Prenájom bytu v bezpodielovom spoluvlastníctve: Podmienky a aspekty

Nákup nehnuteľnosti s cieľom následného prenájmu sa javí ako výhodná investícia, najmä v mestách s rastúcim dopytom po bývaní. So sprísňujúcimi sa podmienkami získania hypotekárneho úveru sa majitelia bytov nemusia obávať o nedostatok záujemcov o prenájom. Tento článok sa zameriava na podmienky prenájmu bytu v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM), daňové aspekty, ako aj na práva a povinnosti spoluvlastníkov.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov a prenájom nehnuteľnosti

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je inštitút upravený v Občianskom zákonníku (§ 143 zákona č. 40/1964 Zb.). Predmetom BSM je všetko, čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci reštitúcie majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.

Pri prenájme bytu manželmi sa možno stretnúť predovšetkým s týmito situáciami:

• Byt bol nadobudnutý úplne alebo z časti z prostriedkov (napr. spoločných úspor), ktoré patria do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Príjmy z prenájmu bytu sú predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov;
• Byt bol nadobudnutý len jedným z manželov pred uzavretím manželstva (napr. zakúpený manželom). Aj v tomto prípade sú príjmy z prenájmu predmetného bytu predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov;
• Kúpna cena bytu bola zaplatená z výlučných prostriedkov jedného z manželov, ale kupujúcimi sú obidvaja manželia a pri uzavretí kúpnej zmluvy prejavili vôľu nadobudnúť kupovaný byt do bezpodielového spoluvlastníctva.

Dôležité je poznať, že manželia môžu dohodou rozšíriť alebo zúžiť zákonom určený rozsah BSM. Dohoda o zúžení BSM sa uzatvára formou notárskej zápisnice.

Súhlas manželov s prenájmom

Podľa § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka, bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov. Ak súhlas nie je daný, právny úkon je relatívne neplatný. Poskytnutie bytu do nájmu nie je bežnou vecou a zákon vyžaduje súhlas oboch manželov. Súhlas musí byť získaný ešte pred začatím nájmu. Ak jeden z manželov s nájmom bytu nesúhlasí a dôjde k uzavretiu nájomnej zmluvy, táto sa považuje za relatívne neplatnú - neplatnosti nájomnej zmluvy sa musí niektorá zo zmluvných strán dovolať (najneskôr v lehote 3 rokov), inak sa považuje za platnú. Možnosťou, ako docieliť poskytnutie bytu do nájmu, ak jeden z manželov nesúhlasí, je podanie návrhu na súd.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Občiansky zákonník nevymedzuje, akou formou má byť súhlas daný (písomne, ústne alebo dokonca mlčky). Súhlas je právny úkon (prejav vôle), ktorý v zmysle § 35 Občianskeho zákonníka možno urobiť konaním alebo opomenutím. Prejav vôle sa môže stať výslovne (písomne alebo ústne) alebo iným spôsobom nevzbudzujúcim pochybnosti o tom, čo chcel účastník (v tomto prípade jeden z manželov) prejaviť. Preukázať súhlas daný písomne je vždy jednoduchšie, ako súhlas daný iným spôsobom (napr. ústne). Ak nájomnú zmluvu podpíše iba jeden z manželov, pričom druhý manžel o tejto zmluve vie a súhlasí s ňou, zmluva bude platná aj bez podpisu tohto druhého manžela.

Krátkodobý nájom bytu

Od 1. mája 2014 je účinný zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, ktorý sa vzťahuje na nájomné zmluvy pri nájme bytu. Zákon o krátkodobom nájme bytu sa vzťahuje na krátkodobý nájom bytu, t. j. nájomný vzťah nesmie trvať dlhšie ako dva roky.

Daňové aspekty prenájmu nehnuteľnosti

Zdaňovanie príjmu z prenájmu

Príjem z prenájmu sa považuje za pasívny príjem. Daňové priznanie musíte podať, ak celková výška Vášho príjmu za zdaňovacie obdobie presiahne sumu 1.901,67 €. Základná sadzba dane z takého príjmu je 19 %, zvýšená sadzba je 25 %. Zvýšená sadzba dane sa použije pri vyčíslení daňovej povinnosti zo základu dane, ktorý presiahne 176,8-násobok sumy životného minima. Daňovník si môže uplatniť iba oslobodenie vo výške 500 € za jedno zdaňovacie obdobie. Nemôže si znížiť daňový základ z tohto príjmu o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka, nezdaniteľnú časť základu dane na manžela alebo manželku, dobrovoľné príspevky do II. a III. piliera.

Pri uplatňovaní oslobodenia vo výške 500 € si však majiteľ musí výdavky prepočítať rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom. Medzi výdavkami, ktoré si môže majiteľ zarátať, sú výdavky na elektrickú energiu, teplo, teplú a studenú pitnú a úžitkovú vodu, plyn, odvádzanie odpadovej vody, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, používanie výťahu, odvod odpadu, čistenie žúmp, internet, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov. Je to jedna z mála možností, ako sa dá ušetriť na dani pri prenájme nehnuteľnosti.

Rozdelenie príjmu medzi manželov

Dosiahnutý príjem z prenájmu si manželia môžu rozdeliť v rovnakom pomere, alebo v inak dohodnutom pomere, ktorý je pre manželov výhodnejší. V takom istom pomere je potrebné si rozdeliť aj výdavky.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku

Majiteľ nehnuteľnosti sa môže rozhodnúť, či svoju prenajímanú nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku. Výhodou zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku je viac možností započítania si výdavkov. Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku má však aj jednu nevýhodu. Pri predaji nehnuteľnosti do 5 rokov od vyradenia z obchodného majetku ste povinný zaplatiť daň z príjmu z predaja (zo zisku) a taktiež zdravotné odvody vo výške 14 %. Odpismi si totiž aj znižujete obstarávaciu cenu nehnuteľnosti.

Ak sa plánujete do nehnuteľnosti (bytu, domu) po vyradení z obchodného majetku presťahovať, a ste si istý, že nehnuteľnosť nepredáte do 5 rokov od vyradenia, odporúčam zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku.

Registrácia pre DPH

Podľa Zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty, ak občan prenajíma nehnuteľný majetok nachádzajúci sa na území Slovenska, napr. dom, byt, garáž, pozemok, poľnohospodársku pôdu, prípadne iné nehnuteľnosti, a to na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku bez ohľadu na skutočnosť, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe, považuje sa za zdaniteľnú osobu.

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur.

Príklady zdaňovania príjmov z prenájmu

Príklad č. 1: Starobný dôchodca prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. Daňovník si môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Príklad č. 2: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Registrácia na daňovom úrade

Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území SR okrem pozemku, má povinnosť registrovať sa na daňovom úrade podľa § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov. Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme. V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu, teda na toho z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.

Spory medzi spoluvlastníkmi

V prípade, že jeden zo spoluvlastníkov užíva spoločnú nehnuteľnosť výlučne, zatiaľ čo druhý ju nevyužíva, vzniká tzv. bezdôvodné obohatenie na strane užívajúceho spoluvlastníka voči ostatným. Máte teda právo požadovať primeranú náhradu za užívanie Vašej časti bytu. Výška tejto náhrady by mala zodpovedať obvyklej cene nájmu za obdobný byt alebo jeho časti v danej lokalite, a to v pomere k Vášmu spoluvlastníckemu podielu.

tags: #prenájom #bytu #v #bezpodielovom #spoluvlastníctve #podmienky