Daňové priznanie z prenájmu hnuteľných vecí: Postup a dôležité informácie

Zdaňovanie príjmov z prenájmu hnuteľných vecí je dôležitou oblasťou, ktorej by mal každý prenajímateľ venovať pozornosť. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tom, ako správne postupovať pri zdaňovaní týchto príjmov na Slovensku, s dôrazom na postup pri daňovom priznaní.

Prenájom nehnuteľnosti a zákon o dani z príjmov

Príjmy z prenájmu nehnuteľností upravuje zákon č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“). Fyzická osoba môže prenajímať nehnuteľnosť týmito spôsobmi: na základe živnostenského oprávnenia alebo bez živnostenského oprávnenia. Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti, ide o príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Prenájom so živnosťou alebo bez živnosti: Aký je rozdiel?

Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť a poskytuje len základné služby súvisiace s prenájmom (napr. vybavenie bytu nábytkom, elektrospotrebičmi a pod.), nepotrebuje živnostenské oprávnenie. V tomto prípade ide teda o príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, ktorý definuje príjem z prenájmu ako príjem z prenájmu nehnuteľnosti a hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo k nehnuteľnosti.

Ak chce fyzická osoba popri prenájme nehnuteľnosti poskytovať aj iné než základné služby spojené s prenájmom (napr. upratovanie bytu, stravovanie pre nájomcov a pod.), je potrebné v tomto prípade získať osvedčenie o živnostenskom oprávnení (živnosť). V uvedenom prípade pôjde teda o podnikanie v podobe prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 1 zákona.

Vplyv živnosti na odvodové a daňové zaťaženie

To, či fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť na základe živnosti (§ 6 ods. 1) alebo bez živnosti (§ 6 ods. 3), vplýva na odvodové a daňové zaťaženie tejto osoby. Ide najmä o tieto rozdiely:

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

• Odvody do Sociálnej poisťovne a zdravotnej poisťovne: Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti, nie je povinná platiť odvody, naopak fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na základe živnosti, je povinná platiť odvody do Sociálnej a zdravotnej poisťovne.
• Uplatnenie preukázateľných alebo paušálnych výdavkov: Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti, si nemôže uplatniť paušálne výdavky, to znamená, že pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môže uplatniť len preukázateľne vynaložené výdavky, naopak fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na základe živnosti, si môže vybrať to, aké výdavky pri príjmoch z podnikania uplatní.
• Dosiahnutie daňovej straty: Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti, nemôže pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti dosiahnuť daňovú stratu, takáto osoba si môže uplatniť daňové výdavky maximálne do výšky príjmov z prenájmu, naopak fyzická osoba, ktorá dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti na základe živnosti, môže dosiahnuť daňovú stratu.
• Uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka: V prípade, ak fyzická osoba mala v zdaňovacom období len príjem z prenájmu nehnuteľností bez živnosti, nemôže si v danom období znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo na manžela/manželku, naopak fyzická osoba, ktorá mala príjem z prenájmu nehnuteľnosti na základe živnosti, t.j. podnikala, môže si základ dane znížiť o nezdaniteľné časti základu dane.

Registračná povinnosť na daňovom úrade

V prípade, ak fyzická osoba chce prenajímať nehnuteľnosť, resp. jej časť, vzniká jej povinnosť zaregistrovať sa na miestne príslušnom daňovom úrade. Fyzická osoba je povinná registrovať sa v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky prenajala nehnuteľnosť. Daňový úrad následne túto osobu zaregistruje a pridelí jej daňové identifikačné číslo (DIČ), ktoré fyzická osoba bude uvádzať pri podávaní daňového priznania k dani z príjmov.

Prenajímateľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, je povinný registrovať sa na príslušnom miestnom daňovom úrade. Registračnú povinnosť si musí splniť najneskôr do nasledujúceho mesiaca po skončení mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky začal nehnuteľnosť prenajímať. Povinnosť registrácie na daňovom úrade sa vzťahuje na tie fyzické osoby, ktoré ešte nie sú registrované na daňovom úrade a nemajú pridelené daňové identifikačné číslo DIČ.

Zdaňovanie príjmov z prenájmu bez živnosti

V tomto článku sa ďalej budeme venovať problematike fyzickej osoby, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti a dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Kto je povinný podať daňové priznanie?

Daňové priznanie k dani z príjmov za rok podáva osoba, ak súhrn jej zdaniteľných príjmov presiahne sumu určenú zákonom. To znamená, že v prípade fyzickej osoby, ktorá má viacero druhov príjmov (napr. z prenájmu nehnuteľnosti, zo závislej činnosti, a pod.), sa pri podávaní daňového priznania k dani z príjmov za rok berie do úvahy súhrn týchto príjmov, nie výška zdaniteľného príjmu jednotlivo.

Ak celkové zdaniteľné príjmy fyzickej osoby presiahli v roku sumu stanovenú zákonom, je povinná podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby - typ B.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Čo sa považuje za zdaniteľný príjem pri prenájme nehnuteľnosti?

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti, ktorý dosahuje fyzická osoba bez živnosti, je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 Eur. Uvedené znamená, že ak fyzická osoba dosiahne v roku príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vyššie ako 500 Eur, v daňovom priznaní uvedie zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností už nižšie o sumu, ktorá je oslobodená. Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti, môže dosahovať príjmy z prenájmu nehnuteľnosti a s tým súvisiace príjmy z poskytovania základných služieb.

Zdaniteľným príjmom pri prenájme nehnuteľnosti je predovšetkým nájomné, ktoré platí fyzickej osobe nájomca a s ktorým má fyzická osoba uzatvorenú nájomnú zmluvu. Zdaniteľným príjmom pri prenájme nehnuteľnosti bez živnosti sú aj:

• energie a ostatné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti, ktoré platí nájomca fyzickej osobe a tá ich ďalej platí dodávateľom týchto služieb,
• energie a ostatné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti, ktoré platí nájomca priamo ich dodávateľom, ale pri ktorých má fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť zmluvný vzťah s dodávateľmi,
• kaucia (zábezpeka) pri prenájme: kaucia je zdaniteľným príjmom fyzickej osoby až v tom prípade, ak nastane taká skutočnosť, ktorá ma za následok to, že si fyzická osoba kauciu ponechá. V tomto prípade je potrebné vychádzať z podmienok uzatvorenej nájomnej zmluvy.

Príklad na oslobodenie príjmov z prenájmu nehnuteľností

Príklad č. 1: Peter v roku prenajíma byt a dosiahol príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 2 250 Eur. Okrem príjmu z prenájmu nehnuteľnosti, Peter žiadne iné príjmy nemal. Aké budú jeho zdaniteľné príjmy po uplatnení oslobodenia za rok?

Po odpočítaní sumy 500 Eur, ktorá je oslobodená pri príjme z prenájmu, je výška zdaniteľných príjmov u Petra vo výške 1 750. Nakoľko sú zdaniteľné príjmy nižšie ako je suma stanovená zákonom, Peter nie je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Príklad č. 2: Martin v roku prenajímal 1 izbu vo svojom byte a dosiahol príjmy vo výške 1 500 Eur. Okrem príjmu z prenájmu nehnuteľnosti, mal Martin príjem zo závislej činnosti vo výške 8 000 Eur. Aké budú jeho zdaniteľné príjmy po uplatnení oslobodenia za rok?

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Po odpočítaní sumy 500 Eur, ktorá je oslobodená pri príjme z prenájmu, je výška zdaniteľných príjmov u Martina vo výške 1 000 Eur. Nakoľko je súhrn zdaniteľných príjmov, t. j. z prenájmu nehnuteľnosti 1 000 Eur a zo závislej činnosti 8 000 Eur viac ako suma stanovená zákonom, Martin je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby - typ B.

Aké výdavky si môže fyzická osoba uplatniť pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti?

Fyzická osoba, ktorá dosahuje zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti si môže uplatniť len preukázateľné daňové výdavky. Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú oslobodené do výšky 500 Eur a s tým súvisí aj to, že fyzická osoba si môže výdavky uplatniť v rovnakom pomere, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom.

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností sa môžu uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti.

Aký typ výdavkov si môže prenajímateľ uplatniť?

• výdavky vynaložené na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti - prostredníctvom odpisov
• výdavky na technické zhodnotenie nehnuteľnosti
• výdavky na opravy a udržiavanie nehnuteľnosti
• výdavky súvisiace s využívaním nehnuteľnosti (platby za vodu, energie, atď.)
• výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností
• výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov do fondu prevádzky, údržby a opráv
• úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti
• ostatné výdavky (napr. poplatok právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti)

Ak daňovník prenajíma nehnuteľnosť vo svojom súkromnom vlastníctve - teda nezaradil ju do obchodného majetku - nemôže si uplatniť všetky výdavky spojené s jej obstaraním či amortizáciou (napríklad odpisy, opravy alebo technické zhodnotenie). Ako daňovo uznateľné výdavky si môže zahrnúť iba tie náklady, ktoré súvisia priamo s jej prevádzkou, teda napríklad:

• platby za vodu, elektrinu, plyn a kúrenie,
• výdavky na upratovanie spoločných priestorov,
• poplatky za smeti, internet, správcovské poplatky a pod.

Je však dôležité vedieť, že ani tieto výdavky si daňovník nemôže uplatniť v plnej výške. Ak časť príjmu z prenájmu nie je zdaniteľná (napríklad vďaka oslobodeniu do výšky 500 € ročne), musí výdavky pomerne upraviť.

Príklad na oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľností a uplatnenie výdavkov pri oslobodení príjmu

Martin v roku dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 vo výške 3 500 Eur. Preukázateľné výdavky na dosiahnutie tohto príjmu mal vo výške 1 250 Eur. Aká je výška jeho zdaniteľného príjmu a preukázateľných výdavkov?

Suma zdaniteľného príjmu Martina je vo výške 3 000 Eur, t.j. príjem z prenájmu 3 500 Eur - oslobodenie z príjmov prenájmu 500 Eur a suma preukázateľných výdavkov je vo výške 1 071,43 Eur, t.j. (3 000/3 500) x 1250

Ako vypočítať daň z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti?

Výška dane z príjmov pre fyzickú osobu je:

• 19 % zo základu dane: základná sadzba dane, ktorá sa použije pri vyčíslení daňovej povinnosti zo základu dane, ktorý nepresiahne 176,8 - násobok životného minima pre rok (t.j. suma)
• 25 % zo základu dane: zvýšená sadzba dane, ktorá sa použije pri vyčíslení daňovej povinnosti zo základu dane, ktorý presiahne 176,8 - násobok životného minima (t.j. suma).

Základom dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti je rozdiel, o ktorý zdaniteľné príjmy presahujú daňové výdavky v príslušnom zdaňovacom období. Uvedené znamená, že základ dane je vlastne rozdiel zdaniteľných príjmov a preukázateľných daňových výdavkov. V prípade ak preukázateľné daňové výdavky budú vyššie ako zdaniteľné príjmy, fyzická osoba ich môže v daňovom priznaní vykázať len do výšky zdaniteľných príjmov a v tom prípade bude základ dane nulový.

Pri zisťovaní základu dane fyzická osoba čerpá údaje z daňovej evidencie, jednoduchého účtovníctva alebo podvojného účtovníctva.

Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Ak je nehnuteľnosť, ktorá je prenajímaná v roku v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, tak príjem z prenájmu nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v rovnakom alebo inom dohodnutom pomere. V tom istom pomere si potom rozdelia aj preukázateľné daňové výdavky, pričom obaja si môžu uplatniť oslobodenie vo výške 500 Eur, t.j. každý jednotlivo.

Ak je nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve manželov/osôb

V prípade nehnuteľnosti, ktorá je prenajímaná v roku v podielovom spoluvlastníctve manželov, resp. osôb, príjem z prenájmu nehnuteľnosti si manželia/osoby rozdelia v takom pomere, v akom je výška ich spoluvlastníckych podielov. V rovnakom pomere si potom manželia, resp. osoby rozdelia aj preukázateľné daňové výdavky. Každá z osôb si môže uplatniť oslobodenie v sume, ktorá je daná vo výške 500 Eur.

Daňové povinnosti pri prenájme nehnuteľnosti

Ak fyzická osoba dosiahla v priebehu roka príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, je povinná vysporiadať si daňovú povinnosť prostredníctvom daňového priznania k dani z príjmov fyzických osôb. Príjem z prenájmu sa zdaňuje podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, ak nejde o prenájom vykonávaný na základe živnostenského oprávnenia.

V takom prípade daňovník nepodniká, preto nie je povinný viesť účtovníctvo ani zostavovať účtovnú závierku. Všetky príjmy a výdavky sú vykazované priamo v daňovom priznaní typu B, ktoré sa podáva za príslušné zdaňovacie obdobie, teda kalendárny rok, v ktorom bol prenájom realizovaný.

Základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti

Základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti sa v zmysle Zákona o dani z príjmov vyčísluje ako:

• rozdiel príjmov a výdavkov, ak prenajímateľ účtuje v sústave jednoduchého účtovníctva alebo vedie daňovú evidenciu,
• rozdiel výnosov a nákladov, ak prenajímateľ účtuje v sústave podvojného účtovníctva.

Prenájom nehnuteľnosti, ktorú vlastnia manželia (BSM)

Ak prenajímate nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom vlastníctve manželov, príjem z prenájmu si môžu rozdeliť. V tomto pomere sa rozdelia aj výdavky a každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 €.

Daň z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti - bez živnosti

Výšku daňovej povinnosti z prenájmu nehnuteľnosti bez živnosti vypočítame podľa § 15 zákona o dani z príjmov:

• sadzbou dane 19 % z časti základu dane, ktorá neprevyšuje alebo sa rovná 176,8-násobku sumy platného životného minima, čiže do sumy,
• sadzbou 25 % z časti základu dane, ktorá je nad 176,8-násobok sumy platného životného minima, čiže nad sumu.

Daňové priznanie k dani z príjmov

Daňové priznanie k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie má daňovník povinnosť podať do 31. marca nasledujúceho roka. V tejto lehote je povinný daň aj uhradiť.

tags: #prenájom #hnuteľných #vecí #daňové #priznanie #postup