Prenájom miesta mestu: účtovné a daňové hľadisko

Úvod

Prenájom nehnuteľností, vrátane miest mestu, predstavuje komplexnú oblasť z pohľadu účtovníctva a daní. Tento článok sa zameriava na daňové hľadisko prenájmu miesta mestu, pričom zohľadňuje relevantné zákony a predpisy. Článok je určený pre širokú verejnosť, od študentov po odborníkov.

Daňové priznanie k dani z príjmu fyzických osôb

Vlastníci nehnuteľností, ktorým v roku 2023 plynuli príjmy z ich prenájmu, musia podať daňové priznanie k dani z príjmu fyzických osôb do 31. marca na tlačive typu B. Uviesť ich treba v VI. odd. v Tabuľke č. 1 (v DPFOB za rok 2023 na riadok č. 11.). Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. (ak vlastník nehnuteľnosti poskytuje len základné služby spojené s prenájmom a neposkytuje nadštandardné služby spojené s prenájmom ako napr. upratovanie, zabezpečenie prania bielizne, zabezpečenie stravovania, welcome darčeky, dopĺňanie hygienických potrieb, úschova batožiny) a vlastníkovi nehnuteľnosti plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve.

Uznateľné výdavky znižujúce základ dane

Ak nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku, daňový základ si možno znížiť o viacero nákladov spojených s prevádzkou nehnuteľnosti, ktorú prenajímajú fyzické osoby. Patria sem výdavky na energie (elektrina, voda, kúrenie), výdavky za služby ako odvoz odpadu, údržba spoločných priestorov, čistenie septiku, elektronické služby ako internet a televízia a iné. „Dôležitá zmena pre Prenajímateľov nastala v zdaňovacom období 2022, kde takisto uznateľným nákladom, ktorý znižuje daňový základ, sa stali aj výdavky na fond opráv v bytových domoch,“ vysvetľuje Martin Bečár, partner v RK Herrys.

Na výpočet základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností si majiteľ nehnuteľnosti uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky, pričom mu stačí viesť si iba daňovú evidenciu, nevyžaduje sa viesť si účtovníctvo. V takom prípade nemá ani povinnosť prikladať k daňovému priznaniu účtovné výkazy. Pri tomto type príjmov však nemôže prenajímateľ vykázať daňovú stratu a nemôže si ani odpočítať nezdaniteľné časti základu dane na daňovníka a manželku/manžela.

Medzi uznateľné výdavky znižujúce základ dane pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku patria:

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

  • elektrická energia
  • teplo na vykurovanie a teplá úžitková voda
  • pitná a úžitková voda pre domácnosť
  • plyn
  • odvádzanie odpadovej vody z domácností
  • osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome
  • používanie výťahu a domovej práčovne
  • kontrola a čistenie komínov
  • odvoz popola, smetí a splaškov
  • čistenie žúmp
  • vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou
  • internet
  • recepcia
  • strážna služba
  • výdavky, ktorými sú úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za služby poskytované za výkon povinnej správy bytového domu vykonávanú podľa § 6 a nasl. zákona č. 182/1993 z.z.
  • úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za výkon činnosti zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov vykonávanú podľa § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z.z.
  • výdavky na fond opráv v bytových domoch
  • odmena realitnej kancelárie

Medzi daňové výdavky nehnuteľnosti, ktorá nie je zaradená v obchodnom majetku, sa nepočítajú výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti a pod.

Registračná povinnosť na daňovom úrade

„Zároveň by sme chceli upozorniť vlastníkov nehnuteľnosti, aby nezabudli na registračnú povinnosť na daňovom úrade. Prenajímateľ tak musí urobiť do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom ste prenajali byt alebo nebytový priestor alebo ich časti, alebo nehnuteľnosť alebo jej časť okrem pozemku. Prenájom bytu či domu vám môže priniesť pravidelný príjem, no zároveň aj povinnosti, na ktoré sa často zabúda. Práve tu vznikajú chyby, ktoré vás môžu stáť zbytočné peniaze a pokuty. Ak prenajímate byt ako bežná fyzická osoba (nie firma), musíte sa zaregistrovať na daňovom úrade. Väčšina ľudí na toto povolenie zabúda a začnú ho vybavovať až pred samotným podaním daňového priznania. Ide však o porušenie zákona, za ktoré vám môže daňový úrad uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur. Preto je lepšie, ak si povinnosť splníte v termíne a zaregistrujete sa na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z.

Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov (ak ste zamestnanec, tak aj príjem zo závislej činnosti) za rok 2025 presiahol sumu 2 876,90 eura. Lehota na podanie je 31. marec 2026. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. 6. 2026 alebo šesť kalendárnych mesiacov, do 30. 9.

Príklad

Prenajímateľ mal v roku 2025 príjem z prenájmu bytu 6 600 eurá. Iné zdaniteľné príjmy nemal. Z príjmu z prenájmu si najskôr uplatní oslobodenie 500 eur. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky, pričom prehľad príjmov a výdavkov vediete v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve. Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky.

Ďalší príklad

Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur. Do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 eur je od dane oslobodených. Keďže sa zdaňuje len časť príjmov, rovnakým pomerom sa musia upraviť aj výdavky.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

DPH a prenájom nehnuteľností

Z hľadiska DPH je nájom nehnuteľnosti považovaný za poskytnutie služby, konkrétne podľa § 9 ods. 1 písm. Pri nájme nehnuteľnosti je miestom dodania tejto služby na základe § 16 ods. Nie je podstatné, na aký účel sa nehnuteľnosť prenajíma, napríklad ak sa bude nehnuteľnosť prenajímať na reklamné účely, nemá to vplyv na určenie toho, že prenájom nehnuteľnosti sa považuje za službu spojenú s nehnuteľnosťou podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH.

Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti podľa § 38 zákona o DPH môže byť oslobodený od dane. Podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH sa platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, t. j. inému platiteľovi, alebo podnikateľovi - neplatiteľovi, môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane (môže to byť výhodnejšie vzhľadom na to, aby predtým odpočítanú DPH nemusel upravovať). Pri nájme nehnuteľností alebo jej časti dochádza zo strany prenajímateľa - platiteľa DPH, k opakovanému dodávaniu služby.

Príklady uplatňovania DPH pri prenájme

  • Slovenský platiteľ prenajíma budovu nachádzajúcu sa v SR inému slovenskému platiteľovi, nájom sa rozhodol podľa § 38 ods. Na základe zmluvy s nájomcom má tento možnosť časť priestorov poskytnúť do podnájmu inej osobe. Nájomca si DPH viažucu sa k nájomnému neodpočítava na základe § 49 ods. 3 zákona o DPH, pretože uskutočňuje činnosť oslobodenú od dane (poisťovacie služby). Pri fakturácii podnájmu využije možnosť oslobodenia od dane tejto služby podľa § 38 ods.
  • Rakúsky podnikateľ, ktorý nemá v SR sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v SR, vlastní v SR nehnuteľnosť. Nehnuteľnosť prenajíma slovenskému platiteľovi dane. Miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH Slovenská republika, pričom nájom je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade sa uplatní ustanovenie § 69 ods. 2 zákona o DPH o prenose daňovej povinnosti na príjemcu služby, preto rakúsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH v SR podľa § 5 ods. 1 písm. b) zákona o DPH.
  • Platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, má uzatvorenú zmluvu o podnájme nehnuteľnosti (budovy) s nájomcom - neplatiteľom dane. V zmluve o podnájme nehnuteľnosti je uvedené, že nájomné (vrátane nájomného za parkovacie miesta) sa bude fakturovať oslobodené od dane v zmysle ustanovenia § 38 ods. V danom prípade zriadenie parkovacích miest nie je hlavnou transakciou, hlavnou transakciou je prenájom nehnuteľnosti. Podpornou skutočnosťou je aj skutočnosť, že parkovacie miesta boli zriadené, aj keď dodatočne, na pozemku, ktorý je spojený s prenájmom nehnuteľnosti, t. j.
  • Vlastník budovy - platiteľ DPH, prenajíma nebytové priestory - kancelárie, v budove platiteľom DPH, neziskovej organizácii a zahraničnej firme. Pri uplatnení daňového režimu sa môže rozhodnúť, že všetky nájmy budú oslobodené od DPH podľa § 38 ods.
  • Slovenský platiteľ uzavrel kontrakt s firmou v Chorvátsku na dodanie technologického zariadenia. Za tým účelom si prenajal v Chorvátsku sklad, kde skladuje časti technologického zariadenia až do vykonania jeho montáže. Skladovaný tovar je poistený. Pri službe poistenia sa miesto dodania určí podľa § 15 ods. Pretože nájomca je zdaniteľnou osobou, prenajímateľ sa môže v zmysle § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nevyužije možnosť oslobodenia od DPH pri nájme a nájom bude zdaňovať (zváži možnosti odpočítania dane v súvislosti s jeho nákladmi na budovu, napr. predpokladané stavebné úpravy, údržbu a opravy). Energie refakturuje nájomcovi s DPH, daňová povinnosť mu vzniká dňom vyhotovenia faktúry podľa § 19 ods. 3 písm.

Zdaniteľná osoba a prenájom nehnuteľností

Podľa § 3 zákona o DPH zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Zdaniteľnou osobou môže byť aj osoba, ktorá nie je založená alebo zriadená na účely podnikania, ak vykonáva ekonomickú činnosť. Za podnikanie sa na účely DPH považuje aj využívanie hmotného majetku a nehmotného majetku za účelom dosahovania príjmu z tohto majetku.

Príklad

Fyzické osoby - manželia, nadobudli nehnuteľnosť (nebytový priestor) do bezpodielového spoluvlastníctva. Túto nehnuteľnosť obstarali ako zdaniteľné osoby za účelom prenájmu, pretože s platiteľom - s. r. o., uzatvorili zmluvu o nájme nebytových priestorov na obdobie 10 rokov. Dohodli sa, že nájom ako zdaniteľné plnenie na účely DPH bude podnikaním len u manžela.

Vznik daňovej povinnosti pri prenájme

Zdaniteľné plnenie vzniká a DPH sa stáva splatnou v okamihu, keď sa uskutoční dodávka tovaru alebo poskytne služba. V prípade preddavkových platieb predtým, ako sa zrealizuje dodávka tovaru alebo poskytnutie služieb, DPH sa stáva splatnou prijatím platby. Vyplýva to z ustanovenia § 19 ods.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Príklad

Občan prenajal podnikateľovi nehnuteľnosť, ktorá sa využíva podnikateľom ako skladové priestory na obdobie 1. 1. - 31. 3. 2025 za 10 000 eur. Daňová povinnosť vzniká podľa § 19 ods. 2 zákona o DPH [nové okno] v deň skončenia poskytovania služby, v danom prípade je to deň 31. 3.

Povinnosť registrácie pre DPH pri prenájme nehnuteľností

Ak občan poskytuje inej osobe prenájom alebo podnájom nehnuteľnosti na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku, považuje sa za zdaniteľnú osobu a je potrebné, aby si sledoval hodnotu obratu poskytnutých služieb prenájmu prípadne iné dodania súvisiace s prenájmom nehnuteľností (napr.

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu (napr.

Príklady registrácie pre DPH

  • Situácia 1: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat dosiahol hodnotu 52 500 eur.
    • Riešenie: Keďže občan (zdaniteľná osoba) presiahol dňa 31. 8. 2025 obrat 50 000 eur, je povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH. Daňový úrad občana ako platiteľa zaregistruje od 1. 1.
  • Situácia 2: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Okrem týchto prenájmov v júli poskytol ďalší prenájom rodinného domu v hodnote 18 000 eur dňa 31. 7. 2025. Touto skutočnosťou jeho obrat dosiahol od začiatku roka hodnotu 63 000 eur.
    • Riešenie: Občan (zdaniteľná osoba) poskytnutým prenájmom rodinného domu presiahol dňa 31. 7. 2025 obrat vo výške 50 000 eur a súčasne aj obrat 62 500 eur. Stáva sa platiteľom dane dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu dňa 31. 7. 2025. Občan je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 7. 8. 2025.
  • Situácia 3: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat od začiatku roka dosiahol hodnotu 52 500 eur. Podal žiadosť o registráciu pre DPH dňa 4. 9. 2025. Po podaní žiadosti dňa 18. 9. 2025 občan prenajal rodinný dom v hodnote 15 000 eur. Mení táto skutočnosť niečo na registrácii, ku ktorej už podal žiadosť?
    • Riešenie: Áno. Keďže občan (zdaniteľná osoba) k 31. 8. 2025 presiahol prenájmom bytov obrat 50 000 eur, bol povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH, ktorú aj podal. Avšak, keď následne dňa 18. 9. 2025 prenajal rodinný dom a týmto prenájmom presiahol obrat 62 500 eur, stal sa platiteľom dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu a nie až dňom 1. 1. 2026, ktorá by vyplývala z podanej žiadosti o registráciu. Je povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu túto skutočnosť.

Prenájom majetku z hľadiska dane z príjmov a DPH - odborné školenie

Na školení sa môžete zúčastniť ONLINE formou / prezenčne v Bratislave dňa 19. Ing. Mgr. Daniam a účtovníctvu sa venuje viac ako 2 desaťročia. Od roku 2015 je členom Slovenskej komory daňových poradcov, člen metodicko-legislatívnej komisie pre daň z príjmov právnických osôb a metodicko-legislatívnej komisie pre účtovníctvo. Orientuje sa na daňové, ekonomické a účtovné poradenstvo. Lektorovaniu odborných školení v oblasti daní a účtovníctva sa aktívne venuje od roku 2008.

Obsah školenia

  • Prenájom majetku z hľadiska dane z príjmov: daňová uznateľnosť nájmu u nájomcu po splnení podmienky zaplatenia, daňová uznateľnosť nájmu v prípade neplatného právneho úkonu, daňová uznateľnosť nájmu, ak sú porušené iné právne predpisy, záväzky z prenájmu po lehote splatnosti, nájomca v reštrukturalizácii, odpis záväzkov z prenájmu po lehote splatnosti, odpisovanie technického zhodnotenia vykonaného na prenajatom majetku u nájomcu, uplatňovanie nákladov na opravy u nájomcu, ukončenie nájomného vzťahu a technické zhodnotenie prenajatého majetku, nepeňažný príjem prenajímateľa v súvislosti s technickým zhodnotením vykonaným nájomcom, nepeňažný príjem prenajímateľa v súvislosti s opravami vykonanými nájomcom, odpisovanie prenajatého majetku na strane prenajímateľa, nerovnomerne rozvrhnuté nájomné, špecifiká pri prenájme drobného hmotného (hnuteľného) majetku, problematika transferového oceňovania pri prenájme majetku, je výhodnejšie prenajímať majetok svojej s.r.o. alebo ho obstarať priamo do s. r. o., bezodplatné užívanie nehnuteľnosti a s tým súvisiace problémy, príspevok na ubytovanie zamestnancov z pohľadu zamestnávateľa a z pohľadu zamestnanca, prenájom bytu v súvislosti s pracovnými cestami zamestnancov / konateľov / spoločníkov, cezhraničný prenájom a s tým súvisiace problémy.
  • Prenájom majetku z hľadiska DPH: miesto dodania pri prenájme nehnuteľností, miesto dodania pri prenájme hnuteľných vecí, vznik daňovej povinnosti pri službe prenájmu, faktúra / splátkový kalendár pri prenájme, rozdiel medzi službou prenájmu a službou ubytovania, uplatňovanie správneho režimu DPH pri prenájme (oslobodenie od DPH, bežný režim DPH, prenesenie daňovej povinnosti na nájomcu), uplatňovanie správneho režimu DPH na energie a súvisiace služby s nájmom nehnuteľnosti, zložené plnenia pri prenájme nehnuteľností (napr.

tags: #prenajom #miesta #mestu #uctovanie #danove #hladisko

Ďalšie články