Prenájom Bytu Manželke: Podmienky, Práva a Povinnosti

Tento článok sa zameriava na podmienky a aspekty prenájmu bytu v kontexte manželstva na Slovensku, pričom zohľadňuje vlastnícke práva, súhlas manželov, krátkodobý nájom a daňové povinnosti. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad pre rôzne cieľové skupiny, od laikov po profesionálov.

Posúdenie Vlastníckeho Práva k Príjmom z Nájmu

Prenajímaný byt môže byť buď v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM) alebo vo výlučnom vlastníctve jedného z nich. Príjmy z prenájmu sú buď príjmom jedného z manželov, alebo sú súčasťou BSM.

Príjmy Ako Súčasť Bezpodielového Spoluvlastníctva Manželov (BSM)

Podľa § 143 Občianskeho zákonníka, BSM zahŕňa všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov počas trvania manželstva, s výnimkou dedičstva, daru a vecí osobnej potreby alebo výkonu povolania jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci reštitúcie majetku.

Pri prenájme bytu manželmi sa najčastejšie vyskytujú tieto situácie:

• Byt Nadobudnutý Z Prostriedkov Patriacich Do BSM: Ak bol byt nadobudnutý úplne alebo čiastočne zo spoločných úspor, príjmy z prenájmu sú predmetom BSM.
• Byt Nadobudnutý Jedným Z Manželov Pred Manželstvom: Aj v tomto prípade sú príjmy z prenájmu predmetného bytu súčasťou BSM.
• Byt Zakúpený Z Výlučných Prostriedkov Jedného Z Manželov: Ak kúpna cena bola zaplatená z výlučných prostriedkov jedného z manželov, ale kupujúcimi sú obaja manželia a pri uzavretí kúpnej zmluvy prejavili vôľu nadobudnúť byt do BSM, byt patrí do BSM.

Dohoda o Zúžení BSM

Podľa § 143a ods. 1 Občianskeho zákonníka, manželia môžu notárskou zápisnicou rozšíriť alebo zúžiť zákonom určený rozsah BSM. Na základe tejto dohody sa z BSM môžu vylúčiť veci, ktoré by inak doň patrili. Napríklad, ak je byt vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov a prenajímateľom je len jeden z manželov, môžu sa dohodnúť na vyňatí príjmov z prenájmu bytu z BSM.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Inou možnosťou je uzavretie dohody podľa § 143a ods. 2, na základe ktorej BSM vznikne až zánikom manželstva (napr. ku dňu právoplatnosti rozhodnutia súdu o rozvode). Počas trvania manželstva má každý z manželov samostatný majetok, s ktorým hospodári. Do BSM sa po zániku manželstva zahrnie to, čo by doňho bolo zahrnuté v deň zániku manželstva.

Príklad: Manžel vlastní byt pred uzavretím manželstva a tento prenajíma. S manželkou uzavrie dohodu, že príjmy plynúce z prenájmu bytu nebudú predmetom BSM. Tieto príjmy bude zdaňovať len on.

Súhlas Druhého Z Manželov S Prenájmom

Podľa § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka, bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov. Ak súhlas nie je daný, právny úkon je relatívne neplatný. Súhlas musí byť získaný ešte pred začatím nájmu.

Poskytnutie bytu do nájmu nie je bežnou vecou a zákon vyžaduje súhlas oboch manželov. Ak jeden z manželov s nájmom bytu nesúhlasí a dôjde k uzavretiu nájomnej zmluvy, táto sa považuje za relatívne neplatnú - neplatnosti nájomnej zmluvy sa musí niektorá zo zmluvných strán dovolať (najneskôr v lehote 3 rokov), inak sa považuje za platnú. Možnosťou, ako docieliť poskytnutie bytu do nájmu, ak jeden z manželov nesúhlasí, je podanie návrhu na súd.

Občiansky zákonník nevymedzuje, akou formou má byť súhlas daný (písomne, ústne alebo mlčky). Súhlas je právny úkon (prejav vôle), ktorý v zmysle § 35 Občianskeho zákonníka možno urobiť konaním alebo opomenutím. Preukázať súhlas daný písomne je vždy jednoduchšie, ako súhlas daný iným spôsobom (napr. ústne).

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Príklad: Ak nájomnú zmluvu podpíše iba jeden z manželov, pričom druhý manžel o tejto zmluve vie a súhlasí s ňou, zmluva bude platná aj bez podpisu tohto druhého manžela.

Krátkodobý Nájom Bytu

Od 1. mája 2014 je účinný zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, ktorý sa vzťahuje na nájomné zmluvy pri nájme bytu. Zákon o krátkodobom nájme bytu sa vzťahuje na krátkodobý nájom bytu, t. j. nájomný vzťah nesmie trvať dlhšie ako dva roky.

Zákon o krátkodobom nájme bytu je špeciálny právny predpis vo vzťahu k Občianskemu zákonníku. Pre prenajímateľa a nájomcu to znamená, že ich práva a povinnosti sa primárne spravujú zákonom o krátkodobom nájme bytu a nájomnou zmluvou. Právna úprava Občianskeho zákonníka sa použije podporne (subsidiárne) v tých záležitostiach, ktoré nie sú upravené v zákone o krátkodobom nájme bytu alebo nájomnej zmluve, alebo v prípadoch, ak dôjde k porušeniu povinností, ktoré sú zákonom o krátkodobom nájme bytu vyžadované a v rozsahu upravenom týmto zákonom (vypovedanie nájomnej zmluvy prenajímateľom a uplatnenie neplatnosti skončenia nájmu na súde).

Daňové Aspekty Príjmov Z Prenájmu

Zdaňovanie príjmov manželov na základe ich BSM upravuje ustanovenie § 4 ods. 8 zákona o dani z príjmov. Príjmy uvedené v § 6 ods. 3, § 7 a § 8 zákona o dani z príjmov sa zahŕňajú do základu dane u každého z manželov v rovnakom pomere, ak manželia nežijú v domácnosti len prechodne. V tom istom pomere sa zahŕňajú do základu dane výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov.

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je samostatným druhom príjmov, ktorý plynie manželom v prípade prenájmu nehnuteľnosti v BSM a tento prenájom nie je príjmom z podnikania. Manželia môžu pri prenájme nehnuteľnosti uplatňovať do daňových výdavkov len skutočne preukázateľné výdavky.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Príklad: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť. Príjmy z prenájmu nehnuteľností zaraďujeme do § 6 ods. 3 ZDP. Ak manželia nemajú vysporiadané bezpodielové spoluvlastníctvo, v súlade s ustanovením § 4 ods. 8 zákona o dani z príjmov si môžu zdaniť príjmy v rovnakom pomere.

Oslobodenie od Dane a Povinnosť Podania Daňového Priznania

Podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov je od dane z príjmov oslobodený príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 €. Ak vymedzené príjmy presiahnu stanovenú sumu, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad takto stanovenú sumu.

Podľa § 32 ods. 1 zákona o dani z príjmov daňové priznanie nie je povinný podať daňovník, ak za zdaňovacie obdobie nedosiahol zdaniteľné príjmy presahujúce 50 % nezdaniteľnej sumy na daňovníka (3 803,33 €).

Príklad: Manželia vlastnia v bezpodielovom vlastníctve byt, ktorý prenajímajú. Mesačne majú príjem z prenájmu bytu 500 €. Manžel je podnikateľ a jeho daňový základ z podnikania je 6 500 €. Manželka je na dôchodku a iné príjmy nemá. Zákon o dani z príjmov v § 4 ods. 8 umožňuje daňovníkom rozdeliť si príjmy plynúce im z bezpodielového vlastníctva, a to v pomere, v akom je to pre nich výhodné.

Predaj Nehnuteľnosti a Daňové Povinnosti

Príjmy fyzických osôb z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti sú v zmysle zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov zaradené v § 8 ods. 1 písm. b) medzi tzv. ostatné príjmy. V zmysle § 8 ods. 2 zákona o dani z príjmov vo všeobecnosti platí, že do základu dane, resp. čiastkového základu dane sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie.

Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov vtedy, ak ide o nehnuteľnosť, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie podľa § 9 ods.

Príklad: Manželia kúpili dom v roku 2011 a predali ho v roku 2014. Keďže dom bol kúpený v roku 2011 a predaný v roku 2014, nie je splnená podmienka oslobodenia, t. j. vlastníctvo viac ako päť rokov. Príjem z predaja je zdaniteľný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b). Dom bol v bezpodielovom vlastníctve. Príjem z predaja nehnuteľnosti sa zahrnie do základu dane.

Výdavky Pri Príjmoch Z Predaja Nehnuteľnosti

Výdavky, ktoré je možné uplatniť pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti, sú vymedzené v § 8 ods. 5 zákona. V nadväznosti na znenie cit. ustanovenia pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona sa výdavok určí v závislosti od spôsobu obstarania predávanej nehnuteľnosti a tiež s ohľadom na účel, na aký predávajúci nehnuteľnosť využíval.

Medzi tieto výdavky patrí:

• cena nehnuteľnosti zistená v čase jej nadobudnutia, ak nejde o výdavok podľa predchádzajúceho bodu (napr. zostatková cena podľa § 25 ods.
• výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie nehnuteľnosti alebo jej výstavbu vo vlastnej réžii (podľa § 8 ods.

Príklad: V januári tohto roku kúpili manželia byt za 60 000 €. Urobili v ňom úpravy za 8 500 € (vymenili pôvodné okná za nové, plastové, vymurovali jadro). Príjem z predaja bytu v danom prípade nebude oslobodený od dane z príjmov, pretože manželia nespĺňajú podmienku uvedenú v § 9 ods. 1 písm. a) ZDP. Príjem z predaja bytu predstavuje tzv. ostatný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Pri tomto druhu príjmu je možné ako daňový výdavok uplatniť kúpnu cenu, ktorú za byt preukázateľne zaplatili, a finančné prostriedky, ktoré preukázateľne vynaložili na technické zhodnotenie, opravu a údržbu bytu, s výnimkou výdavkov na osobné účely. Čiastkový základ dane z predaja bytu bude potom 11 500 € (80 000 € - 60 000 € - 8 500 €). Príjem z predaja bytu si zahrnie do svojho daňového priznania manželka, ktorá podniká a je povinná podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Príjmy Z Predaja Nehnuteľnosti Vyplácané V Splátkach

Príjmy z predaja nehnuteľnosti vyplácané v splátkach na základe kúpnej zmluvy alebo inej zmluvy, ktorou sa prevádza vlastníctvo, alebo prijaté preddavky dohodnuté týmito zmluvami alebo prijaté na základe zmluvy o budúcom predaji alebo inom prevode sa zahrnú do základu dane.

Vychádzajúc z § 8 ods. 8 zákona o dani z príjmov platí, že výdavky, ktoré prevyšujú príjmy z predaja nehnuteľnosti v tom zdaňovacom období, v ktorom po prvý raz plynú splátky alebo preddavky na predaj nehnuteľnosti, sa môžu uplatniť v tomto zdaňovacom období až do výšky týchto príjmov.

Príklad: Manželia zakúpili v apríli 2013 stavebný pozemok za 15 000 €. Pozemok v októbri 2013 predali za 18 000 €, pričom cena za pozemok bola v zmysle kúpnej zmluvy vyplatená na dvakrát. V daňovom priznaní za zdaňovacie obdobie roku 2013 uvedie manžel, ktorý ako podnikateľ musí podať daňové priznanie k dani z príjmov, ako príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov sumu 10 000 €. Do daňových výdavkov si môže uplatniť podľa ustanovenia § 8 ods. 8 zákona o dani z príjmov z kúpnej ceny sumu 10 000 €, to je najviac do výšky príjmu. V daňovom priznaní za rok 2014 v rámci ostatných príjmov uvedie sumu druhej splátky - 8 000 €. Na základe § 8 ods. 8 zákona o dani z príjmov si do daňových výdavkov môže uplatniť sumu 5 000 €.

DPH a Predaj Nehnuteľnosti

Z pohľadu DPH je predaj bytu ako časti nehnuteľnosti, resp. rodinného domu fyzickou osobou zdaniteľnou transakciou len za predpokladu, že fyzická osoba koná ako zdaniteľná osoba, t. j. oddelí majetok používaný pri vykonávaní ekonomickej činnosti od majetku používaného na súkromnú spotrebu ako nezdaniteľná osoba.

Pod pojmom príležitostná transakcia je potrebné rozumieť transakcie, ktoré nemajú charakter hlavnej alebo základnej činnosti zdaniteľnej osoby, netvoria značnú časť obratu z celkového obratu, nevykonáva ich zdaniteľná osoba opakovane (to neznamená, že ich nie je možné uskutočniť aj viackrát v posudzovanom období) a pri ktorých nemá táto osoba opakujúce sa náklady a súvisiace náklady netvoria značnú časť celkových nákladov.

Príklad: Podnikateľ (fyzická osoba, neplatiteľ DPH) vlastní spolu s manželkou nehnuteľnosť - rodinný dom, ktorý podnikateľ zaradil do obchodného majetku v celom rozsahu a využíva ho ako predajňu potravín a sklad tovaru. V máji 2014 sa rozhodol podnikateľ uvedenú nehnuteľnosť predať. Dňa 20. 6. 2014 uzatvoril kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bol predaj tejto nehnuteľnosti v cene 45 000 €. Kupujúci dňa 30. 6. K tomuto dátumu príjem podnikateľa z podnikateľskej činnosti, ktorou je prevádzka predajne potravín, za posledných 12 kalendárnych mesiacov činil 24 000 €. Podnikateľovi nevznikne registračná povinnosť podľa § 4 ods. 1 zákona o DPH, pretože príjem vo výške 45 000 € možno označiť ako príležitostný príjem, ktorý nevstupuje do zákonom posudzovaného obratu pre účely registrácie.

Predaj Nehnuteľnosti Platiteľom DPH

Ak fyzická osoba (podnikateľ, platiteľ DPH) predá rodinný dom, resp. byt, ktorý má zaradený v obchodnom majetku, postupuje pri uplatnení DPH podľa § 38 ods. 1 a § 54 zákona o DPH. Predaj takejto nehnuteľnosti alebo jej časti je oslobodený od dane vrátane stavebného pozemku, na ktorom nehnuteľnosť stojí, ak je jej dodanie uskutočnené po piatich rokoch od prvej kolaudácie stavby, na základe ktorej bolo povolené užívanie stavby. Platiteľ sa môže rozhodnúť, že dodanie uvedenej nehnuteľnosti nebude oslobodené od dane.

Príklad: Podnikateľ, fyzická osoba, platiteľ DPH, zaradil v roku 2011 do obchodného majetku nehnuteľnosť. Pri jej kúpe v roku 2011 si uplatnil odpočítanie dane v plnej výške. Kúpna cena bola 480 tis. €, z toho DPH 80 tis. €. Dňa 1. 6. 2014 uzatvoril kúpnu zmluvu s platiteľom, ktorej predmetom bol predaj uvedenej nehnuteľnosti. V roku 2012 uplynulo 5 rokov od prvej kolaudácie tejto nehnuteľnosti. Predajná cena bola stanovená vo výške 500 tis. €. Pri predaji nehnuteľnosti uplatnil podnikateľ oslobodenie podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH. V zdaňovacom období jún 2014 uvedie platiteľ sumu 500 tis. € do riadka 15 daňového priznania k DPH. Uvedená suma nevstúpi platiteľovi do výpočtu koeficientu podľa § 50 ods. 2 písm. d) zákona o DPH, čo znamená, že mu táto transakcia neovplyvní výšku odpočítanej dane. V poslednom zdaňovacom období roka 2014 však musí vykonať úpravu odpočítanej dane v súlade s § 54 zákona o DPH, pretože došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti.

Príklady z Praxe a Judikatúry

Právo Spoločného Nájmu Manželmi

Právo spoločného nájmu bytu manželmi zaniká aj v prípade, ak sa jeden z manželov stane výlučným vlastníkom bytu počas trvania manželstva. Najvyšší súd Slovenskej republiky zamietol dňa 29. októbra 2019 dovolanie vo veci sp. zn. 1.

Okresný súd ako súd prvej inštancie zamietol žalobu, ktorou sa žalobkyňa domáhala určenia, že je nájomníčkou bytu. Považoval za preukázané a medzi stranami nebolo sporné, že počas manželstva došlo k vzniku spoločného nájmu bytu manželmi k tomuto bytu, ani to, že žalovaný sa stal počas trvania manželstva výlučným vlastníkom tohto bytu.

Bývanie v Bývalom Spoločnom byte po Rozvode

Platenie nájomného po rozvode manželstva býva často problémom, na ktorom sa bývalí manželia nevedia dohodnúť. Predpokladá sa, že "nájomným" máte na mysli náklady spojené s užívaním spoločnej nehnuteľnosti (bytu). Z právneho hľadiska je situácia taká, že nájomné po rozvode (pokiaľ ide o spoločný byt/dom) sú povinní platiť obaja bývalí manželia.

Je však potrebné pri "nájomnom" rozlišovať platby, ktoré vznikajú s užívaním nehnuteľnosti (voda, elektrina, plyn) od tých, ktoré by sa platili aj v prípade, ak by sa nehnuteľnosť neužívala (teplo, odvoz odpadu, upratovanie spoločných priestorov, elektrina a voda v spoločných priestoroch,…). Energie, ktoré sa spotrebujú užívaním by mal platiť ten z manželov, ktorý nehnuteľnosť užíva. Ostatné platby by mali platiť obaja manželia spoločne.

Nárok na Náhradu za Užívanie Nehnuteľnosti Po Rozvode

Ak ste výlučným vlastníkom nehnuteľnosti (domu), môžete od bývalej manželky požadovať primeranú náhradu za užívanie Vašej nehnuteľnosti (fakticky nájom alebo úhradu za užívanie), keďže po rozvode právo bezodplatného bývania už spravidla nevzniká.

Vhodné je najskôr sa s bývalou manželkou pokúsiť dohodnúť ústne alebo písomne na konkrétnej náhrade za užívanie nehnuteľnosti. Ak v byte nebývate a preto na strane bývalého manžela vzniká bezdôvodné obohatenie v súlade s ust. § 451 a nasl. Obč. zákonníka a to v tom, že užíva celý byt, teda aj Váš podiel. Výška bezdôv. obohatenia bude v podstate vo výške nájmu obdobného bytu.

tags: #prenajom #bytu #manzelke #podmienky