Povinnosti prenajímateľa bytu: Kompletný sprievodca

Prenájom bytu predstavuje právny vzťah, ktorý je potrebné riadne upraviť, aby boli zrejmé práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu. Ak sa chystáte dať svoj byt do prenájmu, je dôležité vedieť, aký je postup a čo všetko je potrebné mať splnené. Nájomná zmluva na byt by sa tiež nemala „odfláknuť” a treba myslieť aj na daň z prenájmu. Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky, prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou, ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem.

Administratívne kroky a registrácia

Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. Ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne.

Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácií a daňové identifikačné číslo.

Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu. V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte, pretože podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“

Na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Registrácia na daňovom úrade: Príklady

• Otázka č. 1: Daňovník prenajal v marci 2025 nehnuteľnosť, iné príjmy nepoberal. Má povinnosť registrácie?
• Odpoveď: Áno, ako prenajímateľ nehnuteľnosti ste povinný zaevidovať sa na daňovom úrade do konca mesiaca po uplynutí toho, v ktorom ste začali prenajímať. Tam vám pridelia DIČ, na základe ktorého budete platiť daň zo zisku nadobudnutého prenajímaním.
• Otázka č. 2: Daňovník, fyzická osoba je registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania živnostenského oprávnenia. Tento daňovník začal od 1.4.2025 prenajímať nehnuteľnosť na základe uzatvorenej nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka. Má daňovník povinnosť registrácie, resp. oznamovaciu povinnosť?
• Odpoveď: Nakoľko ide o daňovníka, ktorý je už registrovaný na daňovom úrade, z dôvodu začatia prenajímania nehnuteľnosti mu nevzniká povinnosť registrácie. Tento daňovník nemá voči daňovému úradu z dôvodu začatia prenajímania ani oznamovaciu povinnosť.
• Otázka č. 3: Daňovník začal v priebehu roka 2025 prenajímať ornú pôdu. Má povinnosť registrácie?
• Odpoveď: Nie, ak daňovník fyzická osoba na území SR začne prenajímať pozemok (napr. ornú pôdu), nevzniká mu povinnosť registrácie na daňovom úrade z dôvodu prenajímania pozemku.
• Otázka č. 4: Daňovník prenajal nehnuteľnosť v inom meste, ako je jeho trvalý pobyt. Na ktorý daňový úrad má podať žiadosť o registráciu?
• Odpoveď: Žiadosť o registráciu môže daňovník podať na ktoromkoľvek daňovom úrade.

Daňové povinnosti prenajímateľa

Chodí vám po rozume otázka „ako prenajať byt a neplatiť daň z prenájmu nehnuteľnosti?” Takto to nefunguje. Ako prenajímateľ nehnuteľnosti ste povinný zaevidovať sa na daňovom úrade do konca mesiaca po uplynutí toho, v ktorom ste začali prenajímať. Tam vám pridelia DIČ, na základe ktorého budete platiť daň zo zisku nadobudnutého prenajímaním. Do konca marca po skončení zdaňovacieho obdobia, resp. Daň z prenájmu bytu sa hradí v prípade, ak vlastník prenajíma nehnuteľnosť. Väčšina prenajímateľov môže postupne zrážať daň z nájomného svojich nájomníkov. Na výpočet dane z príjmu nehnuteľnosti potrebujete poznať skutočnú výšku svojich príjmov a výdavkov. Na ich evidovanie je vhodné viesť daňovú evidenciu podľa §6 ods. Pri prenájme nehnuteľnosti nie je možné uplatniť paušálne výdavky. Pokiaľ nemáte iné príjmy než z prenájmu nehnuteľnosti (príjmy zo zamestnania môžete mať), môžete si uplatniť daňovú úľavu 500 eur z príjmov, avšak iba raz za dané zdaňovacie obdobie. Následne musíte rovnakým pomerom znížiť aj skutočné výdavky.

Daňové priznanie

Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania. Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby.

Medzi výdavky na energie patrí:

• Pitná a úžitková voda
• Teplo na kúrenie
• Elektrická energia a plyn

Výdavky na ostatné služby sú:

• Použitie výťahu
• Osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov
• Odvádzanie odpadovej vody
• Odvoz smetí
• Čistenie žúmp a komínov
• Koncesionárske poplatky
• Internet

Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom, napríklad chladničku, práčku či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy. Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky, pokiaľ si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť nezahrniete do svojho majetku (ako fyzická osoba i podnikateľ). Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Nájomná zmluva a jej náležitosti

Nájomná zmluva na byt je obzvlášť dôležitá kvôli tomu, že upravuje právne podmienky prenájmu nehnuteľnosti medzi prenajímateľom a nájomcom. Vzor nájomnej zmluvy možno nájsť na webových stránkach, v knižniciach, prípadne sa obrátiť na advokátsku kanceláriu. Tieto je veľmi dôležité naštudovať si pred vytvorením vlastnej. Hoci zákon umožňuje prenajať byt aj bez písomnej nájomnej zmluvy, takýto postup so sebou nesie značné riziká. Riziká sú najmä v tom, že nie je možné preukázať čo bolo obsahom takejto ústnej zmluvy. To má dopad napr. na to, že nebude zrejmé aká bola dohoda o výške nájomného, aká bola dohoda na výške zálohových platieb za energie a služby spojené s užívaním bytu, nie je možné dohodnúť zmluvnú pokutu a nebude zrejmé s akým zariadením sa byt prenajal a v akom stave toto zariadenie bolo. Písomná zmluva poskytuje ochranu obom zmluvným stranám. Určite neodporúčame spoliehať sa na vzory nájomných zmlúv zverejnené na internete. Ak bola daná písomná výpoveď, nájom končí uplynutím výpovednej lehoty, určenej v zmluve alebo zákonnej 3-mesačnej.

Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania
• Výšku nájomného
• Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu

Krátkodobý nájom vs. Občiansky zákonník

Je dôležité rozlišovať medzi krátkodobým nájmom bytu a nájmom podľa Občianskeho zákonníka. Krátkodobý nájom je možné uzavrieť najviac na 2 roky a predĺžiť max. 2krát. Výpovedná doba podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je minimálne 1 mesiac, v niektorých prípadoch 15 dní a začína plynúť nasledujúci deň po doručení výpovede. Dôvody výpovede uvedené v zákone o krátkodobom nájme bytu je možné doplniť s tým, že musí ísť o dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájmu. V zmysle zákona o krátkodobom nájme bytu platí, že neplatnosť skončenia nájmu je možné na súde napadnúť do 2 mesiacov odo dňa doručenia výpovede/ odstúpenia. Pričom podstatné je, že podanie žaloby pre neplatnosť skončenia nájmu neznamená, že nájom sa uplynutím výpovednej lehoty neskončí.

Opak však stanovuje Občiansky zákonník. V zmysle neho je lehota na podanie žaloby 3 mesačná, pričom podanie žaloby spôsobí, že nájom minimálne do skončenia súdneho konania neskončí. Ak sa byt prenajíma podľa Občianskeho zákonníka musí prenajímateľ v prípade niektorých výpovedných dôvodov (napr. ak prenajímateľ potrebuje byt pre seba alebo rodinných príslušníkov) poskytnúť nájomcovi bytovu náhradu, či už vo forme náhradného bytu, náhradného ubytovania alebo prístrešia. Takáto úprava bytových náhrad sa na nájom podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu neaplikuje.

Práva a povinnosti prenajímateľa

Prenájom nehnuteľnosti nie je len o zaplatení nájomného a odovzdaní kľúčov. Prenajímateľ aj nájomca majú svoje práva, ale aj povinnosti, ktoré musia dodržiavať podľa zákona.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Povinnosti prenajímateľa:

1. Prenajímateľ musí zabezpečiť, aby bol byt obývateľný a v stave vhodnom na dohodnuté užívanie. To znamená, že nehnuteľnosť musí byť čistá, funkčná a bez vážnych technických problémov.
2. Prenajímateľ je povinný zabezpečiť základnú údržbu a opravy nehnuteľnosti. Počas trvania nájmu je prenajímateľ zodpovedný za väčšie opravy a údržbu, ako je oprava strechy, výmena kotla alebo riešenie problémov s elektroinštaláciou. Odstránenie závad, ktoré neboli spôsobené nájomcom (napr. porucha kotla), je povinnosťou prenajímateľa.
3. Prenajímateľ sa musí riadiť podmienkami, ktoré sú uvedené v nájomnej zmluve a rešpektovať práva nájomníka, ktoré sú uvedené v zmluve. To zahŕňa napríklad právo na súkromie.
4. Prenajímateľ je povinný zdaniť príjem z prenájmu.
5. Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy bytu a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu. Možno ho odoprieť len z vážnych dôvodov.
6. Prenajímateľ je povinný zabezpečiť, aby mal nájomník prístup k základným službám, ako je elektrina, voda, kúrenie a plyn. Ak sa počas nájmu vyskytnú problémy, ako je napríklad porucha kotla alebo upchatá kanalizácia, prenajímateľ je povinný zabezpečiť ich opravu.
7. Prenajímateľ nesmie diskriminovať nájomníka na základe jeho veku, pohlavia, národnosti, náboženstva alebo iných charakteristík. Ak dôjde k nezhodám medzi prenajímateľom a nájomníkom, je dôležité riešiť ich pokojne a profesionálne.
8. Po ukončení nájmu je prenajímateľ povinný vrátiť nájomníkovi depozit, pokiaľ nebol použitý na pokrytie škôd spôsobených nájomníkom. Ak prenajímateľ zistí škody na nehnuteľnosti, mal by ich zdokumentovať a informovať nájomníka.

Povinnosti nájomcu:

1. Nájomca je povinný starať sa o byt a vykonávať bežnú údržbu. Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil on alebo spolubývajúci v byte alebo v bytovom dome na svoje náklady.
2. Hlásenie vážnych porúch prenajímateľovi (napr. porucha kotla).
3. Nájomca je povinný dodržiavať domový poriadok a neobťažovať ostatných obyvateľov.
4. Ak v byte niečo menil (napr. maľoval), je povinný dať ho do pôvodného stavu.

Ak prenajímateľ aj nájomca dodržia svoje povinnosti, prenájom bude pre obe strany bezproblémový a férový.

Ako prenajímať byt

Buď sa rozhodnete dať byt svojpomocne do prenájmu jednej osobe / páru / skupinám osôb po známosti, na odporúčanie či inzerát na rok-dva či viac, alebo využijete služby realitky, ktorá vám celý proces administratívne i časovo odľahčí. Atraktívnou možnosťou, ako si čo-to privyrobiť, je aj využitie platforiem Booking či Airbnb a prenajímať svoj byt krátkodobo pre turistov a cestovateľov. Avšak v tomto prípade už nejde o prenájom, ale o poskytovanie ubytovacej služby.

tags: #prenajom #bytu #povinnosti #prenajimatela