DPH a prenájom nehnuteľnosti cudzincovi: Podmienky oslobodenia a povinnosti

Článok sa zaoberá problematikou dane z pridanej hodnoty (DPH) pri prenájme nehnuteľností cudzincom na Slovensku. Cieľom je poskytnúť ucelený prehľad o podmienkach oslobodenia od DPH, povinnostiach prenajímateľa a nájomcu, ako aj o súvisiacich aspektoch, ako je registrácia na daňovom úrade a miestne dane.

Oslobodenie od DPH pri prenájme nehnuteľností

Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti oslobodený od dane, s výnimkou:

• Ubytovacích služieb
• Nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel
• Nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov
• Nájmu bezpečnostných schránok

V prípade prenájmu nebytového priestoru je tento prenájom oslobodený od dane. Platiteľ dane sa však môže rozhodnúť, že prenájom nebytového priestoru alebo jeho časť nebude oslobodený od dane, ak prenajíma tento priestor alebo jeho časť zdaniteľnej osobe (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).

Prenájom nehnuteľnosti občanovi vs. zdaniteľnej osobe

Nájom rodinného domu občanovi je podľa § 38 ods. 3 a ods. 5 zákona o DPH oslobodený od dane. To znamená, že prenajímateľ nie je povinný k cene nájomného uplatňovať DPH.

Špecifické prípady prenájmu a DPH

• Prenájom nehnuteľnosti s parkovacími miestami: Ak platiteľ dane prenajíma nehnuteľnosť (napr. kancelárske priestory) inému platiteľovi dane s uplatnením oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH a súčasne mu prenajíma aj miesta na parkovanie pred danou nehnuteľnosťou, uplatní sa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel nie je oslobodený od dane. Ak však platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, prenajíma budovu, ktorá stojí na pozemku, na ktorom prenajímateľ dodatočne zriadil niekoľko parkovacích miest na účely parkovania nájomcu v súvislosti s užívaním budovy na základe zmluvy o nájme budovy, pri fakturovaní nájomného za užívanie budovy spolu s príslušnými parkovacími miestami sa uplatní § 38 ods. 3 zákona o DPH.

  Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

• Prenájom nehnuteľnosti zahraničnej firme: Ak prenajímateľ - platiteľ DPH uzavrie zmluvu na prenájom nebytových priestorov s firmou so sídlom v Dánsku, je potrebné určiť miesto dodania danej služby. Podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH sa miesto dodania služby vzťahujúcej sa na nehnuteľnosť určí tam, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Prenájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Ak daňovník prenajme na území SR nehnuteľnosť, uplatní sa prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 písm. a) zákona o DPH a španielsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH podľa § 5 zákona o DPH.

• Ubytovacie služby vs. dlhodobý prenájom: Poskytovanie ubytovania v penzióne je ubytovacou službou, ktorá nie je oslobodená od dane. Ak však platiteľ poskytuje služby, ktoré patria do skupiny 55.9 štatistickej klasifikácie (ubytovacie služby) na obdobie dlhšie ako 3 mesiace, potom nejde o ubytovacie služby (pre účely § 38 zákona o DPH), ale o poskytovanie služby nájmu, ktorý je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane. V prípade, že nájomcom je zdaniteľná osoba, platiteľ sa môže rozhodnúť, že tento nájom nebude oslobodený od dane - § 38 ods. 5 zákona o DPH.

Registrácia na daň z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti

Ak prenajímate byt ako bežná fyzická osoba (nie firma), musíte sa zaregistrovať na daňovom úrade. Povinnosť registrácie na daňovom úrade máte, ak ste na území Slovenskej republiky prenajali akúkoľvek nehnuteľnosť okrem pozemku. V prípade registračnej povinnosti ste povinný požiadať správcu dane o registráciu do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po uplynutí mesiaca, v ktorom ste na území Slovenskej republiky začali prenajímať nehnuteľnosť.

Ak daňovník prenajme nehnuteľnosť v inom meste, ako je jeho trvalý pobyt, žiadosť o registráciu môže daňovník podať na ktoromkoľvek daňovom úrade.

Daňovník, ktorý je už registrovaný na daňovom úrade z titulu vykonávania živnostenského oprávnenia a začne prenajímať nehnuteľnosť, nemá povinnosť registrácie ani oznamovaciu povinnosť.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Miestne dane a poplatky

Miestne dane ukladajú obce všeobecne záväzným nariadením (miestna daň podľa zákona 582/2004 Z. z.), v ktorom upravujú sadzby daní, zníženie daní a oslobodenie od daní. Rovnako aj poplatok ukladajú obce všeobecne záväzným nariadením, ktorým tiež upravujú sadzby poplatku, ako aj podklady pre jeho zníženie alebo odpustenie.

Každá oblasť na Slovensku, mesto alebo obec, má rozdielnu výšku rekreačného poplatku, ktorý platí každý ubytovaný hosť za každú noc svojho pobytu v rekreačnom zariadení. Platiteľom dane je prevádzkovateľ zariadenia, ktorý odplatné prechodné ubytovanie poskytuje. Základom dane je počet prenocovaní.

Každý platiteľ dane je povinný viesť písomne preukázanú evidenciu ubytovaných osôb - knihu ubytovaných, ktorú je platiteľ povinný predložiť správcovi dane na opečiatkovanie a potvrdenie správnosti evidencie.

Povinnosti ubytovateľa voči cudzineckej polícii

V zmysle zákona (§ 113 zákona o pobyte cudzincov) je ubytovateľ povinný pri ubytovaní cudzinca overiť jeho totožnosť a zapísať do domovej knihy - knihy hostí, ktorú vedie na tento účel, meno a priezvisko, dátum narodenia, štátnu príslušnosť, číslo cestovného dokladu, číslo víza (ak je potrebné), začiatok a skončenie jeho ubytovania. Ubytovateľ je zároveň povinný vyplniť úradné tlačiva o hlásení pobytu cudzinca, ktoré musí doručiť policajnému útvaru do piatich dní od ubytovania cudzinca.

Od 15. januára je možné využívať elektronické služby Zápis a Výmaz z knihy ubytovaných, ak ubytovatelia vlastnia občiansky preukaz s čipom.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Evidencia tržieb a VRP

Každá osoba, ktorá vykonáva podnikateľskú činnosť, prijíma tržbu v hotovosti na predajnom mieste, predáva tovar alebo poskytuje vymedzenú službu, je povinná používať na evidenciu tržieb ORP/VRP. Pri prenájme nehnuteľností (kód 68.20) hotovostné tržby nepodliehajú povinnosti evidencie v ORP/VRP. Pri ubytovacích službách sa povinnosť bežne uplatní.

Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov považuje za príjem z inej činnosti. Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov za rok presiahol sumu 2 876,90 eura. Lehota na podanie je 31. marec nasledujúceho roka.

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky, pričom prehľad príjmov a výdavkov vediete v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve. Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky.

tags: #prenájom #nehnuteľnosti #cudzincovi #DPH #oslobodenie #podmienky