynu, odvoz komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody, kominárske služby, upratovanie spoločných priestorov a pod.

Určité obmedzenie platí aj pri prenájme garáží. Prevádzkovanie garáží alebo odstavných plôch pre motorové vozidlá je živnosťou podľa zákona okrem iného aj vtedy, ak garáže, prípadne odstavné plochy slúžia na umiestnenie najmenej piatich vozidiel patriacich iným osobám než majiteľovi alebo nájomcovi nehnuteľnosti.

Prenájom bez živnosti

Ak prenajímateľ neposkytuje žiadne iné služby okrem základných, prenájom nie je živnosťou. To však neznamená, že prenájom môže prebiehať úplne živelne. Prenajímateľ nehnuteľnosti musí byť registrovaný na daňovom úrade a mať vlastné daňové identifikačné číslo (DIČ). Drobnou výnimkou z tohto pravidla je prenájom pozemku. V prípade, že pozemok prenajíma fyzická osoba, vlastné DIČ nepotrebuje.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Registrácia na daňovom úrade

Ak prenajímate byt ako bežná fyzická osoba (nie firma), musíte sa zaregistrovať na daňovom úrade. Osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť ako nepodnikateľ, je povinná v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajala nehnuteľnosť, požiadať správcu dane o registráciu. Väčšina ľudí na toto povolenie zabúda a začnú ho vybavovať až pred samotným podaním daňového priznania. Ide však o porušenie zákona, za ktoré vám môže daňový úrad uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur. Preto je lepšie, ak si povinnosť splníte v termíne a zaregistrujete sa na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR.

Registračná povinnosť sa vzťahuje na každú fyzickú osobu, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Ak ide o nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý uzatvoril nájomnú zmluvu a teda je v nej vedený ako prenajímateľ. Ak sú v zmluve ako prenajímatelia označení obidvaja manželia, povinnosť registrácie vzniká obom manželom. Na základe žiadosti daňový úrad vydá žiadateľovi Daňové identifikačné číslo - DIČ.

Výnimky z registračnej povinnosti

Podľa výkladu zákona o dani z príjmov Finančnou správou SR fyzickej osobe - prenajímateľovi nevzniká registračná povinnosť, ak táto osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, tzn. časť bytu, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b Stavebného zákona. Príslušenstvom bytu na účely Stavebného zákona sú miestnosti, ktoré plnia komunikačné, hospodárske alebo hygienické funkcie bytu.

Ako sa zaregistrovať?

Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácií a daňové identifikačné číslo.

Dane z prenájmu

Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, rovnako ako zo všetkých ostatných príjmov, je prenajímateľ povinný zaplatiť daň. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. zaraďuje medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností. Pozitívom pre prenajímateľov, ktorí nevykonávajú prenájom ako podnikateľskú činnosť, je, že na príjmy z prenájmu sa vzťahuje len povinnosť zaplatiť daň z príjmu.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Daňové priznanie

Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 2 876,90 eura, ste povinný podať daňové priznanie. Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov (ak ste zamestnanec, tak aj príjem zo závislej činnosti) za rok presiahol sumu 2 876,90 eura. Lehota na podanie je 31. marec nasledujúceho roka. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. júna alebo šesť kalendárnych mesiacov, do 30. septembra.

Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti vyplníte v aplikácií KROS Daňové priznania. S vyplnením vám pomôže sprievodca, automatické výpočty a kontroly. Svoje príjmy a výdavky si však môžete prehľadne spracovať aj v programe ALFA plus, ktorého súčasťou je aj daňové priznanie k dani z príjmov FO.

Oslobodenie od dane

Zákon o dani z príjmov ustanovuje, že príjmami z prenájmu sú príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti. Fyzická osoba má nárok na oslobodenie od dane do sumy 500 eur. To znamená, že ak váš príjem z prenájmu nepresiahne túto sumu, daňové priznanie nemusíte podávať. Ak je váš príjem vyšší, zdaňuje sa len suma presahujúca 500 eur.

Daňové výdavky

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Osoba prenajímajúca nehnuteľnosť si môže uplatniť len preukázateľné daňové výdavky, ktoré priamo súvisia s prenájmom nehnuteľnosti. Pojem preukázateľné výdavky znamená, že prenajímateľ je povinný každý výdavok zdokladovať, z čoho vyplýva povinnosť odkladať si faktúry, účty a bločky. Príjmy a výdavky prenajímateľ priebežne eviduje vo svojom účtovníctve alebo daňovej evidencii.

Medzi daňovo uznateľné výdavky patria:

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

• výdavky na energie (elektrická energia, teplo, plyn, voda)
• výdavky na ostatné služby (upratovanie, odvoz smetí, internet, TV poplatky)
• výdavky na opravy a údržbu prenajímanej nehnuteľnosti
• daň z nehnuteľnosti
• poistenie nehnuteľnosti (ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku)
• príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom (napríklad chladnička, práčka či televízor). Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy.

Ak nájomca platí za energie a iné služby priamo dodávateľovi, prenajímateľ si aj napriek tomu môže takéto výdavky uplatniť ako daňový výdavok.

Krátenie výdavkov

Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky. Napríklad, ak má prenajímateľ príjem z prenájmu nehnuteľnosti 5.000 Eur a uplatnil si oslobodenie 500 Eur, suma zdaniteľných príjmov z prenájmu potom predstavuje 4.500 Eur. Ak prenajímateľ na dosiahnutie tohto príjmu vynaložil výdavky napr. 2.000 Eur, musí ich vykrátiť pomerom príjmov zahrnutých do čiastkového základu dane k celkovým príjmom z prenájmu nehnuteľnosti, t.j. 4.500/5.000 = 0,9. Následne sa týmto koeficientom vynásobia výdavky: 0,9 x 2.000 Eur = 1800 Eur. Suma 1.800 Eur predstavuje daňové výdavky, ktoré prenajímateľ odpočíta od svojich príjmov z prenájmu: 4.500 - 1.800 = 2.700 Eur. Čiastkovým základom dane v tomto konkrétnom prípade je teda suma 2.700 Eur.

Spoluvlastníctvo manželov

V prípade, ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, príjem z prenájmu nehnuteľnosti si manželia môžu rozdeliť rovnakým dielom alebo v akomkoľvek inom pomere, podľa toho, čo považujú za výhodnejšie. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Čo nemôžete zahrnúť do výdavkov?

Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.

Daňová strata

Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu. Ak preukázateľné daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti sú vyššie ako príjmy z tohto prenájmu, na rozdiel sa neprihliada, t. j. prenajímateľ z uvedených príjmov nemôže vykázať daňovú stratu a znížiť si tým daňový základ z iných príjmov.

Nájomná zmluva

Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného.

Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• označenie zmluvných strán
• predmet nájmu a rozsah jeho používania
• výšku nájomného
• výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu

Prenájom bytu a DPH

V prípade, že fyzická osoba prenajíma byt stavebnej spoločnosti, ktorá je platiteľom DPH, vznikajú otázky ohľadom uplatnenia DPH. Ak stavebná spoločnosť realizuje rozsiahlu rekonštrukciu bytu na základe súhlasu prenajímateľa, môže si spoločnosť náklady na opravy a rekonštrukciu dať do daňových nákladov? Môže si uplatniť DPH na vstupe z rekonštrukcie bytu?

Technické zhodnotenie

Technické zhodnotenie prenajatého majetku (napríklad bytu) vyššie ako 1 700 € vykonané a odpisované nájomcom sa považuje za tzv.

Daňové náklady a DPH

Možnosť uplatnenia nákladov na opravy a rekonštrukciu do daňových nákladov a uplatnenie DPH na vstupe závisí od konkrétnych podmienok a daňového posúdenia. Všeobecne platí, že ak rekonštrukcia predstavuje technické zhodnotenie majetku, náklady na ňu sa odpisujú počas doby odpisovania majetku. Uplatnenie DPH na vstupe je možné len v prípade, ak je rekonštrukcia využívaná na účely podnikateľskej činnosti platiteľa DPH.

Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa

Ak ste podnikateľ alebo sa chystáte založiť si živnosť a teda byt prenajímať ako podnikateľský subjekt znamená to pre vás nevyhnutnosť platenia odvodov. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sa u podnikateľa pripočítavajú k ostatným príjmom z podnikania.

tags: #prenajom #bytu #ico #fyzickej #osobe #podmienky