Daňové Výdavky pri Prenájme Kancelárie: Komplexný Prehľad

Prenájom kancelárie predstavuje významnú položku v rozpočte mnohých podnikateľov a firiem. Správne uplatnenie daňových výdavkov spojených s prenájmom môže výrazne znížiť daňový základ a optimalizovať finančné hospodárenie. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o daňových aspektoch prenájmu kancelárií na Slovensku, s dôrazom na aktuálne legislatívne zmeny a praktické rady.

Registrácia na Daňovom Úrade

Ak sa fyzická osoba rozhodne prenajímať nehnuteľnosť na Slovensku, je povinná túto skutočnosť oznámiť daňovému úradu a požiadať o pridelenie daňového identifikačného čísla (DIČ). Registrácia na účely dane z príjmov musí prebehnúť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť. Napríklad, ak ste začali prenajímať nehnuteľnosť od 20. apríla, na daňovom úrade sa musíte registrovať najneskôr do 1. júna.

Zdaňovanie Príjmov z Prenájmu

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa považuje za zdaniteľný príjem a podlieha dani z príjmov. Ak prenajímate byt alebo dom ako fyzická osoba - nepodnikateľ, zaplatíte z prenájmu daň z príjmov vo výške 19 % alebo 25 % podľa výšky základu dane. V prípade podnikateľov, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť na základe živnosti, sa na príjem okrem dane z príjmov vzťahujú aj sociálne a zdravotné odvody.

Dôležité je zahrnúť do príjmu z prenájmu aj prenájom hnuteľných vecí, ktoré prislúchajú k nehnuteľnosti, energie a akékoľvek iné plnenia, ktoré sú zahrnuté v nájomnom. Aj platby za energie a ostatné služby dohodnuté oddelene, ak ich nájomca platí priamo prenajímateľovi, podliehajú zdaneniu rovnako ako príjem z prenájmu. Akékoľvek iné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti, za ktoré platí nájomca priamo prenajímateľovi, sú u prenajímateľa považované za zdaniteľné príjmy.

Platby, ktoré prenajímateľ následne uhrádza dodávateľom jednotlivých energií a ostatných služieb, si môže prenajímateľ uplatniť ako preukázateľný výdavok na základe vedeného účtovníctva alebo daňovej evidencie.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Uplatňovanie Daňových Výdavkov

Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu si môžete uplatniť daňové výdavky, ktoré vám znížia základ dane. Od roku 2013 nie je už možné uplatniť si tzv. paušálne výdavky vo výške 40 %. Všetky výdavky musia byť skutočné a preukázateľné, t. j. je potrebné si odložiť všetky faktúry alebo pokladničné bloky priamo súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti.

Vedenie Účtovníctva alebo Daňovej Evidencie

Môžete sa rozhodnúť, či budete predmetné výdavky ako i príjmy z prenájmu evidovať prostredníctvom jednoduchého alebo podvojného účtovníctva. Ak sa rozhodnete pre ktorúkoľvek možnosť, ste povinný týmto spôsobom postupovať počas celého zdaňovacieho obdobia. Ak sa rozhodnete viesť účtovníctvo, nebudete sa považovať za účtovnú jednotku, čo znamená, že vám nevznikne povinnosť pripraviť účtovnú závierku. Alternatívou je vedenie daňovej evidencie. Tieto údaje sa následne uvádzajú aj v daňovom priznaní.

Nehnuteľnosť v Obchodnom Majetku vs. Mimo Neho

Výška a rozsah výdavkov, ktoré si môžete ako nepodnikateľ uplatniť, závisí od skutočnosti, či sa rozhodnete nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku alebo nie.

Nehnuteľnosť Nezaradená v Obchodnom Majetku

Ak si nezaradíte nehnuteľnosť do obchodného majetku, môžete uplatňovať len výdavky bezprostredne súvisiace s užívaním nehnuteľnosti, t. j. výdavky na opravu alebo zhodnotenie nehnuteľnosti nie je možné zahrnúť do daňových výdavkov pri prenájme. Medzi takéto daňové výdavky patria napríklad uhradené energie, výdavky na odvoz smetí, upratovacie služby a iné.

Nehnuteľnosť Zaradená v Obchodnom Majetku

Pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku máte možnosť uplatniť si širšiu paletu výdavkov. Okrem výdavkov spojených s užívaním nehnuteľnosti si môžete uplatniť aj náklady na daň z nehnuteľnosti, poistenie, obstaranie nehnuteľnosti (formou odpisov), technické zhodnotenie a iné. Je možné považovať za daňový výdavok aj platené úroky za hypotekárny úver počas doby prenájmu, ak sa úver získal v súvislosti s obstaraním nehnuteľnosti, ktorá je predmetom prenájmu.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku sa oplatí najmä pri starších nehnuteľnostiach, pri ktorých vznikajú vysoké náklady v súvislosti s rekonštrukciou bytu alebo domu. Ak si nehnuteľnosť nezaradíte do obchodného majetku, nemôžete si znížiť daňový základ o tieto náklady.

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku si však zvážte aj vzhľadom na odlišné podmienky oslobodenia príjmu pri predaji nehnuteľnosti. V prípade predaja nehnuteľnosti, ktorú nemáte zaradenú v obchodnom majetku, je príjem z predaja nehnuteľnosti vo všeobecnosti oslobodený od zdanenia daňou z príjmov po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia.

Ďalšie Možnosti Zníženia Základu Dane

V prípade príjmov z prenájmu si môžete uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur za jedno zdaňovacie obdobie. Ak by ste dosiahli príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 5 000 eur a preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov vo výške 4 000 eur, v daňovom priznaní by ste uviedli sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností vo výške 4 500 eur (5 000 - 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou oslobodenia.

V prípade manželov, ktorí vlastnia nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, je povinný sa registrovať na účely dani z príjmov len ten z nich, ktorý je uvedený na nájomnej zmluve ako prenajímateľ. Ak sú obidvaja uvedení ako prenajímatelia nehnuteľnosti, musia sa zaregistrovať na daňovom úrade obaja. V prípade, že sú nájomcami obaja, príjem z nehnuteľnosti si môžu rozdeliť podľa preferencie - t. j. rovným dielom alebo podľa toho, ako im to najviac vyhovuje. V tomto prípade si môže každý z manželov znížiť príjem z prenájmu o 500 EUR.

Položky Zahrnuté do Základu Dane Až po Zaplatení (od 1.1.2020)

Od 1. januára sú súčasťou základu dane len po zaplatení položky uvedené v § 17 ods.19 zákona o dani z príjmov. Ide o:

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

• Kompenzačné platby vyplácané dlžníkom v zmysle zákona č. 250/2012 Z. z.
• Nájomné za prenájom hnuteľnej veci, nehnuteľnosti, odplaty za poskytnutie práva na použitie alebo za použitie predmetu priemyselného vlastníctva, počítačových programov (softvér), návrhov alebo modelov, plánov, výrobno-technických a iných hospodársky využiteľných poznatkov (know-how) a odplaty za poskytnutie práva na použitie alebo za použitie autorského práva alebo práva príbuzného autorskému právu, pričom tieto výdavky a odplaty zaplatené fyzickej osobe za príslušné zdaňovacie obdobie sa uznajú najviac do výšky časovo rozlíšenej sumy prislúchajúcej na zdaňovacie obdobie.
• Výdavky vzťahujúce sa k úhrade príjmov vyplácané, poukazované alebo pripisované v prospech daňovníka nezmluvného štátu - tieto výdavky sú u daňovníka, ktorý vypláca, poukazuje alebo pripisuje uvedené príjmy, súčasťou základu dane až po zaplatení a po splnení povinností ustanovených v § 43 ods. 11 zákona o dani z príjmov alebo § 44 ods. 3 zákona o dani z príjmov, ak mu takéto povinnosti vznikli.
• Výdavky na sponzorské u sponzora na základe zmluvy o sponzorstve v športe podľa § 50 a § 51 zákona o športe poskytnuté počas obdobia trvania tejto zmluvy - zaplatené sponzorské bude u sponzora považované za daňový výdavok v rozsahu podľa jeho skutočného použitia v príslušnom zdaňovacom období za podmienky, že v tomto zdaňovacom období vykáže kladný základ dane. Za daňový výdavok sa nepovažuje sponzorské poskytnuté amatérskemu športovcovi uvedenému v § 4 ods. 4 písm. a), c) a d) zákona o športe okrem športového reprezentanta podľa § 29 ods.
• Výdavky na reklamu poskytnuté daňovníkovi podľa § 12 ods. 3 písm.

Príklady z Praxe

• Kompenzačná platba: Ak dodávateľ tepla uhradí spoločnosti kompenzačnú platbu za nedodržanie štandardy kvality, zaplatená kompenzačná platba je súčasťou základu dane.
• Nájomné nezaplatené do konca roka: Ak spoločnosť prenajíma nebytové priestory od fyzickej osoby a dlhuje jej na nájomnom k 31. decembru určitú sumu, toto nájomné je v danom roku pripočítateľnou položkou k výsledku hospodárenia a do základu dane sa zahrnie až po zaplatení.
• Licenčné poplatky nerezidentovi: Ak má spoločnosť uzatvorenú licenčnú zmluvu s majiteľom priemyselných práv, ktorý je nerezidentom SR, licenčné poplatky, ktoré nie sú uhradené do konca zdaňovacieho obdobia, sa pripočítajú k základu dane a zahrnú sa až po zaplatení.

Špecifické Situácie

• Nájom a služby spojené s užívaním nehnuteľnosti: Ak má spoločnosť uzatvorenú zmluvu na prenájom nehnuteľnosti a platby za nájom a služby spojené s užívaním nehnuteľnosti sú dohodnuté oddelene, na strane prenajímateľa sú všetky tieto platby považované za príjmy z prenájmu. Na strane nájomcu sa všetky tieto výdavky posudzujú podľa § 17 ods.19 písm. b) zákona o dani z príjmov a sú súčasťou základu dane až po zaplatení.
• Provízia za sprostredkovanie: Ak spoločnosť uzatvorí zmluvu o sprostredkovaní s fyzickou osobou na sprostredkovanie predaja svojich výrobkov a provízia nie je do konca zdaňovacieho obdobia uhradená, spoločnosť pripočíta sumu provízie k výsledku hospodárenia z dôvodu nezaplatenia provízie.

Domáca Kancelária a Daňové Výdavky

Častou otázkou podnikateľov je, ako si uplatniť náklady súvisiace s prácou z domu (energie, internet a pod.). V zákone o dani z príjmov sa možnosť uplatniť si náklady súvisiace s domácou kanceláriou explicitne nenachádza. Daňovým nákladom je všetko, čo podnikateľ vynaložil na dosiahnutie svojich príjmov.

Ako Postupovať?

1. Výpočet Pomernej Časti Nákladov: Najprirodzenejším kritériom pre vyčíslenie pomeru je výmera - teda výmera domácej kancelárie a jej podiel na celkovej výmere bytu/domu.
2. Alternatívy: Ak podnikateľ pracuje aj v kancelárii, má dva pracovné priestory. Každý podnikateľský priestor v SR musí byť schválený regionálnym úradom verejného zdravotníctva. Častým názorom z praxe je, že pre časť bytu či domu používaný na podnikanie je potrebné zmeniť jeho účel užívania - z pôvodného účelu “bývanie” na “podnikanie”.

Možnosti pre Eseročku

Eseročka ako samostatná právnická osoba nemôže len tak zahrnúť do nákladov časť bytových či energetických nákladov jej spoločníka. Postup zahrnutia nákladov súvisiacich s bytovou kanceláriou je zložitejší:

1. Prenájom Časti Nehnuteľnosti: Spoločník ako majiteľ nehnuteľnosti prenajme jej časť (prípadne celú) “svojej” eseročke.
2. Samostatné Merače: Vlastné merače na elektrickú energiu, teplo či vodu (a ich fakturácia na eseročku) jasne oddelia podnikateľské od nepodnikateľského.
3. Kúpa Nehnuteľnosti Eseročkou: Eseročka si môže nehnuteľnosť aj celú kúpiť, prípadne vystavať vo vlastnej réžii a uplatniť si ju v daňových nákladoch vo forme odpisov.

Technické Zhodnotenie a Opravy Prenajatého Majetku

Nájomca je oprávnený vykonávať zmeny na veci len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len vtedy, keď sa k tomu prenajímateľ zaviazal. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu.

Náklady vynaložené na opravy a udržovanie sú v účtovníctve posudzované ako prevádzkové náklady v okamihu vzniku, a tak sú aj účtované. Tieto výdavky je možné považovať u nájomcu za daňové výdavky v rozsahu, v akom mu vyplýva povinnosť ich vykonávania z nájomnej zmluvy.

Technické Zhodnotenie vs. Oprava

• Oprava: Odstraňuje následky čiastočného opotrebenia alebo poškodenia za účelom uvedenia do predchádzajúceho stavu.
• Technické Zhodnotenie: Znamená zásahy do majetku, ktoré majú za následok zmenu jeho účelu alebo technických parametrov.

Technické zhodnotenie v sume výdavkov vyššej ako 1 700 € vykonané a odpisované nájomcom na prenajatom majetku sa považuje za tzv. iný majetok.

tags: #prenájom #kancelárie #daňové #výdavky