Registrácia povinnosti pri prenájme nebytových priestorov na Slovensku

Prenájom nebytových priestorov je bežnou súčasťou hospodárskeho života. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na registračnú povinnosť pri prenájme nebytových priestorov na Slovensku.

Historický kontext registračnej povinnosti

Do 1. septembra 2007 fyzické osoby nemali voči daňovému úradu registračnú povinnosť pri prenájme nehnuteľností. Zmena nastala zákonom č. 215/2007 Z. z., ktorým sa novelizoval zákon č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov. Táto novela zaviedla registračnú a oznamovaciu povinnosť pre všetky fyzické osoby, ktoré prenajímajú nehnuteľnosť. Zároveň bol zrušený odsek 5, ktorý uzákoňoval výnimku z registračnej povinnosti v prípadoch, ak išlo o jednorazovú alebo náhodnú činnosť, kam sa zaraďoval aj prenájom u fyzických osôb.

Filozofia registračnej povinnosti daňového subjektu zostala zachovaná aj po novele a viaže sa na začiatok vykonávania činnosti, nie na samotné získanie príjmu.

Registračná a oznamovacia povinnosť fyzických osôb bola spresnená novelou zákona o správe daní, zákonom č. 358/2007 Z. z. s účinnosťou od 1. októbra 2007.

V období od 1. septembra 2007 do 30. septembra 2007 vznikala registračná a oznamovacia povinnosť fyzickým osobám, ktoré prenajali akúkoľvek nehnuteľnosť. Od 1. októbra 2007 zákonodarca vyňal z registračnej povinnosti fyzické osoby, ktoré prenajímajú pozemok a upresnil, že táto povinnosť sa vzťahuje na fyzické osoby, ktoré prenajímajú nehnuteľnosť, byt alebo nebytový priestor.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Príklad

Pán Ružový prenajal 4. septembra 2007 poľnohospodársku pôdu. Podľa zákona o správe daní účinného v tom čase mu vznikla povinnosť registrácie. Lehota na registráciu mala plynúť od 1. októbra 2007. Avšak, novelou zákona s účinnosťou od 1. októbra 2007 povinnosť registrácie pri prenájme pozemkov zanikla. Z uvedeného vyplýva, že pán Ružový nie je povinný registrovať sa z dôvodu prenájmu pozemku.

Súčasná legislatíva a povinnosti

V súčasnosti platí, že fyzická osoba, ktorá nie je registrovaná z dôvodu získania povolenia alebo oprávnenia na podnikanie, je povinná požiadať o registráciu u miestne príslušného správcu dane do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky prenajala byt, nebytový priestor alebo nehnuteľnosť okrem pozemku.

Príklad

Janko Hraško, ktorý vykonáva len závislú činnosť, začne prenajímať byt 20. októbra 2007. Lehota na registráciu z dôvodu prenájmu bytu začne plynúť 1. novembra 2007 a uplynie 30. novembra 2007. Ak by tento deň pripadol na víkend alebo deň pracovného pokoja, posledným dňom lehoty bude najbližší nasledujúci pracovný deň.

Ak je fyzická osoba už registrovaná u miestne príslušného správcu, má z dôvodu prenájmu len oznamovaciu povinnosť. Lehota na splnenie oznamovacej povinnosti je rovnaká ako pri registračnej povinnosti, t. j. 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom začala prenajímať.

V prípade, že fyzická osoba prenajímala nehnuteľnosť pred 1. septembrom 2007 a naďalej prenajíma byt, nebytový priestor, alebo nehnuteľnosť okrem pozemku a nemala registračnú povinnosť, bola povinná požiadať o registráciu na miestne príslušnom daňovom úrade najneskôr do 31. decembra 2007.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Príklad

Pani Pekná je registrovaná od júla 2007 z dôvodu získania oprávnenia na podnikanie a začala prenajímať od 12. októbra 2007 rodinný dom. Keďže už je registrovaná na daňovom úrade, vzniká jej len oznamovacia povinnosť, ktorú si musí splniť do 30. novembra 2007. Ak by začala prenajímať nehnuteľnosť ešte pred 1. septembrom 2007, platila by pre ňu prechodná lehota do 31. decembra 2007.

Miestna príslušnosť

Miestna príslušnosť u fyzickej osoby, ktorá prenajíma nehnuteľnosť, sa riadi jej trvalým pobytom. Ak fyzická osoba nemá na území Slovenskej republiky trvalý pobyt, ale sa tu obvykle zdržuje, miestna príslušnosť sa riadi miestom, kde sa táto osoba obvykle zdržuje po prevažnú dobu.

Príklad

Pán Nový má trvalý pobyt v Nemecku. Na území Slovenskej republiky vlastní rodinný dom a začal ho prenajímať, ale na území SR sa nezdržiava. Pán Nový má povinnosť zaregistrovať sa na Daňovom úrade Bratislava I z dôvodu prenájmu rodinného domu.

Ukončenie prenájmu

Ak fyzická osoba prestane prenajímať nehnuteľnosť, je povinná túto skutočnosť oznámiť miestne príslušnému správcovi dane do 15 dní a v rovnakej lehote je povinná vrátiť osvedčenie o registrácii.

Definície pojmov

Zákon o správe daní nedefinuje pojmy nehnuteľnosť, byt a nebytový priestor. Preto sa vychádza z predpisov, ktoré ich vo všeobecnosti upravujú.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

• Nehnuteľnosti: Podľa § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka sú to pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Prenosné stavby nemajú charakter nehnuteľnosti.
• Byty a nebytové priestory: V bytových domoch tvoria samostatný predmet občianskoprávnych vzťahov a považujú sa za samostatné nehnuteľné veci.
• Byt: Podľa § 43b zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku je to obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie.
• Nebytový priestor: Podľa § 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je to miestnosť alebo súbor miestností, ktorý je podľa rozhodnutia stavebného úradu určený na iné účely ako na bývanie. Nie je to príslušenstvo bytu ani spoločné časti a zariadenia domu. Príkladom je vstavaná garáž v bytovom dome alebo časti domu upravené na prevádzkarne a obchody.

Nájomné vzťahy

Nájomné vzťahy vo všeobecnosti upravuje Občiansky zákonník v ustanoveniach § 663 až § 684. Pre vznik nájomnej zmluvy sa vo všeobecnosti nevyžaduje písomná forma. Platná je aj ústna zmluva o prenájme nehnuteľnosti alebo bytu.

Osobitným spôsobom sú zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov upravené podmienky pri prenájme nebytových priestorov. Zmluva o nájme nebytových priestorov musí mať písomnú formu a musí obsahovať:

• predmet a účel nájmu,
• výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia,
• ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera.

Špecifické situácie

Podnikateľ a prenájom záhradky s maringotkou

Fyzická osoba ako podnikateľ je povinná registrovať sa na daňovom úrade. Ak následne začne prenajímať byt, nebytový priestor alebo nehnuteľnosť okrem pozemku, vznikne jej len oznamovacia povinnosť. V prípade prenájmu záhrady (pozemku) a maringotky (ktorá nie je spojená so zemou pevným základom a teda nespĺňa charakter nehnuteľnosti) nevzniká ani oznamovacia povinnosť.

Spoluvlastníctvo bytu

Ak sú Janka a Danka spoluvlastníčky bytu a Janka prenajala byt s Dankiným súhlasom, registračná povinnosť vzniká len Janke, ktorá uzavrela nájomnú zmluvu.

Rodinný dom a bývanie dcéry bez nájomnej zmluvy

Ak rodičia nemajú s dcérou uzavretú nájomnú zmluvu a teda dom neprenajímajú, nemajú povinnosť registrovať sa.

Podnikateľ a oznamovacia povinnosť

Podnikateľ registrovaný na daňovom úrade z dôvodu živnostenského oprávnenia, ktorý začne prenajímať vlastný byt, má oznamovaciu povinnosť. Lehota na splnenie oznamovacej povinnosti začína plynúť po skončení mesiaca, v ktorom fyzická osoba prenajala byt. Skutočnosť, že zmluva o prenájme bola podpísaná skôr, nie je podstatná.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov

Ak manželia Veselí prenajímajú byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve, povinnosť registrácie sa vzťahuje na oboch manželov, ak sú obidvaja účastníkmi nájomného vzťahu.

Spoluvlastníctvo rekreačnej chaty

Ak traja súrodenci prenajímajú rekreačnú chatu turistom, nejde o prenájom nehnuteľnosti, ale o sprostredkovanie ubytovania, čo je živnosť. Každá fyzická osoba, ktorá poskytuje ubytovanie, je povinná registrovať sa.

Prenájom izby v byte

Ak pani Šikovná prenajíma dve izby v trojizbovom byte študentkám, nevzniká registračná povinnosť, pretože nie je naplnený predmet prenájmu v zmysle charakteristiky bytu podľa stavebného zákona.

Prenájom steny rodinného domu na reklamu

Prenájom steny rodinného domu právnickej osobe na účel umiestnenia reklamy zakladá registračnú povinnosť.

Prenájom časti rodinného domu synovi na podnikanie

Prenájom časti rodinného domu synovi na podnikanie zakladá registračnú povinnosť.

Prenájom bytu dieťaťa v pestúnskej starostlivosti

Pre vznik registračnej povinnosti nie je podstatné, kto je vlastníkom bytu, ale ten, kto uzavrel nájomný vzťah. Ak zmluvu o prenájme uzavrela pani Láskavá, vzniká jej povinnosť registrácie.

Podnájom nebytových priestorov

Pán Sliepka prenajal nebytové priestory pani Kuriatkovej, ktorá ich s jeho súhlasom prenajala ďalšej osobe. V tomto prípade registračná povinnosť vzniká pani Kuriatkovej, ktorá uzavrela zmluvu s ďalšou osobou.

Prenájom majetku obcami

Obce často prenechávajú svoj majetok do nájmu iným subjektom. Pri prenajímaní bytových priestorov obec spolupôsobí pri vytváraní vhodných podmienok na bývanie. Pri nájme nebytových priestorov obec najčastejšie prenecháva pre ňu neupotrebiteľný majetok na užívanie podnikateľským subjektom.

Krátkodobý a dlhodobý prenájom

Možnosti a podmienky krátkodobého a dlhodobého prenájmu nebytových a bytových priestorov, ich častí a iných nehnuteľností určených na ubytovanie sú upravené vo viacerých právnych predpisoch. Z hľadiska právnej zodpovednosti a istoty je dôležité poznať informácie, ktoré spočívajú v rozdielnom spôsobe a formách regulácie prenechávania nehnuteľných priestorov na prenájom a na ubytovanie, a tým aj v rozdielnych postupoch a v povinnostiach dotknutých osôb voči príslušným orgánom verejnej správy i voči samotným priestorom určeným na prenájom alebo ubytovanie.

Na občianskoprávny rámec regulácie nadväzuje živnostensko-právny rámec, ktorý bližšie upravuje postup prenajímateľov nehnuteľností a poskytovateľov ubytovania pred živnostenskými (obvodnými) úradmi. Živnostensko-právny rámec prenajímania nehnuteľných priestorov je kľúčovým právnym východiskom pre daňovú reguláciu, ktorá upravuje povinnosti a postup prenajímateľov pred orgánmi daňovej správy, osobitne na účely registrácie dane z príjmov.

Rozlíšenie prenajímania a ubytovania

Východiskom na účely správneho určenia regulácie nakladania s nehnuteľnosťami je správna kvalifikácia a rozlíšenie skutočnosti, či ide o prenajímanie bytových priestorov, nebytových priestorov, prípadne o prenájom iného druhu nehnuteľností alebo o poskytovanie ubytovacích služieb.

Pokiaľ ide o rôznorodosť okolností prenajímania nehnuteľností a ubytovania, treba rozlišovať rôznorodosť okolností, za ktorých k nemu dochádza, čo sa navonok prejavuje najmä tým, že prenájom nehnuteľností možno vykonávať buď podnikateľským, alebo nepodnikateľským spôsobom.

Pokiaľ ide o diferencovanie statusu osoby prenajímateľa alebo poskytovateľa ubytovania, treba rozlišovať to, v akom právnom postavení osoba prenajímateľa alebo poskytovateľa ubytovania prenecháva nehnuteľnosť do užívania.

Právny rámec prenajímania nehnuteľností

Principiálne platí, že každá fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá má vo vlastníctve nejakú nehnuteľnosť, má právo ju prenajať iným osobám na ľubovoľný čas aj opakovane, pričom takto charakterizovaná činnosť nemá ešte (zo zákona) charakter podnikateľskej činnosti, s ktorou náš právny poriadok viaže určité podmienky a povinnosti, predovšetkým povinnosť vopred získať oprávnenie na podnikanie.

Dostačujúcim právnym dôvodom, na základe ktorého môže vlastník alebo iná oprávnená osoba prenechať nehnuteľnosť do dočasného alebo trvalého nájmu tretej osobe, je nájomná zmluva alebo na roveň nájomnej zmluvy postavená tzv. nepomenovaná zmluva.

Na prenajímanie priestorov určených na bývanie platí predovšetkým súkromnoprávna úprava, ktorá vymedzuje právny rámec, v medziach ktorého možno prenajať priestor určený na bývanie. Občiansky zákonník upravuje podmienky, podľa ktorých možno prenajať obytné miestnosti určené na trvalé bývanie.

Osobitným právnym predpisom, ktorý upravuje problematiku prenajímania nebytových priestorov fyzickými a právnickými osobami, je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.

Súhlas obce s prenájmom nebytových priestorov

Povinnosť prenajímateľa nebytového priestoru nadobudnúť predchádzajúci súhlas obce na uzavretie zmluvy o nájme nebytového priestoru nachádzajúceho sa na jej území upravoval zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov. Podmienkou pritom bolo, aby išlo o nebytové priestory, ktoré sú určené na prevádzkovanie obchodu a poskytovanie služieb. Za súčasného právneho stavu sa už súhlas obce nevyžaduje.

Poskytovanie ubytovacích služieb

Na poskytovanie priestorov využívaných na ubytovanie platí súkromnoprávna úprava, ktorou je Občiansky zákonník, ktorý upravuje podmienky poskytovania prechodného ubytovania v zariadeniach na to určených, tzv. hotelového typu.

Podľa zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku platí, že v prípade ubytovacích zariadení hotelového typu ide o priestory, ktoré sa nachádzajú v tzv. nebytových budovách, za ktoré treba považovať stavby, v ktorých je viac ako polovica ich využiteľnej podlahovej plochy určená na nebytové účely.

Problémy pri rozlišovaní právnej kvalifikácie priestorov

V praxi sa možno stretnúť s prípadmi, kedy obec v snahe vyhnúť sa porušovaniu živnostenského zákona, uzatvára so záujemcami o krátkodobý pobyt v priestoroch spravovaných zariadení zmluvy u prenájme (časti) nehnuteľností obvykle formou tzv. nepomenovaných zmlúv namiesto zmlúv o poskytovaní ubytovania. Ide o nesprávny postup, ktorý nevyhnutne vyvoláva viacero nesprávnych následných právnych krokov.

Predovšetkým na úrovni živnostenského zákona, zákona o správe daní a poplatkov a zákona o dani z príjmov. Najväčšie nedostatky na úrovni živnostenského zákona spočívajú najmä v tom, že uvedený postup zamieňa dve živnosti s možnými odlišnými požiadavkami na odbornú spôsobilosť. Na úrovni daňových predpisov ide najmä o rozdielnu kvalifikáciu uvedenej činnosti aj pri plnení registračnej povinnosti, aj pri zdaňovaní príjmov nadobudnutých osobitne z prenájmu bytových a nebytových priestorov poskytovaných podnikateľským a nepodnikateľským spôsobom, ako aj z ubytovacích služieb poskytovaných podnikateľským spôsobom.

Nech nemýli dotknuté ustanovenie živnostenského zákona (§ 4 ods. 1), ktoré by mohlo zvádzať k tomu, že o prenájom nehnuteľných priestorov ide vždy, ak sa s prenájmom konkrétneho priestoru viaže aj poskytovanie iných ako základných (doplnkových) služieb. Účelom tohto ustanovenia je iba určiť to, či ide o živnosť alebo o nepodnikateľskú činnosť.

V uvedenej súvislosti, najmä v prípade menších obcí, dochádza pri poskytovaní ubytovacích služieb, či už formou zmlúv o ubytovaní alebo formou nepomenovaných zmlúv, k zásadným nedostatkom. Tie spočívajú v tom, že zmluvnou stranou nie je obec, ale obecný úrad. V takomto prípade nejde iba o formálno-právne nedostatky zmluvného vzťahu, ale o nelegitímny právny stav, ktorý robí každý takýto zmluvný vzťah neplatným. Je to dané tým, že obecný úrad nemá postavenie právnickej osoby, a tým ani spôsobilosť na právne úkony.

Osobitné problémy s rozlíšením právnej kvalifikácie priestorov majú občania pri prenechávaní časti bytov, rodinných domov alebo iných druhov nehnuteľných priestorov na dočasné užívanie tretím osobám.

Daňové aspekty prenájmu nehnuteľností

Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahol stanovenú sumu.

Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B. Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva.

Oslobodenie od dane

Daňovník si môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur.

Príklad

Starobný dôchodca prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Ak však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy a jeho príjem nepresiahol stanovenú sumu, nemá povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Preukázateľné výdavky

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva alebo evidencie. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu.

tags: #prenájom #nebytových #priestorov #registrácia #povinnosti