Podmienky výpovede nájmu prenajímateľom v Českej republike

Tento článok sa zaoberá problematikou jednostranného ukončenia nájmu nebytových priestorov zo strany prenajímateľa v Českej republike, so zameraním na podmienky a obmedzenia, ktoré upravujú túto právnu oblasť.

Úvod do problematiky ukončenia nájmu nebytových priestorov

Pri dojednávaní zmluvy o nájme nebytových priestorov sa stretávame so snahou prenajímateľa rozšíriť svoje dôvody na výpoveď a zúžiť, prípadne úplne vylúčiť dôvody výpovede pre nájomcu, a naopak. Cieľom tohto príspevku je zamerať sa na povahu zákonnej úpravy výpovedných dôvodov.

Povaha právnej úpravy v zákone o nájme a podnájme nebytových priestorov

V kontexte českého právneho poriadku sa problematika výpovede nájmu nebytových priestorov zo strany prenajímateľa riadi predovšetkým zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon“). Kľúčovou otázkou je, či je úprava obsiahnutá v § 9 ods. 2 a 3 Zákona, ktorá sa týka výpovede nájmu na dobu určitú, kogentná alebo dispozitívna.

Interpretácia kogentnosti a dispozitívnosti

Kogentná úprava znamená, že zmluvné strany sa od nej nemôžu odchýliť, a teda nemôžu si dohodnúť iné dôvody výpovede, než tie, ktoré stanovuje zákon. Dispozitívna úprava naopak umožňuje zmluvným stranám, aby si podmienky výpovede upravili podľa vlastnej vôle.

Názory odbornej verejnosti

V komentároch k zákonu možno nájsť názor, že nájom nebytových priestorov na dobu určitú možno vypovedať len z dôvodov taxatívne vymedzených v § 9 ods. 2 a 3 Zákona. Zmluvné strany nemôžu tieto dôvody vylúčiť, modifikovať ich, ani si nemôžu dohodnúť iné dôvody výpovede. Táto úprava je označená za kogentnú, čo je argumentované absenciou dispozitívneho pravidla pri úprave dôvodov výpovede z nájmu dojednaného na určitú dobu, na rozdiel od § 10 Zákona, ktorý upravuje skončenie nájmu na dobu neurčitú.

Prečítajte si tiež: PN a ukončenie pracovného pomeru

Praktické dôsledky a právna neistota

Napriek názoru o kogentnej povahe § 9 ods. 2 a 3 Zákona sú v praxi bežné nájomné zmluvy, ktorých úprava dôvodov výpovede je odlišná od zákonnej, prípadne ju úplne vylučuje. Zdôvodnením býva zastaranosť uvedenej úpravy a potreba rešpektovať zmluvnú slobodu a zásadu pacta sunt servanda. To vedie k právnej neistote, kedy sa zmluvné strany spoliehajú na trend v rozhodovacej činnosti Najvyššieho súdu ČR pred novelizáciou zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov v roku 2005.

Dôsledky zmeny vlastníctva

Situácia, v akej sa ocitá nový vlastník nebytového priestoru, ktorý je predmetom nájmu dohodnutého na určitý čas, môže viesť ku komplikáciám. Nový vlastník môže mať vlastné plány s nebytovým priestorom, do ktorých existujúci nájom nemusí zapadať, alebo sa mu nemusí pozdávať výška nájomného či iné zmluvné podmienky. Jeho záujmom preto bude nájom predčasne ukončiť.

Aplikácia Občianskeho zákonníka

Je síce pravda, že všeobecne sa právne vzťahy k bytom a nebytovým priestorom spravujú ustanoveniami Občianskeho zákonníka, ktoré sa týkajú nehnuteľností, no je otázne, či zákon o nájme aplikáciu § 680 ods. 3 OZ na nebytové priestory nevylučuje.

Zmeny v predmete nájmu a náhrada nákladov

Nájomca je častokrát nútený prenajaté priestory (resp. nehnuteľnosti) rekonštruovať, a teda vykonávať na nich, či už malé zanedbateľné, alebo väčšie zmeny. Svojimi investíciami do prenajatej nehnuteľnosti častokrát aj zvyšuje hodnotu samotnej prenajatej nehnuteľnosti. Má právo na náhradu nákladov s tým spojených voči prenajímateľovi? Môže nájomná zmluva obsahovať ustanovenie o tom, že nájomca nemá po skončení nájmu nárok na náhradu vynaložených nákladov na rekonštrukciu predmetu nájmu resp. jeho zhodnotenie?

Súhlas prenajímateľa a úhrada nákladov

Podľa ustanovenia § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci (nájomca tu investoval do veci, ktorá mu nepatrila a o túto hodnotu sa prenajímateľ nepochybne obohatil - pozn.

Prečítajte si tiež: Ako podať/prijať výpoveď?

Povinnosť vrátiť nebytový priestor v pôvodnom stave

Vzhľadom k tomu, že zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov ako špeciálny právny predpis upravujúci nájom nebytových priestorov (Pozri aj § 720 Občianskeho zákonníka), neobsahuje osobitné ustanovenia o problematike nároku nájomcu voči prenajímateľovi na náhradu nákladov vynaložených so súhlasom prenajímateľa na prenajatú vec, je nevyhnutné aplikovať všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve (§ 663 a nasl. OZ), konkrétne ustanovenie § 667 OZ, ktoré tento problém rieši výslovne (Pozri predchádzajúcu časť Byty, kde je rozobraté uvedené ustanovenie).

Zmluvná voľnosť a kogentnosť

Na jednej strane je dôležité rešpektovať zmluvnú voľnosť a zásadu pacta sunt servanda. Na druhej strane je potrebné zabezpečiť, aby úprava nájmu nebytových priestorov mala zmysel a účel. Úplné vylúčenie práva nájomcu vypovedať nájomnú zmluvu, napríklad v situácii, keď prestane podnikať alebo sa predmet nájmu stane nespôsobilým na užívanie, by mohlo viesť k absurdným situáciám.

Riešenie konfliktu záujmov

Súčasná zákonná úprava § 9 ods. 2 a 3 Zákona by mala ostať kogentná v tom zmysle, že sa od nej zmluvne strany nemôžu odchýliť, prípadne ju úplne vylúčiť. Zároveň by však kogentne uvedené dôvody výpovede mali byť len demonštratívnym výpočtom, ktorý si zmluvné strany môžu doplniť aj o iné dôvody ukončenia nájmu. V súčasnosti je možné tento nedostatok preklenúť tým spôsobom, že zmluvné strany si dohodnú iný spôsob ukončenia nájmu nebytového priestoru (iný ako výpoveď, napr. dohodou).

Náležitosti zmluvy o nájme nebytových priestorov

Náležitosti zmluvy o nájme nebytových priestorov sú upravené v § 3 ods. 3 ZNaPNP. Ide o (i) predmet nájmu, (ii) účel nájmu, (iii) výšku nájomného, (iv) splatnosť nájomného, (v) spôsob platenia nájomného, a (vi) čas nájmu (ak nejde o neurčitý čas). Podľa § 3 ods. 4 ZNaPNP je zmluva, ktorá tieto náležitosti neobsahuje, absolútne neplatná.

Účel nájmu

Účel nájmu musí byť podľa § 3 ods. 3 ZNaPNP v zmluve vyjadrený. Účel okrem toho musí byť v súlade s účelom, na ktorý sú nebytové priestory stavebne určené ( § 3 ods. 2 ZNaPNP). Zmluva, ktorou sa priestory prenajímajú na iný účel, než na ktorý boli stavebne určené, je neplatná.

Prečítajte si tiež: Výpoveď zamestnanca počas práceneschopnosti

tags: #vypoved #najmu #zo #strany #prenajimateľa #v