Prenájom Nebytových Priestorov: Podmienky a Aspekty

Úvod

Prenájom nebytových priestorov je bežnou praxou, či už ide o obce prenajímajúce majetok podnikateľským subjektom, alebo o súkromné osoby prenajímajúce priestory na komerčné účely. Tento článok sa zameriava na podmienky a aspekty prenájmu nebytových priestorov, s cieľom poskytnúť komplexný prehľad pre prenajímateľov aj nájomcov.

Právny Rámec Prenájmu Nebytových Priestorov

Nájomné vzťahy sa riadia primárne Občianskym zákonníkom (zákon č. 40/1964 Zb.) a zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Tento špeciálny zákon upravuje podmienky nájmu nebytových priestorov a má prednosť pred všeobecnou úpravou v Občianskom zákonníku.

Subjekty Nájomného Vzťahu

Zmluvu o nájme môžu platne uzatvoriť iba subjekty, ktoré sú spôsobilé na právne úkony. Pri fyzických osobách je to plná spôsobilosť na právne úkony dosiahnutím veku 18 rokov. Právnické osoby musia byť riadne zaregistrované a mať spôsobilosť nadobúdať práva a povinnosti.

Konkrétne pri zmluve o nájme nebytových priestorov zákon č. 116/1990 Zb. ustanovuje obmedzenie, kto môže byť prenajímateľom. Podľa § 2 tohto zákona môžu s priestormi, ktoré môžu byť predmetom uvedenej zmluvy, nakladať ich vlastníci, prípadne tí, ktorí vykonávajú právo hospodárenia (§ 6 zákona č. 111/1990 Zb. o štátnom podniku). Prenajímateľom nebytových priestorov môžu byť len zákonom stanovené subjekty. Ak nepatríte medzi stanovené subjekty - ste napríklad iba užívateľom nebytového priestoru, nemôžete ho prenajať zmluvou o nájme nebytových priestorov tretej osobe (len dať do podnájmu so súhlasom prenajímateľa - § 6 zákona č. 116/1990 Zb.).

Predmet Nájmu

Predmetom zmluvy o nájme nebytových priestorov môže byť len prenechanie užívania zákonom presne určených priestorov. Za nebytové priestory sa podľa zákona považujú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Zákon výslovne ustanovuje, že nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu. Príslušenstvo bytu teda nemôže byť predmetom zmluvy o nájme nebytových priestorov, rovnako ani spoločné priestory domu! Zákon ustanovuje, že predmetom zmluvy o nájme nebytových priestorov môžu byť aj byty, pri ktorých je udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Forma Nájomnej Zmluvy

1. Zmluva o nájme nebytových priestorov musí byť uzatvorená v písomnej forme, inak je neplatná. Ak by ste sa iba ústne dohodli na prenájme nebytového priestoru, zmluva by nebola platná. Mohlo by sa vám napríklad stať, že nájomca, ktorému ste ústne prenajali svoje nebytové priestory, vám nezaplatí nájomné a vy sa nedomôžete jeho zaplatenia na súde práve preto, že zmluva nebola uzatvorená písomne, a preto ani nebola platná.
2. Ak sú zmluvou o nájme nebytových priestorov prenajímané miestnosti určené na prevádzkovanie obchodu a služieb, možno tieto prenajať iba po predchádzajúcom súhlase národného výboru. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová organizácia založená obcou, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak (napr. zákon č. 427/1990 Zb.).

Obsah Nájomnej Zmluvy

Nájomná zmluva musí obsahovať nasledovné podstatné náležitosti:

• Identifikácia zmluvných strán: Meno a priezvisko (resp. obchodné meno), trvalé bydlisko (resp. sídlo), dátum narodenia (resp. IČO), bankové spojenie.
• Predmet nájmu: Presný opis nebytového priestoru, jeho umiestnenie a výmera.
• Účel nájmu: Vymedzenie účelu, na aký sa bude priestor využívať (napr. obchod, služby, kancelária).
• Výška nájomného a spôsob platby: Stanovenie výšky nájomného, termíny splatnosti a spôsob úhrady (napr. mesačne, prevodom na účet).
• Doba trvania nájmu: Určenie, či sa zmluva uzatvára na dobu určitú alebo neurčitú.
• Ďalšie dojednania: Práva a povinnosti zmluvných strán, podmienky ukončenia nájmu, sankcie za porušenie zmluvy.

Účel Nájmu

Vymedzenie účelu nájmu je obligatórnou náležitosťou nájomnej zmluvy. Účel nájmu musí byť v zmluve vymedzený, napr. Dĺžku nájomného vzťahu založeného zmluvou o nájme nebytových priestorov možno dohodnúť na dobu určitú alebo na dobu neurčitú. Výhodou dohodnutia si nájomného pomeru na dobu určitú pre nájomcu je, že si zabezpečí nájom priestoru, ktorý potrebuje na taký dlhý čas, aký je pre neho najvyhovujúcejší. Všeobecne možno povedať, že pre nájomcu je výhodnejšie uzatvoriť zmluvu na dobu určitú z dôvodu, že prenajímateľ nemôže zmluvu skončiť jednostranne podaním výpovede s dohodnutou alebo zákonom stanovenou trojmesačnou výpoveďou, ale len z taxatívne vymedzených dôvodov.

Doba Nájmu

Dĺžku nájomného vzťahu založeného zmluvou o nájme nebytových priestorov možno dohodnúť na dobu určitú alebo na dobu neurčitú.

• Nájom na dobu určitú: Končí dňom dohodnutým v zmluve, t. j. uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý. Okrem toho môže skončiť výpoveďou oboma zmluvnými stranami, avšak iba za presne zákonom stanovených podmienok.
• Nájom na dobu neurčitú: Možno skončiť dohodou zmluvných strán. Ďalej je možné skončiť nájom nebytových priestorov dohodnutý na neurčitý čas výpoveďou zmluvy. Aj prenajímateľ aj nájomca sú oprávnení vypovedať túto zmluvu písomne bez uvedenia dôvodu s trojmesačnou výpovednou lehotou. V zmluve si však môžete dohodnúť možnosť výpovede inak (napríklad iba z určitých dôvodov). Rovnako sa môžete dohodnúť na inej dĺžke výpovednej lehoty.

Vypovedať zmluvu o nájme nebytových priestorov uzatvorenú na určitý čas pred uplynutím dohodnutého času môže prenajímateľ iba z taxatívne ustanovených dôvodov. Tieto dôvody sú uvedené v § 9 ods. 2. Rovnako aj nájomca je oprávnený vypovedať takúto zmluvu iba v taxatívne uvedených prípadoch, a to podľa § 9 ods.

Nájomné a Platobné Podmienky

Podľa zákona sa výška nájomného určuje dohodou, ak nie je všeobecne záväzným predpisom určené inak. Keďže zákonom č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov bola zrušená cenová regulácia (s jedinou výnimkou - pozri Výmer MF SR č. Dohodnite si také platobné podmienky, aké vám vyhovujú. Splátky nájomného môžu byť mesačné, štvrťročné, polročné, ročné a pod. Môžu byť platené vopred, mesačne pozadu a pod. Výhodné pre prenajímateľa v určitých prípadoch môže byť, ak si dohodne napr. pri nájme na dobu neurčitú platbu nájomného vopred na dlhšiu dobu - napríklad šesť mesiacov.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Zákonný nárok na zľavu z nájomného je upravený v § 8 zákona. Ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného. Upozorňujeme nájomcu, že tento nárok má aj v prípade, ak zmluva neobsahuje text tohto znenia. Nájomca má prenajatý podkrovný priestor. Poškodí sa strecha, pričom ide o škodu, na opravu ktorej je povinný prenajímateľ. Pre poškodenie strechy do priestoru zateká a nájomca ho nemôže využívať tak, ako bolo v zmluve dohovorené.

Povinnosti Prenajímateľa

Zákon upravuje povinnosť prenajímateľa odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené. Prenajímateľ prenajme nájomcovi nebytový priestor, ktorý si však vyžaduje určitú úpravu, napríklad opravu poškodeného okna. - že v prípadoch, ktoré nie sú dohodnuté v zmluve, ani upravené osobitným zákonom, teda zákonom č. 116/1990 Zb. - prenajímateľa, ak by si aj v zmluve nedohodol svoje oprávnenie vstupovať do prenajatého nebytového priestoru, pre takýto vstup za účelom kontroly, či nájomca užíva vec riadnym spôsobom, má oporu v zákone, a to konkrétne v § 665 ods.

Povinnosti Nájomcu

Nájomca má aj v prípade, ak to nie je v zmluve výslovne uvedené, povinnosť uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním. Ďalej má povinnosť bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť a umožniť vykonanie týchto a iných nevyhnutných opráv. Prenajímateľ prenajal nájomcovi 100 m2 nebytového priestoru. Prenajímateľ mu po určitom čase bráni v užívaní 10 m2 tým, že tieto priestory oddelil murovanou priečkou. Na prenajatom nebytovom priestore sa v dôsledku snehovej kalamity poškodila strecha tak, že si to nepochybne vyžaduje jej opravu. Nájomca túto potrebu opravy prenajímateľovi neoznámil. Jarné dažde spôsobili zatekanie do podkrovia a v dôsledku toho bol poškodený krov. Nájomca tým, že neoznámil potrebu opravy, zodpovedá za škodu vzniknutú nesplnením tejto povinnosti, teda za škodu na krove.

Zmluvná Pokuta

Upozorňujeme prenajímateľa, že môže na zabezpečenie svojich nárokov zo zmluvy pre prípad porušenia zmluvných povinností dohodnúť zmluvnú pokutu.

Podnájom

Prenechanie nebytového priestoru (jeho časti) do podnájmu je viazané na súhlas prenajímateľa (§ 6 ods. 1). Porušenie tejto zákonnej požiadavky zakladá zákonný výpovedný dôvod na predčasné vypovedanie zmluvy o nájme dojednanom na určitý čas [§ 9 ods. 2 písm. Podnikateľ A ako nájomca uzavrie s prenajímateľom dňa 1. 2. 2002 zmluvu o nájme nebytových priestorov na dobu určitú do 31. 12. Podnikateľ A uzavrel s podnikateľom B dňa 1. 3. 2002 zmluvu o tichom spoločenstve v zmysle § 673 a nasl. Obchodného zákonníka. Zmluvou o tichom spoločenstve sa tichý spoločník zaväzuje poskytnúť podnikateľovi určitý vklad a podieľať sa ním na jeho podnikaní a podnikateľ sa zaväzuje na platenie časti zisku vyplývajúcej z podielu tichého spoločníka na výsledku podnikania. Predmetom vkladu môže byť určitá peňažná suma, určitá vec, právo alebo iná majetková hodnota využiteľná pri podnikaní. Prenajímateľ vypovedal podnikateľovi A v zmysle § 9 ods. 2 písm. g) nájomnú zmluvu zo dňa 1. 2. Podnikateľ A porušil uzatvorenú nájomnú zmluvu, keď prenechal prenajaté nebytové priestory na určitý čas podnikateľovi B.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Daňové Aspekty Prenájmu

Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty sa na občana pri prenájme nehnuteľnosti vzťahuje vtedy, ak občan prenajíma nehnuteľný majetok nachádzajúci sa na území Slovenska, napr. dom, byt, garáž, pozemok, poľnohospodársku pôdu, prípadne iné nehnuteľnosti, a to na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku bez ohľadu na skutočnosť, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe. V takomto prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu a v prípade, že sú naplnené podmienky pre povinnú registráciu pre daň z pridanej hodnoty, vzniká občanovi povinnosť registrácie pre DPH a následne ďalšie povinnosti vyplývajúce z registrácie (napr.

Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Podľa tohto ustanovenia sa ekonomickou činnosťou (ďalej len „podnikanie“) rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť.

Obratom na účely zákona o DPH sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku okrem hodnoty tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 28 až § 36 a podľa § 40 až § 42 zákona o DPH. Hodnota dodaných poisťovacích služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 37 zákona o DPH, a finančných služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 39 zákona o DPH, sa nezahŕňa do obratu, ak tieto služby sú dodané pri dodaní tovaru alebo služby ako doplnkové služby. Do obratu sa nezahŕňa hodnota príležitostne dodaného hmotného majetku okrem zásob a hodnota príležitostne dodaného nehmotného majetku. Obrat sa počíta od nuly od 1. 1.

Prenájom nehnuteľného majetku - rozumie sa právo užívať nehnuteľnosť dané nájomcovi vlastníkom za protihodnotu na dohodnuté obdobie a vylúčiť z užívania akúkoľvek inú osobu. Výkon nájmu predstavuje relatívne pasívnu činnosť, ktorá sa v podstate viaže len na plynutie času a nevytvára nejakú významnú pridanú hodnotu. Aby išlo o prenájom nehnuteľného majetku, treba splniť všetky podmienky charakterizujúce toto plnenie. Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods.

Platiteľ dane pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti zdaniteľnej osobe sa môže podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí. Pri uplatnení voľby zdanenia nájmu nehnuteľnosti alebo jej časti sú rozhodujúcimi skutočnosťami postavenie nájomcu a účel užívania nehnuteľnosti. Platiteľ dane (prenajímateľ) môže rozhodnutie o zdanení uplatniť len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou podľa § 3 ods. 1 zákona o DPH a súčasne ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie. Ak nájomcom je iná ako zdaniteľná osoba (občan, právnická osoba, ktorá nie je zdaniteľnou osobou), nemôže platiteľ (prenajímateľ) uplatniť rozhodnutie o zdanení prenájmu nehnuteľnosti alebo jej časti. Rovnako toto rozhodnutie nemôže platiteľ uplatniť v prípade, ak prenajímaná nehnuteľnosť alebo jej časť je určená na bývanie, čo je uvedené ako účel užívania nehnuteľnosti v kolaudačnom rozhodnutí tzn.

Daňová povinnosť pri dodaní služby (§19 ods. 2 zákona o DPH) - vzniká dňom dodania služby. Dňom dodania služby sa rozumie deň, keď je služba poskytnutá, prípadne keď je jej poskytnutie ukončené. V podstate moment vzniku daňovej povinnosti je totožný s momentom ukončenia poskytovania služby. Občan prenajal podnikateľovi nehnuteľnosť, ktorá sa využíva podnikateľom ako skladové priestory na obdobie 1. 1. - 31. 3. 2025 za 10 000 eur. Daňová povinnosť vzniká podľa § 19 ods. 2 zákona o DPH v deň skončenia poskytovania služby, v danom prípade je to deň 31. 3.

Ak občan poskytuje inej osobe prenájom alebo podnájom nehnuteľnosti na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku, považuje sa za zdaniteľnú osobu a je potrebné, aby si sledoval hodnotu obratu poskytnutých služieb prenájmu prípadne iné dodania súvisiace s prenájmom nehnuteľností (napr. Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu (napr. Žiadosť o registráciu pre daň je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur (§ 4 ods. 2 písm. Občan (zdaniteľná osoba) v žiadosti o registráciu pre daň uvedie skutočnosť, že presiahol obrat 50 000 eur, na základe ktorej je povinný túto žiadosť podať, a tiež uvedie deň, keď táto skutočnosť nastala.

Praktické Aspekty Prenájmu

Prenájom Nebytového Priestoru Ako Bytového

Nie je možné prenajať nebytový priestor ako bytový, ak nebol na tento účel stavebne upravený a skolaudovaný. V opačnom prípade ide o užívanie stavby v rozpore s jej účelom určenia, čo môže viesť k sankciám zo strany stavebného úradu.

Uvedenie Priestoru do Pôvodného Stav

Ak nájomca vykoná stavebné úpravy so súhlasom prenajímateľa, nie je povinný uviesť priestor do pôvodného stavu, pokiaľ sa nedohodli inak. Ak však úpravy vykonal bez súhlasu prenajímateľa, je povinný priestor uviesť do pôvodného stavu na vlastné náklady.

Krátkodobý Prenájom Nebytových Priestorov na Komerčné Účely

Využívanie nebytového priestoru na krátkodobý prenájom pre komerčné účely je možné, avšak musí byť v súlade so stavebným určením priestoru a so súhlasom vlastníkov bytov v bytovom dome.

tags: #prenajom #nebytovych #priestorov #tretej #osobe #podmienky