Daňové aspekty prenájmu miestnosti v byte na podnikanie

Každý, kto dosahuje zdaniteľný príjem, má povinnosť platiť dane. Medzi tieto príjmy patria aj príjmy z prenájmu nehnuteľností. Prenajímať nehnuteľnosť môže ktokoľvek, bez ohľadu na to, či je podnikateľom alebo nie. Ak prenajímateľ nie je podnikateľ, môže pri prenájme poskytovať len základné služby.

Základné a doplnkové služby pri prenájme

Medzi základné služby, ktoré môže poskytovať nepodnikateľ, patria napríklad dodávka vody, tepla, teplej úžitkovej vody, elektrickej energie, plynu, odvoz komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody a kominárske služby. Ak prenajímateľ poskytuje služby nad rámec týchto základných, považuje sa to za podnikanie.

Daň z príjmu z prenájmu

Prenajímateľ je povinný zaplatiť daň z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti. Pre tých, ktorí nevykonávajú prenájom ako podnikateľskú činnosť, platí len povinnosť zaplatiť daň z príjmu.

Registračná povinnosť prenajímateľa

Osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť ako nepodnikateľ, musí do konca kalendárneho mesiaca po mesiaci, v ktorom nehnuteľnosť prenajala, požiadať správcu dane o registráciu. Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý uzavrel nájomnú zmluvu a je v nej vedený ako prenajímateľ. Ak sú v zmluve uvedení obaja manželia, registračná povinnosť vzniká obom. Z tejto povinnosti je vyňatý prenájom pozemku, ak prenajímateľ nie je podnikateľom. Daňový úrad na základe žiadosti vydá Daňové identifikačné číslo (DIČ).

Podľa výkladu Finančnej správy SR, fyzickej osobe nevzniká registračná povinnosť, ak prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa Stavebného zákona. Príslušenstvom bytu sú miestnosti, ktoré plnia komunikačné, hospodárske alebo hygienické funkcie.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Príjmy z prenájmu u podnikateľa a nepodnikateľa

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sa u podnikateľa pripočítavajú k ostatným príjmom z podnikania. Zákon o dani z príjmov definuje príjmy z prenájmu ako príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti. Úhrady spojené s užívaním nehnuteľnosti sú zdaniteľnými príjmami, ak ich nájomca platí priamo prenajímateľovi, alebo ak ich platí priamo dodávateľom energií a služieb.

Prenájom nehnuteľnosti manželmi

Ak nehnuteľnosť prenajímajú manželia, ktorí sú v bezpodielovom spoluvlastníctve, môžu si príjem z prenájmu rozdeliť rovnakým dielom alebo v akomkoľvek inom pomere. Cieľom môže byť napríklad, aby jednému z manželov nevznikla povinnosť podať daňové priznanie, ak jeho príjem nepresiahne polovicu sumy nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka.

Daňové výdavky pri prenájme

Osoba prenajímajúca nehnuteľnosť si môže uplatniť len preukázateľné daňové výdavky, ktoré priamo súvisia s prenájmom nehnuteľnosti. To znamená, že prenajímateľ musí každý výdavok zdokladovať faktúrami, účtami a bločkami. Príjmy a výdavky prenajímateľ priebežne eviduje vo svojom účtovníctve alebo daňovej evidencii. Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, daňové výdavky sa musia rozdeliť rovnakým spôsobom ako príjmy. Aj keď nájomca platí za energie a iné služby priamo dodávateľovi, prenajímateľ si ich môže uplatniť ako daňový výdavok.

Medzi daňovo uznateľné výdavky patria napríklad výdavky na elektrickú energiu, teplo na vykurovanie a teplú úžitkovú vodu, pitnú a úžitkovú vodu pre domácnosť, plyn. Naopak, výdavky spojené s kúpou prenajímanej nehnuteľnosti, jej opravou alebo zhodnotením sú výdavkami na osobnú potrebu a nie sú daňovo uznateľné. Fyzická osoba si môže zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku, aj keď nie je podnikateľom.

Dôležité upozornenie: Pri predaji nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku bude predávajúci oslobodený od platenia dane z príjmu až po uplynutí piatich rokov odo dňa vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Čiastkový základ dane z príjmov z prenájmu

Čiastkový základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti je rozdiel, o ktorý zdaniteľné príjmy prevyšujú daňové výdavky. Ak sú preukázateľné daňové výdavky vyššie ako príjmy, na rozdiel sa neprihliada a prenajímateľ nemôže vykázať daňovú stratu.

Pred odpočítaním daňových výdavkov od príjmov sa najprv odpočíta suma 500 eur, ktorá predstavuje zákonnú výšku oslobodenia od dane z príjmu z prenájmu. V rovnakom pomere, ako boli krátené príjmy, je potrebné krátiť aj daňové výdavky.

Príklad: Ak má prenajímateľ príjem 5 000 eur a uplatnil si oslobodenie 500 eur, suma zdaniteľných príjmov je 4 500 eur. Ak na dosiahnutie tohto príjmu vynaložil výdavky 2 000 eur, musí ich vykrátiť pomerom príjmov zahrnutých do čiastkového základu dane k celkovým príjmom, t. j. 4 500/5 000 = 0,9. Následne sa týmto koeficientom vynásobia výdavky: 0,9 x 2 000 = 1 800 eur. Daňové výdavky sú teda 1 800 eur a čiastkový základ dane je 4 500 - 1 800 = 2 700 eur.

Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri prenájme

Zákon o DPH sa na občana pri prenájme nehnuteľnosti vzťahuje vtedy, ak občan prenajíma nehnuteľný majetok na území Slovenska (napr. dom, byt, garáž, pozemok) na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku, bez ohľadu na to, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe. V takomto prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu a ak sú splnené podmienky pre povinnú registráciu pre DPH, vzniká mu povinnosť registrácie pre DPH a ďalšie povinnosti z toho vyplývajúce.

Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem. Ekonomickou činnosťou sa rozumie každá činnosť, ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Obratom na účely zákona o DPH sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku, okrem hodnoty tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane. Do obratu sa nezahŕňa hodnota príležitostne dodaného hmotného majetku okrem zásob a hodnota príležitostne dodaného nehmotného majetku. Obrat sa počíta od nuly od 1. januára.

Prenájom nehnuteľného majetku znamená právo užívať nehnuteľnosť dané nájomcovi vlastníkom za protihodnotu na dohodnuté obdobie a vylúčiť z užívania akúkoľvek inú osobu. Výkon nájmu predstavuje relatívne pasívnu činnosť, ktorá sa v podstate viaže len na plynutie času a nevytvára nejakú významnú pridanú hodnotu.

Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa zákona o DPH oslobodený od dane. Platiteľ dane sa však môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, okrem nájmu bytu, rodinného domu a apartmánu v bytovom dome alebo ich častí. Rozhodujúcimi skutočnosťami sú postavenie nájomcu a účel užívania nehnuteľnosti. Platiteľ dane (prenajímateľ) môže rozhodnutie o zdanení uplatniť len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou a ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie.

Daňová povinnosť pri dodaní služby vzniká dňom dodania služby, t. j. dňom, keď je služba poskytnutá alebo keď je jej poskytnutie ukončené.

Príklad: Občan prenajal podnikateľovi nehnuteľnosť, ktorá sa využíva ako skladové priestory na obdobie 1. januára - 31. marca za 10 000 eur. Daňová povinnosť vzniká 31. marca.

Ak občan poskytuje inej osobe prenájom alebo podnájom nehnuteľnosti na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku, považuje sa za zdaniteľnú osobu a je potrebné, aby si sledoval hodnotu obratu poskytnutých služieb prenájmu.

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností alebo iných služieb či dodaní tovarov 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu. Žiadosť o registráciu pre daň je občan povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur.

V žiadosti o registráciu pre daň uvedie skutočnosť, že presiahol obrat 50 000 eur, a tiež uvedie deň, kedy táto skutočnosť nastala. Ak občan ako zdaniteľná osoba podáva žiadosť o registráciu pre daň z dôvodu presiahnutia obratu 50 000 eur výlučne z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú oslobodené od dane, daňový úrad ho nezaregistruje.

Ak občan (zdaniteľná osoba) prenajme nehnuteľnosť, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, stáva sa platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti. Ak občan nebol povinný ešte podať žiadosť o registráciu pre daň z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur, a následne ďalším prenájmom nehnuteľnosti presiahne obrat 50 000 eur a súčasne aj 62 500 eur, potom je povinný podať žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur.

Ak občan po tom, ako podal žiadosť o registráciu pre daň presiahnutím obratu 50 000 eur, sa stal platiteľom dane prenajatím inej nehnuteľnosti, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, je povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu túto skutočnosť. V oznámení uvedie deň, keď k tejto skutočnosti došlo.

Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom pred presiahnutím obratu 50 000 eur alebo pred presiahnutím obratu 62 500 eur. Môže podať žiadosť o registráciu pre daň pred presiahnutím obratu 50 000 eur. Daňový úrad zaregistruje túto osobu, pridelí jej identifikačné číslo pre daň a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do 21 dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň. Občan sa stáva platiteľom dňom uvedeným v rozhodnutí o registrácii pre daň a týmto dňom nadobúda platnosť identifikačné číslo pre daň.

Praktické príklady registrácie DPH

Situácia č. 1: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. februára prenajímať na pokračujúcej báze a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. augusta jeho obrat dosiahol hodnotu 52 500 eur. Keďže občan presiahol obrat 50 000 eur dňa 31. augusta, je povinný do 5. septembra podať žiadosť o registráciu pre DPH.

Situácia č. 2: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. februára prenajímať na pokračujúcej báze a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. augusta jeho obrat od začiatku roka dosiahol hodnotu 52 500 eur. Okrem týchto prenájmov v septembri poskytol ďalší prenájom a to prenájom rodinného domu v hodnote 18 000 eur dňa 4. septembra. V tomto prípade občan dňa 31. augusta presiahol poskytnutým prenájmom bytov obrat 50 000 eur, bol povinný do 5. septembra podať žiadosť o registráciu pre DPH z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur, ale keďže do podania tejto žiadosti presiahol ďalším prenájmom rodinného domu dňa 4. septembra obrat 62 500 eur, stáva sa platiteľom dane dňom 4. septembra.

Situácia č. 3: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. februára prenajímať na pokračujúcej báze a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. augusta jeho obrat od začiatku roka dosiahol hodnotu 52 500 eur. Podal žiadosť o registráciu pre DPH dňa 4. septembra. Po podaní žiadosti dňa 18. septembra občan prenajal rodinný dom v hodnote 15 000 eur. Keďže občan k 31. augusta presiahol prenájmom bytov obrat 50 000 eur, bol povinný do 5. septembra podať žiadosť o registráciu pre DPH, ktorú aj podal. Avšak, keď následne dňa 18. septembra prenajal rodinný dom a týmto prenájmom presiahol obrat 62 500 eur, stal sa platiteľom dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu a nie až dňom 1. januára, ktorá by vyplývala z podanej žiadosti o registráciu.

Daň z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti

Príjmy z prenájmu sa zaraďujú medzi celkové ročné príjmy. Medzi čisté príjmy sa započítava nájomné bez záloh na energie a vodu, ale len v prípade, že tieto náklady nájomníkovi účtujete. Pokiaľ máte zálohy určené ako paušálnu sumu a neúčtujete prípadný preplatok alebo nedoplatok, daňovým príjmom je celková suma - teda nájomné aj zálohy. Vo vašej nájomnej zmluve by preto mala byť samostatne uvedená suma za nájom a suma za energie.

Priznávanie príjmov z prenájmu sa pre bežných prenajímateľov (teda tých, ktorí prenájom nevykonávajú ako podnikanie) rieši podľa zákona o dani z príjmov. Konkrétne sa príjmy z prenájmu uvádzajú do VI. Oddielu daňového priznania fyzickej osoby typu B .

Príjem z prenájmu je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 € za príslušné zdaňovacie obdobie. Do základu dane sa preto zahrnie len príjem presahujúci túto čiastku.

Výška zaplatenej dane závisí od viacerých faktorov - uplatnených daňových bonusov, nezdaniteľných častí a ďalších príjmov. Z príjmov z prenájmu neplatíte odvody na sociálne a zdravotné poistenie, bez ohľadu na to, či ste zamestnanec alebo SZČO.

Podľa daňového poriadku musí byť priznanie podané do 31. marca. Ak tento deň pripadá na sviatok alebo deň pracovného pokoja, tak termín je dodržaný, ak najbližší nasledujúci pracovný deň odovzdáte priznanie. Ak to nestihnete, priznanie môžete podať v predĺženom termíne na základe jednoduchého oznámenia ešte do 30 .06., prípadne do 30. 09., ak máte zdaniteľné príjmy plynúce zo zahraničia . Oznámenie o predĺžení lehoty však musíte zaslať na daňový úrad do 31. 03.

Daňové pásma a sadzby dane

V zdaňovacom období platia dve sadzby dane z príjmov fyzických osôb, ktoré sa vzťahujú na všetky zdaniteľné príjmy vrátane prenájmu. Ak váš daňový základ nepresiahne určitú sumu, zaplatíte len základnú daň 19 %. Ak však váš daňový základ túto hranicu presiahne, zo sumy nad tento limit sa odvádza zvýšená sadzba dane vo výške 25 %.

Aj príjem z prenájmu sa započítava do celkového základu dane, ktorý slúži ako základ pre určenie vyššej daňovej sadzby. Ak teda po zohľadnení všetkých vašich príjmov a výdavkov váš daňový základ prekročí uvedený limit, z časti nad tento limit zaplatíte namiesto 19 % až 25 % daň.

Čo sa započítava do príjmu z prenájmu pre účely dane?

Pri výpočte dane z príjmu z prenájmu je dôležité vedieť, čo všetko sa považuje za zdaniteľný príjem. Nejde len o čisté nájomné. Do základu dane sa započítavajú aj ďalšie príjmy, ktoré súvisia s prenájmom, a to najmä: nájomné, zálohy na energie, ak sa neúčtujú a sú súčasťou pevnej mesačnej platby, platby za služby, ak sú súčasťou nájomnej zmluvy (napr. internet, TV), úhrady do fondu opráv, ak sú zahrnuté v nájomnom a nepriznané ako samostatný náklad, prijatá kaucia (zábezpeka) - ak ju prenajímateľ použije (napr. na úhradu nedoplatku alebo škody), stáva sa v tom momente zdaniteľným príjmom.

Samotná prijatá kaucia v momente jej zloženia nie je príjmom, ak sa na konci nájmu vráti nájomcovi. Ak sa však použije - napr. na opravu škody spôsobenej nájomcom alebo v prípade nezaplatenia nájomného - prenajímateľ je povinný túto sumu zahrnúť medzi zdaniteľné príjmy.

Dôsledky nepriznania príjmu z prenájmu

Ak na vás príde kontrola z daňového úradu, a nepriznali ste príjmy z prenájmu, príjem z prenájmu vám spätne dopočítajú. Domeraná daň je vo výške 19 % (alebo 25 % pri vyšších príjmoch) zo základu dane - ten môže byť odhadnutý na základe obvyklých cien v danej lokalite. Výdavky Vám správca dane nemusí uznať vôbec, ak ich neviete zdokladovať. Okrem dane musíte počítať aj so sankciami: ide o úroky z omeškania (za oneskorenú platbu dane) a penále (za to, že daň bola domeraná správcom dane).

Daňový úrad určuje úrok z omeškania ako 4-násobok základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky (ZÚS ECB) platnej v deň vzniku daňového nedoplatku, s minimálnou hranicou 15 % ročne. Aktuálna sadzba ECB činí 2,15 % ročne (predtým boli 2,40 %) . Z toho vychádzajúc výpočet aktuálnej sadzby je 4 × 2,15 % = 8,6 % ročne, ale keďže minimum je 15 %, táto hranica je aplikovaná.

Okrem úroku z omeškania však môžete dostať aj pokutu za nesplnenie daňových povinností. Od 1. januára platí inštitút „druhej šance“ - pokuty za prvé porušenie daňových povinností sa neukladajú, ak to spadá do prípadu, kde správca dane môže udeliť pokutu v rámci určitého rozpätia. Ak je pokuta uložená, jej výšku správca dane určuje individuálne na základe: závažnosti porušenia, trvania porušenia, následkov protiprávneho stavu, indexu daňovej spoľahlivosti (v prípade podnikateľských subjektov).

Výška pokút môže byť v nasledovnom rozmedzí za nesplnenie registračných a priznávacích povinností: Neprihlásenie sa ako prenajímateľ v systéme finančnej správy: 60 - 20 000 €. Nezaplatenie či nepriznanie príjmu: 30 - 16 000 €.

V konečnom dôsledku teda zaplatíte násobne viac, než by bola pôvodná výška dane, ak by ste ju priznali včas. Preto platí jednoznačné odporúčanie: daňové priznanie je povinný podať každý, koho príjmy z prenájmu presiahnu 500 eur ročne. A zároveň odporúčame konzultáciu s odborníkom.

Uplatnenie výdavkov pri prenájme

Pri príjmoch z prenájmu je možné uplatniť len skutočné preukázateľné výdavky. Uplatnenie paušálnych výdavkov nie je možné pri prenájme vykonávanom bežnou fyzickou osobou - nepodnikateľom. Preto si musíte viesť podrobnú evidenciu o všetkých výdavkoch vynaložených na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmu z prenájmu. Navyše, tieto výdavky musíte vedieť preukázať daňovému úradu spätne až 5 rokov, a pri vykázaní daňovej straty dokonca 10 rokov.

Aké výdavky si môžete uplatniť?

Pri prenájme si môžete do daňových výdavkov zahrnúť rôzne skutočné náklady, ktoré súvisia s udržiavaním a prevádzkou nehnuteľnosti. Patria sem najmä: poplatky za energie, vodu, plyn a teplo, poplatky za internet a televíziu, náklady na vybavenie bytu, ako je nábytok či spotrebiče (v prípade, že tvoria príslušenstvo nehnuteľnosti a sú uvedené v zmluve o prenájme), výdavky na opravy, údržbu, správu bytového domu, príspevok do fondu opráv.

V prípade, že máte nehnuteľnosť zapísanú ako obchodný majetok, môžete k výdavkom pripísať aj: odpisy z nehnuteľnosti, technické zhodnotenie, daň z nehnuteľnosti, poistenie, úroky z úverov a pôžičiek na kúpu nehnuteľnosti.

Paušálne výdavky

Paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov sú vyhradené len pre podnikateľov a samostatne zárobkovo činné osoby, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť v rámci živnosti - teda s oprávnením na podnikanie podľa živnostenského zákona.

Výpočet dane z prenájmu

Daň z prenájmu vypočítate jednoducho zo základu dane. Najprv však musíte správne vypočítať sumu výdavkov. Sumu výdavkov je nutné krátiť rovnakým pomerom ako je pomer príjmu z nehnuteľnosti v základe dane a celkový príjem z prenájmu.

V praxi to bude vyzerať napr. takto: skutočné výdavky: 4 500 €, celkový príjem z prenájmu: 10 000 €, zdaniteľný príjem z nehnuteľnosti: 9 500 € (celkový príjem mínus oslobodená čiastka 500 €), krátené výdavky uvedené v daňovom priznaní: 4 275 € (4 500 × (9 500 : 10 000)).

Základ dane je zdaniteľný príjem z prenájmu, od ktorého odrátate krátené výdavky. V tomto prípade to bude čiastka 5 225 €. Výpočet dane z prenájmu bytu je jednoduchý - 5 225 × 0,19 (daň z prenájmu je 19 %). To znamená, že zaplatíte určitú sumu na dani z prenájmu.

Zníženie základu dane pri prenájme

Daň sa platí zo zisku - teda z rozdielu medzi príjmami a výdavkami. Tento rozdiel sa nazýva základ dane a je možné ho ďalej znížiť o tzv. nezdaniteľné časti základu dane podľa zákona o dani z príjmov (avšak platí to len pre aktívne zdaniteľné príjmy).

tags: #prenajom #miestnosti #v #byte #na #podnikanie