Prenájom firemného bytu: Podmienky, DPH a praktické rady

Prenájom nehnuteľností, či už bytov, domov alebo komerčných priestorov, je bežnou súčasťou ekonomického života. Tento článok sa zameriava na podmienky prenájmu firemného bytu, daňové aspekty s ním spojené, a praktické rady pre prenajímateľov a nájomcov. Článok je zostavený tak, aby bol zrozumiteľný pre široké spektrum čitateľov, od študentov po profesionálov, a zároveň sa vyhýba bežným klišé a mylným predstavám.

Úvod do problematiky prenájmu

Prenájom bytu alebo inej nehnuteľnosti je právny vzťah, ktorý upravuje Občiansky zákonník a ďalšie relevantné právne predpisy. Dôležité je rozlišovať medzi krátkodobým a dlhodobým prenájmom, ako aj medzi prenájmom na súkromné a podnikateľské účely. V tomto článku sa zameriame na prenájom firemného bytu, teda bytu prenajatého firme na ubytovanie zamestnancov alebo iné podnikateľské účely.

Právny rámec krátkodobého prenájmu bytu

Podľa § 6 pís. a) zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu, krátkodobý nájom bytu zanikne uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý. Vzhľadom na to, že na predmetný nájom sa neaplikuje § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka o obnove nájmu po jeho skončení v prípade, že užívací vzťah pokračuje, osoby užívajúce byt tak robia bez právneho dôvodu a teda sa na Váš úkor bezdôvodne obohacujú. Riešením je nová nájomná zmluva, ktorá by obsahovala aj ustanovenia o urovnaní za obdobie, v ktorom netrval nájomný vzťah.

Nájomná zmluva: Základný dokument

Nájomná zmluva je kľúčovým dokumentom, ktorý upravuje práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu. Mala by obsahovať najmä:

• Identifikáciu zmluvných strán
• Popis predmetu nájmu (adresa, výmera, vybavenie)
• Výšku nájomného a spôsob jeho platby
• Výšku úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich výpočtu a platenia
• Prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad
• Dobu trvania nájmu a podmienky jeho predĺženia alebo ukončenia
• Podmienky pre prípadné úpravy alebo rekonštrukcie bytu
• Práva a povinnosti súvisiace s užívaním spoločných priestorov
• Peňažnú zábezpeku (kauciu) a podmienky jej vrátenia

Je dôležité, aby zmluva bola jasná, zrozumiteľná a v súlade s platnou legislatívou. V prípade nejasností alebo sporných bodov je vhodné poradiť sa s právnikom.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Riešenie problémov s neplatičmi

Ak nájomca neplatí nájomné alebo úhrady za služby spojené s užívaním bytu, prenajímateľ má právo vymáhať dlžnú sumu súdnou cestou. Predtým je však vhodné pokúsiť sa o dohodu s nájomcom a nájsť spoločné riešenie. Možnosti zahŕňajú:

• Dohodu o splátkovom kalendári
• Započítanie dlžnej sumy s peňažnou zábezpekou
• Výzvu na zaplatenie dlžnej sumy s upozornením na možné právne kroky

Ak dohoda nie je možná, prenajímateľ môže podať na súd žalobu o zaplatenie dlžnej sumy. V prípade úspechu má právo na exekúciu majetku nájomcu.

Daňové aspekty prenájmu nehnuteľností

Prenájom nehnuteľností je z hľadiska DPH považovaný za poskytnutie služby. Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti podľa § 38 zákona o DPH môže byť oslobodený od dane.

DPH pri prenájme nehnuteľností

Podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH sa platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, t. j. inému platiteľovi, alebo podnikateľovi - neplatiteľovi, môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Pri nájme nehnuteľností alebo jej časti dochádza zo strany prenajímateľa - platiteľa DPH, k opakovanému dodávaniu služby.

Oslobodenie od dane a možnosti jeho uplatnenia

Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH, s výnimkou:

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

• ubytovacích služieb,
• nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
• nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,
• nájmu bezpečnostných schránok.

Platiteľ dane sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, ak prenajíma nehnuteľnosť zdaniteľnej osobe.

Špecifické prípady v oblasti DPH

• Podnájom: Ak nájomca poskytuje časť priestorov do podnájmu inej osobe, pri fakturácii podnájmu môže využiť možnosť oslobodenia od dane tejto služby podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH.
• Nájom nehnuteľnosti zahraničnou osobou: Ak rakúsky podnikateľ, ktorý nemá v SR sídlo, prenajíma nehnuteľnosť slovenskému platiteľovi dane, uplatní sa prenos daňovej povinnosti na príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 zákona o DPH.
• Nájom parkovacích miest: Ak platiteľ dane prenajíma budovu spolu s parkovacími miestami, pri fakturovaní nájomného sa uplatní § 38 ods. 3 zákona o DPH, t. j. nájom budovy môže byť oslobodený od dane, ale nájom parkovacích miest nie.

Príjmy z prenájmu a daň z príjmov

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, ak nejde o príjmy z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti.

Prenájom so živnosťou alebo bez nej

Poberanie príjmu z prenájmu nie je podmienené živnostenským oprávnením, ak sa neposkytujú ďalšie služby, ako napr. služby hotelového typu. Ak sa však popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby (napr. upratovanie), prenájom sa považuje za živnosť a príjmy sa zdaňujú podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.

Daňové výdavky pri príjmoch z prenájmu

Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností daňovník uplatňuje preukázateľne vynaložené daňové výdavky. Ak sa daňovník rozhodne, môže účtovať v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva, alebo viesť daňovú evidenciu.

Oslobodenie od dane a paušálne výdavky

Od príjmov z prenájmu je možné odpočítať oslobodenú sumu 500 eur za zdaňovacie obdobie. Paušálne výdavky nie je možné uplatniť pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Daňové priznanie a evidencia

Príjmy z prenájmu sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov FO typ B. Daňovník, ktorý dosahuje príjem z prenájmu, nie je povinný viesť účtovníctvo, ak nie je účtovnou jednotkou podľa zákona o účtovníctve. V takom prípade postačuje aj jednoduchá excelovská tabuľka pre evidenciu príjmov a výdavkov.

Predaj nehnuteľnosti a DPH

Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v § 38 zákona o DPH. Platiteľ sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane, okrem dodania stavby určenej na bývanie, dodania jednotlivého bytu a dodania jednotlivého apartmánu v bytovom dome.

Časový test a zmena účelu použitia

Ak od prvej kolaudácie nehnuteľnosti uplynulo viac ako 5 rokov, predaj je oslobodený od dane. Ak však došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti, platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH.

Prenos daňovej povinnosti

Pri predaji nehnuteľnosti medzi dvoma platiteľmi dane sa môže uplatniť prenos daňovej povinnosti na kupujúceho podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH.

Apartmány v bytovom a apartmánovom dome

Pri predaji apartmánu v apartmánovom dome má predávajúci právo sa rozhodnúť, že dodanie nebude oslobodené od dane, ak uplynulo 5-ročné obdobie od kolaudácie. Pri predaji apartmánu v bytovom dome zákon o DPH možnosť voľby predať s daňou vylučuje - predaj takéhoto apartmánu je po uplynutí 5-ročného obdobia povinne s oslobodením od dane.

Prenájom a štátna služba

Colník nesmie vykonávať podnikateľskú činnosť, avšak zákaz inej zárobkovej činnosti sa nevzťahuje na správu vlastného majetku. Prenájom bytu v osobnom vlastníctve sa nepovažuje za podnikanie, pokiaľ sa popri prenájme neposkytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom.

tags: #prenajom #firemneho #bytu #podmienky