Prenájom bytu na niekoľko dní: Podmienky a všetko, čo potrebujete vedieť

Ste majiteľom bytu a uvažujete o jeho prenájme? Či už ide o krátkodobý prenájom na pár dní alebo dlhodobý prenájom na niekoľko mesiacov či rokov, existuje množstvo podmienok a náležitostí, ktoré by ste mali poznať. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o tom, ako prenajať byt a na čo si dať pozor.

Príprava bytu na prenájom

Ešte predtým, ako začnete hľadať nájomníkov, je dôležité byt správne pripraviť. Získajte čo najviac informácií o svojom byte, aby ste mohli vytvoriť hodnoverný inzerát. Dobre si premyslite, na ako dlho chcete byt prenajať. Bude to len počas leta, na niekoľko mesiacov, alebo na pár rokov? Ako prenajímateľ ste viazaný k tejto dobe, a nájomca by mal mať istotu, že v byte bude môcť ostať počas celej doby prenájmu.

Zariadený vs. nezariadený byt

Počítajte s tým, že ak prenajímate nezariadený byt, neprilákate rovnakých nájomníkov, ako v opačnom prípade. Pri prenájme zariadených bytov sú nájomníci v miernej výhode a nemali by ste mať problém nejakých nájsť. Ak sa vaša nehnuteľnosť nachádza v turistickej oblasti, prenajímajte ju iba počas sezóny. Nezariadené byty lákajú nájomníkov, ktorí v nich chcú ostať dlhodobo.

Analýza majetku

Aby ste zabezpečili nájomcovi slušné bývanie, budete musieť vykonať analýzu majetku. Okrem toho budete pravdepodobne musieť nájomníkovi ukázať dokumenty potvrdzujúce, že všetky náležitosti sú v poriadku.

Stanovenie ceny nájmu

Musíte si stanoviť cenu. Ak si chcete nájsť nájomníkov, potrebujete stanoviť primeraný nájom. V prvom rade myslite na lokalitu. Čím prestížnejšia lokalita, tým vyšší nájom. Okrem toho má na veľkosť nájmu vplyv aj veľkosť nehnuteľnosti. Hovoríme o štvorizbovom byte alebo o garsónke? V neposlednom rade berte do úvahy aj kvalitu nábytku a vybavenia, ktoré sa v byte nachádza. Je byt vybavený elektrospotrebičmi?

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Neváhajte a pozrite sa na webové stránky ponúkajúce inzeráty na byty. Porovnajte svoj byt s tými, ktoré tam nájdete a uistite sa, že ste v správnom cenovom rozpätí.

Inzerát a platformy na zverejnenie

V prípade, že sa rozhodne nevyužiť služby realitnej kancelárie, si budete musieť urobiť inzerát sami. V inzeráte sa musia nachádzať všetky potrebné informácie a podrobnosti. Uveďte tam miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Ak chcete uveďte tam, či sa nachádza v blízkosti nejakých obchodov alebo iných významných budov. Nezabudnite na výšku nájmu, a to či sú v ňom zahrnuté všetky účty alebo nie. Taktiež musíte uviesť, kedy bude byt voľný a vaše kontaktné údaje. Existuje množstvo webových stránok a platforiem, na ktorých môžete zverejniť svoj inzerát o voľnom byte. V prípade sezónneho prenajímania bytu môžete zvážiť aj portál AirBnB.

Výber nájomníka a potrebné dokumenty

Aby ste mali istotu, že váš nájomník bude platiť nájom na čas a nezničí váš byt, musíte sa postarať o kvalitný výber. V prvom rade si neváhajte vyžiadať rôzne potrebné dokumenty, ktoré dokážu jeho solventnosť alebo serióznosť. Máme na mysli kópiu dokladu totožnosti, ako je napríklad občiansky preukaz, vodičský preukaz alebo napríklad cestovný pas, výplatnú pásku za posledné tri mesiace alebo ak podnikajú, tak daňový formulár. V prípade, že budete byt prenajímať študentom, získajte si doklady od ich ručiteľa. V každom prípade môžete žiadať o záruku, alebo o zálohu. Tá vás má ochrániť pred nezaplateným nájmom, poškodením bytu, alebo predčasným odchodom nájomníka.

Obnovenie nájomnej zmluvy

Po tom, čo strávite množstvo času výberom a hľadaním nájomníkov, ich preverovaním a podpísaním zmluvy, určite nechcete aby vaše úsilie vyšlo nazmar. Neustále opakovanie tohto procesu môže byť vyčerpávajúce. Ak máte nájomníka, ktorý platí nájom načas a dobre sa stará o vašu nehnuteľnosť, požiadajte ho obnovenie nájomnej zmluvy aspoň 90 dní pred jej uplynutím.

Vedenie záznamov

Ako prenajímateľ, by ste si mali viesť záznamy o všetkom: potvrdenie o prijatí zálohy, potvrdenie o prenájme, bločky za údržbu a podobne. Rovnako si dokumentujte všetku komunikáciu medzi vami a nájomcom.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Nájomná zmluva

Posledným krokom je vyplnenie a podpísanie nájomnej zmluvy. Pri správe prenajímanej nehnuteľnosti je veľmi dôležité dôsledne vykonať každý krok. Chcete predsa aby bol pre vás prenájom ziskový a nestál vás veľa starostí a problémov. Ak si naštudujete všetko, čo potrebujete vedieť, nemusíte sa prenájmu obávať.

Dve možnosti uzatvorenia zmluvy

Ak chcete prenajať svoj byt či dom, môžete nasledovať Občiansky zákonník alebo Zákon o krátkodobom prenájme. Ak patríte k tým, ktorí si chcú prenajať nehnuteľnosť, viac vás bude chrániť zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka.

Každý, kto sa rozhodne prenajať svoju nehnuteľnosť, má dve zákonné možnosti, ako tak urobiť. Občiansky zákonník sa týka občiansko-právnych vzťahov a ochrany účastníkov, okrem iných oblastí upravuje aj podmienky prenajímania bytov. Slovenský právny poriadok má aj samostatný zákon o krátkodobom prenájme bytu.

Podľa odborníkov Občiansky zákonník v tejto veci viac chráni nájomníka. Ten sa pri zmluve uzatvorenej podľa tohto predpisu nemusí obávať napríklad náhleho ukončenia prenájmu zo strany vlastníka nehnuteľnosti. Pri zmluve podľa zákona o krátkodobom prenájme môže byť pre vlastníka bytu výhodnejšia napríklad kratšia výpovedná lehota.

Krátkodobý prenájom

Podľa zákona, ktorý schválila Národná rada SR, sa pod krátkodobým prenájmom rozumie nájom na dobu určitú - najviac však na dva roky. Zákonne sa môže predĺžiť maximálne dvakrát na rovnakú dobu, maximálne teda takýto nájom trvá šesť rokov. V tomto prípade nájomná zmluva musí mať písomnú formu a obe strany dostanú aspoň jedno vyhotovenie. Pre majiteľa bytu je výhodnejšie postupovať podľa zákona o krátkodobom prenájme.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Čo musí obsahovať zmluva o krátkodobom prenájme:

1. údaje o zmluvných stranách: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby, v prípade podnikateľa obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a jeho identifikačné číslo,
2. označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu,
3. určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva,
4. opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy,
5. určenie doby nájmu,
6. vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa tohto zákona.

Občiansky zákonník

Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou uzatvorenou na dobu určitú či neurčitú. Spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Družstevný byt možno prenajímať len za podmienok uvedených v stanovách bytového družstva. Nájomná zmluva nemusí mať písomnú podobu, v tom prípade ale musí byť vyhotovená zápisnica o jej obsahu.

Podľa zákonníka je prenajímateľ povinný odovzdať byt nájomcovi v stave spôsobilom na užívanie a v tomto stave ju aj na svoje náklady udržiavať. Zároveň má ale právo požadovať prístup do nehnuteľnosti za účelom kontroly.

Nájomca nesmie v byte vykonávať zmeny bez súhlasu vlastníka. Ak do prenajatého bytu zainvestujete, môžete náhradu nákladov požadovať len v prípade, že prenajímateľ s tým bol vopred oboznámený a súhlasil, že danú opravu či vylepšenie vám preplatí. Pokiaľ však v zmluve neuvediete iný spôsob, podľa Občianskeho zákonníka môžete požadovať úhradu až po ukončení nájmu, keď sa vyčísli znehodnotenie, ku ktorému došlo užívaním bytu.

Kedy nemusíte platiť nájomné

Samozrejme, za užívanie bytu treba platiť. Výška nájomného a jeho splatnosť musí byť uvedená v zmluve. V istých špecifických prípadoch však nájomné platiť nemusíte, alebo si môžete uplatniť zľavu. Pokiaľ byt nemôžete užívať pre vady, ktoré ste nespôsobili, podľa Občianskeho zákonníka nájomné uhrádzať nemusíte.

Ak môžete byt užívať len v obmedzenej miere, či už pre nejaké vady alebo kvôli stavebným prácam, máte nárok na primeranú zľavu. Tento nárok si však musíte uplatniť čo najskôr. Ak si ho neuplatníte do šiestich mesiacov odo dňa, keď ste pre vami nezapríčinené okolnosti nemohli využívať nehnuteľnosť v plnej miere, toto právo vám zaniká.

Ukončenie nájmu

Nájom sa môže zmluvou uzatvoriť na dobu určitú alebo neurčitú. V prvom prípade teda zaniká dňom, ktorý je v zmluve uvedený ako posledný deň prenájmu. Samozrejme, zmluvu je možné predĺžiť - nájomná zmluva sa vždy predlžuje za rovnakých podmienok, aké boli dojednané pôvodne.

Zmluva na dobu neurčitú sa ruší vždy výpoveďou. Pri nehnuteľnostiach platí trojmesačná výpovedná lehota, za určitých okolností môže byť predĺžená o ochrannú lehotu na ďalších šesť mesiacov. So súhlasom oboch strán sa dá dohodnúť aj inak. Nájomca môže zmluvu vypovedať kedykoľvek, keď nie jeho vinou je byt nespôsobilý na užívanie. Prenajímateľ môže od zmluvy odstúpiť, ak mu vzniká značná škoda.

Kratšia výpovedná doba

Zákon o krátkodobom prenájme na rozdiel od Občianskeho zákonníka uvádza minimálnu výpovednú lehotu jeden mesiac, v prípade špecifických výpovedných dôvodov to môže byť dokonca len pätnásť dní.

Riešenie problémov s nájomníkmi

Ak má prenajímateľ problémy s nájomníkmi, ktorí spôsobujú problémy najmä v noci a znižujú kvalitu bývania, prenajímateľ ako vlastník bytu nenesie žiadnu zodpovednosť za správanie sa nájomcov v byte. Ak by prenajímateľovi - vlastníkovi bytu bola spôsobená škoda a došlo by k porušeniam zmluvy o nájme, prenajímateľ má zmluvu, v zmysle ktorej môže nájomcom bytu dať výpoveď a žiadať náhradu škody.

Nájomná zmluva: Všetky náležitosti, ktoré by ste o nej mali vedieť

Nájomná zmluva upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom, na dočasné užívanie nehnuteľnosti za predom dohodnuté nájomné. Kvalitná nájomná zmluva vás dokáže ochrániť pred vzniknutými škodami na byte a nájomcovi dokáže zabezpečiť to, že nebude vysťahovaný zo dňa na deň. Má teda dôležitý charakter pre obe strany.

Pri jej vytváraní však musíte brať ohľad na niekoľko údajov, ktoré musíte do zmluvy zahrnúť.

Nájomná zmluva na nehnuteľnosť musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán: Presné označenie osoby, ktorá vlastní byt (prenajímateľ) a osoby, ktorá sa chystá do bytu nasťahovať (nájomca). Pri fyzických osobách sa uvádza meno a priezvisko, dátum narodenia a adresa trvalého bydliska. Pri právnických osobách sa uvádza obchodné meno, sídlo spoločnosti, IČO a zápis v príslušnom obchodnom registri.
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania: Predmetom nájmu je váš byt, či nebytový priestor. Jeho označenie musí byť presné. Uvádzajte preto katastrálne územie, parcelné číslo pozemku, súpisné číslo bytového domu, číslo vchodu, číslo poschodia, číslo bytu, na ktorom je bytový dom postavený. Odporúča sa pridať aj názov obce a okresu. Spolu s predmetom nájmu patrí do tejto kategórie aj rozsah, v akom sa daný objekt bude využívať. Treba označiť aj počet izieb, či veľkosť obytnej plochy.
• Výšku nájomného: Suma za nájom, na ktorej sa dohodli obe strany, čiže prenajímateľ a nájomca. Na Slovensku musí byť cena nájomného minimálne 1 cent. Bezplatný nájom totiž na našom území neexistuje. V takom prípade by totiž išlo o zmluvu o bezodplatnom užívaní veci.
• Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo aspoň spôsob ich výpočtu: Musíte osobitne rozdeliť cenu za nájom a cenu za platby spojené s nájmom. Ak je v zmluve uvedená iba jedna suma, môže to spôsobiť jej neplatnosť. Dodajte teda aj náklady na plyn, elektrinu, ohrievanie vody, či príspevky do fondu opráv.

Okrem toho sa doporučuje pridať aj opis bytu, jeho stavu a príslušenstva. Taktiež spôsob platenia nájomného a termín, do ktorého je nájomca povinný ho uhradiť. Fakt, na ktorý ľudia pri vytváraní nájomných zmlúv často zabúdajú je uvedenie podmienok, kedy sa môže suma nájomného navýšiť. Je totiž šanca, že sa zvýšia celkové náklady na prevádzku bytu. Tiež je možné udeliť nájomcovi poplatok pri omeškaní nájomného. To už však závisí na vás.

Krátkodobý vs bežný nájom

Krátkodobá nájomná zmluva:

Ide o nájomnú zmluvu uzavretú podľa paragrafu 3 v zmysle zákona č.98/2014 Z.z. Ten upravuje právne vzťahy súvisiace s krátkodobým nájmom bytu. Krátkodobá nájomná zmluva musí mať písomnú formu a obe zmluvné strany musia mať minimálne jedno vyhotovenie. Nájomca je oproti bežnej zmluve menej chránený. Napríklad v prípade výpovede krátkodobého nájmu sa bytové náhrady bývalému nájomcovi neposkytnú.

Nevzťahuje sa na: Nerieši nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa osobitných predpisov, v bytoch, ktoré patria do majetku obcí alebo vyšších územných celkov, v družstevných a v služobných bytoch, či v bytoch, ktoré sú vo vlastníctve hlavného mesta Bratislava, mesta Košice a ich mestských častí.

Doba uzatvorenia zmluvy: Zmluva musí byť uzavretá na dobu určitú, pričom jej maximálna dĺžka môže byť 2 roky. Po skončení tejto doby sa môže krátkodobý prenájom znova predĺžiť taktiež maximálne o dva roky a až dvakrát. To znamená, že krátkodobý nájom aj s maximálnym predĺžením nesmie trvať viac ako 6 rokov.

Skončenie nájmu: Ak sa obe strany nedohodli inak, skončenie nájmu platí od dátumu, ktorým končí platnosť zmluvy. V prípade, že po skončení zmluvy ostane nájomca užívať byt a prenajímateľ proti tomu nepodá súdny návrh na vypratanie nehnuteľnosti do 30 dní, nájomná zmluva sa obnoví za rovnakých podmienok, ako bola uzavretá. Nájomná zmluva, ktorá je dohodnutá na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje taktiež vždy na rok. Ak sa však obe strany dohodli na kratšiu dobu, tak sa obnoví presne na túto istú dobu.

Bežná nájomná zmluva:

Uzatvára sa podľa paragrafu 663 Občianskeho zákonníka. Je často opisovaná, ako chránená zmluva, keďže kryje viac nájomcu ako prenajímateľa. Ak sa totiž nájomná zmluva skončí z určitých zákonne vymedzených dôvodov (prenajímateľ potrebuje byt pre seba a svoju rodinu), musí prenajímateľ nájomcovi poskytnúť bytovú náhradu. Nevýhodou pre prenajímateľa je taktiež dlhšia výpovedná doba. Tá musí byť minimálne trojmesačná. Ďalším mínusom je, že zmluvu môže vypovedať iba z dôvodov uvedených v občianskom zákonníku. Naopak nájomca môže zmluvu vypovedať z akéhokoľvek dôvodu.

Zmluva nemusí mať písomnú podobu, no o jej obsahu sa musí vyhotoviť zápisnica, ktorá bude dokladom potvrdzujúcim jej vznik.

Doba uzatvorenia zmluvy: Pri tomto type musí byť presne vymedzené, na akú dobu je zmluva určená. Obe strany by sa teda mali dohodnúť, či ide o zmluvu na rok, dva, päť…. Ak sa však nájomca a prenajímateľ nedohodnú, zmluva má platnosť na dobu neurčitú. Po jej ukončení sa zmluva automaticky neobnovuje ako je to pri iných nájomných zmluvách.

Zánik nájomnej zmluvy: Nájom môže zaniknúť viacerými spôsobmi napr. pri písomnej dohode medzi nájomcom a prenajímateľom, uplynutím doby nájmu, neplatením nájomného, či výpovednou lehotou (ak bola udelená písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty).

Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu

Prenájom nehnuteľnosti nie je len o zaplatení nájomného a odovzdaní kľúčov. Prenajímateľ aj nájomca majú svoje práva, ale aj povinnosti, ktoré musia dodržiavať podľa zákona.

Povinnosti prenajímateľa:

1. Prenajímateľ musí zabezpečiť, aby bol byt obývateľný a v stave vhodnom na dohodnuté užívanie.
2. Prenajímateľ je povinný zabezpečiť základnú údržbu a opravy nehnuteľnosti. Odstránenie závad, ktoré neboli spôsobené nájomcom.
3. Prenajímateľ sa musí riadiť podmienkami, ktoré sú uvedené v nájomnej zmluve.
4. Prenajímateľ je povinný zdaniť príjem z prenájmu.

Povinnosti nájomcu:

1. Nájomca je povinný platiť nájom včas a v plnej výške.
2. Nájomca je povinný starať sa o byt a vykonávať bežnú údržbu. Hlásenie vážnych porúch prenajímateľovi.
3. Nájomca je povinný dodržiavať domový poriadok a neobťažovať ostatných obyvateľov.
4. Ak v byte niečo menil, musí to uviesť do pôvodného stavu.

Ak prenajímateľ aj nájomca dodržia svoje povinnosti, prenájom bude pre obe strany bezproblémový a férový.

Krátkodobý nájom bytu a zákon č. 98/2014 Z.z.

Národná rada Slovenskej republiky schválila dňa 19. marca 2014 vládny návrh zákona o krátkodobom nájme bytu s predpokladanou účinnosťou od 1. mája 2014. Súčasná právna úprava nájmu bytu je vo všeobecnosti obsiahnutá v ustanoveniach §§ 685 až 716 Občianskeho zákonníka. Pre krátkodobý nájom bytu zavádza Zákon odchylnú právnu úpravu, avšak doterajšia všeobecná úprava nájmu bytov obsiahnutá v Občianskom zákonníku zostáva zachovaná v celom rozsahu. Pokiaľ nájom bytu spĺňa podmienky Zákona, bude sa spravovať prednostne ustanoveniami Zákona a len podporne ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Použitie niektorých ustanovení Občianskeho zákonníka však Zákon v ustanovení § 10 ods. 2 výslovne vylučuje, čo je potrebné vziať do úvahy pri formulovaní práv a povinností zmluvných strán v konkrétnej nájomnej zmluve.

Cieľom a účelom Zákona má byť úprava nájomných vzťahov k bytom v rámci súkromného nájomného bývania. Z pôsobnosti Zákona sú preto výslovne vylúčené určité nájomné vzťahy k bytom uvedené v ustanovení § 1 ods. 2 Zákona. Cieľom Zákona je podľa nášho názoru tiež motivovať prenajímateľov k riadnemu a včasnému plneniu povinností podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov v platnom znení, najmä k splneniu registračnej povinnosti podľa ustanovenia § 49a ods.

Krátkodobý nájom bytu je pre účely Zákona definovaný ako nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa Zákona, spĺňa náležitosti podľa § 3 Zákona a na základe ktorej trvá nájom pri opätovnom predĺžení najviac šesť rokov. Zmluvu o krátkodobom nájme bytu podľa Zákona možno uzatvoriť len na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Na základe dohody zmluvných strán možno zmluvu za rovnakých podmienok predĺžiť na ďalšie dva roky, a to najviac dvakrát. Nájomný vzťah podľa jednej zmluvy môže trvať najviac šesť rokov, po uplynutí tejto doby môžu zmluvné strany uzavrieť novú zmluvu. Občiansky zákonník naproti tomu umožňuje uzavrieť zmluvu o nájme bytu na dobu určitú aj na dobu neurčitú.

Zákon vyžaduje, aby nájomná zmluva pre krátkodobý nájom bytu mala písomnú formu a spĺňala obsahové náležitosti uvedené v ustanovení § 3 ods. 3 Zákona. V prípade, ak by zmluva nemala písomnú formu alebo neobsahovala uvedené povinné obsahové náležitosti a išlo by o platnú zmluvu, spravovala by sa takáto zmluva ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájme bytu. Pokiaľ si prenajímateľ v zákonnej lehote nesplní povinnosť registrácie podľa ustanovenia § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov v platnom znení, zmluva o nájme bytu, hoci uzavretá podľa požiadaviek Zákona, sa bude spravovať Občianskym zákonníkom, pričom ustanovenia Zákona sa v takom prípade nepoužijú. Do márneho uplynutia lehoty na registráciu sa bude nájomný vzťah spravovať Zákonom. Zákonodarca teda podmieňuje možnosť využiť flexibilnejšiu úpravu nájmu bytu podľa Zákona splnením vyššie uvedenej registračnej povinnosti.

Zákon umožňuje použiť niektoré inštitúty, ktoré doposiaľ neboli v súvislosti s nájmom bytu výslovne právne upravené, hoci sa v zmluvnej praxi v rôznej miere vyskytovali. Zároveň sú však stanovené aj limity použitia týchto nových inštitútov. Zákon napríklad výslovne umožňuje zmluvným stranám dohodnúť sa na prípadoch, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť (teda zvýšiť aj znížiť) výšky nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva, ale zároveň stanovuje dôvody a limity jednostrannej zmeny týchto platieb a to maximálne o nárast cien služieb (najmä energií) alebo inflácie. Zmluvné strany sa tiež môžu podľa Zákona dohodnúť na poskytnutí peňažnej zábezpeky zo strany nájomcu, ktorá bude slúžiť na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi. Zákon stanovuje maximálny limit pre výšku a použitie peňažnej zábezpeky ako 3 násobok mesačných platieb nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Jedným z cieľov Zákona je zjednodušenie a väčšia flexibilita zmluvných strán pri ukončení nájomného vzťahu, nakoľko rigidná a vysoko formalizovaná úprava ukončenia nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka už zjavne nevyhovovala účastníkom na trhu nájomného bývania. Zákon v porovnaní s Občianskym zákonníkom zakotvuje mierne odlišný zoznam výpovedných dôvodov ako na strane prenajímateľa, tak na strane nájomcu, ale najmä umožňuje zmluvným stranám dohodnúť si v zmluve prípadné ďalšie výpovedné dôvody. Možnosť dohodnúť si vlastné výpovedné dôvody je v prípade oboch zmluvných strán obmedzená zákonnou požiadavkou, aby išlo o dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru. Rovnako si môžu zmluvné strany podľa Zákona dohodnúť dôvody odstúpenia od nájomnej zmluvy. Zmenou oproti zneniu Občianskeho zákonníka tiež je, že nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom podľa Zákona len z dôvodov uvedených v Zákone alebo dohodnutých v zmluve.

V § 7 ods. 1 Zákona sú uvedené dôvody oprávňujúce prenajímateľa v lehote 15 dní alebo jedného mesiaca vypovedať krátkodobý nájom bytu. V § 7 ods. 2 Zákona, sú uvedené dôvody oprávňujúce nájomcu v lehote 15 dní alebo jedného mesiaca vypovedať krátkodobý nájom bytu. V porovnaní s Občianskym zákonníkom zakotvuje Zákon výrazne kratšie výpovedné lehoty. Zatiaľ čo výpovedná lehota z nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka je najmenej trojmesačná a za určitých okolností môže byť predĺžená o ochrannú dobu ďalších šesť mesiacov, Zákon stanovuje ako minimálnu výpovednú lehotu jeden mesiac, v prípade výpovedných dôvodov podľa ustanovení § 7 ods. 1 písm. a), b) a ods. 2 písm. a) Zákona dokonca len pätnásť dní. Zmluvné strany si môžu dohodnúť dlhšiu výpovednú lehotu.

V prípade doručovania výpovede, odstúpenia od zmluvy alebo iných písomností podľa Zákona platí, že pre doručovanie týchto písomností sa (obdobne ako v prípade výpovede podľa Občianskeho zákonníka) použije ustanovenie § 46 zákona č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok v platnom znení, ktoré umožňuje použiť aj tzv. fikciu doručenia, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak.

Značným pozitívom je aj skutočnosť, že neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu podľa Zákona síce môže byť napadnutá na súde, avšak v porovnaní s Občianskym zákonníkom v kratšej dvojmesačnej lehote, a najmä že účinky výpovede alebo odstúpenia nie sú podaním žaloby dotknuté. Krátkodobý nájom bytu podľa Zákona teda zanikne v dôsledku odstúpenia alebo výpovede doručením oznámenia o odstúpení resp. uplynutím výpovednej lehoty bez ohľadu na skutočnosť, či bol takýto úkon napadnutý žalobou. Napadnutie platnosti výpovede súdnou cestou má v prípade režimu Občianskeho zákonníka za následok, že účinky výpovede nastanú až právoplatným rozhodnutím súdu, ktorým bude žaloba zamietnutá, čo pri dĺžke súdnych konaní môže znamenať aj niekoľko rokov. V prípade vyslovenia neplatnosti skončenia krátkodobého nájmu podľa Zákona prichádza do úvahy podľa možnosti uvedenie do predošlého stavu, náhrada vzniknutej škody a za Zákonom uvedených podmienok aj právo primerané finančné zadosťučinenie.

Napriek vyššie uvedeným výhodám sa Zákonu podľa nášho názoru nepodarilo uspokojivo vyriešiť jeden z najvážnejších problémov vznikajúcich pri nájme bytov, ktorým je faktické vypratanie bytu po skončení nájomného vzťahu. Zákon síce stanovuje lehotu pre nájomcu na vypratanie bytu, avšak v porovnaní s Občianskym zákonníkom neposkytuje prenajímateľovi žiadne ďalšie nástroje pre včasné vypratanie bytu nájomcom, ktoré je z pohľadu prenajímateľa v prípade ukončenia nájomného vzťahu kľúčové.

Nájom bytu založený zmluvou o nájme bytu uzavretou pred dátumom účinnosti Zákona sa podľa ustanovenia § 11 Zákona spravuje právnymi predpismi účinnými pred dátumom účinnosti Zákona. Z uvedeného vyplýva, že existujúce zmluvy o nájme bytu uzavreté pred dátumom účinnosti Zákona nebudú spadať pod právny režim Zákona.

Dôvody na vypovedanie zmluvy

tags: #prenajom #bytu #na #niekolko #dni #podmienky