Prenájom bytu právnickou osobou: Podmienky a aspekty

Nájom bytu právnickou osobou je komplexná téma, ktorá si vyžaduje dôkladné preskúmanie právnych predpisov a ich interpretácií. Tento článok sa zameriava na podmienky a aspekty prenájmu bytu právnickou osobou, pričom zohľadňuje relevantné právne predpisy a judikatúru.

Úvod do problematiky nájmu

Právne vzťahy vyplývajúce z nájomnej zmluvy sú podrobne upravené v Občianskom zákonníku. Hoci bol Občiansky zákonník viackrát novelizovaný, jeho pôvodná koncepcia bola do značnej miery orientovaná na ochranu nájomcu. Preto je dôležité, aby prenajímatelia poznali svoje práva a povinnosti a aby nájomná zmluva bola vypracovaná tak, aby vyvážila záujmy oboch strán.

Občiansky zákonník upravuje nájomné zmluvy všeobecne, ale aj špecificky, napríklad podnájom bytu. Vzhľadom na rozdiely v náležitostiach nájomných zmlúv pre rôzne druhy nájmov sa tento článok zameriava na všeobecnú úpravu nájmu a na nájom bytu.

Náležitosti nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka

Nájomná zmluva by mala obsahovať nasledovné náležitosti:

Označenie zmluvných strán

Zmluvnými stranami sú prenajímateľ a nájomca. Prenajímateľ je osoba, ktorá prenecháva vec do užívania za odplatu. Prenajímateľom nemusí byť vždy vlastník veci, môže to byť aj osoba, ktorá má právo vec prenajať, napríklad na základe vecného bremena. Nájomca je osoba, ktorej sa vec prenecháva do užívania za odplatu. Obe strany môžu byť fyzické alebo právnické osoby. Označenie zmluvných strán musí byť jednoznačné a presné, s uvedením všetkých relevantných identifikačných údajov.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Predmet nájmu

Predmetom nájmu môže byť v zásade akákoľvek vec, ktorá je vhodná na užívanie a je individuálne určená. Môže ísť o hnuteľnú alebo nehnuteľnú vec, prípadne len časť veci, ak to jej povaha dovoľuje. V prípade nájmu bytu je potrebné byt presne identifikovať číslom bytu, poschodím, vchodom, veľkosťou spoluvlastníckeho podielu, súpisným číslom stavby, parcelným číslom a číslom listu vlastníctva.

Vymedzenie predmetu zmluvy

Predmet nájomnej zmluvy je definovaný v Občianskom zákonníku a zahŕňa prenechanie veci prenajímateľom nájomcovi za účelom dočasného užívania a brania úžitkov z nej, za čo nájomca platí nájomné.

Práva a povinnosti zmluvných strán

V zmluve je vhodné uviesť práva a povinnosti oboch strán.

Vyhlásenia zmluvných strán

V samostatnom článku môžu zmluvné strany uviesť vyhlásenia, ktoré zvyšujú právnu istotu. Prenajímateľ môže vyhlásiť, že je oprávnený prenechať vec do užívania a nájomca, že si predmet nájmu prezrel a nemá voči nemu výhrady.

Výška nájomného

Podstatnou náležitosťou je určenie výšky nájomného, ktoré je odplatou za prenechanie veci do užívania. Nájomné môže byť dohodnuté v peniazoch alebo v nepeňažnej forme. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť na pravidelných platbách alebo na jednorazovej platbe za celú dobu nájmu. V prípade nájmu nehnuteľnosti je vhodné dohodnúť aj úhradu nákladov spojených s užívaním nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Peňažná zábezpeka (depozit)

V praxi sa často dojednáva peňažná zábezpeka, z ktorej sa majú uhrádzať nedoplatky na nájomnom alebo na úhradách za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu.

Doba trvania nájmu a podmienky ukončenia

Zmluvné strany by sa mali dohodnúť na dobe trvania nájmu, ktorá môže byť určitá alebo neurčitá, a na podmienkach ukončenia nájomného vzťahu. V prípade nájmu bytu zákon chráni nájomcu a neumožňuje dohodnúť kratšiu výpovednú dobu, ako je stanovená v Občianskom zákonníku.

Záverečné ustanovenia

V poslednom článku nájomnej zmluvy by mali byť obsiahnuté záverečné ustanovenia.

Najčastejšie chyby pri uzatváraní nájomných zmlúv

Právna úprava nájomnej zmluvy je komplexná a často spôsobuje problémy. Medzi najčastejšie chyby patrí:

• Nedostatočná znalosť právnych predpisov: Zmluvné strany nepoznajú osobitnú právnu úpravu nájmu bytu a dohodnú si podmienky, ktoré sú v rozpore so zákonom.
• Používanie nevhodných vzorov zmlúv: Zmluvné strany použijú vzor zmluvy, ktorý je určený pre iný predmet nájmu.
• Nedostatočné vymedzenie predmetu nájmu: Zmluvné strany nedostatočne presne vymedzia predmet nájmu, čo môže viesť k sporom.
• Nezohľadnenie záujmov prenajímateľa: Prenajímateľ si v zmluve neupraví dôležité otázky, ako napríklad povinné poistenie nehnuteľnosti alebo spôsob úhrady plnení spojených s užívaním bytu.

Prenájom nehnuteľností a živnostenské oprávnenie

Prenájom nehnuteľností je v slovenskom právnom poriadku upravený v Občianskom zákonníku a v Živnostenskom zákone. Podľa Občianskeho zákonníka má vlastník nehnuteľnosti právo ju prenajať iným osobám. Živnostenský zákon však vyžaduje živnostenské oprávnenie na prenájom nehnuteľností, ak sa s prenájmom poskytujú aj iné ako základné služby.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Základné a doplnkové služby

Rozlišovanie medzi základnými a doplnkovými službami je kľúčové pre určenie, či je na prenájom nehnuteľnosti potrebné živnostenské oprávnenie. Za základné služby sa považujú služby, ktoré zabezpečujú riadne užívanie nehnuteľnosti nájomcom, ako napríklad vykurovanie, odvoz odpadkov, dodávky vody a kanalizácie. Za doplnkové služby sa považujú služby, ktoré nesúvisia s riadnym užívaním nehnuteľnosti, ako napríklad upratovanie, stráženie alebo poskytovanie vnútorného zariadenia.

Prenájom nehnuteľností na krátkodobé ubytovanie

Krátkodobé poskytovanie ubytovania v nehnuteľnosti sa považuje za ubytovaciu službu, na ktorú sa vyžaduje živnostenské oprávnenie. Kategorizáciu ubytovacích zariadení upravuje vyhláška Ministerstva hospodárstva SR č. 419/2001 Z. z., ktorou sa upravuje kategorizácia ubytovacích zariadení a klasifikačné znaky na ich zaraďovanie do tried.

Prenájom nehnuteľností podnikateľským a nepodnikateľským spôsobom

Prenájom nehnuteľností možno vykonávať podnikateľským alebo nepodnikateľským spôsobom. Ak sa prenájom vykonáva podnikateľským spôsobom, vyžaduje sa živnostenské oprávnenie a príjmy z prenájmu sa zdaňujú ako príjmy z podnikania. Ak sa prenájom vykonáva nepodnikateľským spôsobom, nevyžaduje sa živnostenské oprávnenie a príjmy z prenájmu sa zdaňujú ako príjmy z prenájmu nehnuteľností.

Daňové aspekty prenájmu nehnuteľností

Príjmy z prenájmu nehnuteľností podliehajú dani z príjmov. Zákon o dani z príjmov rozlišuje medzi príjmami z prenájmu nehnuteľností alebo ich častí podľa § 6 ods. 3.

Oslobodenie od dane z pridanej hodnoty (DPH)

Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1 zákona o DPH. Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje. Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti je oslobodený od dane s výnimkou ubytovacích služieb, nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel, nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov a nájmu bezpečnostných schránok.

Nájom bytu právnickou osobou

Odborná teória a prax sa opakovane zaoberá otázkou, či môže v zmluve o nájme bytu vystupovať na strane nájomcu právnická osoba. V slovenských právnych pomeroch sa na ňu zatiaľ uspokojivá odpoveď nenašla. Jej vyriešenie sťažuje dualizmus právnej úpravy nájmu bytu, keďže v slovenskom práve upravujú tento inštitút dva právne predpisy - Občiansky zákonník a zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu.

Judikatúra českých súdov

Najvyšší súd ČR vydal rozhodnutie sp. zn. 26 Cdo 2080/2009 z 21.1.2011, ktorým nadviazal na ustálenú judikatúru Najvyššieho súdu ČR a na svoje predchádzajúce rozhodnutia. V uvedenom konaní sa Najvyšší súd ČR zaoberal otázkou, či môže právnická osoba platne uzavrieť nájomnú zmluvu v režime § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka, teda v režime chráneného nájmu. Najvyšší súd ČR zastal názor, že tento režim je pre právnickú osobu - nájomcu neprípustný. Svoj názor odôvodnil tým, že účelom práva nájmu bytu ako špecifického nájomného vzťahu, upraveného v § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka, je zabezpečenie bývania fyzickej osoby, uspokojovanie jej bytovej potreby, t. j. ľudské potreby. Podľa Najvyššieho súdu ČR právnická osoba túto (ľudskú) potrebu nemá, a preto nemôže uzatvoriť zmluvu o nájme bytu v právnom postavení nájomcu podľa § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Prenájom bytu a podnikanie

Článok sa zaoberá hľadaním hraníc medzi nájmom bytu ako pasívnou správou vlastného majetku a nájmom bytu vykonávaným ako zárobková činnosť, ktorá môže nadobudnúť charakter podnikania. V kontexte slovenského právneho poriadku článok analyzuje podmienky, za ktorých sa nájom bytu považuje za podnikanie podľa Obchodného zákonníka, živnostenského zákona a judikatúry.

Definícia podnikania

Podľa § 2 ods. 2 Obchodného zákonníka je podnikanie sústavná činnosť vykonávaná samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku alebo na účel dosiahnutia merateľného pozitívneho sociálneho vplyvu, ak ide o hospodársku činnosť registrovaného sociálneho podniku podľa osobitného predpisu. Na to, aby prenájom bytu mohol byť považovaný za podnikanie, musí spĺňať všetky definičné znaky podnikania: sústavnosť, samostatnosť, vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť, za účelom zisku.

Živnostenský zákon a prenájom bytu

Dôležitým kritériom na rozlíšenie, či ide pri prenájme bytu o podnikanie podľa živnostenského zákona, je skutočnosť, či sa s prenájmom poskytujú len základné služby spojené s prenájmom nehnuteľnosti, alebo aj iné než základné služby. Živnostenský zákon výslovne neustanovuje, ktoré služby možno považovať za základné. Na základe judikatúry možno konštatovať, že základnými službami spojenými s prenájmom nehnuteľností sa rozumie okruh služieb, ktoré zabezpečujú riadne užívanie nehnuteľnosti nájomcom.

Ubytovanie cez digitálne platformy

Problematika nejednoznačnosti rezonuje aj v prípade poskytovania ubytovania cez digitálne platformy, ako je Airbnb a Booking.

tags: #prenajom #bytu #pravnickou #osobou #podmienky