Zdaňovanie príjmu z prenájmu bytu v roku

Prenájom nehnuteľnosti je bežný spôsob, ako získať pasívny príjem. Podmienky zdaňovania tohto príjmu sa však líšia v závislosti od toho, či prenajímate ako fyzická osoba alebo ako podnikateľ. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o zdaňovaní príjmu z prenájmu bytu, s dôrazom na rok.

Zdaňovanie príjmu z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon o dani z príjmov) vtedy, ak nejde o príjmy uvedené v § 6 ods. 1 (príjmy z podnikania) a v § 5 zákona o dani z príjmov. Poberanie tohto druhu príjmu nie je u fyzickej osoby - prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia, uvedené príjmy z prenájmu nehnuteľností plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve (v súlade s § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka).

Registrácia na daňovom úrade

Ak prenajímate nehnuteľnosť na Slovensku v súlade s § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, ste povinný sa registrovať na miestne príslušnom daňovom úrade. Na základe začatia vykonávania takejto činnosti vám bude pridelené daňové identifikačné číslo (ďalej len „DIČ“). Túto povinnosť je daňovník povinný splniť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajal nehnuteľnosť.

Príjmy z prenájmu

Medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností vymedzené v ustanovení § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov patria príjmy z ich prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napr. služby hotelového typu.

Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky, pričom vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Daňová evidencia a účtovníctvo

Ustanovenie § 6 ods. 13 zákona o dani z príjmov vymedzuje, že ak sa daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, rozhodne, môže účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva. Daňovník nie je v tomto prípade účtovnou jednotkou podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o účtovníctve“), preto nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov fyzickej osoby účtovné výkazy.

Paušálne výdavky a preukázateľné výdavky

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov je možné uplatniť len preukázateľné výdavky (paušálne výdavky uplatniť nemožno).

Oslobodenie od dane

Príjem z prenájmu je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 € za príslušné zdaňovacie obdobie. Do základu dane sa preto zahrnie len príjem presahujúci túto čiastku.

Nezdaniteľná časť základu dane

Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a nezdaniteľnú časť základu dane na manželku je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti (§ 5 zákona) alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2 zákona). Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t. j. len tzv. pasívne príjmy), nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka ani nezdaniteľnú časť základu dane na manželku nemôže uplatniť.

Daňové priznanie

Daňovník je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (t.j. znížených o sumu oslobodenia) presiahne za rok 2025 sumu 2 876,90 eura. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Sadzba dane z príjmov

V zdaňovacom období platia dve sadzby dane z príjmov fyzických osôb, ktoré sa vzťahujú na všetky zdaniteľné príjmy vrátane prenájmu. Ak váš daňový základ za rok nepresiahne sumu 48 441,43 €, zaplatíte len základnú daň 19 %. Ak však váš daňový základ túto hranicu presiahne, zo sumy nad tento limit sa odvádza zvýšená sadzba dane vo výške 25 %.

Príklady

Príklad 1

Starobný dôchodca v roku prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.

Príklad 2

Daňovník mal v roku okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j. 5 000 eur + 1 050 eur = 6 050 eur), daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Príklad 3

Daňovník mal v roku okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.

Zdaňovanie príjmu z prenájmu ako živnosť (§ 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov)

Prenajímať nehnuteľnosť je možné bez živnosti, no aj na základe živnosti.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

• prenajímateľ, ktorý “neposkytuje iné než základné služby spojené s prenájmom”, na prenájom nepotrebuje živnostenské oprávnenie a prenajíma nehnuteľnosť len na základe registrácie na daňovom úrade. Tj má pridelené iba DIČ a v rámci zákona o dani z príjmov ide o príjmy SZČO v zmysle § 6 ods. 3. Tento si môže uplatniť iba reálne výdavky - fyzické osoby-prenajímatelia sú de facto jedinou podmnožinou v rámci SZČO, ktorí si nemôžu uplatniť “brutálne” výhodné paušálne náklady vo výške 60% z príjmov.
• prenajímateľ, ktorý v rámci prenájmu poskytuje širšie spektrum služieb (napr. stravovanie), prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia. Má teda pridelené IČO a zároveň aj DIČ.

Paušálne výdavky

Paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov sú vyhradené len pre podnikateľov a samostatne zárobkovo činné osoby, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť v rámci živnosti - teda s oprávnením na podnikanie podľa živnostenského zákona.

Odvody

Ak prenajímate byt ako podnikateľský subjekt znamená to pre vás nevyhnutnosť platenia odvodov.

Čo všetko sa započítava do príjmu z prenájmu pre účely dane?

Pri výpočte dane z príjmu z prenájmu je dôležité vedieť, čo všetko sa považuje za zdaniteľný príjem. Nejde len o čisté nájomné. Do základu dane sa započítavajú aj ďalšie príjmy, ktoré súvisia s prenájmom, a to najmä:

• Nájomné (pravidelné mesačné platby)
• Zálohy na energie, ak sa neúčtujú a sú súčasťou pevnej mesačnej platby
• Platby za služby, ak sú súčasťou nájomnej zmluvy (napr. internet, TV)
• Úhrady do fondu opráv, ak sú zahrnuté v nájomnom a nepriznané ako samostatný náklad
• Prijatá kaucia (zábezpeka) - ak ju prenajímateľ použije (napr. na úhradu nedoplatku alebo škody), stáva sa v tom momente zdaniteľným príjmom.

Samotná prijatá kaucia v momente jej zloženia nie je príjmom, ak sa na konci nájmu vráti nájomcovi. Ak sa však použije - napr. na opravu škody spôsobenej nájomcom alebo v prípade nezaplatenia nájomného - prenajímateľ je povinný túto sumu zahrnúť medzi zdaniteľné príjmy.

Aké výdavky si môžete uplatniť?

Pri prenájme si môžete do daňových výdavkov zahrnúť rôzne skutočné náklady, ktoré súvisia s udržiavaním a prevádzkou nehnuteľnosti. Patria sem najmä:

• Poplatky za energie, vodu, plyn a teplo
• Poplatky za internet a televíziu
• Náklady na vybavenie bytu, ako je nábytok či spotrebiče (v prípade, že tvoria príslušenstvo nehnuteľnosti a sú uvedené v zmluve o prenájme)
• Výdavky na opravy, údržbu, správu bytového domu
• Príspevok do fondu opráv

V prípade, že máte nehnuteľnosť zapísanú ako obchodný majetok, môžete k výdavkom pripísať aj:

• Odpisy z nehnuteľnosti
• Technické zhodnotenie
• Daň z nehnuteľnosti
• Poistenie
• Úroky z úverov a pôžičiek na kúpu nehnuteľnosti

Prenájom cez Airbnb a iné platformy

Ak ide čisto o prenájom bez širších služieb, prenajímateľ postupuje podľa § 6 ods. ak ide o prenájom vrátane upratovania, stravovania atď, ide o živnosť - a teda možnosť uplatniť si paušálne výdavky, odpočítanie DPH no aj povinnosť platiť odvody. Pokiaľ tomu správne rozumiem, prenajímateľ sa živnostníkom na účely prenajímania svojho bytu môže stať aj dobrovoľne a využiť tak všetky príslušné výhody.

Prenajímatelia používajúci na predaj platformy ako sú Airbnb či Booking dostali od začiatku roka do slovenského ministerstva financií “darček”: z platieb, ktoré si za sprostredkovanie ubytovania resp. použitie platformy od nich materská Airbnb či Booking zoberie resp. zrazí, neodvedú len DPHčku, ale často aj zrážkovú daň z príjmov.

DPH a prenájom bytu

Prenájom bytu je spravidla oslobodený od DPH. V prípade fyzických osôb sa s DPH pri prenájme stretávame len výnimočne - napríklad ak je prenajímateľ platcom DPH alebo keď sa prenajímaná nehnuteľnosť využíva na podnikanie. Navyše musí ísť o nehnuteľnosť, ktorá nie je podľa listu vlastníctva určená na bývanie (napr. kancelária alebo skladový priestor).

V takých prípadoch sa môžu zmluvné strany dohodnúť, že nájom bude fakturovaný s DPH. Pri klasickom prenájme bytu určeného na bývanie však DPH riešiť netreba.

Ako sa vyhnúť problémom s daňovým úradom

Ak sa chcete vyhnúť problémom s daňovým úradom, príjem z prenájmu nehnuteľnosti musíte priznať v súlade so zákonom č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Ak na vás príde kontrola z daňového úradu, a nepriznali ste príjmy z prenájmu, príjem z prenájmu vám spätne dopočítajú. Domeraná daň je vo výške 19 % (alebo 25 % pri vyšších príjmoch) zo základu dane - ten môže byť odhadnutý na základe obvyklých cien v danej lokalite. Výdavky Vám správca dane nemusí uznať vôbec, ak ich neviete zdokladovať. Okrem dane musíte počítať aj so sankciami: ide o úroky z omeškania (za oneskorenú platbu dane) a penále (za to, že daň bola domeraná správcom dane).

tags: #prenájom #bytu #zdaňovanie #DPH